Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что ответчица не произвела оплату по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Левшукова Т.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Урмаевой Т.А.,
судей коллегии Усольцевой Л.А., Холонгуевой О.Р.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП Л. к Т.Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимости по апелляционной жалобе представителей истицы Т.Л. и Б.; апелляционной жалобе представителя ответчицы П. на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 19 августа 2014 г., которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований ИП Л. к Т.Е. о расторжении договора купли-продажи отказать.
Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р., выслушав пояснения истицы, ее представителей Б., И., ответчицы, ее представителя П., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции
установил:
обращаясь в суд, представитель Б., действуя в интересах ИП Л., просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный по адресу: <...>, заключенный ... между ИП Л. и Т.Е.; прекратить право собственности Т.Е. на данное нежилое помещение, признав право собственности на вышеуказанное нежилое помещение за Л.
Требования мотивированы тем, что ... между ИП Л. и Т.Е. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...>: а) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный; б) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный.
... Управлением Росреестра по Бурятии была произведена государственная регистрация прав только одного объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м, т.е. пристроя к цокольному этажу. В регистрации второго объекта - нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м отказано.
Договор купли-продажи подлежит расторжению, т.к. ответчица не произвела по нему оплату; а при его заключении ИП Л. исходила из продажи недвижимого имущества как единого целого помещения, а - не отдельных его частей.
В ходе судебного разбирательства в качестве третьего лица на стороне ответчика было привлечено ООО "<...>".
В судебном заседании Л., ее представители Б., Т.Л. исковые требования поддержали. Пояснили, что продаваемые по договору нежилые помещения составляют единый объект - магазин, который Л. и намеревалась продать. Пристроенная часть нежилого помещения под стилобатной платформой площадью <...> кв. м является одним нежилым помещением общей площадью <...> кв. м с одним фасадом, входом и общей инженерной коммуникацией. Стилобат является входной группой, и у истца не было намерений продавать входную группу. Истец по независящим от него причинам в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости от ... Имеет место и существенное изменение обстоятельств, которые возникли ввиду отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости неделимым объектом, из которых стороны исходили при заключении названного договора.
Ответчик Т.Е. с представителем по доверенности П. исковые требования не признали. Пояснили, что расчет между сторонами договора был осуществлен до его подписания, о чем свидетельствует п. <...> договора купли-продажи. Между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи двух нежилых помещений с разными кадастровыми номерами. Основания возникновения права собственности на данные помещения у продавца разные: а) разрешение на эксплуатацию объекта от ..., вновь возведенного; б) договор купли-продажи от ..., разрешение на эксплуатацию от ..., приобретенное в готовом виде и перепрофилированное. Помещение площадью <...> кв. м является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома в силу закона. Л. не приобретала по законным основаниям заявленное помещение, не является его собственником.
Представитель третьего лица на стороне ответчика - ООО "<...>" <...> пояснила, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по <...>. Данное помещение с ... по ... сдавалось ИП Л. в аренду Комитетом по управлению имуществом и землепользовании <...>. Затем было исключено из реестра муниципальной собственности, и в последующем сдавалось в аренду истице другими организациями, обслуживающими многоквартирный жилой дом ... ООО "<...>" в адрес ИП Л. направлено уведомление о расторжении договора аренды с ...
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представители истицы Б., Т.Л. просят отменить решение суда. Авторы, приводя ранее изложенные мотивы, не согласны с выводами суда; находят ошибочным вывод суда об отсутствии норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Судом не дана оценка обстоятельствам по изменению условий договора, а именно невыплаты ответчиком истцу стоимости недвижимости в сумме <...> руб. и позже новой цены по договору в сумме <...> руб., что является существенным нарушением договора. Также суд вышел за пределы заявленных исковых требований и без признания сделки в установленном законом порядке недействительной сделал неправомерный вывод о наличии прав других лиц на помещение площадью <...> кв. м. Неверным является вывод суда о том, что истцом не предоставлены доказательства наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ.
В апелляционной жалобе представитель ответчицы П., в целом согласившись с решением суда, просит исключить из его мотивировочной части суждения об отсутствии доказательств факта оплаты ответчиком имущества по договору купли-продажи нежилых помещений от ...; о том, что нежилые помещения, указанные в договоре купли-продажи, являются единым объектом.
В суде апелляционной инстанции истица, ее представители И., Б. доводы своей жалобы поддержали, возражая против удовлетворения жалобы стороны ответчика.
Ответчица и ее представитель П. не согласились с позицией истца, настаивали на удовлетворении своей жалобы.
Представитель третьего лица в суд не явился.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав названных лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Из документов следует, что ... между <...> (<...>) (продавцом) и ИП Л. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение цокольного этажа, общей площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Помещение используется под магазин.
Л. возвела к вышеназванному помещению пристрой площадью <...> кв. м, на которое ... было получено разрешение на эксплуатацию объекта. На данный пристрой истице было выдано свидетельство о регистрации права от ...
... между ИП Л. (продавцом) и Т.Е. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...>: а) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный; стоимостью <...> руб.; б) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный, стоимостью <...> руб.
Управлением Росреестра по Бурятии было отказано в регистрации права и перехода права собственности на нежилое помещение площадью <...> кв. м по причине того, что договор купли-продажи нежилого помещения от ... не является подлинным; Л. не приобретала по законным основаниям данное помещение и не вправе им распоряжаться.
... свидетельство о регистрации права выдано Т.Е. на пристроенную часть площадью <...> кв. м.
Исходя из материалов дела, судебная коллегия считает, что по мотивам, изложенным в решении, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
По условиям договора купли-продажи от ... стоимость продаваемого имущества была определена в <...> руб. В п. <...> договора указано, что расчет между сторонами произведен в полном размере до подписания настоящего договора.
Однако как в районном суде, так и в суде второй инстанции, стороны поясняли, что действительная стоимость недвижимого имущества, по которой ими оговаривалось совершить сделку, составляла <...> руб.
При такой разнице в цене договора, при отсутствии сведений об оплате реальной стоимости, при имеющихся в настоящем деле доказательствах, возможно признать заслуживающими внимания пояснения о неполучении ИП Л. расчета по договору.
Между тем данное обстоятельство само по себе не может являться безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи, т.к. истица вправе потребовать причитающейся оплаты. На такой способ защиты интересов, в том числе указано и в п. 65 совместного Постановления Верховного Суда России N 10 и ВАС России N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В настоящем случае существенным нарушением заключенного договора, по мнению истицы, является изменение цены договора. Вместе с тем такое утверждение, по мнению коллегии, несостоятельно. Из пояснений обеих сторон следует, что цена помещений ими оговаривалась одна, но в письменном договоре их стоимость была указана в меньшем размере. При таких обстоятельствах не приходится говорить об изменении условий договора, в том числе об одностороннем изменении условий ответчицей. Истице было известно об условиях подписанного договора, что ее на тот момент устраивало.
Намерение истицы продать названные нежилые помещения как единое целое имущество, как верно отмечено судом, не является достаточным основанием для расторжения договора, учитывая, что заключением договора купли-продажи от ... права ИП Л. не нарушаются.
Т.к. истица не доказала существенность нарушения договора от ..., допущенного ответчицей, районный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Представителями истицы указано на несогласие с выводами суда об отсутствии у ИП Л. прав на спорное помещение. Однако такой категоричный вывод судом сделан не был, поэтому довод о выходе суда за пределы заявленных требований подлежит отклонению.
Доводы апелляционной жалобы представителей истицы сводятся к несогласию с выводами суда, но не содержат обоснований, ставящих под сомнение законность принятого судебного акта, а потому они не могут быть приняты во внимание.
Довод апелляционной жалобы представителя ответчицы о несогласии с выводом суда о признании нежилых помещений, указанных в договоре от ..., единым объектом, коллегия также не может признать состоятельным, поскольку в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие обратное.
Исходя из изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены, изменения судебного решения и для удовлетворения апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Бурятии
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 19 августа 2014 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.УРМАЕВА
Судьи
Л.А.УСОЛЬЦЕВА
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 01.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3922
Требование: О расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что ответчица не произвела оплату по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 декабря 2014 г. по делу N 33-3922
Судья Левшукова Т.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Урмаевой Т.А.,
судей коллегии Усольцевой Л.А., Холонгуевой О.Р.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП Л. к Т.Е. о расторжении договора купли-продажи недвижимости по апелляционной жалобе представителей истицы Т.Л. и Б.; апелляционной жалобе представителя ответчицы П. на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 19 августа 2014 г., которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований ИП Л. к Т.Е. о расторжении договора купли-продажи отказать.
Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р., выслушав пояснения истицы, ее представителей Б., И., ответчицы, ее представителя П., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции
установил:
обращаясь в суд, представитель Б., действуя в интересах ИП Л., просила расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный по адресу: <...>, заключенный ... между ИП Л. и Т.Е.; прекратить право собственности Т.Е. на данное нежилое помещение, признав право собственности на вышеуказанное нежилое помещение за Л.
Требования мотивированы тем, что ... между ИП Л. и Т.Е. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...>: а) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный; б) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный.
... Управлением Росреестра по Бурятии была произведена государственная регистрация прав только одного объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м, т.е. пристроя к цокольному этажу. В регистрации второго объекта - нежилого помещения, общей площадью <...> кв. м отказано.
Договор купли-продажи подлежит расторжению, т.к. ответчица не произвела по нему оплату; а при его заключении ИП Л. исходила из продажи недвижимого имущества как единого целого помещения, а - не отдельных его частей.
В ходе судебного разбирательства в качестве третьего лица на стороне ответчика было привлечено ООО "<...>".
В судебном заседании Л., ее представители Б., Т.Л. исковые требования поддержали. Пояснили, что продаваемые по договору нежилые помещения составляют единый объект - магазин, который Л. и намеревалась продать. Пристроенная часть нежилого помещения под стилобатной платформой площадью <...> кв. м является одним нежилым помещением общей площадью <...> кв. м с одним фасадом, входом и общей инженерной коммуникацией. Стилобат является входной группой, и у истца не было намерений продавать входную группу. Истец по независящим от него причинам в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости от ... Имеет место и существенное изменение обстоятельств, которые возникли ввиду отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости неделимым объектом, из которых стороны исходили при заключении названного договора.
Ответчик Т.Е. с представителем по доверенности П. исковые требования не признали. Пояснили, что расчет между сторонами договора был осуществлен до его подписания, о чем свидетельствует п. <...> договора купли-продажи. Между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи двух нежилых помещений с разными кадастровыми номерами. Основания возникновения права собственности на данные помещения у продавца разные: а) разрешение на эксплуатацию объекта от ..., вновь возведенного; б) договор купли-продажи от ..., разрешение на эксплуатацию от ..., приобретенное в готовом виде и перепрофилированное. Помещение площадью <...> кв. м является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома в силу закона. Л. не приобретала по законным основаниям заявленное помещение, не является его собственником.
Представитель третьего лица на стороне ответчика - ООО "<...>" <...> пояснила, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по <...>. Данное помещение с ... по ... сдавалось ИП Л. в аренду Комитетом по управлению имуществом и землепользовании <...>. Затем было исключено из реестра муниципальной собственности, и в последующем сдавалось в аренду истице другими организациями, обслуживающими многоквартирный жилой дом ... ООО "<...>" в адрес ИП Л. направлено уведомление о расторжении договора аренды с ...
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представители истицы Б., Т.Л. просят отменить решение суда. Авторы, приводя ранее изложенные мотивы, не согласны с выводами суда; находят ошибочным вывод суда об отсутствии норм, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Судом не дана оценка обстоятельствам по изменению условий договора, а именно невыплаты ответчиком истцу стоимости недвижимости в сумме <...> руб. и позже новой цены по договору в сумме <...> руб., что является существенным нарушением договора. Также суд вышел за пределы заявленных исковых требований и без признания сделки в установленном законом порядке недействительной сделал неправомерный вывод о наличии прав других лиц на помещение площадью <...> кв. м. Неверным является вывод суда о том, что истцом не предоставлены доказательства наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ.
В апелляционной жалобе представитель ответчицы П., в целом согласившись с решением суда, просит исключить из его мотивировочной части суждения об отсутствии доказательств факта оплаты ответчиком имущества по договору купли-продажи нежилых помещений от ...; о том, что нежилые помещения, указанные в договоре купли-продажи, являются единым объектом.
В суде апелляционной инстанции истица, ее представители И., Б. доводы своей жалобы поддержали, возражая против удовлетворения жалобы стороны ответчика.
Ответчица и ее представитель П. не согласились с позицией истца, настаивали на удовлетворении своей жалобы.
Представитель третьего лица в суд не явился.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, выслушав названных лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Из документов следует, что ... между <...> (<...>) (продавцом) и ИП Л. (покупателем) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение цокольного этажа, общей площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Помещение используется под магазин.
Л. возвела к вышеназванному помещению пристрой площадью <...> кв. м, на которое ... было получено разрешение на эксплуатацию объекта. На данный пристрой истице было выдано свидетельство о регистрации права от ...
... между ИП Л. (продавцом) и Т.Е. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...>: а) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный; стоимостью <...> руб.; б) нежилое помещение, общей площадью <...> кв. м, этаж цокольный, стоимостью <...> руб.
Управлением Росреестра по Бурятии было отказано в регистрации права и перехода права собственности на нежилое помещение площадью <...> кв. м по причине того, что договор купли-продажи нежилого помещения от ... не является подлинным; Л. не приобретала по законным основаниям данное помещение и не вправе им распоряжаться.
... свидетельство о регистрации права выдано Т.Е. на пристроенную часть площадью <...> кв. м.
Исходя из материалов дела, судебная коллегия считает, что по мотивам, изложенным в решении, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
По условиям договора купли-продажи от ... стоимость продаваемого имущества была определена в <...> руб. В п. <...> договора указано, что расчет между сторонами произведен в полном размере до подписания настоящего договора.
Однако как в районном суде, так и в суде второй инстанции, стороны поясняли, что действительная стоимость недвижимого имущества, по которой ими оговаривалось совершить сделку, составляла <...> руб.
При такой разнице в цене договора, при отсутствии сведений об оплате реальной стоимости, при имеющихся в настоящем деле доказательствах, возможно признать заслуживающими внимания пояснения о неполучении ИП Л. расчета по договору.
Между тем данное обстоятельство само по себе не может являться безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи, т.к. истица вправе потребовать причитающейся оплаты. На такой способ защиты интересов, в том числе указано и в п. 65 совместного Постановления Верховного Суда России N 10 и ВАС России N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В настоящем случае существенным нарушением заключенного договора, по мнению истицы, является изменение цены договора. Вместе с тем такое утверждение, по мнению коллегии, несостоятельно. Из пояснений обеих сторон следует, что цена помещений ими оговаривалась одна, но в письменном договоре их стоимость была указана в меньшем размере. При таких обстоятельствах не приходится говорить об изменении условий договора, в том числе об одностороннем изменении условий ответчицей. Истице было известно об условиях подписанного договора, что ее на тот момент устраивало.
Намерение истицы продать названные нежилые помещения как единое целое имущество, как верно отмечено судом, не является достаточным основанием для расторжения договора, учитывая, что заключением договора купли-продажи от ... права ИП Л. не нарушаются.
Т.к. истица не доказала существенность нарушения договора от ..., допущенного ответчицей, районный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Представителями истицы указано на несогласие с выводами суда об отсутствии у ИП Л. прав на спорное помещение. Однако такой категоричный вывод судом сделан не был, поэтому довод о выходе суда за пределы заявленных требований подлежит отклонению.
Доводы апелляционной жалобы представителей истицы сводятся к несогласию с выводами суда, но не содержат обоснований, ставящих под сомнение законность принятого судебного акта, а потому они не могут быть приняты во внимание.
Довод апелляционной жалобы представителя ответчицы о несогласии с выводом суда о признании нежилых помещений, указанных в договоре от ..., единым объектом, коллегия также не может признать состоятельным, поскольку в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие обратное.
Исходя из изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены, изменения судебного решения и для удовлетворения апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Бурятии
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 19 августа 2014 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.УРМАЕВА
Судьи
Л.А.УСОЛЬЦЕВА
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)