Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 04.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Филимоновой Е.Е., при участии от истца - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) - представителя Морозовой Ю.В. (доверенность от 30.12.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя Шилина Андрея Валентиновича (г. Рязань, ОГРНИП 304622936500167, ИНН 622900588050) - представителя Здольник Ю.Г. (доверенность от 02.06.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц - связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шилина Андрея Валентиновича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 по делу N А54-2006/2014 (судья Сергеева Л.А.),
установил:
следующее.
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шилину Андрею Валентиновичу (далее - ответчик по первоначальному иску, предприниматель) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение НЗ лит. А, общей площадью 110,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д. 13 и передать его по акту приема-передачи управлению в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения исковых требований от 03.06.2014, т. 1, л.д. 39).
Предприниматель обратился к управлению со встречным иском об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, общей площадью 110,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д. 13 на срок три года с рыночной стоимостью арендной платы в размере 12 376 рублей в месяц (с учетом уточнения встречных исковых требований от 26.09.2014, т. 2, л.д. 16-17).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 первоначальные исковые требования управления удовлетворены. Встречное исковое заявление предпринимателя оставлено без рассмотрения.
Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска. В обоснование своих доводов ответчик ссылался на то, что ранее стороны вели переговоры об урегулировании цены договора, а не факта его заключения.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что 01.03.2003 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (в настоящее время - управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани) (арендодатель) и предпринимателем Шилиным А.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 233003 (т. 1, л.д. 7-10).
По условиям пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение общей площадью 110,5 кв. м, далее объект, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д. 13, под производство товаров народного потребления (пошив мужской и женской одежды, чехлов для автомобилей).
Срок аренды: с 01.03.2003 по 31.01.2004 (пункт 1.3 договора).
Из пункта 1.4 договора следует, что он считается заключенным с момента подписания. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформляется передаточным актом, подписываемым сторонами.
В соответствии с пунктом 1.5 договора по истечении срока его действия и исполнения всех условий и обязательств по нему, он может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
При этом если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 6.5 договора).
По акту приема-передачи от 01.03.2013 истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Крупской, д. 13, общей площадью 110,5 кв. м (т. 1, л.д. 15).
Соглашением от 26.09.2005 к в договору аренды от 01.03.2003 N 0233003 стороны изменили пункт 4.1 договора в следующей редакции: арендная плата по настоящему договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом и устанавливается в месяц с 01.07.2005 по 31.08.2005: всего 7 773 рубля 80 копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа 6 587 рублей 97 копеек с 01.09.2005: всего 5 830 рублей 36 копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа 4 940 рублей 98 копеек (т. 1, л.д. 110).
Письмом от 19.02.2014 исх. N 02/4-13-796/исх. истец сообщил ответчику о своем отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 26.03.2014, в котором также предложил ответчику освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 13).
Основанием для отказа истца от продления договора аренды послужило не подписание ответчиком соглашения о внесении изменений в договор аренды в части установления арендной платы в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения.
Направленное истцом уведомление об отказе от продления договора аренды на новый срок было получено ответчиком 04.03.2014 (т. 1, л.д. 14-15) и оставлено последним без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил арендуемое недвижимое имущество, управление обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований от 03.06.2014, т. 1, л.д. 39).
В свою очередь предприниматель обратился к управлению со встречным иском об обязании заключить договор аренды спорного нежилого помещения (с учетом уточнения встречных исковых требований от 26.09.2014, т. 2, л.д. 16-17).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования управления, суд первой инстанции исходил из факта прекращения договора аренды недвижимого имущества и отсутствия у предпринимателя законных оснований использования спорного нежилого помещения.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании следующего.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10).
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 N ВАС-14486/11).
Из материалов дела видно, что договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2003 N 233003 заключен на определенный срок - с 01.03.2013 по 31.01.2004.
В пункте 6.5 договора стороны установили, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. на 11 месяцев.
С учетом неоднократного продления договора аренды в соответствии с положениями пункта 6.5 договора срок его действия истекал 26.03.2014.
Письмом от 19.02.2014 исх. N 02/4-13-796/исх истец сообщил ответчику об отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 26.03.2014, в котором также предложил ответчику освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 13).
Данное уведомление было получено ответчиком 04.03.2014 (т. 1, л.д. 14-15), то есть до окончания срока действия спорного договора аренды.
Соответственно договор аренды прекратил свое действие в указанный в нем срок - 26.03.2014.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).
Поскольку основания для дальнейшего пользования недвижимым имуществом прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, предприниматель данную обязанность не исполнил, факт пользования нежилым помещением без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден, суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленное управлением требование.
Оставляя встречное исковое заявление предпринимателя без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из непредставления последним доказательств, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласится с выводом суда области на основании нижеизложенного.
По смыслу пункта 1 статьи 621, пункта 1 статьи 421 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанного права, в том числе лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.
Пункт 9 этой же статьи предусматривает, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такового договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ).
В пунктах 2, 3, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договор аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Под офертой в соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Статья 654 ГК РФ относит также к существенному условию договора аренды недвижимости размер арендной платы. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно положениям статей 607, 610, 654 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, срок договора и размер арендной платы.
Поскольку письмо предпринимателя от 05.03.2014 N 3 не содержит всех существенных условий договора и не облечено в установленную для договора аренды форму, суд области правомерно не признал его в качестве оферты (проекта договора).
В судебном заседании суда области представители сторон подтвердили, что проект договора на тех условиях, которые указаны во встречном исковом заявлении, в адрес управления не направлялся.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих соблюдение предпринимателем, установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Ссылка ответчика на ведение ранее между сторонами переговоров об урегулировании вопроса о цене договора, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку не может подменить собой предусмотренные статьей 445 ГК РФ требования к содержанию оферты, в части указания в ней существенных условий договора аренды.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей (т. 2, л.д. 83) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 по делу N А54-2006/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2015 N 20АП-267/2015 ПО ДЕЛУ N А54-2006/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А54-2006/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 04.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Тучковой О.Г. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Филимоновой Е.Е., при участии от истца - управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) - представителя Морозовой Ю.В. (доверенность от 30.12.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя Шилина Андрея Валентиновича (г. Рязань, ОГРНИП 304622936500167, ИНН 622900588050) - представителя Здольник Ю.Г. (доверенность от 02.06.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц - связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шилина Андрея Валентиновича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 по делу N А54-2006/2014 (судья Сергеева Л.А.),
установил:
следующее.
Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление, истец по первоначальному иску) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шилину Андрею Валентиновичу (далее - ответчик по первоначальному иску, предприниматель) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение НЗ лит. А, общей площадью 110,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д. 13 и передать его по акту приема-передачи управлению в течение пяти дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения исковых требований от 03.06.2014, т. 1, л.д. 39).
Предприниматель обратился к управлению со встречным иском об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, общей площадью 110,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д. 13 на срок три года с рыночной стоимостью арендной платы в размере 12 376 рублей в месяц (с учетом уточнения встречных исковых требований от 26.09.2014, т. 2, л.д. 16-17).
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 первоначальные исковые требования управления удовлетворены. Встречное исковое заявление предпринимателя оставлено без рассмотрения.
Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска. В обоснование своих доводов ответчик ссылался на то, что ранее стороны вели переговоры об урегулировании цены договора, а не факта его заключения.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Из материалов дела следует, что 01.03.2003 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (в настоящее время - управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани) (арендодатель) и предпринимателем Шилиным А.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 233003 (т. 1, л.д. 7-10).
По условиям пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) нежилое помещение общей площадью 110,5 кв. м, далее объект, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Крупской, д. 13, под производство товаров народного потребления (пошив мужской и женской одежды, чехлов для автомобилей).
Срок аренды: с 01.03.2003 по 31.01.2004 (пункт 1.3 договора).
Из пункта 1.4 договора следует, что он считается заключенным с момента подписания. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформляется передаточным актом, подписываемым сторонами.
В соответствии с пунктом 1.5 договора по истечении срока его действия и исполнения всех условий и обязательств по нему, он может быть заключен на новый срок на новых условиях. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
При этом если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 6.5 договора).
По акту приема-передачи от 01.03.2013 истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Крупской, д. 13, общей площадью 110,5 кв. м (т. 1, л.д. 15).
Соглашением от 26.09.2005 к в договору аренды от 01.03.2003 N 0233003 стороны изменили пункт 4.1 договора в следующей редакции: арендная плата по настоящему договору рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязанским городским Советом и устанавливается в месяц с 01.07.2005 по 31.08.2005: всего 7 773 рубля 80 копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа 6 587 рублей 97 копеек с 01.09.2005: всего 5 830 рублей 36 копеек с НДС, в том числе сумма арендного платежа 4 940 рублей 98 копеек (т. 1, л.д. 110).
Письмом от 19.02.2014 исх. N 02/4-13-796/исх. истец сообщил ответчику о своем отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 26.03.2014, в котором также предложил ответчику освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 13).
Основанием для отказа истца от продления договора аренды послужило не подписание ответчиком соглашения о внесении изменений в договор аренды в части установления арендной платы в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения.
Направленное истцом уведомление об отказе от продления договора аренды на новый срок было получено ответчиком 04.03.2014 (т. 1, л.д. 14-15) и оставлено последним без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что ответчик не возвратил арендуемое недвижимое имущество, управление обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований от 03.06.2014, т. 1, л.д. 39).
В свою очередь предприниматель обратился к управлению со встречным иском об обязании заключить договор аренды спорного нежилого помещения (с учетом уточнения встречных исковых требований от 26.09.2014, т. 2, л.д. 16-17).
Удовлетворяя первоначальные исковые требования управления, суд первой инстанции исходил из факта прекращения договора аренды недвижимого имущества и отсутствия у предпринимателя законных оснований использования спорного нежилого помещения.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании следующего.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, от 31.05.2011 N 16092/10).
Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 N ВАС-14486/11).
Из материалов дела видно, что договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2003 N 233003 заключен на определенный срок - с 01.03.2013 по 31.01.2004.
В пункте 6.5 договора стороны установили, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, т.е. на 11 месяцев.
С учетом неоднократного продления договора аренды в соответствии с положениями пункта 6.5 договора срок его действия истекал 26.03.2014.
Письмом от 19.02.2014 исх. N 02/4-13-796/исх истец сообщил ответчику об отказе от продления спорного договора аренды на новый срок и о прекращении его действия 26.03.2014, в котором также предложил ответчику освободить арендуемое нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 13).
Данное уведомление было получено ответчиком 04.03.2014 (т. 1, л.д. 14-15), то есть до окончания срока действия спорного договора аренды.
Соответственно договор аренды прекратил свое действие в указанный в нем срок - 26.03.2014.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).
Поскольку основания для дальнейшего пользования недвижимым имуществом прекратились, возникла обязанность по его возвращению арендодателю, предприниматель данную обязанность не исполнил, факт пользования нежилым помещением без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов подтвержден, суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленное управлением требование.
Оставляя встречное исковое заявление предпринимателя без рассмотрения, суд первой инстанции исходил из непредставления последним доказательств, подтверждающих соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласится с выводом суда области на основании нижеизложенного.
По смыслу пункта 1 статьи 621, пункта 1 статьи 421 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанного права, в том числе лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта.
Пункт 9 этой же статьи предусматривает, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такового договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ).
В пунктах 2, 3, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договор аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Под офертой в соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Статья 654 ГК РФ относит также к существенному условию договора аренды недвижимости размер арендной платы. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно положениям статей 607, 610, 654 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, срок договора и размер арендной платы.
Поскольку письмо предпринимателя от 05.03.2014 N 3 не содержит всех существенных условий договора и не облечено в установленную для договора аренды форму, суд области правомерно не признал его в качестве оферты (проекта договора).
В судебном заседании суда области представители сторон подтвердили, что проект договора на тех условиях, которые указаны во встречном исковом заявлении, в адрес управления не направлялся.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих соблюдение предпринимателем, установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Ссылка ответчика на ведение ранее между сторонами переговоров об урегулировании вопроса о цене договора, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку не может подменить собой предусмотренные статьей 445 ГК РФ требования к содержанию оферты, в части указания в ней существенных условий договора аренды.
Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей (т. 2, л.д. 83) относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 27.11.2014 по делу N А54-2006/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)