Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до настоящего времени никто из застройщиков ему не передавал документы, позволяющие произвести государственную регистрацию права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Трусова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж.,
судей Васякина А.Н., Султанова Р.А.,
при секретаре Е.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.М.Б. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Синклит", товариществу собственников жилья "Октябрьское" о государственной регистрации права на объект недвижимости,
по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья "Октябрьское"
на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 20 мая 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., объяснения представителя ТСЖ "Октябрьское" К.А., третьего лица Ш., поддержавших апелляционную жалобу, объяснения Р.М.Б., директора ООО "Строительная фирма "Синклит" Щ., возражавших против апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р.М.Б. обратился в суд с иском к ООО "Строительная фирма "Синклит", ТСЖ "Октябрьское" о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. В обоснование требований указал, что в *** году между ним и ООО "Строительная фирма "Синклит", (далее по тексту ООО "СФ "Синклит") был заключен договор на инвестирование строительства четырехкомнатной квартиры N дома N по ул. (адрес). Впоследствии он оформил право собственности на вышеназванную квартиру. Поскольку он являлся инвестором в строительстве квартиры, между ним и ООО "СК "Синклит" (дата) заключен договор об инвестиционном строительстве помещений под стоянку автомобиля (долевое строительство нежилого помещения). Согласно условиям данного договора он оплатил в кассу ООО "СФ "Синклит" *** руб. Заказчик принял на себя обязательство в месячный срок после ввода дома в эксплуатацию передать Инвестору в собственность нежилые помещения (боксы под стоянку автомобиля), указанные на Плане цокольного этажа, являющегося неотъемлемым приложением к договору, под N, площадью *** кв. м и N, площадью *** кв. м. В последующем, на основании соглашения, заключенного между ООО "СФ "Синклит" и ТСЖ "Октябрьское", о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от (дата) застройщиком объекта инвестирования стало ТСЖ "Октябрьское". (дата) ТСЖ "Октябрьское" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома литерой А, расположенного по адресу: (адрес). Однако с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до настоящего времени никто из застройщиков ему не передавал документы, позволяющие произвести государственную регистрацию права. Просил суд зарегистрировать за ним право собственности на бокс N под стоянку автомобиля площадью *** кв. м и бокс N под стоянку автомобиля площадью *** кв. м, расположенные в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес).
В дальнейшем Р.М.Б. уточнил исковые требования и просил зарегистрировать за ним право собственности на помещение N, площадью *** кв. м и помещение *** площадью *** кв. м, расположенные в цокольном этаже жилого дома *** по ул. (адрес).
Определением судьи Центрального районного суда г. Оренбурга от 2 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники квартир Р.С., Т., О., М., В., Б.В., Ш., К.Н., Е.Ю., Д.Р.
Определением судьи Центрального районного суда г. Оренбурга от 22 мая 2014 года произведена замена третьего лица В. на К.О.
Истец Р.М.Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца Д.М. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что Р.М.Б. заключал договор инвестирования на спорные объекты с ООО "СФ "Синклит", полностью исполнил свои обязательства, передав в кассу ООО "СФ "Синклит" денежные средства в размере *** руб. Считает, что доводы представителя ТСЖ "Октябрьское" о том, что данный договор инвестирования и денежные средства фирмой "Синклит" в ТСЖ "Октябрьское" не передавались, не могут являться основанием для отказа в регистрации права собственности за Р.М.С., поскольку на момент заключения договора инвестирования между Р.М.Б. и ООО "СФ "Синклит" застройщиком являлось ООО "СФ "Синклит". Р.М.Б. не было известно о заключении соглашения между ООО "СФ "Синклит" и ООО "Октябрьское" о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика. Доводы ответчика ТСЖ "Октябрьское" относительно невозможности регистрации права собственности за истцом на спорные объекты в связи с отсутствием технической документации на конкретные объекты недвижимости, также считает необоснованными, поскольку согласно документам, имеющимся в материалах дела, объект недвижимости в целом поставлен на кадастровый учет. Считает, что срок для обращения с данным иском в суд Р.М.Б. не пропустил, так как ему не была известна дата подписания акта ввода в эксплуатацию объекта. Ответчики своевременно не уведомили истца о подписании данного акта. Длительное время не передавали документы, необходимые для регистрации права. Фактически он узнал о своем нарушенном праве в 2013 году, когда ООО "ТСЖ" ему отказало в предоставлении документов, необходимых для регистрации права.
Представитель ответчика ТСЖ "Октябрьское" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ТСЖ "Октябрьское" К.А. пояснил, что исковые требования Р.М.Б. не признает. При заключении соглашения между ООО "Строительная фирма "Синклит" и ТСЖ "Октябрьское" о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика, сведения о заключении ООО "Строительная фирма "Синклит" и Р.М.Б. договора об инвестировании строительства помещений под стоянку автомобиля" от (дата), на который ссылается истец, а также сведения о произведенной оплате по указанному договору, ТСЖ "Октябрьское" не передавались. В цокольном этаже дома N по ул. (адрес), парковка автомобилей не предусмотрена. Кроме того, считает, что спорные помещения, являются общей собственностью членов ТСЖ. В случае регистрации права собственности на спорные объекты за Р.М.Б. будут нарушены права других членов ТСЖ в связи невозможностью использования ими данных помещений. При этом пояснил, что до настоящего времени ни ТСЖ "Октябрьское", ни иные собственники квартир спорными помещениями не пользовались. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным иском.
Представитель ответчика ООО "Строительная фирма "Синклит" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ООО "СФ "Синклит" Щ. исковые требования Р.М.Б. признал. Пояснил, что (дата) истцом с ООО "СФ "Синклит" был заключен договор инвестирования строительства помещений под стоянку автомобилей. Денежные средства Р.М.Б. внес в полном объеме. Помещения под стоянку построены. На основании соглашения от (дата) ООО "СФ "Синклит" передало ТСЖ "Октябрьское" объект незавершенный строительством (жилой дом с цокольным этажом) для завершения его строительства. Вся документация относительно объекта была передана в ТСЖ "Октябрьское". Ему известно, что до настоящего времени Р.М.Б. не оформил право собственности на помещения N и ***, расположенные в цокольном этаже дома, так как сотрудники ТСЖ "Октябрьское" отказывались предоставить ему необходимые документы, в том числе акт ввода объекта в эксплуатацию для оформления своего права.
Третье лицо - Ш. в судебном заседании исковые требования Р.М.Б. не признал. Пояснил, что он является собственником квартиры N в доме N по ул. (адрес). По его мнению, помещения, расположенные на цокольном этаже дома являются общей собственностью членов ТСЖ. В случае удовлетворения требований истца лично его права будут нарушены. Суду пояснил, что спорными помещениями ни он, ни другие члены ТСЖ не пользуются.
Третьи лица Р.С., М., Т., О., К.О., Б.В., К.Н., Е.Ю., Д.Р. в судебное заседание не явились. О времени и месте проведения судебного заседания были извещены надлежащим образом.
Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 20 мая 2014 года исковые требования Р.М.Б. к ООО "Строительная фирма "Синклит", ТСЖ "Октябрьское" удовлетворены. Суд постановил зарегистрировать за Р.М.Б. право собственности на помещение N площадью *** кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес); зарегистрировать за Р.М.Б. право собственности на помещение ***, площадью *** кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес).
В апелляционной жалобе представитель ТСЖ "Октябрьское" К.А. просит судебное решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что между ООО "Строительная фирма "Синклит" и Р.М.Б. (дата) заключен договор на инвестирование строительства квартиры N по адресу: г. Оренбург, ул. Обороны *** (строительный адрес) (л.д. 9 - 11 т. 1).
Согласно договору от (дата) без номера, заключенному между Р.М.Б. (инвестор) и ООО "СФ "Синклит" (заказчик), Р.М.Б. также выступил инвестором и произвел дополнительное финансирование в сумме *** руб. на строительство следующих объектов: бокса N под стоянку автомобиля, площадью *** кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома *** по ул. (адрес), стоимость которого составляет *** руб., и бокса *** под стоянку автомобиля, площадью *** кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес), стоимость которого составляет *** руб. (п. п. 1.1, 2.1 Договора).
В подтверждение уплаты цены договора суду представлена квитанция к приходному кассовому ордеру (дата), согласно которой Р.М.Б. внес в кассу ООО "СФ "Синклит" *** руб. Квитанция подписана генеральным директором ООО "СФ "Синклит" Г.
Согласно п. 3.1 Договора от 22 декабря 2005 года заказчик на средства, полученные от инвестора, обязуется построить боксы под стоянку автомобиля, сдать в эксплуатацию жилой дом и нежилые помещения и передать их на основании актов приема-передачи инвестору (л.д. 13, 14 том 1).
Судом установлено, что акты приема-передачи боксов под стоянку автомобиля между ООО "Строительная фирма "Синклит" и истцом подписаны не были.
Постановлением Администрации г. Оренбурга N 3079-п от 7 мая 2010 года жилому дому под литерой ***, зарегистрированному ранее по адресу: (адрес), присвоен адрес: (адрес).
Определением Центрального районного суда г. Оренбурга об утверждении мирового соглашения от 15 апреля 2013 года за Р.М.Б. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), право собственности на квартиру зарегистрировано (дата) (л.д. 12 т. 1).
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя с соблюдением закона и иных правовых актов или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса РФ).
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. ст. 6, 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции признал доводы Р.М.Б. о наличии оснований для регистрации за ним права собственности на спорные объекты недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате приобретаемых помещений, в связи с чем согласно условиям договора приобрел право собственности на объекты капитальных вложений.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и закону, подлежащему применению к правоотношениям сторон.
Доводы апелляционной жалобы о подложности договора об инвестировании строительства помещений под стоянку автомобиля (долевое строительство нежилого помещения) от (дата) и квитанции об оплате суммы *** руб. являются несостоятельными, поскольку не были подтверждены в ходе судебного рассмотрения спора.
Обстоятельства, на которые ссылается ТСЖ "Октябрьское" в обоснование своих доводов являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были правомерно отклонены как необоснованные.
Соглашением о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от (дата), заключенным между ООО "Строительная фирма "Синклит" и ТСЖ "Октябрьское" подтверждено, что ООО "Строительная фирма "Синклит" отказалось в пользу ТСЖ "Октябрьское" от права пользования земельным участком, предоставленного на условиях аренды для строительства многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: (адрес), а также предоставило ТСЖ "Октябрьское" незавершенный строительством двухподъездный трехэтажный одиннадцатиквартирный жилой дом для завершения его строительства. Ответчик указывает на то, что в соответствии с п. 3.1.5 соглашения в срок не позднее одного месяца с момента заключения соглашения, стороны должны заключить соглашение об определении объема принятых от третьих лиц инвестиций, которое должно содержать поименный список инвесторов, реквизиты договоров инвестирования, суммы, принятые от инвестора, номер и площадь квартиры, которой владеет конкретный инвестор и другие необходимые данные.
ТСЖ "Октябрьское" в апелляционной жалобе указывает на то, что в согласованном с ООО "Строительная фирма "Синклит" соглашении от (дата) не содержалось сведений о договоре инвестирования от (дата). По мнению ответчика это обстоятельство подтверждает, что ООО "Строительная фирма "Синклит" не передавало ТСЖ "Октябрьское" сведения о заключении с Р.М.Б. договора об инвестировании строительства от (дата).
Между тем, указанное обстоятельство не может служить основанием ограничения прав инвестора и для признания договора и квитанции от (дата) недопустимыми доказательствами. В силу п. 4.1.3 соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от (дата) года ТСЖ "Октябрьское" приняло на себя обязательство заключить договоры на завершение строительства квартир с соинвесторами, с которыми ООО Строительной фирмой "Синклит" ранее были заключены договоры инвестирования.
Кроме того, в приложении к соглашению об определении объема принятых от третьих лиц инвестиций от (дата), подписанном директором ООО "СФ "Синклит" и председателем ТСЖ "Октябрьское Б.Ю., содержится отметка о том, что Р.М.Б. произведена полная оплата инвестиций, оплачен бокс под стоянку (л.д. 19 - 21). Исходя из анализа приведенных условий договоров, суд первой инстанции верно установил, что ТСЖ "Октябрьское" являлось правопреемником ООО "Строительная фирма "Синклит" по обязательству, вытекающему из договора от (дата) по передаче инвестору объекта инвестирования.
В силу ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.
Ссылаясь на доказательства, исследованные судом по уголовному делу по обвинению Г. в совершении преступлений, ответчик указывает на то, что материалы уголовного дела не содержат сведений о заключенном между ООО "СФ "Синклит" и Р.М.Б. договоре инвестирования от (дата).
Судебная коллегия отклоняет указанные доводы жалобы, поскольку при рассмотрении уголовного дела не разрешался вопрос о том, подписывал Г. договор инвестирования от (дата) или не подписывал, в связи с этим у суда не имеется оснований для признания представленного договора незаключенным. Доказательств того, что в квитанции к приходному кассовому ордеру подпись от имени директора ООО "СФ "Синклит" выполнена не Г., а иным лицом также суду представлено не было.
Доводы жалобы о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме также являются несостоятельными.
Согласно ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Архитектурно-планировочным заданием по проектированию данного жилого дома, утвержденным главным архитектором города (дата), подтверждено, что во вновь строящемся доме планировалось предусмотреть наличие автостоянки или индивидуальных гаражей в подвальном или цокольном этаже.
Планом цокольного этажа, являющимся приложением к договору инвестирования от (дата) подтверждено, что боксы N и *** являются изолированными нежилыми помещениями, которые могут быть использованы для стоянки не более, чем одного автомобиля каждый и не предназначены для обслуживания более, чем одного жилого помещения (л.д. 49 т. 1). В указанных боксах не размещено механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры.
При таких обстоятельствах спорные нежилые помещения могли являться самостоятельным объектом инвестирования. При признании права собственности на данные помещения за одним лицом право собственности иных собственников жилых помещений не нарушено.
Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о регистрации прав на нежилые помещения, который следует исчислять со дня введения жилого дома в эксплуатацию (дата) года, также были исследованы судом первой инстанции и обоснованно отклонены по мотивам, указанным в судебном решении, которые судебная коллегия признает обоснованными.
В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Материалами дела подтверждено, что право собственности на квартиру N по (адрес) зарегистрировано за истцом в (дата) года на основании определения суда, в связи с тем, что застройщик не представил ему необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости. У суда отсутствуют доказательства того, что со дня ввода жилого дома в эксплуатацию истец узнал о нарушении своего права на получение спорных объектов недвижимости в собственность. В связи с этим не имеется оснований для исчисления срока исковой давности с момента введения жилого дома в эксплуатацию. Суд первой инстанции верно установил, что срок исковой давности истцом не пропущен.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств в их взаимной связи в совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения суда.
Руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 20 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Октябрьское" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5342/2014
Требование: О государственной регистрации права на объект недвижимости.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Реорганизация, объединение, ликвидация товарищества собственников жилья
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до настоящего времени никто из застройщиков ему не передавал документы, позволяющие произвести государственную регистрацию права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2014 г. по делу N 33-5342/2014
Судья: Трусова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж.,
судей Васякина А.Н., Султанова Р.А.,
при секретаре Е.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.М.Б. к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "Синклит", товариществу собственников жилья "Октябрьское" о государственной регистрации права на объект недвижимости,
по апелляционной жалобе товарищества собственников жилья "Октябрьское"
на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 20 мая 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., объяснения представителя ТСЖ "Октябрьское" К.А., третьего лица Ш., поддержавших апелляционную жалобу, объяснения Р.М.Б., директора ООО "Строительная фирма "Синклит" Щ., возражавших против апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Р.М.Б. обратился в суд с иском к ООО "Строительная фирма "Синклит", ТСЖ "Октябрьское" о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. В обоснование требований указал, что в *** году между ним и ООО "Строительная фирма "Синклит", (далее по тексту ООО "СФ "Синклит") был заключен договор на инвестирование строительства четырехкомнатной квартиры N дома N по ул. (адрес). Впоследствии он оформил право собственности на вышеназванную квартиру. Поскольку он являлся инвестором в строительстве квартиры, между ним и ООО "СК "Синклит" (дата) заключен договор об инвестиционном строительстве помещений под стоянку автомобиля (долевое строительство нежилого помещения). Согласно условиям данного договора он оплатил в кассу ООО "СФ "Синклит" *** руб. Заказчик принял на себя обязательство в месячный срок после ввода дома в эксплуатацию передать Инвестору в собственность нежилые помещения (боксы под стоянку автомобиля), указанные на Плане цокольного этажа, являющегося неотъемлемым приложением к договору, под N, площадью *** кв. м и N, площадью *** кв. м. В последующем, на основании соглашения, заключенного между ООО "СФ "Синклит" и ТСЖ "Октябрьское", о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от (дата) застройщиком объекта инвестирования стало ТСЖ "Октябрьское". (дата) ТСЖ "Октябрьское" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию жилого дома литерой А, расположенного по адресу: (адрес). Однако с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до настоящего времени никто из застройщиков ему не передавал документы, позволяющие произвести государственную регистрацию права. Просил суд зарегистрировать за ним право собственности на бокс N под стоянку автомобиля площадью *** кв. м и бокс N под стоянку автомобиля площадью *** кв. м, расположенные в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес).
В дальнейшем Р.М.Б. уточнил исковые требования и просил зарегистрировать за ним право собственности на помещение N, площадью *** кв. м и помещение *** площадью *** кв. м, расположенные в цокольном этаже жилого дома *** по ул. (адрес).
Определением судьи Центрального районного суда г. Оренбурга от 2 апреля 2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники квартир Р.С., Т., О., М., В., Б.В., Ш., К.Н., Е.Ю., Д.Р.
Определением судьи Центрального районного суда г. Оренбурга от 22 мая 2014 года произведена замена третьего лица В. на К.О.
Истец Р.М.Б. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца Д.М. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что Р.М.Б. заключал договор инвестирования на спорные объекты с ООО "СФ "Синклит", полностью исполнил свои обязательства, передав в кассу ООО "СФ "Синклит" денежные средства в размере *** руб. Считает, что доводы представителя ТСЖ "Октябрьское" о том, что данный договор инвестирования и денежные средства фирмой "Синклит" в ТСЖ "Октябрьское" не передавались, не могут являться основанием для отказа в регистрации права собственности за Р.М.С., поскольку на момент заключения договора инвестирования между Р.М.Б. и ООО "СФ "Синклит" застройщиком являлось ООО "СФ "Синклит". Р.М.Б. не было известно о заключении соглашения между ООО "СФ "Синклит" и ООО "Октябрьское" о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика. Доводы ответчика ТСЖ "Октябрьское" относительно невозможности регистрации права собственности за истцом на спорные объекты в связи с отсутствием технической документации на конкретные объекты недвижимости, также считает необоснованными, поскольку согласно документам, имеющимся в материалах дела, объект недвижимости в целом поставлен на кадастровый учет. Считает, что срок для обращения с данным иском в суд Р.М.Б. не пропустил, так как ему не была известна дата подписания акта ввода в эксплуатацию объекта. Ответчики своевременно не уведомили истца о подписании данного акта. Длительное время не передавали документы, необходимые для регистрации права. Фактически он узнал о своем нарушенном праве в 2013 году, когда ООО "ТСЖ" ему отказало в предоставлении документов, необходимых для регистрации права.
Представитель ответчика ТСЖ "Октябрьское" в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ТСЖ "Октябрьское" К.А. пояснил, что исковые требования Р.М.Б. не признает. При заключении соглашения между ООО "Строительная фирма "Синклит" и ТСЖ "Октябрьское" о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика, сведения о заключении ООО "Строительная фирма "Синклит" и Р.М.Б. договора об инвестировании строительства помещений под стоянку автомобиля" от (дата), на который ссылается истец, а также сведения о произведенной оплате по указанному договору, ТСЖ "Октябрьское" не передавались. В цокольном этаже дома N по ул. (адрес), парковка автомобилей не предусмотрена. Кроме того, считает, что спорные помещения, являются общей собственностью членов ТСЖ. В случае регистрации права собственности на спорные объекты за Р.М.Б. будут нарушены права других членов ТСЖ в связи невозможностью использования ими данных помещений. При этом пояснил, что до настоящего времени ни ТСЖ "Октябрьское", ни иные собственники квартир спорными помещениями не пользовались. Также считает, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным иском.
Представитель ответчика ООО "Строительная фирма "Синклит" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представитель ООО "СФ "Синклит" Щ. исковые требования Р.М.Б. признал. Пояснил, что (дата) истцом с ООО "СФ "Синклит" был заключен договор инвестирования строительства помещений под стоянку автомобилей. Денежные средства Р.М.Б. внес в полном объеме. Помещения под стоянку построены. На основании соглашения от (дата) ООО "СФ "Синклит" передало ТСЖ "Октябрьское" объект незавершенный строительством (жилой дом с цокольным этажом) для завершения его строительства. Вся документация относительно объекта была передана в ТСЖ "Октябрьское". Ему известно, что до настоящего времени Р.М.Б. не оформил право собственности на помещения N и ***, расположенные в цокольном этаже дома, так как сотрудники ТСЖ "Октябрьское" отказывались предоставить ему необходимые документы, в том числе акт ввода объекта в эксплуатацию для оформления своего права.
Третье лицо - Ш. в судебном заседании исковые требования Р.М.Б. не признал. Пояснил, что он является собственником квартиры N в доме N по ул. (адрес). По его мнению, помещения, расположенные на цокольном этаже дома являются общей собственностью членов ТСЖ. В случае удовлетворения требований истца лично его права будут нарушены. Суду пояснил, что спорными помещениями ни он, ни другие члены ТСЖ не пользуются.
Третьи лица Р.С., М., Т., О., К.О., Б.В., К.Н., Е.Ю., Д.Р. в судебное заседание не явились. О времени и месте проведения судебного заседания были извещены надлежащим образом.
Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 20 мая 2014 года исковые требования Р.М.Б. к ООО "Строительная фирма "Синклит", ТСЖ "Октябрьское" удовлетворены. Суд постановил зарегистрировать за Р.М.Б. право собственности на помещение N площадью *** кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес); зарегистрировать за Р.М.Б. право собственности на помещение ***, площадью *** кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес).
В апелляционной жалобе представитель ТСЖ "Октябрьское" К.А. просит судебное решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что между ООО "Строительная фирма "Синклит" и Р.М.Б. (дата) заключен договор на инвестирование строительства квартиры N по адресу: г. Оренбург, ул. Обороны *** (строительный адрес) (л.д. 9 - 11 т. 1).
Согласно договору от (дата) без номера, заключенному между Р.М.Б. (инвестор) и ООО "СФ "Синклит" (заказчик), Р.М.Б. также выступил инвестором и произвел дополнительное финансирование в сумме *** руб. на строительство следующих объектов: бокса N под стоянку автомобиля, площадью *** кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома *** по ул. (адрес), стоимость которого составляет *** руб., и бокса *** под стоянку автомобиля, площадью *** кв. м, расположенного в цокольном этаже жилого дома N по ул. (адрес), стоимость которого составляет *** руб. (п. п. 1.1, 2.1 Договора).
В подтверждение уплаты цены договора суду представлена квитанция к приходному кассовому ордеру (дата), согласно которой Р.М.Б. внес в кассу ООО "СФ "Синклит" *** руб. Квитанция подписана генеральным директором ООО "СФ "Синклит" Г.
Согласно п. 3.1 Договора от 22 декабря 2005 года заказчик на средства, полученные от инвестора, обязуется построить боксы под стоянку автомобиля, сдать в эксплуатацию жилой дом и нежилые помещения и передать их на основании актов приема-передачи инвестору (л.д. 13, 14 том 1).
Судом установлено, что акты приема-передачи боксов под стоянку автомобиля между ООО "Строительная фирма "Синклит" и истцом подписаны не были.
Постановлением Администрации г. Оренбурга N 3079-п от 7 мая 2010 года жилому дому под литерой ***, зарегистрированному ранее по адресу: (адрес), присвоен адрес: (адрес).
Определением Центрального районного суда г. Оренбурга об утверждении мирового соглашения от 15 апреля 2013 года за Р.М.Б. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), право собственности на квартиру зарегистрировано (дата) (л.д. 12 т. 1).
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя с соблюдением закона и иных правовых актов или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса РФ).
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. ст. 6, 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции признал доводы Р.М.Б. о наличии оснований для регистрации за ним права собственности на спорные объекты недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате приобретаемых помещений, в связи с чем согласно условиям договора приобрел право собственности на объекты капитальных вложений.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и закону, подлежащему применению к правоотношениям сторон.
Доводы апелляционной жалобы о подложности договора об инвестировании строительства помещений под стоянку автомобиля (долевое строительство нежилого помещения) от (дата) и квитанции об оплате суммы *** руб. являются несостоятельными, поскольку не были подтверждены в ходе судебного рассмотрения спора.
Обстоятельства, на которые ссылается ТСЖ "Октябрьское" в обоснование своих доводов являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были правомерно отклонены как необоснованные.
Соглашением о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от (дата), заключенным между ООО "Строительная фирма "Синклит" и ТСЖ "Октябрьское" подтверждено, что ООО "Строительная фирма "Синклит" отказалось в пользу ТСЖ "Октябрьское" от права пользования земельным участком, предоставленного на условиях аренды для строительства многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: (адрес), а также предоставило ТСЖ "Октябрьское" незавершенный строительством двухподъездный трехэтажный одиннадцатиквартирный жилой дом для завершения его строительства. Ответчик указывает на то, что в соответствии с п. 3.1.5 соглашения в срок не позднее одного месяца с момента заключения соглашения, стороны должны заключить соглашение об определении объема принятых от третьих лиц инвестиций, которое должно содержать поименный список инвесторов, реквизиты договоров инвестирования, суммы, принятые от инвестора, номер и площадь квартиры, которой владеет конкретный инвестор и другие необходимые данные.
ТСЖ "Октябрьское" в апелляционной жалобе указывает на то, что в согласованном с ООО "Строительная фирма "Синклит" соглашении от (дата) не содержалось сведений о договоре инвестирования от (дата). По мнению ответчика это обстоятельство подтверждает, что ООО "Строительная фирма "Синклит" не передавало ТСЖ "Октябрьское" сведения о заключении с Р.М.Б. договора об инвестировании строительства от (дата).
Между тем, указанное обстоятельство не может служить основанием ограничения прав инвестора и для признания договора и квитанции от (дата) недопустимыми доказательствами. В силу п. 4.1.3 соглашения о порядке и условиях передачи прав и обязанностей застройщика от (дата) года ТСЖ "Октябрьское" приняло на себя обязательство заключить договоры на завершение строительства квартир с соинвесторами, с которыми ООО Строительной фирмой "Синклит" ранее были заключены договоры инвестирования.
Кроме того, в приложении к соглашению об определении объема принятых от третьих лиц инвестиций от (дата), подписанном директором ООО "СФ "Синклит" и председателем ТСЖ "Октябрьское Б.Ю., содержится отметка о том, что Р.М.Б. произведена полная оплата инвестиций, оплачен бокс под стоянку (л.д. 19 - 21). Исходя из анализа приведенных условий договоров, суд первой инстанции верно установил, что ТСЖ "Октябрьское" являлось правопреемником ООО "Строительная фирма "Синклит" по обязательству, вытекающему из договора от (дата) по передаче инвестору объекта инвестирования.
В силу ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.
Ссылаясь на доказательства, исследованные судом по уголовному делу по обвинению Г. в совершении преступлений, ответчик указывает на то, что материалы уголовного дела не содержат сведений о заключенном между ООО "СФ "Синклит" и Р.М.Б. договоре инвестирования от (дата).
Судебная коллегия отклоняет указанные доводы жалобы, поскольку при рассмотрении уголовного дела не разрешался вопрос о том, подписывал Г. договор инвестирования от (дата) или не подписывал, в связи с этим у суда не имеется оснований для признания представленного договора незаключенным. Доказательств того, что в квитанции к приходному кассовому ордеру подпись от имени директора ООО "СФ "Синклит" выполнена не Г., а иным лицом также суду представлено не было.
Доводы жалобы о том, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме также являются несостоятельными.
Согласно ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Архитектурно-планировочным заданием по проектированию данного жилого дома, утвержденным главным архитектором города (дата), подтверждено, что во вновь строящемся доме планировалось предусмотреть наличие автостоянки или индивидуальных гаражей в подвальном или цокольном этаже.
Планом цокольного этажа, являющимся приложением к договору инвестирования от (дата) подтверждено, что боксы N и *** являются изолированными нежилыми помещениями, которые могут быть использованы для стоянки не более, чем одного автомобиля каждый и не предназначены для обслуживания более, чем одного жилого помещения (л.д. 49 т. 1). В указанных боксах не размещено механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры.
При таких обстоятельствах спорные нежилые помещения могли являться самостоятельным объектом инвестирования. При признании права собственности на данные помещения за одним лицом право собственности иных собственников жилых помещений не нарушено.
Доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о регистрации прав на нежилые помещения, который следует исчислять со дня введения жилого дома в эксплуатацию (дата) года, также были исследованы судом первой инстанции и обоснованно отклонены по мотивам, указанным в судебном решении, которые судебная коллегия признает обоснованными.
В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Материалами дела подтверждено, что право собственности на квартиру N по (адрес) зарегистрировано за истцом в (дата) года на основании определения суда, в связи с тем, что застройщик не представил ему необходимые документы для регистрации права собственности на объект недвижимости. У суда отсутствуют доказательства того, что со дня ввода жилого дома в эксплуатацию истец узнал о нарушении своего права на получение спорных объектов недвижимости в собственность. В связи с этим не имеется оснований для исчисления срока исковой давности с момента введения жилого дома в эксплуатацию. Суд первой инстанции верно установил, что срок исковой давности истцом не пропущен.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств в их взаимной связи в совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения суда.
Руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 20 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Октябрьское" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)