Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района "Карымский район" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года по делу N А78-8834/2014 по иску Комитета по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района "Карымский район" (ОГРН 310752408500010, ИНН 7508006132, место нахождения: пгт. Карымское, ул. Ленинградская, 77) к индивидуальному предпринимателю Халецкой Елене Сергеевне (ОГРНИП 310752408500010, ИНН 750800068665, место нахождения: пгт. Карымское) о расторжении договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012, проведении рекультивации земельного участка N 100160:178 (суд первой инстанции: Гончарук Е.В.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Платоновой О.В., представителя по доверенности от 19.08.2014,
от ответчика - Халецкой Е.С., предпринимателя, Рудик Н.Н., представителя по доверенности от 02.12.2014,
установил:
Комитет по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района "Карымский район" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к индивидуальному предпринимателю Халецкой Елене Сергеевне (далее - ответчик, предприниматель Халецкая Е.С.) о расторжении договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012, проведении рекультивации земельного участка N 100160:178.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства. Суд пришел к выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у ответчика, совершения арендатором действий по погашению задолженности, действий по освоению земельного участка в соответствии с условиями договора, у истца отсутствуют основания для отказа от исполнения договора аренды земельного участка.
Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований Комитета, по мотивам несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм права.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что истцом доказано наличие оснований для расторжения договора аренды. Суд ошибочно принял во внимание довод ответчика о том, что им производится оплата по погашению задолженности по арендной плате, поскольку такая оплата производится в рамках исполнительного производства, текущая задолженность не оплачивается.
Договор предусматривает предоставление земельного участка для строительства аптечного пункта. Ответчиком не были представлены доказательства в подтверждение целевого использования данного земельного участка. Свидетельство на объект незавершенного строительства не подтверждает факт строительства именно аптечного пункта. В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка, произведенного прокуратурой, из которого следует, что земельный участок не используется. Также имеется жалоба гражданина о восстановлении забора, нарушенного в связи с выкопанным котлованом на спорном земельном участке.
После устранения допущенных нарушений условий договора ответчик может восстановить свое право на земельный участок, поскольку имеет преимущественное право на заключение договора аренды как бывший арендатор.
Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 03.02.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета.
Ответчик и его представитель доводы апелляционной жалобы оспорили, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Администрации муниципального района "Карымский район" Забайкальского края N 865 от 22.08.2012 ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 75:08:100160:178.
22 августа 2012 года истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 100160:178 (л.д. 32-36).
Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 75:08:100160:178, площадью 380 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, Карымский район, п. Карымское, ул. Верхняя, предоставленный для строительства аптечного киоска.
Договор заключен на 5 лет (п. 6.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.09.2012, регистрационный номер 75-75-10/021/2012-001.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка N 75/202/12-6852 (л.д. 34).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 35).
Размер арендной платы и порядок оплаты стороны согласовали в разделе 2 договора.
Арендные платежи начисляются с даты заключения договора (п. 2.1 договора).
Годовой размер арендной платы составляет 195 442 руб., 50 коп. (п. 2.2 договора).
Арендная плата вносится до 15 сентября (п. 2.3 договора).
Ответчиком во исполнение договора получено разрешение на строительство NRU 92511102/84 от 19.10.2012 сроком действия до 01.11.2015.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 75 АА 615288 от 24.09.2014 зарегистрировано право собственности ответчика в отношении объекта незавершенного строительства 5% готовности, общая площадь застройки 244,9 кв. м (л.д. 65).
В адрес ответчика истцом направлена претензия исх. 692 от 02.04.2014 и получена 08.04.2014. Истец в претензии предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате и предоставить отчет о совершенных действиях в течение 10 дней с момента получения претензии, указал, что в случае неисполнения арендатором условии договора будет направлено требование в суд о расторжении договора и возмещении расходов (л.д. 24-25).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 14.07.2014 по делу N А78-4752/2014, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 299 255 руб. 50 коп., требование о расторжении договора земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012 оставлено без рассмотрения. Основанием для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения послужил вывод суда о том, что на момент подачи иска в суд не истек срок, согласованный сторонами в пункте 6.3 договора аренды, право требовать расторжения договора возникло у арендодателя с 09.07.2014.
Уведомлением от 21.08.2014 N 2203 истец уведомил ответчика о направлении искового заявления в суд о расторжении договора аренды земельного участка N 100160:178.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012 арендатор принял на себя обязанности: 1) использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; 2) своевременно и полно вносить арендную плату (пункт 5.2 договора).
Истец заявил о расторжении договора аренды и рекультивации земельного участка, ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора по внесению арендной платы, а также не совершение действий по освоению земельного участка, поскольку объект строительства не возводится.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012.
Как следует из материалов дела, в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на момент подачи иска и рассмотрения дела, ответчик обладает статусом индивидуального предпринимателя, 26.03.2010 внесена запись в ЕГРИП о регистрации Халецкой Е.С. в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 17-19).
Договор аренды земельного участка земельного участка N 100160:178 заключен сторонами 22.08.2012, регистрирован в установленном законом порядке 07.09.2012.
Следовательно, на момент заключения договора аренды ответчик обладал статусом индивидуального предпринимателя, исходя из целевого назначения использования земельного участка (строительство аптечного пункта), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности, что не опровергнуто ответчиком. Соответственно, спор относится к подведомственности арбитражного суда на основании положений статей 27, 28, пункта 6 части 1 и части 2 статьи 33 АПК РФ Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: ответчик не производит оплату арендной платы, не совершает действия по освоению земельного участка, объект строительства не возводится.
Вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком является правильным.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения условий договора арендатором, являющиеся основанием его расторжения, должны быть существенными.
В подтверждение своих доводов истец сослался на акт осмотра земельного участка, переданного Халецкой Е.С. по договору аренды б/н от 22.08.2012, составленный 28.03.2014 помощником прокурора Карымского района с участием специалиста по управлению имуществом и градостроительной деятельности администрации городского поселения "Карымское". В ходе рассмотрения дела также проведено обследование земельного участка комиссией должностных лиц администрации городского поселения "Карымское", о чем составлен акт от 02.12.2014.
Апелляционным судом исследованы указанные документы и установлено, что их содержание свидетельствует о том, что арендуемый земельный участок огражден с трех сторон деревянным забором высотой примерно 2,-2,5 метра, противоположная от входа граница земельного участка не ограждена забором, имеется частично сохранившаяся сетка. С указанной стороны земельный участок граничит с нежилым помещением. На земельном участке вырыт котлован глубиной 2,5-3 метра, по периметру котлована установлены бетонные плиты, являющиеся основанием фундамента. С правой стороны от входа произошло обрушение края котлована, участок захламлен мусором и порос травой.
Указанные акты были подписаны в одностороннем порядке в отсутствие представителя предпринимателя. Суду не представлено доказательств вызова представителя ответчика для совместного осмотра земельного участка, данные акты не являются бесспорными доказательствами систематического нарушения ответчиком условий договора.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что спорный земельный участок ответчику предоставлен в аренду на срок пять лет для строительства аптечного киоска.
Ответчиком получено разрешение на строительство здания аптеки NRU 92511102/84 от 19.10.2012 сроком действия до 01.11.2015, выданное Администрацией городского поселения "Карымское".
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 75 АА 615288 от 24.09.2014 зарегистрировано право собственности ответчика в отношении объекта незавершенного строительства 5% готовности, общая площадь застройки 244,9 кв. м, что подтверждает позицию ответчика об использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и опровергает доводы истца.
При этом судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, относительно того, что указанное свидетельство не подтверждает целевое использование земельного участка под строительство аптечного киоска. Разрешение выдано на строительство здания аптеки, утверждение истца о возможности строительства ответчиком иного объекта является предположительным.
Истцом не обосновано систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы. При обращении в суд истец указал на наличие судебного акта о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, между тем, не обосновал, за какие периоды по истечении установленного договором срока платежа ответчиком не внесена арендная плата.
В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором до 15 сентября, то есть один раз в год. Из судебного акта от 14.07.2014 по делу N А78-4752/2014 следует, что с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата в сумме 299 255 руб. 50 коп. за периоды 2012-2014 годы с учетом частичной оплаты. При обращении в суд с настоящим иском 22.08.2014 срок внесения арендной платы за 2014 год не наступил, соответственно, то обстоятельство, что ответчиком допущено нарушение условий договора по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа истцом не подтверждено.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из необходимости установления баланса интересов сторон и, оценив действия арендатора по использованию земельного участка с точки зрения достижения цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды, пришел к выводу, что факт нарушения арендатором условий договора, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, является устранимым. Истцом не подтверждено, что продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, что влечет отказ в требованиях истца.
Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года по делу N А78-8834/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Забайкальского края.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2015 N 04АП-424/2015 ПО ДЕЛУ N А78-8834/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. по делу N А78-8834/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 марта 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района "Карымский район" на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года по делу N А78-8834/2014 по иску Комитета по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района "Карымский район" (ОГРН 310752408500010, ИНН 7508006132, место нахождения: пгт. Карымское, ул. Ленинградская, 77) к индивидуальному предпринимателю Халецкой Елене Сергеевне (ОГРНИП 310752408500010, ИНН 750800068665, место нахождения: пгт. Карымское) о расторжении договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012, проведении рекультивации земельного участка N 100160:178 (суд первой инстанции: Гончарук Е.В.)
при участии в судебном заседании:
от истца - Платоновой О.В., представителя по доверенности от 19.08.2014,
от ответчика - Халецкой Е.С., предпринимателя, Рудик Н.Н., представителя по доверенности от 02.12.2014,
установил:
Комитет по управлению имуществом, земельным вопросам и градостроительной деятельности администрации муниципального района "Карымский район" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к индивидуальному предпринимателю Халецкой Елене Сергеевне (далее - ответчик, предприниматель Халецкая Е.С.) о расторжении договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012, проведении рекультивации земельного участка N 100160:178.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства. Суд пришел к выводу о том, что при наличии действующего разрешения на строительство у ответчика, совершения арендатором действий по погашению задолженности, действий по освоению земельного участка в соответствии с условиями договора, у истца отсутствуют основания для отказа от исполнения договора аренды земельного участка.
Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований Комитета, по мотивам несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм права.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что истцом доказано наличие оснований для расторжения договора аренды. Суд ошибочно принял во внимание довод ответчика о том, что им производится оплата по погашению задолженности по арендной плате, поскольку такая оплата производится в рамках исполнительного производства, текущая задолженность не оплачивается.
Договор предусматривает предоставление земельного участка для строительства аптечного пункта. Ответчиком не были представлены доказательства в подтверждение целевого использования данного земельного участка. Свидетельство на объект незавершенного строительства не подтверждает факт строительства именно аптечного пункта. В материалы дела представлен акт осмотра земельного участка, произведенного прокуратурой, из которого следует, что земельный участок не используется. Также имеется жалоба гражданина о восстановлении забора, нарушенного в связи с выкопанным котлованом на спорном земельном участке.
После устранения допущенных нарушений условий договора ответчик может восстановить свое право на земельный участок, поскольку имеет преимущественное право на заключение договора аренды как бывший арендатор.
Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 03.02.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы, приведенные в апелляционной жалобе, поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Комитета.
Ответчик и его представитель доводы апелляционной жалобы оспорили, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Администрации муниципального района "Карымский район" Забайкальского края N 865 от 22.08.2012 ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 75:08:100160:178.
22 августа 2012 года истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 100160:178 (л.д. 32-36).
Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 75:08:100160:178, площадью 380 кв. м, расположенный по адресу: Забайкальский край, Карымский район, п. Карымское, ул. Верхняя, предоставленный для строительства аптечного киоска.
Договор заключен на 5 лет (п. 6.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.09.2012, регистрационный номер 75-75-10/021/2012-001.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка N 75/202/12-6852 (л.д. 34).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 35).
Размер арендной платы и порядок оплаты стороны согласовали в разделе 2 договора.
Арендные платежи начисляются с даты заключения договора (п. 2.1 договора).
Годовой размер арендной платы составляет 195 442 руб., 50 коп. (п. 2.2 договора).
Арендная плата вносится до 15 сентября (п. 2.3 договора).
Ответчиком во исполнение договора получено разрешение на строительство NRU 92511102/84 от 19.10.2012 сроком действия до 01.11.2015.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 75 АА 615288 от 24.09.2014 зарегистрировано право собственности ответчика в отношении объекта незавершенного строительства 5% готовности, общая площадь застройки 244,9 кв. м (л.д. 65).
В адрес ответчика истцом направлена претензия исх. 692 от 02.04.2014 и получена 08.04.2014. Истец в претензии предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате и предоставить отчет о совершенных действиях в течение 10 дней с момента получения претензии, указал, что в случае неисполнения арендатором условии договора будет направлено требование в суд о расторжении договора и возмещении расходов (л.д. 24-25).
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 14.07.2014 по делу N А78-4752/2014, вступившим в законную силу, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 299 255 руб. 50 коп., требование о расторжении договора земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012 оставлено без рассмотрения. Основанием для оставления требования о расторжении договора без рассмотрения послужил вывод суда о том, что на момент подачи иска в суд не истек срок, согласованный сторонами в пункте 6.3 договора аренды, право требовать расторжения договора возникло у арендодателя с 09.07.2014.
Уведомлением от 21.08.2014 N 2203 истец уведомил ответчика о направлении искового заявления в суд о расторжении договора аренды земельного участка N 100160:178.
В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012 арендатор принял на себя обязанности: 1) использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; 2) своевременно и полно вносить арендную плату (пункт 5.2 договора).
Истец заявил о расторжении договора аренды и рекультивации земельного участка, ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора по внесению арендной платы, а также не совершение действий по освоению земельного участка, поскольку объект строительства не возводится.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды земельного участка N 100160:178 от 22.08.2012.
Как следует из материалов дела, в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на момент подачи иска и рассмотрения дела, ответчик обладает статусом индивидуального предпринимателя, 26.03.2010 внесена запись в ЕГРИП о регистрации Халецкой Е.С. в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 17-19).
Договор аренды земельного участка земельного участка N 100160:178 заключен сторонами 22.08.2012, регистрирован в установленном законом порядке 07.09.2012.
Следовательно, на момент заключения договора аренды ответчик обладал статусом индивидуального предпринимателя, исходя из целевого назначения использования земельного участка (строительство аптечного пункта), суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности, что не опровергнуто ответчиком. Соответственно, спор относится к подведомственности арбитражного суда на основании положений статей 27, 28, пункта 6 части 1 и части 2 статьи 33 АПК РФ Претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный статьей 619, частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенный договор является основанием возникновения обязательства.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункты 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик ненадлежаще исполняет принятые на себя обязательства, предусмотренные договором аренды: ответчик не производит оплату арендной платы, не совершает действия по освоению земельного участка, объект строительства не возводится.
Вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями его условий ответчиком является правильным.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения условий договора арендатором, являющиеся основанием его расторжения, должны быть существенными.
В подтверждение своих доводов истец сослался на акт осмотра земельного участка, переданного Халецкой Е.С. по договору аренды б/н от 22.08.2012, составленный 28.03.2014 помощником прокурора Карымского района с участием специалиста по управлению имуществом и градостроительной деятельности администрации городского поселения "Карымское". В ходе рассмотрения дела также проведено обследование земельного участка комиссией должностных лиц администрации городского поселения "Карымское", о чем составлен акт от 02.12.2014.
Апелляционным судом исследованы указанные документы и установлено, что их содержание свидетельствует о том, что арендуемый земельный участок огражден с трех сторон деревянным забором высотой примерно 2,-2,5 метра, противоположная от входа граница земельного участка не ограждена забором, имеется частично сохранившаяся сетка. С указанной стороны земельный участок граничит с нежилым помещением. На земельном участке вырыт котлован глубиной 2,5-3 метра, по периметру котлована установлены бетонные плиты, являющиеся основанием фундамента. С правой стороны от входа произошло обрушение края котлована, участок захламлен мусором и порос травой.
Указанные акты были подписаны в одностороннем порядке в отсутствие представителя предпринимателя. Суду не представлено доказательств вызова представителя ответчика для совместного осмотра земельного участка, данные акты не являются бесспорными доказательствами систематического нарушения ответчиком условий договора.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что спорный земельный участок ответчику предоставлен в аренду на срок пять лет для строительства аптечного киоска.
Ответчиком получено разрешение на строительство здания аптеки NRU 92511102/84 от 19.10.2012 сроком действия до 01.11.2015, выданное Администрацией городского поселения "Карымское".
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 75 АА 615288 от 24.09.2014 зарегистрировано право собственности ответчика в отношении объекта незавершенного строительства 5% готовности, общая площадь застройки 244,9 кв. м, что подтверждает позицию ответчика об использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением и опровергает доводы истца.
При этом судом апелляционной инстанции отклоняются как необоснованные доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, относительно того, что указанное свидетельство не подтверждает целевое использование земельного участка под строительство аптечного киоска. Разрешение выдано на строительство здания аптеки, утверждение истца о возможности строительства ответчиком иного объекта является предположительным.
Истцом не обосновано систематическое нарушение ответчиком сроков по внесению арендной платы. При обращении в суд истец указал на наличие судебного акта о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, между тем, не обосновал, за какие периоды по истечении установленного договором срока платежа ответчиком не внесена арендная плата.
В соответствии с пунктом 2.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором до 15 сентября, то есть один раз в год. Из судебного акта от 14.07.2014 по делу N А78-4752/2014 следует, что с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата в сумме 299 255 руб. 50 коп. за периоды 2012-2014 годы с учетом частичной оплаты. При обращении в суд с настоящим иском 22.08.2014 срок внесения арендной платы за 2014 год не наступил, соответственно, то обстоятельство, что ответчиком допущено нарушение условий договора по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа истцом не подтверждено.
Суд первой инстанции обоснованно исходил из необходимости установления баланса интересов сторон и, оценив действия арендатора по использованию земельного участка с точки зрения достижения цели договора, а также возможности ее достижения в период действия договора аренды, пришел к выводу, что факт нарушения арендатором условий договора, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, является устранимым. Истцом не подтверждено, что продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
При установленных по делу обстоятельствах и действующем правовом регулировании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, что влечет отказ в требованиях истца.
Судом апелляционной инстанции оснований для признания выводов суда первой инстанции необоснованными не установлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 25 декабря 2014 года по делу N А78-8834/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Забайкальского края.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)