Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,
судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.06.2015 г. по делу N А40-204632/2014, принятое судьей Михайловой Л.В.
по иску ОАО "Художественно-производственные мастерские" (ОГРН 1067746547373, юр. адрес: 109172, г. Москва, Котельническая набережная, д. 25/8) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр. адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Болтнева В.А. (доверенность от 14.01.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
Открытое акционерное общество (ОАО) "Художественно-производственные мастерские" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 525,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Котельническая набережная, 25, корпус 2, в части п. 3.1 и 3.4 договора - цена объекта, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 19.06.2015 исковые требования удовлетворены.
Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что экспертное заключение полученное в рамках проведенной по делу судебной экспертизы не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 01-01544/06 от 20.12.2006.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 13.01.2014, что ответчиком не оспаривается.
04.07.2014 истец получил письмо от 04.07.2014 исх. N 33-5-200/14 (3)-0 от ответчика о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и без даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 112 352 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 02.06.2014 N 738Г/427, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 03.06.2014 N 447/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету N 1407251 от 28.07.2014 г. выполненным ООО "ППО-Консалт" стоимость нежилого помещения составляет 49 568 000 руб.
Истец подписал договор с ответчиком с протоколом разногласий в части размера выкупной стоимости объекта недвижимости.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований на основании следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2006 года; задолженность по арендной плате отсутствует.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорных объектов составила соответственно 60 574 000 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.
Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В частности, возражения ответчика относительно отказа эксперта от применения доходного подхода подлежат отклонению, по следующим основаниям.
Эксперт вправе выбирать методологию расчета, применять/отказываться от использования подходов и методов при оценке.
Доходный подход в заключении эксперта от 03.04.2015 включен не был, так как он не отображает рыночной ценности объекта экспертизы, а при согласовании полученных результатов повлиял бы на итоговый результат выкупной стоимости.
Также, в материалах дела имеются пояснения эксперта от 11.06.2015 к Заключению от 03.04.2015 в отношении позиции эксперта о применения доходного подхода (т. 4 л.д. 8-22).
Ссылка заявителя на то, что в заключении отсутствует информация об анализе наиболее полного и наиболее эффективного использования объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованная, поскольку на станице 11 Экспертного заключения приведена информация о текущем использовании, наиболее эффективного использования спорного объекта (т. 3 л.д. 31).
Утверждение ответчика о том, что эксперт неправомерно не внес корректировки на назначение помещений, подлежит отклонению, поскольку помещения свободного назначения подразумевают собой помещения, использование которых возможно под офис, торговлю, производство, таким образом, использование аналогов сопоставимо с назначением рассматриваемого по спору объекта, в связи с чем во внесении корректировки не было необходимости.
Также ответчик обращает внимание суда на то обстоятельство, что эксперт не приводит диапазона стоимости, в котором находится рыночная стоимость объекта.
Заключение эксперта не является отчетом об оценке, таким образом, приведение расширенного интервала стоимости не требуется.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-204632/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2015 N 09АП-31307/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-204632/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2015 г. N 09АП-31307/2015-ГК
Дело N А40-204632/14
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,
судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.06.2015 г. по делу N А40-204632/2014, принятое судьей Михайловой Л.В.
по иску ОАО "Художественно-производственные мастерские" (ОГРН 1067746547373, юр. адрес: 109172, г. Москва, Котельническая набережная, д. 25/8) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр. адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20) об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Болтнева В.А. (доверенность от 14.01.2015)
от ответчика: Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
Открытое акционерное общество (ОАО) "Художественно-производственные мастерские" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 525,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Котельническая набережная, 25, корпус 2, в части п. 3.1 и 3.4 договора - цена объекта, с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 19.06.2015 исковые требования удовлетворены.
Департамент городского имущества города Москвы не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что экспертное заключение полученное в рамках проведенной по делу судебной экспертизы не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев дело в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционной жалобы и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 01-01544/06 от 20.12.2006.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 13.01.2014, что ответчиком не оспаривается.
04.07.2014 истец получил письмо от 04.07.2014 исх. N 33-5-200/14 (3)-0 от ответчика о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и без даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 112 352 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 02.06.2014 N 738Г/427, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 03.06.2014 N 447/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД".
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету N 1407251 от 28.07.2014 г. выполненным ООО "ППО-Консалт" стоимость нежилого помещения составляет 49 568 000 руб.
Истец подписал договор с ответчиком с протоколом разногласий в части размера выкупной стоимости объекта недвижимости.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований на основании следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2006 года; задолженность по арендной плате отсутствует.
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой стоимость спорных объектов составила соответственно 60 574 000 руб. (без НДС), которой суд первой инстанции правомерно руководствовался при принятии решения по делу.
Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В частности, возражения ответчика относительно отказа эксперта от применения доходного подхода подлежат отклонению, по следующим основаниям.
Эксперт вправе выбирать методологию расчета, применять/отказываться от использования подходов и методов при оценке.
Доходный подход в заключении эксперта от 03.04.2015 включен не был, так как он не отображает рыночной ценности объекта экспертизы, а при согласовании полученных результатов повлиял бы на итоговый результат выкупной стоимости.
Также, в материалах дела имеются пояснения эксперта от 11.06.2015 к Заключению от 03.04.2015 в отношении позиции эксперта о применения доходного подхода (т. 4 л.д. 8-22).
Ссылка заявителя на то, что в заключении отсутствует информация об анализе наиболее полного и наиболее эффективного использования объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованная, поскольку на станице 11 Экспертного заключения приведена информация о текущем использовании, наиболее эффективного использования спорного объекта (т. 3 л.д. 31).
Утверждение ответчика о том, что эксперт неправомерно не внес корректировки на назначение помещений, подлежит отклонению, поскольку помещения свободного назначения подразумевают собой помещения, использование которых возможно под офис, торговлю, производство, таким образом, использование аналогов сопоставимо с назначением рассматриваемого по спору объекта, в связи с чем во внесении корректировки не было необходимости.
Также ответчик обращает внимание суда на то обстоятельство, что эксперт не приводит диапазона стоимости, в котором находится рыночная стоимость объекта.
Заключение эксперта не является отчетом об оценке, таким образом, приведение расширенного интервала стоимости не требуется.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2015 года по делу N А40-204632/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.И.ТРУБИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)