Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Бурденкова Д.В., Медведевой И.Г.
при ведении протокола судебного заседания: Чигаревой Е.Н.
при участии:
от заявителя: Медведев Л.Ю. по доверенности от 17.12.2013, паспорт
от должника ООО "Аверс": к/у Кочергин А.С. на основании определения от 10.10.2013, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6793/2014) Сенникова И.В.
на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2014 по делу N А56-66781/2012 (судья Адаев О.С.), принятое
по заявлению Сенникова Игоря Витальевича
о включении в реестр требований о передаче жилых помещений и о применении правил банкротства застройщика
по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Аверс"
установил:
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Аверс" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Синельников Валерий Викторович.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2013 Синельников В.В. освобожден от исполнения обязанностей временного управляющего должника, временным управляющим утвержден Кочергин Антон Сергеевич.
19.12.2013 Сенников И.В. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о применении (введении) в отношении общества с ограниченной ответственностью "Аверс" процедуры застройщика, а также о включении в реестр требований ООО "Аверс" о передаче жилых помещений требований Сенникова И.В. в виде передачи двух квартир-студий с условными номерами 214 и 271, находящихся по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее пр. Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе).
Определением суда первой инстанции от 24.02.2014 Сенникову И.В. во включении в реестр ООО "Аверс" требований о передаче жилых помещений требования о передаче помещений - квартир, условные номера 214 и 271, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе) отказано.
На определение суда первой инстанции от 24.02.2014 Сенниковым И.В. подана апелляционная жалоба, в которой он просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Податель жалобы указывает на не применение судом первой инстанции параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", подлежащего применению, и необоснованном выводе об отсутствии у заявителя права требования от должника передачи квартир. Кроме того, Сенников И.В. ссылается на необходимость применения положений статей 71, 100, 201.2, 201.6, 201.7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Сенникова И.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить определение суда первой инстанции, апелляционную жалобу удовлетворить.
Конкурсный управляющий ООО "Аверс" просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность вынесенного определения проверены судом апелляционной инстанции.
Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, с направлением вопроса на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05 ноября 2004 года между Сенниковым Игорем Витальевичем и ООО "Аверс" заключены договоры N 05/11/ОРД/1 и N 05/11/ОРД/2 об участии в инвестировании строительства жилого дома (далее - договора), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами 59 и 63 (восточнее дома 59 по ул. Орджоникидзе).
- Предметом договора N 05/11/ОРД/1 является инвестирование строительства квартиры-студии N 214, находящейся в строительных осях И-К/6-7, общей площадью 26,2 кв. м, площадью кухни 5,0 кв. м, на 13-м этаже вышеназванного жилого дома. Сумма инвестирования в строительство указанной квартиры согласно п. 2.3 договора N 05/11/ОРД/1 составляла 23056 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на момент оплаты. Выполнение своих обязательств в части уплаты (внесения) денежных средств по договору N 05/11/ОРД/1 Сенников И.В. подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам N 333 от 05 ноября 2004 года на сумму 331 602 рубля 92 коп., N 370 от 17 декабря 2004 года на сумму 194025 рублей 28 коп.;
- Предметом договора N 05/11/ОРД/2 является инвестирование строительства квартиры-студии N 271, находящейся в строительных осях И-К/6-7, общей площадью 26,2 кв. м, площадью кухни 5,0 кв. м, на 16 этаже вышеуказанного жилого дома. Сумма инвестирования в строительство квартиры, согласно п. 2.3 Договора N 05/11/ОРД/2 составляла 23056 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на момент оплаты. Выполнение своих обязательств в части уплаты (внесения) денежных средств по договору N 05/11/ОРД/2 Сенников И.В. подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам N 334 от 05 ноября 2004 года на сумму 331602 рубля 92 коп., N 371 от 17 декабря 2004 года на сумму 194025 руб. 28 коп.
Согласно п. 2.6 указанных договоров квартиры должны были быть построены во 2-м квартале 2006 года и переданы обществом (ООО "Аверс") Сенникову И.В., указанному в договорах в качестве дольщика, по акту приема-передачи в срок не позднее 30 рабочих дней с даты утверждения акта государственной приемочной комиссии о приеме объекта в эксплуатацию, выдачи проектно-инвентаризационным бюро данных контрольного обмера, а также передачи по акту от инвестора дольщику при условии внесения дольщиком всех платежей, предусмотренных настоящим договором (п. 3.2.3 договоров).
На дату рассмотрения заявления жилой дом, как указала участвующие в деле лица, построен и введен в эксплуатацию, указанные заявителем квартиры не переданы Сенникову И.В. по акту приема-передачи. В свою очередь, в отношении ООО "Аверс" в июне 2013 года была введена процедура наблюдения по общим правилам, установленным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). В настоящее время в отношении ООО "Аверс" решением арбитражного суда первой инстанции от 17.02.2014 введена процедура конкурсного производства.
Заявитель просит суд применить при банкротстве ООО "Аверс" правила параграфа 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и включить в реестр имущественных требований должника требование Сенникова Игоря Витальевича о передаче двух жилых помещений в виде двух квартир-студий с условными номерами 214 и 271, находящихся в жилом построенном доме по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе)
Суд первой инстанции не согласился с позицией заявителя.
В силу пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик) признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подпункт 1). Участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
Как усматривается из материалов дела, проектирование и строительство объекта (многоквартирного жилого дома) было разрешено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" (далее по тексту - ООО "АТР СПб-ЮГ") постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 N 784 со сроком окончания строительства 17.05.2006. Срок строительства объекта неоднократно продлевался.
Распоряжением Комитета по строительству от 14.11.2011 N 342 срок строительства Объекта продлен до 28.12.2012.
Закрытое акционерное общество "Уни-Стрим" выполняло на Объекте функции инвестора на основании договора от 04.10.2005 N ИО-01, заключенного с ООО "АТР СПб-ЮГ" (застройщиком), что следует из представленного экземпляра договора. Помимо указанных лиц данный договор с принятием соответствующих обязательств по инвестированию подписало ООО "Строй-Союз".
Согласно заключенному договору ООО "АТР СПб-ЮГ" предоставило право ЗАО "Уни-Стрим" привлекать средства третьих лиц к инвестированию строительства объекта путем заключения с последними договоров на помещения в пределах доли, причитающейся ЗАО "Уни-Стрим".
ЖСК с участием граждан - участников долевого строительства на объекте не создавалось, строительство Объекта осуществлял первоначальный застройщик - ООО "АТР СПб-ЮГ".
На сегодняшний день, как указали участвующие в деле лица, объект введен в эксплуатацию, однако документально подтвержденных сведений в подтверждение указанного обстоятельства в дело (в данный обособленный спор) не представлено.
Между ЗАО "Уни-Стрим" заключен договор долевого участия с ООО "Аверс" в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, восточнее пр. Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе). Ссылка на указанный договор (N 05/11-СТ от 05.11.2004) имеется в пункте 1.3 вышеназванных договоров, заключенных между Сенниковым И.В. и ООО "Аверс", однако на момент рассмотрения данного обособленного спора в суде первой инстанции названного договора также не имелось в материалах дела. Сведения о его наличии представил в заседании суда апелляционной инстанции конкурсный управляющий ООО "Аверс", указав на факт позднего получения части документации должника от бывшего руководителя.
Таким образом, между заявителем и ООО "Аверс" заключены договора, предметом которых является деятельность по инвестированию строительства кирпично-монолитного дома по строительному адресу: Московский район, восточнее пр. Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе).
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса РФ.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Руководствуясь вышеназванными разъяснениями, суд первой инстанции пришел к выводу, что по состоянию на дату судебного заседания у кредитора Сенникова И.В. отсутствует к должнику требование о передаче жилого помещения, а именно требования о передаче помещений квартир, условные номера 214 и 271, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе).
Таким образом, суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют основания для применения к должнику правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и соответственно удовлетворения заявления о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований ООО "Аверс" о передаче жилых помещений.
Между тем, в резолютивной части определения не нашел отражения вывод суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для введения в отношении ООО "Аверс" процедуры застройщика, при том, что мотивировочная часть судебного акта также не отражает вывода суда о квалификации договоров, заключенных заявителем (Сенниковым И.В.) с должником. В свою очередь, в судебном заседании апелляционного суда конкурсный управляющий ООО "Аверс" указывал на обстоятельства, связанные с отсутствием у должника достаточного объема документации, из которой было бы возможно сделать вывод об исполнении всех инвестиционных обязательств лицами, привлеченными основным застройщиком вышеназванного многоквартирного жилого дома (ООО "АТР СПб-ЮГ) в качестве соинвесторов в финансировании строительства названного дома. Кроме того, в материалах настоящего обособленного спора не имелось экземпляра договора, заключенного между ООО "Аверс" и ЗАО "Уни-Стрим Инвест", что не позволяло оценить существо правоотношений между указанными лицами, наряду с отсутствием доказательств выполнения соответствующих обязательств, связанных как с инвестированием строительства жилого дома, так и с установлением условий, позволяющих сделать вывод о возникновении у данных лиц реальных прав на доли в данном доме, позволяющим оценить варианты и формы выполнения обязательств перед иными лицами, дополнительно привлеченными к процедуре инвестирования.
В заседании суда апелляционной инстанции конкурсный управляющий ООО "Аверс" пояснил, что в настоящее время суд первой инстанции в деле о банкротстве ООО "Аверс" принял к самостоятельному рассмотрению вопрос по заявлению о введении процедуры застройщика, учитывая тот факт, что к должнику заявлено несколько притязаний ряда физических лиц, которыми предъявлены к должнику как денежные требования о включении в реестр, так и требования о включении в реестр по передаче жилых помещений. В свою очередь, конкурсный управляющий до настоящего времени не осуществил всех необходимых мероприятий по анализу всей финансовой и хозяйственной деятельности должника, поскольку не имел реального доступа к документации должника.
Заявитель Сенников И.В. в своем заявлении и в поданной апелляционной жалобе указывает на то, что соответствующие договора с должником об участии в инвестировании строительства вышеназванного жилого дома до настоящего времени являются действующими, не расторгались сторонами, в связи с чем, в конечном итоге заявитель, будучи инвестором-дольщиком, сохраняет право требования к должнику о передаче жилых помещений. Вместе с тем, данных об осуществлении окончательного расчета с должником относительно выполнения всех своих денежных обязательств заявитель суду не представил, тогда как управляющий ссылается на неполное выполнение заявителем всех своих обязательств, а также на отсутствие у должника имущества в виде доли в жилых помещениях в вышеназванном жилом доме
Суд апелляционной инстанции полагает, что договора об участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенные между Сенниковым И.В. и ООО "Аверс" в 2004 году, содержат в себе элементы договоров как купли-продажи будущей недвижимой вещи, так и элементы договоров, устанавливающих механизм долевого участия в финансировании строительства жилого дома. Вместе с тем, указанный механизм предопределял необходимость исполнения цепочки обязательств рядом лиц, начиная с непосредственного застройщика жилого дома (ООО "АТР СПб-ЮГ"), а также лиц, с которыми данный застройщик заключил договор инвестирования в строительстве жилого дома (в частности, ЗАО "Уни-Стрим Инвест", в интересах которых действовало в рамках самостоятельного договора ООО "Аверс"). Сведений об исполнении данных обязательств указанными лицами в материалах настоящего обособленного спора также не содержится.
В рассматриваемой ситуации, учитывая неполноту представленной информации, а также факт отсутствия надлежащих выводов суда первой инстанции относительно заявленного Сенниковым И.В. требования по вопросу установления оснований для введения процедуры должника - застройщика в отношении непосредственно ООО "Аверс", суд апелляционный суд усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта. Вместе с тем, исходя из специфики процедуры банкротства и необходимости надлежащего рассмотрения вопроса по установлению совокупности оснований для введения процедуры, предусмотренной параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, применительно к оценке всей доказательственной базы и проведения анализа финансово-хозяйственной деятельности должника и имеющихся у него обязательств перед кредиторами, апелляционный суд полагает дело (данный обособленный спор) подлежащим направлению в суд первой инстанции. Суду первой инстанции предлагается рассмотреть вопрос о круге лиц, которые могут быть привлечены к участию в деле, с целью получения объективной информации и защиты их прав и интересов, а также разрешить вопрос должной правовой квалификации правоотношений заявителя и должника, с установлением наличия либо отсутствия у должника признаков застройщика и соответствующих обязательств перед кредиторами (в частности, Сенниковым И.В.), позволяющих установить обоснованность притязания заявителя и иных заинтересованных лиц, претендующих на получение и передачу жилых помещений в жилом доме.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2014 по делу N А56-66781/2012/тр3 отменить.
Направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и в порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
Председательствующий
И.Ю.ТОЙВОНЕН
Судьи
Д.В.БУРДЕНКОВ
И.Г.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2014 ПО ДЕЛУ N А56-66781/2012/ТР3
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2014 г. по делу N А56-66781/2012/ТР3
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тойвонена И.Ю.
судей Бурденкова Д.В., Медведевой И.Г.
при ведении протокола судебного заседания: Чигаревой Е.Н.
при участии:
от заявителя: Медведев Л.Ю. по доверенности от 17.12.2013, паспорт
от должника ООО "Аверс": к/у Кочергин А.С. на основании определения от 10.10.2013, паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6793/2014) Сенникова И.В.
на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2014 по делу N А56-66781/2012 (судья Адаев О.С.), принятое
по заявлению Сенникова Игоря Витальевича
о включении в реестр требований о передаче жилых помещений и о применении правил банкротства застройщика
по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Аверс"
установил:
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2013 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Аверс" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Синельников Валерий Викторович.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.10.2013 Синельников В.В. освобожден от исполнения обязанностей временного управляющего должника, временным управляющим утвержден Кочергин Антон Сергеевич.
19.12.2013 Сенников И.В. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о применении (введении) в отношении общества с ограниченной ответственностью "Аверс" процедуры застройщика, а также о включении в реестр требований ООО "Аверс" о передаче жилых помещений требований Сенникова И.В. в виде передачи двух квартир-студий с условными номерами 214 и 271, находящихся по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее пр. Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе).
Определением суда первой инстанции от 24.02.2014 Сенникову И.В. во включении в реестр ООО "Аверс" требований о передаче жилых помещений требования о передаче помещений - квартир, условные номера 214 и 271, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе) отказано.
На определение суда первой инстанции от 24.02.2014 Сенниковым И.В. подана апелляционная жалоба, в которой он просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права. Податель жалобы указывает на не применение судом первой инстанции параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", подлежащего применению, и необоснованном выводе об отсутствии у заявителя права требования от должника передачи квартир. Кроме того, Сенников И.В. ссылается на необходимость применения положений статей 71, 100, 201.2, 201.6, 201.7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Информация о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Сенникова И.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить определение суда первой инстанции, апелляционную жалобу удовлетворить.
Конкурсный управляющий ООО "Аверс" просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность вынесенного определения проверены судом апелляционной инстанции.
Заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что определение суда первой инстанции подлежит отмене, с направлением вопроса на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 05 ноября 2004 года между Сенниковым Игорем Витальевичем и ООО "Аверс" заключены договоры N 05/11/ОРД/1 и N 05/11/ОРД/2 об участии в инвестировании строительства жилого дома (далее - договора), расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами 59 и 63 (восточнее дома 59 по ул. Орджоникидзе).
- Предметом договора N 05/11/ОРД/1 является инвестирование строительства квартиры-студии N 214, находящейся в строительных осях И-К/6-7, общей площадью 26,2 кв. м, площадью кухни 5,0 кв. м, на 13-м этаже вышеназванного жилого дома. Сумма инвестирования в строительство указанной квартиры согласно п. 2.3 договора N 05/11/ОРД/1 составляла 23056 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на момент оплаты. Выполнение своих обязательств в части уплаты (внесения) денежных средств по договору N 05/11/ОРД/1 Сенников И.В. подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам N 333 от 05 ноября 2004 года на сумму 331 602 рубля 92 коп., N 370 от 17 декабря 2004 года на сумму 194025 рублей 28 коп.;
- Предметом договора N 05/11/ОРД/2 является инвестирование строительства квартиры-студии N 271, находящейся в строительных осях И-К/6-7, общей площадью 26,2 кв. м, площадью кухни 5,0 кв. м, на 16 этаже вышеуказанного жилого дома. Сумма инвестирования в строительство квартиры, согласно п. 2.3 Договора N 05/11/ОРД/2 составляла 23056 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на момент оплаты. Выполнение своих обязательств в части уплаты (внесения) денежных средств по договору N 05/11/ОРД/2 Сенников И.В. подтверждает квитанциями к приходным кассовым ордерам N 334 от 05 ноября 2004 года на сумму 331602 рубля 92 коп., N 371 от 17 декабря 2004 года на сумму 194025 руб. 28 коп.
Согласно п. 2.6 указанных договоров квартиры должны были быть построены во 2-м квартале 2006 года и переданы обществом (ООО "Аверс") Сенникову И.В., указанному в договорах в качестве дольщика, по акту приема-передачи в срок не позднее 30 рабочих дней с даты утверждения акта государственной приемочной комиссии о приеме объекта в эксплуатацию, выдачи проектно-инвентаризационным бюро данных контрольного обмера, а также передачи по акту от инвестора дольщику при условии внесения дольщиком всех платежей, предусмотренных настоящим договором (п. 3.2.3 договоров).
На дату рассмотрения заявления жилой дом, как указала участвующие в деле лица, построен и введен в эксплуатацию, указанные заявителем квартиры не переданы Сенникову И.В. по акту приема-передачи. В свою очередь, в отношении ООО "Аверс" в июне 2013 года была введена процедура наблюдения по общим правилам, установленным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). В настоящее время в отношении ООО "Аверс" решением арбитражного суда первой инстанции от 17.02.2014 введена процедура конкурсного производства.
Заявитель просит суд применить при банкротстве ООО "Аверс" правила параграфа 7 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и включить в реестр имущественных требований должника требование Сенникова Игоря Витальевича о передаче двух жилых помещений в виде двух квартир-студий с условными номерами 214 и 271, находящихся в жилом построенном доме по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе)
Суд первой инстанции не согласился с позицией заявителя.
В силу пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик) признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подпункт 1). Участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
Как усматривается из материалов дела, проектирование и строительство объекта (многоквартирного жилого дома) было разрешено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района Санкт-Петербурга" (далее по тексту - ООО "АТР СПб-ЮГ") постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 N 784 со сроком окончания строительства 17.05.2006. Срок строительства объекта неоднократно продлевался.
Распоряжением Комитета по строительству от 14.11.2011 N 342 срок строительства Объекта продлен до 28.12.2012.
Закрытое акционерное общество "Уни-Стрим" выполняло на Объекте функции инвестора на основании договора от 04.10.2005 N ИО-01, заключенного с ООО "АТР СПб-ЮГ" (застройщиком), что следует из представленного экземпляра договора. Помимо указанных лиц данный договор с принятием соответствующих обязательств по инвестированию подписало ООО "Строй-Союз".
Согласно заключенному договору ООО "АТР СПб-ЮГ" предоставило право ЗАО "Уни-Стрим" привлекать средства третьих лиц к инвестированию строительства объекта путем заключения с последними договоров на помещения в пределах доли, причитающейся ЗАО "Уни-Стрим".
ЖСК с участием граждан - участников долевого строительства на объекте не создавалось, строительство Объекта осуществлял первоначальный застройщик - ООО "АТР СПб-ЮГ".
На сегодняшний день, как указали участвующие в деле лица, объект введен в эксплуатацию, однако документально подтвержденных сведений в подтверждение указанного обстоятельства в дело (в данный обособленный спор) не представлено.
Между ЗАО "Уни-Стрим" заключен договор долевого участия с ООО "Аверс" в инвестировании строительства жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, восточнее пр. Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе). Ссылка на указанный договор (N 05/11-СТ от 05.11.2004) имеется в пункте 1.3 вышеназванных договоров, заключенных между Сенниковым И.В. и ООО "Аверс", однако на момент рассмотрения данного обособленного спора в суде первой инстанции названного договора также не имелось в материалах дела. Сведения о его наличии представил в заседании суда апелляционной инстанции конкурсный управляющий ООО "Аверс", указав на факт позднего получения части документации должника от бывшего руководителя.
Таким образом, между заявителем и ООО "Аверс" заключены договора, предметом которых является деятельность по инвестированию строительства кирпично-монолитного дома по строительному адресу: Московский район, восточнее пр. Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе).
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса РФ.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Руководствуясь вышеназванными разъяснениями, суд первой инстанции пришел к выводу, что по состоянию на дату судебного заседания у кредитора Сенникова И.В. отсутствует к должнику требование о передаче жилого помещения, а именно требования о передаче помещений квартир, условные номера 214 и 271, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский район, восточнее проспекта Юрия Гагарина, ул. Орджоникидзе, между домами N 59 и 63 (восточнее дома N 59 по ул. Орджоникидзе).
Таким образом, суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют основания для применения к должнику правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и соответственно удовлетворения заявления о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований ООО "Аверс" о передаче жилых помещений.
Между тем, в резолютивной части определения не нашел отражения вывод суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для введения в отношении ООО "Аверс" процедуры застройщика, при том, что мотивировочная часть судебного акта также не отражает вывода суда о квалификации договоров, заключенных заявителем (Сенниковым И.В.) с должником. В свою очередь, в судебном заседании апелляционного суда конкурсный управляющий ООО "Аверс" указывал на обстоятельства, связанные с отсутствием у должника достаточного объема документации, из которой было бы возможно сделать вывод об исполнении всех инвестиционных обязательств лицами, привлеченными основным застройщиком вышеназванного многоквартирного жилого дома (ООО "АТР СПб-ЮГ) в качестве соинвесторов в финансировании строительства названного дома. Кроме того, в материалах настоящего обособленного спора не имелось экземпляра договора, заключенного между ООО "Аверс" и ЗАО "Уни-Стрим Инвест", что не позволяло оценить существо правоотношений между указанными лицами, наряду с отсутствием доказательств выполнения соответствующих обязательств, связанных как с инвестированием строительства жилого дома, так и с установлением условий, позволяющих сделать вывод о возникновении у данных лиц реальных прав на доли в данном доме, позволяющим оценить варианты и формы выполнения обязательств перед иными лицами, дополнительно привлеченными к процедуре инвестирования.
В заседании суда апелляционной инстанции конкурсный управляющий ООО "Аверс" пояснил, что в настоящее время суд первой инстанции в деле о банкротстве ООО "Аверс" принял к самостоятельному рассмотрению вопрос по заявлению о введении процедуры застройщика, учитывая тот факт, что к должнику заявлено несколько притязаний ряда физических лиц, которыми предъявлены к должнику как денежные требования о включении в реестр, так и требования о включении в реестр по передаче жилых помещений. В свою очередь, конкурсный управляющий до настоящего времени не осуществил всех необходимых мероприятий по анализу всей финансовой и хозяйственной деятельности должника, поскольку не имел реального доступа к документации должника.
Заявитель Сенников И.В. в своем заявлении и в поданной апелляционной жалобе указывает на то, что соответствующие договора с должником об участии в инвестировании строительства вышеназванного жилого дома до настоящего времени являются действующими, не расторгались сторонами, в связи с чем, в конечном итоге заявитель, будучи инвестором-дольщиком, сохраняет право требования к должнику о передаче жилых помещений. Вместе с тем, данных об осуществлении окончательного расчета с должником относительно выполнения всех своих денежных обязательств заявитель суду не представил, тогда как управляющий ссылается на неполное выполнение заявителем всех своих обязательств, а также на отсутствие у должника имущества в виде доли в жилых помещениях в вышеназванном жилом доме
Суд апелляционной инстанции полагает, что договора об участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенные между Сенниковым И.В. и ООО "Аверс" в 2004 году, содержат в себе элементы договоров как купли-продажи будущей недвижимой вещи, так и элементы договоров, устанавливающих механизм долевого участия в финансировании строительства жилого дома. Вместе с тем, указанный механизм предопределял необходимость исполнения цепочки обязательств рядом лиц, начиная с непосредственного застройщика жилого дома (ООО "АТР СПб-ЮГ"), а также лиц, с которыми данный застройщик заключил договор инвестирования в строительстве жилого дома (в частности, ЗАО "Уни-Стрим Инвест", в интересах которых действовало в рамках самостоятельного договора ООО "Аверс"). Сведений об исполнении данных обязательств указанными лицами в материалах настоящего обособленного спора также не содержится.
В рассматриваемой ситуации, учитывая неполноту представленной информации, а также факт отсутствия надлежащих выводов суда первой инстанции относительно заявленного Сенниковым И.В. требования по вопросу установления оснований для введения процедуры должника - застройщика в отношении непосредственно ООО "Аверс", суд апелляционный суд усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта. Вместе с тем, исходя из специфики процедуры банкротства и необходимости надлежащего рассмотрения вопроса по установлению совокупности оснований для введения процедуры, предусмотренной параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, применительно к оценке всей доказательственной базы и проведения анализа финансово-хозяйственной деятельности должника и имеющихся у него обязательств перед кредиторами, апелляционный суд полагает дело (данный обособленный спор) подлежащим направлению в суд первой инстанции. Суду первой инстанции предлагается рассмотреть вопрос о круге лиц, которые могут быть привлечены к участию в деле, с целью получения объективной информации и защиты их прав и интересов, а также разрешить вопрос должной правовой квалификации правоотношений заявителя и должника, с установлением наличия либо отсутствия у должника признаков застройщика и соответствующих обязательств перед кредиторами (в частности, Сенниковым И.В.), позволяющих установить обоснованность притязания заявителя и иных заинтересованных лиц, претендующих на получение и передачу жилых помещений в жилом доме.
Руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.02.2014 по делу N А56-66781/2012/тр3 отменить.
Направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и в порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
Председательствующий
И.Ю.ТОЙВОНЕН
Судьи
Д.В.БУРДЕНКОВ
И.Г.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)