Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2013 по делу N А07-14424/2013 (судья Салихова И.З.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан - Шпет А.А. (доверенность N 01-2389 от 03.09.2013), Евдокимов Ю.М. (доверенность N 01-2389 от 03.09.2013).
Администрация муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Региональному отделению Общероссийской общественной организации "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по Республике Башкортостан (далее - РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией", ответчик) о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, общей площадью 63 кв. м (цокольный этаж, тамбур 1, каб. 2, коридор 3, каб. 4, коридор 5, каб. 6) (с учетом изменения предмета исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 4, 30).
Решением суда первой инстанции от 10.10.2013 (резолютивная часть объявлена 03.10.2012 - л.д. 72-79) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 84-85).
Апеллянт считает, что истцом не доказано наличие права собственности на спорное помещение, поскольку выписка из реестра муниципального имущества муниципального района Республики Башкортостан от 29.08.2013 не является документом, подтверждающим право собственности истца на спорное имущество. Кроме того, указанный документ не был исследован судом на предмет тождественности с оригиналом реестра.
Указывает на наличие доказательств намерений сторон на продление договорных отношений, однако такие документы не были представлены истцом в материалы дела.
Ссылается на нарушение судом норм процессуального права в части извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции, поскольку судебная корреспонденция не была направлена по месту нахождения спорного имущества - месту нахождения представителя РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией".
Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец считает решение суда первой инстанцией законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание ответчик не явился, направив ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Главы Администрации от 14.03.2008 N 76-р (л.д. 9) 01.07.2008 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г. Белебею (арендодатель) и РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" (арендатор) был оформлен договор N 180/2008/д о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 61-63). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение на цокольном этаже в 5-им этажном кирпичном жилом доме, расположенное по адресу: г. Белебей, ул. Красная, д. 109/1, общей площадью 63 кв. м Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2008 (л.д. 40).
Срок аренды установлен сторонами с 15.03.2008 по 31.01.2009 (пункт 1.2 договора).
По истечении срока действия вышеуказанного договора между сторонами 30.11.2010 заключен новый договор аренды о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 286/2010/м в отношении того же объекта недвижимости сроком до 01.11.2011 (л.д. 10-12).
Согласно пункту 2.3.19 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом износа, в соответствии с действующим законодательством.
В разделе 3 договора (платежи и расчеты по договору) сторонами согласован порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом. В договоре определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом и оформляется в виде приложения к настоящему договору (пункт 3.1 договора).
Согласно представленному в материалы дела расчету годовой арендной платы, размер арендной платы составляет 0 руб. (л.д. 39).
07.09.2012 стороны заключили дополнительное соглашение N 77 к договору N 286/2010/м от 30.11.2010, согласно которому установили с 01.06.2012 ежемесячную арендную плату в размере 113 руб. 91 коп. (л.д. 65).
Выкопировка из технического паспорта инв. N 7161 на помещения, арендуемые в здании (строении), расположенные по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, позволяет определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 13-14).
18.12.2012 в адрес ответчика Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г. Белебею было направлено предупреждение N 01-15/2383, в котором истец сообщил о прекращении с 19.03.2013, в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договора аренды N 286/2010/м от 30.11.2010, продленного на неопределенный срок, а также просил ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, сдав его по акту приема-передачи (л.д. 15). Указанное уведомление получено ответчиком 20.12.2012 (л.д. 16-18).
Отсутствие освобождения нежилого помещения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая решение об удовлетворении требований, суд первой инстанции, пришел к выводу о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок в силу отказа от него арендодателя, что влечет обязанность арендатора по освобождению нежилого помещения (статьи 310, 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку заявленные настоящим иском требования связаны с исполнением договора аренды нежилого помещения, арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 30.11.2010 N 286/2010/м суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При оценке доводов апеллянта относительно отсутствия подтверждения права собственности муниципального образования на спорное помещение, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Администрация в подтверждение полномочий собственника представила выписку из реестра муниципального имущества муниципального района Республики Башкортостан от 29.08.2013 N 0099 (л.д. 42), распоряжение от 07.08.2006 N 340-р "Об изъятии из хозяйственного ведения МУП Управляющая компания "Жилищно-коммунальный сервис" муниципального района Белебеевский район жилищного фонда со встроено-пристроенными нежилыми помещениями" (л.д. 43), перечень многоквартирных жилых домов, изымаемых из хозяйственного ведения МУП Управляющая компания "Жилищно-коммунальный сервис" и переданных в муниципальную казну (л.д. 44-46).
В соответствии с названными документами, здание по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, общей площадью 63 кв. м (в котором расположено переданное помещение), вошло в перечень государственного имущества Республики Башкортостан, переданного в муниципальную собственность.
Порядок разграничения публичной собственности на имущество установлен статьей 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ).
Исходя из содержания статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, право собственности на имущество, передаваемое в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой соответствующими решениями уполномоченных органов, осуществляющих полномочия собственников имущества.
Названной нормой установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.
Согласно пункту 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 "Об утверждении перечней государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность городских округов, муниципальных районов и поселений Республики Башкортостан" (далее - Постановление Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312), право муниципальной собственности на передаваемое имущество возникает с 01.01.2006. Таким образом, моментом возникновения права собственности муниципального образования Белебеевский район Республики Башкортостан, является дата 01.06.2006.
Пунктом 2 статьи 4, статьей 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации за муниципальным образованием права собственности, возникшего в результате разграничения государственной собственности. Однако, при этом факт и момент возникновения права собственности публичного образования в результате применения процедур разграничения государственной собственности на имущество определяются в соответствии со специальными нормами Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которые исключают действие общего правила о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 8, пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку правоотношения сторон по предоставлению имущества в аренду возникли после 01.01.2006, основания для оценки договора в качестве заключенного лицом, не имеющим полномочий в силу статьи 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации, отсутствуют, тем более, что государственная регистрация права собственности муниципального образования Белебеевский район Республики Башкортостан была произведена 09.12.2013 (свидетельство о государственной регистрации - л.д. 104).
Кроме того, в соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10 и в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Поскольку после истечения срока действия договора аренды 01.11.2011, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора продленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Норма статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.
Как следует из материалов дела, арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора от 18.12.2012 исх. N 01-15/2383 (л.д. 15), которое имеет ссылку на положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и ясно свидетельствуют о волеизъявлении истца о прекращении договора аренды. Данное письмо получено ответчиком, что подтверждается отметками о вручении и не оспаривается сторонами (л.д. 16-18).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)
При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Так как 20.12.2012 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в силу пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие договора аренды прекращено с 20.03.2012, о чем судом первой инстанции сделаны правильные выводы.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещение, судом обоснованно удовлетворено требование истца о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Ссылка апеллянта на доказательства наличия намерений Администрации на продление договора аренды выраженное сообщением от 23.12.2011 N 01-15/3571 не исключает обоснованности удовлетворения исковых требований, поскольку переписка сторон касалась заключения нового, срочного договора аренды (л.д. 101).
Довод подателя жалобы о неизвещении о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции, ввиду отсутствия направления судебной корреспонденции по месту нахождения спорного имущества - месту нахождения представителя РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией", отклоняется судебной коллегией.
При исследовании материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2013, содержащее информацию о месте и времени предварительного судебного заседания и судебного разбирательства по делу N А07-14424/2013, определение от 19.09.2012 об отложении судебного разбирательства по настоящему делу, направлялось судом РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Строительная, 1 (л. д. 8, 31-38).
Почтовые отправления были возвращено органом почтовой связи с отметкой "истек срок хранения", в соответствии с пунктом 36 "Правил оказания услуг почтовой связи", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (л. д. 52, 69). Названные почтовые отправления имеют отметки о направлении адресату первичных (05.09.2013 и 08.09.2013) и вторичных (26.09.2013 и 29.09.2013) извещений соответственно в порядке пунктов 33, 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, пункта 3.4 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.08.2005 N 343.
Согласно части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, в случае, если адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд; копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
Согласно части 2 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает.
Доказательств изменения места нахождении (регистрации) РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией", подателем апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2013 по делу N А07-14424/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.12.2013 N 18АП-12836/2013 ПО ДЕЛУ N А07-14424/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2013 г. N 18АП-12836/2013
Дело N А07-14424/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2013 по делу N А07-14424/2013 (судья Салихова И.З.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан - Шпет А.А. (доверенность N 01-2389 от 03.09.2013), Евдокимов Ю.М. (доверенность N 01-2389 от 03.09.2013).
Администрация муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Региональному отделению Общероссийской общественной организации "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по Республике Башкортостан (далее - РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией", ответчик) о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, общей площадью 63 кв. м (цокольный этаж, тамбур 1, каб. 2, коридор 3, каб. 4, коридор 5, каб. 6) (с учетом изменения предмета исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 4, 30).
Решением суда первой инстанции от 10.10.2013 (резолютивная часть объявлена 03.10.2012 - л.д. 72-79) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (л.д. 84-85).
Апеллянт считает, что истцом не доказано наличие права собственности на спорное помещение, поскольку выписка из реестра муниципального имущества муниципального района Республики Башкортостан от 29.08.2013 не является документом, подтверждающим право собственности истца на спорное имущество. Кроме того, указанный документ не был исследован судом на предмет тождественности с оригиналом реестра.
Указывает на наличие доказательств намерений сторон на продление договорных отношений, однако такие документы не были представлены истцом в материалы дела.
Ссылается на нарушение судом норм процессуального права в части извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции, поскольку судебная корреспонденция не была направлена по месту нахождения спорного имущества - месту нахождения представителя РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией".
Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец считает решение суда первой инстанцией законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание ответчик не явился, направив ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Главы Администрации от 14.03.2008 N 76-р (л.д. 9) 01.07.2008 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г. Белебею (арендодатель) и РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" (арендатор) был оформлен договор N 180/2008/д о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 61-63). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение на цокольном этаже в 5-им этажном кирпичном жилом доме, расположенное по адресу: г. Белебей, ул. Красная, д. 109/1, общей площадью 63 кв. м Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2008 (л.д. 40).
Срок аренды установлен сторонами с 15.03.2008 по 31.01.2009 (пункт 1.2 договора).
По истечении срока действия вышеуказанного договора между сторонами 30.11.2010 заключен новый договор аренды о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 286/2010/м в отношении того же объекта недвижимости сроком до 01.11.2011 (л.д. 10-12).
Согласно пункту 2.3.19 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом износа, в соответствии с действующим законодательством.
В разделе 3 договора (платежи и расчеты по договору) сторонами согласован порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом. В договоре определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом и оформляется в виде приложения к настоящему договору (пункт 3.1 договора).
Согласно представленному в материалы дела расчету годовой арендной платы, размер арендной платы составляет 0 руб. (л.д. 39).
07.09.2012 стороны заключили дополнительное соглашение N 77 к договору N 286/2010/м от 30.11.2010, согласно которому установили с 01.06.2012 ежемесячную арендную плату в размере 113 руб. 91 коп. (л.д. 65).
Выкопировка из технического паспорта инв. N 7161 на помещения, арендуемые в здании (строении), расположенные по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, позволяет определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 13-14).
18.12.2012 в адрес ответчика Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г. Белебею было направлено предупреждение N 01-15/2383, в котором истец сообщил о прекращении с 19.03.2013, в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договора аренды N 286/2010/м от 30.11.2010, продленного на неопределенный срок, а также просил ответчика освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, сдав его по акту приема-передачи (л.д. 15). Указанное уведомление получено ответчиком 20.12.2012 (л.д. 16-18).
Отсутствие освобождения нежилого помещения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Принимая решение об удовлетворении требований, суд первой инстанции, пришел к выводу о прекращении договора аренды, продленного на неопределенный срок в силу отказа от него арендодателя, что влечет обязанность арендатора по освобождению нежилого помещения (статьи 310, 450, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Поскольку заявленные настоящим иском требования связаны с исполнением договора аренды нежилого помещения, арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 30.11.2010 N 286/2010/м суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения анализируемого договора, заключенного сроком менее одного года, не связан с осуществлением государственной регистрации. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При оценке доводов апеллянта относительно отсутствия подтверждения права собственности муниципального образования на спорное помещение, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Администрация в подтверждение полномочий собственника представила выписку из реестра муниципального имущества муниципального района Республики Башкортостан от 29.08.2013 N 0099 (л.д. 42), распоряжение от 07.08.2006 N 340-р "Об изъятии из хозяйственного ведения МУП Управляющая компания "Жилищно-коммунальный сервис" муниципального района Белебеевский район жилищного фонда со встроено-пристроенными нежилыми помещениями" (л.д. 43), перечень многоквартирных жилых домов, изымаемых из хозяйственного ведения МУП Управляющая компания "Жилищно-коммунальный сервис" и переданных в муниципальную казну (л.д. 44-46).
В соответствии с названными документами, здание по адресу: г. Белебей, ул. Красная, 109/1, общей площадью 63 кв. м (в котором расположено переданное помещение), вошло в перечень государственного имущества Республики Башкортостан, переданного в муниципальную собственность.
Порядок разграничения публичной собственности на имущество установлен статьей 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.08.2004 N 122-ФЗ).
Исходя из содержания статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, право собственности на имущество, передаваемое в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой соответствующими решениями уполномоченных органов, осуществляющих полномочия собственников имущества.
Названной нормой установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.
Согласно пункту 3 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312 "Об утверждении перечней государственного имущества Республики Башкортостан, передаваемого в муниципальную собственность городских округов, муниципальных районов и поселений Республики Башкортостан" (далее - Постановление Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312), право муниципальной собственности на передаваемое имущество возникает с 01.01.2006. Таким образом, моментом возникновения права собственности муниципального образования Белебеевский район Республики Башкортостан, является дата 01.06.2006.
Пунктом 2 статьи 4, статьей 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации за муниципальным образованием права собственности, возникшего в результате разграничения государственной собственности. Однако, при этом факт и момент возникновения права собственности публичного образования в результате применения процедур разграничения государственной собственности на имущество определяются в соответствии со специальными нормами Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ, которые исключают действие общего правила о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации (пункт 2 статьи 8, пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку правоотношения сторон по предоставлению имущества в аренду возникли после 01.01.2006, основания для оценки договора в качестве заключенного лицом, не имеющим полномочий в силу статьи 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации, отсутствуют, тем более, что государственная регистрация права собственности муниципального образования Белебеевский район Республики Башкортостан была произведена 09.12.2013 (свидетельство о государственной регистрации - л.д. 104).
Кроме того, в соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11 по делу N А41-18028/10 и в пунктах 10, 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13, в сферу материальных интересов арендатора, состоящего в обязательственных отношениях по поводу аренды, не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях арендодателем предоставлено имущество в аренду. При этом, положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Поскольку после истечения срока действия договора аренды 01.11.2011, при отсутствии возражений арендодателя, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора продленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Норма статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.
Как следует из материалов дела, арендодатель направил арендатору предупреждение о прекращении договора от 18.12.2012 исх. N 01-15/2383 (л.д. 15), которое имеет ссылку на положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и ясно свидетельствуют о волеизъявлении истца о прекращении договора аренды. Данное письмо получено ответчиком, что подтверждается отметками о вручении и не оспаривается сторонами (л.д. 16-18).
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 указанного Кодекса)
При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Так как 20.12.2012 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в силу пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие договора аренды прекращено с 20.03.2012, о чем судом первой инстанции сделаны правильные выводы.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик, надлежащим образом извещенный арендодателем об отказе от договора аренды, не освободил помещение, судом обоснованно удовлетворено требование истца о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Ссылка апеллянта на доказательства наличия намерений Администрации на продление договора аренды выраженное сообщением от 23.12.2011 N 01-15/3571 не исключает обоснованности удовлетворения исковых требований, поскольку переписка сторон касалась заключения нового, срочного договора аренды (л.д. 101).
Довод подателя жалобы о неизвещении о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции, ввиду отсутствия направления судебной корреспонденции по месту нахождения спорного имущества - месту нахождения представителя РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией", отклоняется судебной коллегией.
При исследовании материалов дела судом апелляционной инстанции установлено, что определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2013, содержащее информацию о месте и времени предварительного судебного заседания и судебного разбирательства по делу N А07-14424/2013, определение от 19.09.2012 об отложении судебного разбирательства по настоящему делу, направлялось судом РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Строительная, 1 (л. д. 8, 31-38).
Почтовые отправления были возвращено органом почтовой связи с отметкой "истек срок хранения", в соответствии с пунктом 36 "Правил оказания услуг почтовой связи", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221 (л. д. 52, 69). Названные почтовые отправления имеют отметки о направлении адресату первичных (05.09.2013 и 08.09.2013) и вторичных (26.09.2013 и 29.09.2013) извещений соответственно в порядке пунктов 33, 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, пункта 3.4 Особых условий приема, вручения, хранения и возврата отправлений разряда "Судебное", утвержденных приказом федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" от 31.08.2005 N 343.
Согласно части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, в случае, если адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован; несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд; копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
Согласно части 2 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает.
Доказательств изменения места нахождении (регистрации) РОООО "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией", подателем апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.10.2013 по делу N А07-14424/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Регионального отделения Общероссийской общественной организации "Общественная комиссия по борьбе с коррупцией" по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)