Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу N А76-22243/2013 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Фишер Михаила Григорьевича - Гаврилова Людмила Анатольевна (доверенность от 18.07.2013),
- индивидуального предпринимателя Бородулина Дмитрия Григорьевича - Гаврилова Людмила Анатольевна (доверенность от 04.06.2013);
- общества с ограниченной ответственностью "УралТех - Сервис" - Кудрин Владимир Иванович (доверенность от 02.09.2013).
Индивидуальный предприниматель Фишер Михаил Григорьевич (далее - ИП Фишер М.Г.), индивидуальный предприниматель Бородулин Дмитрий Григорьевич (далее - ИП Бородулин Д.Г.) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УралТех - Сервис" (далее - ООО "УралТех - Сервис", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.07.2005 N 1185-р, в том числе основного долга в размере 730 539 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 417 руб. 98 коп., а также о расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения N 7, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40 (т. 1 л.д. 6-9, требования изложены с учетом увеличения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 2 л.д. 1-2).
Определениями суда первой инстанции от 08.11.2013, 04.12.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ресурс" (далее - ФГУП "Ресурс"), Кателкин Константин Николаевич (далее - Кателкин К.Н.) (т. 1 л.д. 1-4, 106-108).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 (резолютивная часть объявлена 28.04.2014 - т. 2 л.д. 120-139) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "УралТех - Сервис" просит решение суда отменить (т. 3 л.д. 9-11).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоблюдение истцами досудебного порядка расторжения договора. Представленные в материалы дела уведомления, претензии ответчик не получал, доказательства их направления в адрес ответчика в материалах дела отсутствуют. Из материалов дела также не следует, что в почтовых отправлениях находилось именно уведомление о расторжении договора аренды.
Кроме того, при разрешении требования о взыскании долга по договору аренды, расторжении договора и выселении из нежилого помещения суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, как и доказательств незаконного нахождения имущества у ответчика.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц, участвующих в деле, за исключением представителей ИП Фишер М.Г., ИП Бородулина Д.Г. и ООО "УралТех - Сервис", в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представителем истцов заявлены возражения на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.07.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (арендодатель) и ООО "УралТех - Сервис" (арендатор) был подписан договор аренды N 1185 (т. 1 л.д. 13-14).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение N 7, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40, первый этаж, общей площадью 109,7 кв. м, согласно копии поэтажного плана и экспликации Челябинского управления ОГУП "Обл.ЦТИ" от 30.04.2004.
Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (Приложение 1), подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплаченному.
Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% на соответствующий расчетный счет (пункту 4.2 договора).
К указанному договору сторонами подписано приложение N 1 "Расчет платы за аренду нежилого помещения".
В последующем сторонами договора заключались дополнительные соглашения N 1,2,3,4 об изменении размера арендной платы. Дополнительным соглашением от 25.10.2010 N 5 стороны согласовали размер арендной платы в сумме 50 941 руб. 30 коп. в месяц и 611 366 руб. 40 коп. в год.
Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам А76-25204/2012 и А76-18171/2013 в соответствии с Распоряжением Территориального управления Росимущества Челябинской области N 477-р от 27.12.2010 за ФГУП "Ресурс" на праве хозяйственного ведения закреплено нежилое помещение N 7, общей площадью 104,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 40.
Дополнительным соглашением от 16.06.2011 N 5 пункт 4.3 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения указанного уведомления. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки, заказным письмом по адресам арендатора, указанным в договоре.
По договору купли-продажи от 27.06.2012 N 06/2012-КП/Ч нежилое помещение N 7, общей площадью 104,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 40 продано индивидуальному предпринимателю Кателкину Константину Николаевичу.
В уведомлении от 29.10.2012 предприниматель Кателкин К.Н. сообщил обществу "УралТех-Сервис" о том, что с 10.11.2012 арендная плата по договору от 01.07.2005 N 1185-р составляет 933 руб. за кв. м в месяц.
На основании договора купли-продажи доли в нежилом помещении от 18.09.2012 N 1 и договора купли-продажи доли в нежилом помещении от 08.05.2013 N 3, нежилое помещение N 7 (офис), назначение: нежилое, площадь 104,4 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40, было передано в общую долевую собственность Бородулину Дмитрию Григорьевичу (1/2 доли) и Фишер Михаилу Григорьевичу (1/2 доли), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 088573 от 10.10.2012, N 420336 от 17.05.2013 (т. 1 л.д. 40, 43).
25.07.2013 между Фишер М.Г. и Бородулиным Д.Г. подписано соглашение о совместном использовании имущества, по условиям которого стороны договорились о совместном использовании вышеназванного нежилого помещения (т. 2 л.д. 52). В силу пунктов 1.1 и 2.4 соглашения, вопросы использования нежилого помещения и взыскания задолженности по арендной плате осуществляются совместно.
Несоблюдение арендатором условий договора аренды в период 01.06.2013 по 15.01.2014 послужило основанием для обращения предпринимателей Фишер М.Г. и Бородулина Д.Г. в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 730 539 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 417 руб. 98 коп., расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены. Требование истцов о расторжении договора аренды судом удовлетворено со ссылкой на положения статей 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору аренды не исполнена. Досудебный порядок урегулирования возникшего спора о расторжении договора аренды истцами признан соблюденным.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 01.07.2005 N 1185-р, с учетом обстоятельств, установленных судебными актами по делам А76-25204/2012 и А76-18171/2013 суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным или недействительным.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2012 N 66) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель (в данном случае - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области) перестает быть стороной по договору аренды.
В силу приведенных норм и приведенных выше обстоятельств перехода права собственности на помещения N 7, в исследуемый период с 01.06.2013 по 15.01.2014 договор аренды от 01.07.2005 N 1185-р, продленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определял отношения между арендодателями Фишер М.Г. и Бородулиным Д.Г. и арендатором обществом "УралТех-Сервис".
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права общей долевой собственности истцов (17.05.2013 и 10.10.2012), последние получили право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.07.2005 N 1185-р, является верным.
Уведомлением от 24.07.2013 ИП Фишер М.Г. сообщил ответчику о том, что на основании договора купли-продажи N 3 от 08.05.2013 он является долевым собственником нежилого помещения N 6 общей площадью 44,4 кв. м и N 7 общей площадью 104,4 кв. м расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40 (т. 1 л.д. 27-28). В уведомлении также указаны реквизиты, по которым необходимо перечислять арендную плату по договору аренды от 01.07.2005 N 1185-р. Уведомление получено ответчиком 05.08.2013, в подтверждение чего представлено уведомление о вручении почтового отправления (т. 1 л.д. 111).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком в спорный период времени с 01 июня 2013 по 15 января 2014 года исполнены не были.
Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, возражений по расчету задолженности не заявлено.
Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии допущенных им существенных нарушений условий договора аренды, в силу положений статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к основаниям, исключающим взыскание задолженности по арендной платы.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам.
Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции обоснованно руководствовался требованиями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенная норма права применительно к рассматриваемой ситуации позволяет сделать вывод, что арендатор обязан исполнять договорное обязательство по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды, а при нарушении срока их внесения - уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Материалы дела свидетельствуют, что в спорный период ответчик не исполнил договорное обязательство по внесению арендных платежей в установленные сроки и в полном объеме, а потому истец обоснованно обратился с требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно представленному истцом расчету, размер процентов за период с 11.06.2013 по 15.01.2014 составил 21 417 руб. 98 коп., с учетом размера процентной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25% (действовавшей в течение периода просрочки исполнения денежного обязательства), а также количества дней просрочки, суммы задолженности (т. 2 л.д. 1-2).
Расчет процентов признан соответствующим положениям части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской". В связи с этим, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2013 по 15.01.2014 в сумме 21 417 руб. 98 коп.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что общество "УралТех - Сервис" нарушило условия договора аренды, допустив просрочку внесения арендной платы в период с июня 2013 года по январь 2014 года, то есть более двух раз подряд. Названное, исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.5.7 договора аренды может служить основанием для расторжения договора.
Ссылка апеллянта на недоказанность существенного нарушения ответчиком договора аренды, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, как противоречащая вышеназванным положениями.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в данном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность и выражено предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
В пункте 30 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Из представленной в материалы дела претензии следует, что предприниматели Фишер М.Г. и Бородуллин Д.Г. направляли обществу "УралТех - Сервис" требование об оплате арендной платы (т. 1 л.д. 14, 115).
Впоследствии истцы направили совместное уведомление о расторжении договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора от 01.10.2013 и акта приема-сдачи нежилого помещения (т. 1 л.д. 122-124), которое было получено ответчиком 28.10.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1 л.д. 126).
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о соблюдении досудебного порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллянта об отсутствии конкретизации лица, которому направлены уведомления, а также отсутствии возможности установить содержание почтового отправления подлежат отклонению. Из представленных в материалы дела уведомлений и претензий усматривается указание адресата - ООО "УралТех - Сервис". Уведомления содержат требование о расторжении договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р и выселении из занимаемого помещения и получены ответчиком, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений. Поскольку ответчик не представил доказательств получения от истцов корреспонденции иного содержания, оснований для возникновения сомнений в отношении направления и вручения ответчику именно уведомления о расторжении договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р и выселении из нежилого помещения не имеется.
Исходя из отсутствия доказательств того, что указанные уведомления не были получены арендатором по вине отделения связи или ввиду изменения места нахождения ответчика, о чем был уведомлен арендодатель, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что истцами приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, следовательно, предпринимателями соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств устранения в разумный срок нарушений договорных обязательств, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, на момент вынесения решения по настоящему делу задолженность ответчика по арендной плате не была погашена. Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку судом первой инстанции установлены основания для расторжения договора аренды, на основании которого ответчик занимал спорное имущество, требование истца об освобождении занимаемого ответчиком объекта удовлетворено обоснованно.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу N А76-22243/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2014 N 18АП-6876/2014 ПО ДЕЛУ N А76-22243/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2014 г. N 18АП-6876/2014
Дело N А76-22243/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 июля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу N А76-22243/2013 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Фишер Михаила Григорьевича - Гаврилова Людмила Анатольевна (доверенность от 18.07.2013),
- индивидуального предпринимателя Бородулина Дмитрия Григорьевича - Гаврилова Людмила Анатольевна (доверенность от 04.06.2013);
- общества с ограниченной ответственностью "УралТех - Сервис" - Кудрин Владимир Иванович (доверенность от 02.09.2013).
Индивидуальный предприниматель Фишер Михаил Григорьевич (далее - ИП Фишер М.Г.), индивидуальный предприниматель Бородулин Дмитрий Григорьевич (далее - ИП Бородулин Д.Г.) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УралТех - Сервис" (далее - ООО "УралТех - Сервис", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.07.2005 N 1185-р, в том числе основного долга в размере 730 539 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 417 руб. 98 коп., а также о расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения N 7, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40 (т. 1 л.д. 6-9, требования изложены с учетом увеличения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - т. 2 л.д. 1-2).
Определениями суда первой инстанции от 08.11.2013, 04.12.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области, Федеральное государственное унитарное предприятие "Ресурс" (далее - ФГУП "Ресурс"), Кателкин Константин Николаевич (далее - Кателкин К.Н.) (т. 1 л.д. 1-4, 106-108).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 (резолютивная часть объявлена 28.04.2014 - т. 2 л.д. 120-139) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "УралТех - Сервис" просит решение суда отменить (т. 3 л.д. 9-11).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоблюдение истцами досудебного порядка расторжения договора. Представленные в материалы дела уведомления, претензии ответчик не получал, доказательства их направления в адрес ответчика в материалах дела отсутствуют. Из материалов дела также не следует, что в почтовых отправлениях находилось именно уведомление о расторжении договора аренды.
Кроме того, при разрешении требования о взыскании долга по договору аренды, расторжении договора и выселении из нежилого помещения суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, как и доказательств незаконного нахождения имущества у ответчика.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц, участвующих в деле, за исключением представителей ИП Фишер М.Г., ИП Бородулина Д.Г. и ООО "УралТех - Сервис", в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителей сторон и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представителем истцов заявлены возражения на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.07.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (арендодатель) и ООО "УралТех - Сервис" (арендатор) был подписан договор аренды N 1185 (т. 1 л.д. 13-14).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение N 7, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40, первый этаж, общей площадью 109,7 кв. м, согласно копии поэтажного плана и экспликации Челябинского управления ОГУП "Обл.ЦТИ" от 30.04.2004.
Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (Приложение 1), подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплаченному.
Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца 100% на соответствующий расчетный счет (пункту 4.2 договора).
К указанному договору сторонами подписано приложение N 1 "Расчет платы за аренду нежилого помещения".
В последующем сторонами договора заключались дополнительные соглашения N 1,2,3,4 об изменении размера арендной платы. Дополнительным соглашением от 25.10.2010 N 5 стороны согласовали размер арендной платы в сумме 50 941 руб. 30 коп. в месяц и 611 366 руб. 40 коп. в год.
Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам А76-25204/2012 и А76-18171/2013 в соответствии с Распоряжением Территориального управления Росимущества Челябинской области N 477-р от 27.12.2010 за ФГУП "Ресурс" на праве хозяйственного ведения закреплено нежилое помещение N 7, общей площадью 104,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 40.
Дополнительным соглашением от 16.06.2011 N 5 пункт 4.3 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель отправляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения указанного уведомления. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки, заказным письмом по адресам арендатора, указанным в договоре.
По договору купли-продажи от 27.06.2012 N 06/2012-КП/Ч нежилое помещение N 7, общей площадью 104,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 40 продано индивидуальному предпринимателю Кателкину Константину Николаевичу.
В уведомлении от 29.10.2012 предприниматель Кателкин К.Н. сообщил обществу "УралТех-Сервис" о том, что с 10.11.2012 арендная плата по договору от 01.07.2005 N 1185-р составляет 933 руб. за кв. м в месяц.
На основании договора купли-продажи доли в нежилом помещении от 18.09.2012 N 1 и договора купли-продажи доли в нежилом помещении от 08.05.2013 N 3, нежилое помещение N 7 (офис), назначение: нежилое, площадь 104,4 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Цвиллинга д. 40, было передано в общую долевую собственность Бородулину Дмитрию Григорьевичу (1/2 доли) и Фишер Михаилу Григорьевичу (1/2 доли), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 088573 от 10.10.2012, N 420336 от 17.05.2013 (т. 1 л.д. 40, 43).
25.07.2013 между Фишер М.Г. и Бородулиным Д.Г. подписано соглашение о совместном использовании имущества, по условиям которого стороны договорились о совместном использовании вышеназванного нежилого помещения (т. 2 л.д. 52). В силу пунктов 1.1 и 2.4 соглашения, вопросы использования нежилого помещения и взыскания задолженности по арендной плате осуществляются совместно.
Несоблюдение арендатором условий договора аренды в период 01.06.2013 по 15.01.2014 послужило основанием для обращения предпринимателей Фишер М.Г. и Бородулина Д.Г. в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в размере 730 539 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 417 руб. 98 коп., расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства погашения задолженности не представлены. Требование истцов о расторжении договора аренды судом удовлетворено со ссылкой на положения статей 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору аренды не исполнена. Досудебный порядок урегулирования возникшего спора о расторжении договора аренды истцами признан соблюденным.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 01.07.2005 N 1185-р, с учетом обстоятельств, установленных судебными актами по делам А76-25204/2012 и А76-18171/2013 суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать договор незаключенным или недействительным.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2012 N 66) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель (в данном случае - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области) перестает быть стороной по договору аренды.
В силу приведенных норм и приведенных выше обстоятельств перехода права собственности на помещения N 7, в исследуемый период с 01.06.2013 по 15.01.2014 договор аренды от 01.07.2005 N 1185-р, продленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определял отношения между арендодателями Фишер М.Г. и Бородулиным Д.Г. и арендатором обществом "УралТех-Сервис".
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права общей долевой собственности истцов (17.05.2013 и 10.10.2012), последние получили право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.07.2005 N 1185-р, является верным.
Уведомлением от 24.07.2013 ИП Фишер М.Г. сообщил ответчику о том, что на основании договора купли-продажи N 3 от 08.05.2013 он является долевым собственником нежилого помещения N 6 общей площадью 44,4 кв. м и N 7 общей площадью 104,4 кв. м расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 40 (т. 1 л.д. 27-28). В уведомлении также указаны реквизиты, по которым необходимо перечислять арендную плату по договору аренды от 01.07.2005 N 1185-р. Уведомление получено ответчиком 05.08.2013, в подтверждение чего представлено уведомление о вручении почтового отправления (т. 1 л.д. 111).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из материалов дела следует, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком в спорный период времени с 01 июня 2013 по 15 января 2014 года исполнены не были.
Доказательств погашения задолженности ответчиком, в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, возражений по расчету задолженности не заявлено.
Довод подателя апелляционной жалобы об отсутствии допущенных им существенных нарушений условий договора аренды, в силу положений статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к основаниям, исключающим взыскание задолженности по арендной платы.
Названное свидетельствует о правомерности удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендным платежам.
Разрешая требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции обоснованно руководствовался требованиями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Приведенная норма права применительно к рассматриваемой ситуации позволяет сделать вывод, что арендатор обязан исполнять договорное обязательство по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды, а при нарушении срока их внесения - уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
Материалы дела свидетельствуют, что в спорный период ответчик не исполнил договорное обязательство по внесению арендных платежей в установленные сроки и в полном объеме, а потому истец обоснованно обратился с требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно представленному истцом расчету, размер процентов за период с 11.06.2013 по 15.01.2014 составил 21 417 руб. 98 коп., с учетом размера процентной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25% (действовавшей в течение периода просрочки исполнения денежного обязательства), а также количества дней просрочки, суммы задолженности (т. 2 л.д. 1-2).
Расчет процентов признан соответствующим положениям части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской". В связи с этим, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2013 по 15.01.2014 в сумме 21 417 руб. 98 коп.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что общество "УралТех - Сервис" нарушило условия договора аренды, допустив просрочку внесения арендной платы в период с июня 2013 года по январь 2014 года, то есть более двух раз подряд. Названное, исходя из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.5.7 договора аренды может служить основанием для расторжения договора.
Ссылка апеллянта на недоказанность существенного нарушения ответчиком договора аренды, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, как противоречащая вышеназванным положениями.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом в данном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность и выражено предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
В пункте 30 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Из представленной в материалы дела претензии следует, что предприниматели Фишер М.Г. и Бородуллин Д.Г. направляли обществу "УралТех - Сервис" требование об оплате арендной платы (т. 1 л.д. 14, 115).
Впоследствии истцы направили совместное уведомление о расторжении договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора от 01.10.2013 и акта приема-сдачи нежилого помещения (т. 1 л.д. 122-124), которое было получено ответчиком 28.10.2013, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (т. 1 л.д. 126).
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о соблюдении досудебного порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллянта об отсутствии конкретизации лица, которому направлены уведомления, а также отсутствии возможности установить содержание почтового отправления подлежат отклонению. Из представленных в материалы дела уведомлений и претензий усматривается указание адресата - ООО "УралТех - Сервис". Уведомления содержат требование о расторжении договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р и выселении из занимаемого помещения и получены ответчиком, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений. Поскольку ответчик не представил доказательств получения от истцов корреспонденции иного содержания, оснований для возникновения сомнений в отношении направления и вручения ответчику именно уведомления о расторжении договора аренды от 01.07.2005 N 1186-р и выселении из нежилого помещения не имеется.
Исходя из отсутствия доказательств того, что указанные уведомления не были получены арендатором по вине отделения связи или ввиду изменения места нахождения ответчика, о чем был уведомлен арендодатель, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что истцами приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, следовательно, предпринимателями соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Ответчик в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств устранения в разумный срок нарушений договорных обязательств, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, на момент вынесения решения по настоящему делу задолженность ответчика по арендной плате не была погашена. Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.
Поскольку судом первой инстанции установлены основания для расторжения договора аренды, на основании которого ответчик занимал спорное имущество, требование истца об освобождении занимаемого ответчиком объекта удовлетворено обоснованно.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2014 по делу N А76-22243/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УралТех-Сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)