Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляшовой Т.М.,
судей Чернигиной Т.В., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,
при участии в судебном заседании
представителя истца Мартынова А.В., действующего на основании доверенности от 14.02.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Джоджуа Наны Георгиевны
на решение Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по делу N А31-2547/2014, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,
по иску индивидуального предпринимателя Якушина Валериана Евгеньевича (ОГРН 3044437176000047, ИНН 443100119298)
к индивидуальному предпринимателю Джоджуа Нане Георгиевне (ОГРН 3064437083000270, ИНН 44140070449)
о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
индивидуальный предприниматель Якушин Валериан Евгеньевич (далее - ИП Якушин В.Е., истец) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю Джоджуа Нане Георгиевне (далее - ИП Джоджуа Н.Г., ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 381970 руб., в том числе 315000 руб. задолженности по арендной плате за период с июля 2013 по январь 2014 года включительно, 14050 руб. 34 коп. задолженности за коммунальные услуги за период с июля 2013 по декабрь 2013 года включительно, 7560 руб. неустойки.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 уточненный иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым решением, ИП Джоджуа Н.Г. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказать ИП Якушину В.Е. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, признать недействительными (ничтожными) договоры аренды помещения, расположенного по адресу: г. Кострома ул. Молочная гора, 6 от 01.06.2013 и 05.07.2014 года, заключенные с Якушиным В.Е., и применить последствия недействительности сделки.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на рассмотрение судом дела в отсутствие ответчика, чем нарушено его право на предоставление суду своих доводов и доказательств в опровержение исковых требований. По мнению заявителя, судом не принято во внимание несоответствие арендуемого помещения санитарно-эпидемиологическим правилам СП 2.3.6.1079-01 и Федеральному закону N 52-ФЗ "О санитарном благополучии населения", а именно: в помещении не установлена вытяжка, не имеется систем вентиляции и кондиционирования, отсутствуют входы, изолированные от жилой части здания и другие недостатки. За нарушение санитарных правил и требований предусмотрена административная и уголовная ответственность, следовательно, деятельность, которая планировалась в арендуемом помещении, запрещена законодательством, поэтому в соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Кроме того, ИП Джоджуа Н.Г. указывает, что производила платежи ежемесячно в июле, августе, сентябре, октябре, ноябре 2013 года в размере 22500, передавая их через Дерюгину Н.В. для последующей передачи собственнику арендуемого помещения.
В связи с поступлением до рассмотрения апелляционной жалобы по существу от ИП Якушина В.Е. (истца по делу) заявления об отказе от иска, постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 отказ ИП Якушина В.Е. от исковых требований принят, решение Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по делу N А31-2547/2014 отменено, производство по делу прекращено на основании статьи 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
17.02.2015 от ИП Якушина В.Е. поступило заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам. В качестве основания ходатайства истец указал на фальсификацию поданного через онлайн-сервис "Мой Арбитр" заявления об отказе от иска, датированного 15.12.2014 и подписанного истцом и представителем истца. Истец утверждает, что указанное заявление истцом не подавалось, кроме того, все документы в ходе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции ИП Якушин В.Е. направлял исключительно посредством почтовой связи.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 заявление ИП Якушина В.Е. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам дела N А31-2547/2014 удовлетворено, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А31-2547/2014 отменено, рассмотрение апелляционной жалобы ИП Джоджуа Н.Г. по существу назначено на 20.05.2015.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 20.05.2015, представитель истца устно пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, читает вынесенное по делу решение законным и обоснованным.
Правовая позиция ИП Джоджуа Н.Г. по существу спора подробно изложена письменно в апелляционной жалобе от 13.11.2014.
Ответчик явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.
Как следует из материалов дела, ИП Якушин В.Е. является собственником нежилого помещения общей площадью 73 кв. м, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Молочная гора, дом 6, нежилое помещение 33 (далее - спорное помещение).
05.07.2013 между истцом (арендодатель) и ИП Джоджуа Н.Г. (арендатор) заключен договор аренды спорного помещения.
Согласно пункту 1.2 договора аренды назначение помещения - использование под деятельность, разрешенную законодательством.
В пунктах 3.1, 3.2 договора предусмотрено, что арендатор принимает указанное в пункте 1.1 договора помещение в аренду на условиях предоплаты арендодателю не позднее 5-го числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя или наличным расчетом через кассу в размере 45000 руб. в месяц; предусмотрена авансовая двойная оплата в первый месяц аренды помещения в размере суммы месячной оплаты на случай преждевременного расторжения договора аренды арендатором.
Коммунальные платежи оплачиваются сверх арендной платы за основное помещение, оплата производится на основании счетов и актов, предоставляемых арендодателем с учетом рентабельности, но не более 7%; предусмотрена предоплата по коммунальному возмещению затрат в размере соответствующих расходов предыдущего месяца в срок до 05 числа текущего месяца, с учетом фактических расходов за текущий месяц при необходимости коммунальные возмещения пересчитываются арендодателем с выставлением счета в срок до 30 числа месяца, следующего за отчетным; оплата производится ежемесячно, не позднее 3 дней со дня получения (отправки) счета и акта на расчетный счет арендодателя или наличным расчетом в кассу (пункты 5.1 - 5.4 договора аренды).
В договоре пунктами 3.4, 5.5 предусмотрено взыскание с арендатора неустойки в размере 0,08% от суммы задолженности за каждый день просрочки в случае несвоевременного перечисления арендной платы и коммунальных платежей; а в случае задолженности по арендной плате от одного и более месяцев или задолженности по коммунальным платежам от двух и более месяцев арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Договор аренды заключен на срок с 05.07.2013 по 05.07.2018 и зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Костромской области.
05.07.2013 спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи, согласно которому техническое состояние помещения и установленного в нем оборудования технически исправно, пригодно для эксплуатации по назначению, соответствующему договорным условиям.
05.10.2013 арендатор обратился к арендодателю с предложением о расторжении договора аренды с 20.10.2013 в связи с невозможностью использовать данное помещение для заведения общественного питания. Вместе с тем передача помещения не осуществлена, акт приема-передачи сторонами не подписан.
Задолженность по арендной плате и коммунальным услугам, образовавшаяся в период с июля 2013 по январь 2014 года, послужила основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, повторно рассмотрев дело с учетом вновь открывшихся обстоятельств, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по настоящему делу исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьями 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договоре и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно абзацу 1 пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из буквального толкования пункта 1.2 договора аренды следует, что назначение спорного помещения - использование под деятельность, разрешенную законодательством.
При этом в акте приема-передачи от 05.07.2013 зафиксировано, что техническое состояние помещения и установленного в нем оборудования технически исправно, пригодно для эксплуатации по назначению, соответствующему договорным условиям.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о несоответствии арендуемого помещения целевому назначению и санитарным правилам опровергаются условиями самого договора и установленными по делу обстоятельствами.
По общему правилу в гражданском законодательстве содержится презумпция возмездности договоров (пункт 3 статьи 423 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.2.10. заключенного между сторонами договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, возмещать по факту коммунальные затраты за выставляемый месяц с учетом предоплаты, производимой в текущем месяце, за который выставлен счет в течение 3-х рабочих дней, предоплату за коммунальные затраты.
Из материалов дела следует, что выставленные истцом в адрес ответчика счета (аренда, коммунальные услуги) арендатором не оплачены; возражений относительно расчета задолженности по арендной плате ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлено.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
В рассматриваемом споре порядок досрочного прекращения договора установлен пунктом 4.1.2 договора, а именно: арендатор обязан сообщить арендодателю об освобождении помещения не позднее чем за два месяца.
12.12.2013 истец получил от ИП Джоджуа Н.Г. письмо с просьбой о расторжении договора с 20.10.2013. Однако, учитывая согласованное сторонами в пункте 4.1.2 условие, договор аренды может быть расторгнут не ранее 12.02.2014, при этом арендодатель посчитал возможным сократить период аренды до 31.01.2014.
Факт возврата помещения арендодателю в установленном порядке не подтвержден, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отказа во взыскании задолженности по арендной плате за период после направления арендатором предложения о расторжении договора, поскольку в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Оплата коммунальных платежей предусмотрена условиями договора аренды, правовые основания коммунальных платежей за период с 01.07.2013 по 04.07.2013 отсутствуют, в связи с чем коммунальные платежи подлежат взысканию с 05.07.2013.
Учитывая, что передаточный акт возврата помещения, как того требуют гражданско-правовые нормы, регулирующие арендные правоотношения, стороны не составили, суд апелляционной инстанции считает требование истца о взыскании арендной платы и стоимости коммунальных услуг в период с июля 2013 по январь 2014 года обоснованным.
Утверждение ответчика о частичном внесении денежных средств не подтверждены достаточными и относимыми доказательствами, поэтому не считаются доказанными; также не подтверждаются документально и доводы апеллянта о несоответствии переданного помещения условиям заключенного договора, поскольку договор аренды не содержит каких-либо условий относительно возможности размещения в арендуемом помещении организации общественного питания (кафе).
Довод ИП Джоджуа Н.Г. о необходимости самостоятельного применения судом последствий недействительной сделки (договора аренды) судом апелляционной инстанции признается несостоятельным.
В соответствии с абзацем 6 пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 судам следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требований, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
В рамках настоящего спора заявлен иск о взыскании задолженности по договору аренды, требования о признании договора недействительным в суде первой инстанции не заявлено. Следовательно, вопрос о применении последствий недействительности сделки выходит за рамки предмета настоящего спора.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика возможности представить отзыв на иск и обоснование своей правовой позиции отклоняется на основании следующего.
Часть 1 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет процессуальную обязанность ответчика, заключающуюся в представлении или направлении в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыва на иск с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в иске, и прилагаемых к нему документов.
Согласно части 4 статьи 131, части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в случае, если в установленный им срок отзыв не представлен, вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.
Таким образом, ответчик выражает свою позицию по спору в мотивированном отзыве с приложением к нему необходимых документов, а отсутствие такого отзыва не является препятствием к разрешению исковых требований.
Как следует из материалов дела, определением от 03.04.2014 (том 1. л.д. 1-2), ответчик был извещен о времени и месте судебного заседания, ему было предложено представить отзыв на иск, документально обосновав его, при наличии возражений.
Однако ответчик в установленном законом порядке свою позицию по спору не выразил, об объективных препятствиях для совершения процессуальных действий не заявил.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 в соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления неблагоприятных последствий такого своего поведения.
Иных доводов, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не получили правовой оценки, заявителем жалобы не приведено.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и ответчиком в апелляционной жалобе, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу.
Учитывая избранный истцом способ защиты, апелляционная инстанция считает, что оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по делу N А31-2547/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Джоджуа Наны Георгиевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.М.ПОЛЯШОВА
Судьи
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.05.2015 N 02АП-9950/2014 ПО ДЕЛУ N А31-2547/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2015 г. по делу N А31-2547/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2015 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляшовой Т.М.,
судей Чернигиной Т.В., Щелокаевой Т.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,
при участии в судебном заседании
представителя истца Мартынова А.В., действующего на основании доверенности от 14.02.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Джоджуа Наны Георгиевны
на решение Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по делу N А31-2547/2014, принятое судом в составе судьи Разгуляевой Г.М.,
по иску индивидуального предпринимателя Якушина Валериана Евгеньевича (ОГРН 3044437176000047, ИНН 443100119298)
к индивидуальному предпринимателю Джоджуа Нане Георгиевне (ОГРН 3064437083000270, ИНН 44140070449)
о взыскании задолженности и неустойки,
установил:
индивидуальный предприниматель Якушин Валериан Евгеньевич (далее - ИП Якушин В.Е., истец) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю Джоджуа Нане Георгиевне (далее - ИП Джоджуа Н.Г., ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 381970 руб., в том числе 315000 руб. задолженности по арендной плате за период с июля 2013 по январь 2014 года включительно, 14050 руб. 34 коп. задолженности за коммунальные услуги за период с июля 2013 по декабрь 2013 года включительно, 7560 руб. неустойки.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 уточненный иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым решением, ИП Джоджуа Н.Г. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, отказать ИП Якушину В.Е. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, признать недействительными (ничтожными) договоры аренды помещения, расположенного по адресу: г. Кострома ул. Молочная гора, 6 от 01.06.2013 и 05.07.2014 года, заключенные с Якушиным В.Е., и применить последствия недействительности сделки.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на рассмотрение судом дела в отсутствие ответчика, чем нарушено его право на предоставление суду своих доводов и доказательств в опровержение исковых требований. По мнению заявителя, судом не принято во внимание несоответствие арендуемого помещения санитарно-эпидемиологическим правилам СП 2.3.6.1079-01 и Федеральному закону N 52-ФЗ "О санитарном благополучии населения", а именно: в помещении не установлена вытяжка, не имеется систем вентиляции и кондиционирования, отсутствуют входы, изолированные от жилой части здания и другие недостатки. За нарушение санитарных правил и требований предусмотрена административная и уголовная ответственность, следовательно, деятельность, которая планировалась в арендуемом помещении, запрещена законодательством, поэтому в соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Кроме того, ИП Джоджуа Н.Г. указывает, что производила платежи ежемесячно в июле, августе, сентябре, октябре, ноябре 2013 года в размере 22500, передавая их через Дерюгину Н.В. для последующей передачи собственнику арендуемого помещения.
В связи с поступлением до рассмотрения апелляционной жалобы по существу от ИП Якушина В.Е. (истца по делу) заявления об отказе от иска, постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 отказ ИП Якушина В.Е. от исковых требований принят, решение Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по делу N А31-2547/2014 отменено, производство по делу прекращено на основании статьи 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
17.02.2015 от ИП Якушина В.Е. поступило заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам. В качестве основания ходатайства истец указал на фальсификацию поданного через онлайн-сервис "Мой Арбитр" заявления об отказе от иска, датированного 15.12.2014 и подписанного истцом и представителем истца. Истец утверждает, что указанное заявление истцом не подавалось, кроме того, все документы в ходе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции ИП Якушин В.Е. направлял исключительно посредством почтовой связи.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015 заявление ИП Якушина В.Е. о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам дела N А31-2547/2014 удовлетворено, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2014 по делу N А31-2547/2014 отменено, рассмотрение апелляционной жалобы ИП Джоджуа Н.Г. по существу назначено на 20.05.2015.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 20.05.2015, представитель истца устно пояснил, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, читает вынесенное по делу решение законным и обоснованным.
Правовая позиция ИП Джоджуа Н.Г. по существу спора подробно изложена письменно в апелляционной жалобе от 13.11.2014.
Ответчик явку своих представителей в судебное заседание апелляционного суда не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.
Как следует из материалов дела, ИП Якушин В.Е. является собственником нежилого помещения общей площадью 73 кв. м, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Молочная гора, дом 6, нежилое помещение 33 (далее - спорное помещение).
05.07.2013 между истцом (арендодатель) и ИП Джоджуа Н.Г. (арендатор) заключен договор аренды спорного помещения.
Согласно пункту 1.2 договора аренды назначение помещения - использование под деятельность, разрешенную законодательством.
В пунктах 3.1, 3.2 договора предусмотрено, что арендатор принимает указанное в пункте 1.1 договора помещение в аренду на условиях предоплаты арендодателю не позднее 5-го числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя или наличным расчетом через кассу в размере 45000 руб. в месяц; предусмотрена авансовая двойная оплата в первый месяц аренды помещения в размере суммы месячной оплаты на случай преждевременного расторжения договора аренды арендатором.
Коммунальные платежи оплачиваются сверх арендной платы за основное помещение, оплата производится на основании счетов и актов, предоставляемых арендодателем с учетом рентабельности, но не более 7%; предусмотрена предоплата по коммунальному возмещению затрат в размере соответствующих расходов предыдущего месяца в срок до 05 числа текущего месяца, с учетом фактических расходов за текущий месяц при необходимости коммунальные возмещения пересчитываются арендодателем с выставлением счета в срок до 30 числа месяца, следующего за отчетным; оплата производится ежемесячно, не позднее 3 дней со дня получения (отправки) счета и акта на расчетный счет арендодателя или наличным расчетом в кассу (пункты 5.1 - 5.4 договора аренды).
В договоре пунктами 3.4, 5.5 предусмотрено взыскание с арендатора неустойки в размере 0,08% от суммы задолженности за каждый день просрочки в случае несвоевременного перечисления арендной платы и коммунальных платежей; а в случае задолженности по арендной плате от одного и более месяцев или задолженности по коммунальным платежам от двух и более месяцев арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Договор аренды заключен на срок с 05.07.2013 по 05.07.2018 и зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Костромской области.
05.07.2013 спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи, согласно которому техническое состояние помещения и установленного в нем оборудования технически исправно, пригодно для эксплуатации по назначению, соответствующему договорным условиям.
05.10.2013 арендатор обратился к арендодателю с предложением о расторжении договора аренды с 20.10.2013 в связи с невозможностью использовать данное помещение для заведения общественного питания. Вместе с тем передача помещения не осуществлена, акт приема-передачи сторонами не подписан.
Задолженность по арендной плате и коммунальным услугам, образовавшаяся в период с июля 2013 по январь 2014 года, послужила основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, повторно рассмотрев дело с учетом вновь открывшихся обстоятельств, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по настоящему делу исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьями 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договоре и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно абзацу 1 пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Из буквального толкования пункта 1.2 договора аренды следует, что назначение спорного помещения - использование под деятельность, разрешенную законодательством.
При этом в акте приема-передачи от 05.07.2013 зафиксировано, что техническое состояние помещения и установленного в нем оборудования технически исправно, пригодно для эксплуатации по назначению, соответствующему договорным условиям.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
На основании изложенного доводы апелляционной жалобы о несоответствии арендуемого помещения целевому назначению и санитарным правилам опровергаются условиями самого договора и установленными по делу обстоятельствами.
По общему правилу в гражданском законодательстве содержится презумпция возмездности договоров (пункт 3 статьи 423 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 2.2.10. заключенного между сторонами договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, возмещать по факту коммунальные затраты за выставляемый месяц с учетом предоплаты, производимой в текущем месяце, за который выставлен счет в течение 3-х рабочих дней, предоплату за коммунальные затраты.
Из материалов дела следует, что выставленные истцом в адрес ответчика счета (аренда, коммунальные услуги) арендатором не оплачены; возражений относительно расчета задолженности по арендной плате ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлено.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
В рассматриваемом споре порядок досрочного прекращения договора установлен пунктом 4.1.2 договора, а именно: арендатор обязан сообщить арендодателю об освобождении помещения не позднее чем за два месяца.
12.12.2013 истец получил от ИП Джоджуа Н.Г. письмо с просьбой о расторжении договора с 20.10.2013. Однако, учитывая согласованное сторонами в пункте 4.1.2 условие, договор аренды может быть расторгнут не ранее 12.02.2014, при этом арендодатель посчитал возможным сократить период аренды до 31.01.2014.
Факт возврата помещения арендодателю в установленном порядке не подтвержден, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отказа во взыскании задолженности по арендной плате за период после направления арендатором предложения о расторжении договора, поскольку в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Оплата коммунальных платежей предусмотрена условиями договора аренды, правовые основания коммунальных платежей за период с 01.07.2013 по 04.07.2013 отсутствуют, в связи с чем коммунальные платежи подлежат взысканию с 05.07.2013.
Учитывая, что передаточный акт возврата помещения, как того требуют гражданско-правовые нормы, регулирующие арендные правоотношения, стороны не составили, суд апелляционной инстанции считает требование истца о взыскании арендной платы и стоимости коммунальных услуг в период с июля 2013 по январь 2014 года обоснованным.
Утверждение ответчика о частичном внесении денежных средств не подтверждены достаточными и относимыми доказательствами, поэтому не считаются доказанными; также не подтверждаются документально и доводы апеллянта о несоответствии переданного помещения условиям заключенного договора, поскольку договор аренды не содержит каких-либо условий относительно возможности размещения в арендуемом помещении организации общественного питания (кафе).
Довод ИП Джоджуа Н.Г. о необходимости самостоятельного применения судом последствий недействительной сделки (договора аренды) судом апелляционной инстанции признается несостоятельным.
В соответствии с абзацем 6 пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 судам следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требований, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
В рамках настоящего спора заявлен иск о взыскании задолженности по договору аренды, требования о признании договора недействительным в суде первой инстанции не заявлено. Следовательно, вопрос о применении последствий недействительности сделки выходит за рамки предмета настоящего спора.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика возможности представить отзыв на иск и обоснование своей правовой позиции отклоняется на основании следующего.
Часть 1 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закрепляет процессуальную обязанность ответчика, заключающуюся в представлении или направлении в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыва на иск с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в иске, и прилагаемых к нему документов.
Согласно части 4 статьи 131, части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд в случае, если в установленный им срок отзыв не представлен, вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.
Таким образом, ответчик выражает свою позицию по спору в мотивированном отзыве с приложением к нему необходимых документов, а отсутствие такого отзыва не является препятствием к разрешению исковых требований.
Как следует из материалов дела, определением от 03.04.2014 (том 1. л.д. 1-2), ответчик был извещен о времени и месте судебного заседания, ему было предложено представить отзыв на иск, документально обосновав его, при наличии возражений.
Однако ответчик в установленном законом порядке свою позицию по спору не выразил, об объективных препятствиях для совершения процессуальных действий не заявил.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 в соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления неблагоприятных последствий такого своего поведения.
Иных доводов, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не получили правовой оценки, заявителем жалобы не приведено.
Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и ответчиком в апелляционной жалобе, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу.
Учитывая избранный истцом способ защиты, апелляционная инстанция считает, что оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 03.10.2014 по делу N А31-2547/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Джоджуа Наны Георгиевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.М.ПОЛЯШОВА
Судьи
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Т.А.ЩЕЛОКАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)