Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 22.05.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 29.05.2014
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гриднева А.Н.
судей Маненкова А.Н., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
- администрации городского поселения "город Жуков" представитель не явился, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
общества с ограниченной ответственностью "Ника" представителя Буцкой Л.И. по доверенности б/н от 27.01.2014 г. (сроком 1 год)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ника", с. Восход, Жуковского района, Калужской области, на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу N А23-442/2013,
установил:
администрация городского поселения город Жуков (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ника" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 31.01.2013 в сумме 206 035 рублей 20 копеек и пени в сумме 86 083 рублей 20 копеек.
В ходе рассмотрения дела истец, учитывая обнаруженную им арифметическую ошибку при расчете, уточнил требования и просил суд взыскать с ответчика задолженность в сумме 272 596 рублей и пени в сумме 86 083 рублей 20 копеек за период просрочки с 01.02.2010 по 31.03.2013.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2013 (судья Храпченков Ю.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Каструба М.В.) исковые требования удовлетворены.
Ссылаясь на нарушения норм права, ответчик обратился в суд округа с настоящей кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
От истца, извещенного о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом представитель в суд округа не прибыл.
Судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как видно из материалов дела, и установлено судами, рассмотревшими спор, между администрацией муниципального района "Жуковский район" и ответчиком был заключен договор аренды от 15.06.2006 N 749, согласно которому по акту приема-передачи от 15.06.2006 обществу было передано в пользование подвальное помещение общей площадью 97,6 кв. м, находящееся по адресу: Калужская область, г. Жуков, ул. Ленина, д. 34.
В соответствии с приказом министерства экономического развития Калужской области от 26.05.2008 N 539-п "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальным образованием муниципальный район "Жуковский район" и муниципальным образованием городское поселение "город Жуков" администрации по акту от 02.06.2008 были переданы объекты недвижимости, в том числе помещение, расположенное в д. 34 по ул. Ленина.
По соглашению от 02.06.2008 истцу переданы права и обязанности по договору аренды от 15.06.2006 N 749.
Указанный договор согласно пункту 1.3 был заключен на период с 15.06.2006 по 15.05.2007.
В указанный срок ответчик арендованное помещение не освободил и продолжал им пользоваться, считая, что дальнейшие действия сторон этого договора свидетельствуют о том, что арендные отношения не прекратились.
Администрация в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в письме от 13.12.2011 N 2016 заявила отказ от договора, указав на необходимость освобождения арендованного помещения до 14.03.2012.
Поскольку в период с 01.02.2010 по 31.03.2013 арендатор свои обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, у него образовалась задолженность по арендной плате на сумму 272 596 рублей 80 копеек.
Так как в добровольном порядке сумма долга и пени ответчиком уплачена не была, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Судебные инстанции, удовлетворяя иск, обоснованно исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Поскольку стороны не совершали действий, направленных на прекращение либо расторжение договора аренды, арендатор не возвращал арендодателю имущество, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнил, после прекращения действия договора за период с 01.02.2010 по 31.03.2013 задолженность за фактическое использование нежилого помещения в размере арендной платы в сумме 272 596 рублей 80 копеек не оплатил.
Поскольку в спорном периоде арендные правоотношения возобновлены сторонами на неопределенный срок, переданное по договору аренды нежилое помещение истцу не возвращено и находилось в фактическом пользовании ответчика для осуществления им деятельности, суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии у общества обязанности по уплате задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 31.03.2013 в сумме 272 596 рублей 80 копеек.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 3.2 договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более суммы годовой арендной платы.
Истцом представлен расчет начисления пени за период с 01.02.2010 по 31.03.2013 за просрочку внесения арендной платы, в соответствии с которым размер пени, исходя из ставки, определенной договором, составил 86 083 рубля 20 копеек.
Произведенный истцом расчет пени проверен судом и признан обоснованным.
Довод ответчика о том, что арендатором произведены работы по капитальному ремонту объекта аренды, стоимость которых, по мнению общества, подлежит зачету в счет арендных платежей, правомерно не принят во внимание судами.
В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
При этом одним из установленных гражданским законодательством обязательных условий для проведения зачета является однородность требований, срок исполнения которых наступил, либо срок которых не указан, либо определен моментом востребования, а также бесспорность (достоверность или наличность) требований.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
По смыслу данной правовой нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества, а также при отсутствии в самом договоре аренды диспозитивной позиции относительно возмещения стоимости этих улучшений.
Вместе с тем в материалы настоящего дела ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств осуществления обществом в рамках договора аренды от 15.06.2006 N 749 заявленных неотделимых улучшений, а также выражения собственником письменного согласия на их осуществление.
Как правильно указано судом апелляционный инстанции, пунктом 2.3.10 договора аренды имущества от 15.06.2006 N 749 стороны предусмотрели право передать безвозмездно все согласованные с балансодержателем изменения, а также улучшения, неотделимые без вреда для конструкций имущества.
Доводы ответчика о том, что суды вышли за пределы исковых требований, основаны на ошибочной трактовке процессуальных норм.
Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и им дана правильная оценка.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу N А23-442/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
А.Н.ГРИДНЕВ
Судьи
А.Н.МАНЕНКОВ
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 29.05.2014 ПО ДЕЛУ N А23-442/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2014 г. по делу N А23-442/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 22.05.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 29.05.2014
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Гриднева А.Н.
судей Маненкова А.Н., Солодовой Л.В.
при участии в заседании:
от истца:
- администрации городского поселения "город Жуков" представитель не явился, истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом;
- от ответчика:
общества с ограниченной ответственностью "Ника" представителя Буцкой Л.И. по доверенности б/н от 27.01.2014 г. (сроком 1 год)
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ника", с. Восход, Жуковского района, Калужской области, на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу N А23-442/2013,
установил:
администрация городского поселения город Жуков (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ника" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 31.01.2013 в сумме 206 035 рублей 20 копеек и пени в сумме 86 083 рублей 20 копеек.
В ходе рассмотрения дела истец, учитывая обнаруженную им арифметическую ошибку при расчете, уточнил требования и просил суд взыскать с ответчика задолженность в сумме 272 596 рублей и пени в сумме 86 083 рублей 20 копеек за период просрочки с 01.02.2010 по 31.03.2013.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2013 (судья Храпченков Ю.В.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Каструба М.В.) исковые требования удовлетворены.
Ссылаясь на нарушения норм права, ответчик обратился в суд округа с настоящей кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
От истца, извещенного о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом представитель в суд округа не прибыл.
Судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.
Как видно из материалов дела, и установлено судами, рассмотревшими спор, между администрацией муниципального района "Жуковский район" и ответчиком был заключен договор аренды от 15.06.2006 N 749, согласно которому по акту приема-передачи от 15.06.2006 обществу было передано в пользование подвальное помещение общей площадью 97,6 кв. м, находящееся по адресу: Калужская область, г. Жуков, ул. Ленина, д. 34.
В соответствии с приказом министерства экономического развития Калужской области от 26.05.2008 N 539-п "О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между муниципальным образованием муниципальный район "Жуковский район" и муниципальным образованием городское поселение "город Жуков" администрации по акту от 02.06.2008 были переданы объекты недвижимости, в том числе помещение, расположенное в д. 34 по ул. Ленина.
По соглашению от 02.06.2008 истцу переданы права и обязанности по договору аренды от 15.06.2006 N 749.
Указанный договор согласно пункту 1.3 был заключен на период с 15.06.2006 по 15.05.2007.
В указанный срок ответчик арендованное помещение не освободил и продолжал им пользоваться, считая, что дальнейшие действия сторон этого договора свидетельствуют о том, что арендные отношения не прекратились.
Администрация в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в письме от 13.12.2011 N 2016 заявила отказ от договора, указав на необходимость освобождения арендованного помещения до 14.03.2012.
Поскольку в период с 01.02.2010 по 31.03.2013 арендатор свои обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнял, у него образовалась задолженность по арендной плате на сумму 272 596 рублей 80 копеек.
Так как в добровольном порядке сумма долга и пени ответчиком уплачена не была, администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Судебные инстанции, удовлетворяя иск, обоснованно исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Поскольку стороны не совершали действий, направленных на прекращение либо расторжение договора аренды, арендатор не возвращал арендодателю имущество, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Принятые на себя обязательства ответчик надлежащим образом не исполнил, после прекращения действия договора за период с 01.02.2010 по 31.03.2013 задолженность за фактическое использование нежилого помещения в размере арендной платы в сумме 272 596 рублей 80 копеек не оплатил.
Поскольку в спорном периоде арендные правоотношения возобновлены сторонами на неопределенный срок, переданное по договору аренды нежилое помещение истцу не возвращено и находилось в фактическом пользовании ответчика для осуществления им деятельности, суды обеих инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии у общества обязанности по уплате задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010 по 31.03.2013 в сумме 272 596 рублей 80 копеек.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 3.2 договора установлено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более суммы годовой арендной платы.
Истцом представлен расчет начисления пени за период с 01.02.2010 по 31.03.2013 за просрочку внесения арендной платы, в соответствии с которым размер пени, исходя из ставки, определенной договором, составил 86 083 рубля 20 копеек.
Произведенный истцом расчет пени проверен судом и признан обоснованным.
Довод ответчика о том, что арендатором произведены работы по капитальному ремонту объекта аренды, стоимость которых, по мнению общества, подлежит зачету в счет арендных платежей, правомерно не принят во внимание судами.
В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
При этом одним из установленных гражданским законодательством обязательных условий для проведения зачета является однородность требований, срок исполнения которых наступил, либо срок которых не указан, либо определен моментом востребования, а также бесспорность (достоверность или наличность) требований.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
По смыслу данной правовой нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества, а также при отсутствии в самом договоре аренды диспозитивной позиции относительно возмещения стоимости этих улучшений.
Вместе с тем в материалы настоящего дела ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств осуществления обществом в рамках договора аренды от 15.06.2006 N 749 заявленных неотделимых улучшений, а также выражения собственником письменного согласия на их осуществление.
Как правильно указано судом апелляционный инстанции, пунктом 2.3.10 договора аренды имущества от 15.06.2006 N 749 стороны предусмотрели право передать безвозмездно все согласованные с балансодержателем изменения, а также улучшения, неотделимые без вреда для конструкций имущества.
Доводы ответчика о том, что суды вышли за пределы исковых требований, основаны на ошибочной трактовке процессуальных норм.
Фактически все доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой либо апелляционной инстанций при рассмотрении спора и им дана правильная оценка.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 15.11.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 по делу N А23-442/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
А.Н.ГРИДНЕВ
Судьи
А.Н.МАНЕНКОВ
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)