Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Дорожно-строительное управление - 7" (ОГРН 1022303587261) - Кругловой И.С. (доверенность от 01.11.2013), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2013 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-40534/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Дорожно-строительное управление - 7" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 16.12.2009 N 4300015983 аренды земельного участка за период с 10.01.2012 по 30.09.2012 в размере 1 852 043 рублей 08 копеек и пени, начисленной за просрочку внесения арендной платы с 11.04.2012 по 02.10.2012, в сумме 48 615 рублей 58 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013, в удовлетворении иска отказано. Суды установили, что общество является арендатором земельного участка площадью 53 138 кв. м (кадастровый номер 23:43:0140001:164), предназначенного для строительства мазутного хозяйства КРЭС-2. Размер арендной платы за земельный участок исчислен истцом с применением методики и ставок, установленных нормативными правовыми актами Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар. Суды указали, что применение для расчета суммы долга порядка (методики) исчисления арендной платы, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 N 50), недопустимо, поскольку изменение методики расчета возможно только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. При этом суды сослались на правовую позицию, приведенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709 и от 17.04.2012 N 15837/11. В связи с отсутствием дополнительного соглашения, изменяющего методику расчета арендной платы, ответчик правомерно вносил арендную плату в размере, согласованном в договоре аренды. Суды также указали на недопустимость использования при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края", до момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр).
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 22.08.2013 и постановление от 20.11.2013. Податель жалобы указывает, что стоимость аренды земли, находящейся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, расчет долга правомерно произведен с учетом методики и ставок, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, а также значения кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с требованиями действующего законодательства. Суды не учли, что регулирование порядка исчисления арендной платы за земельный участок, используемый ответчиком, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику ее расчета, влечет изменение условий договора аренды независимо от воли сторон договора аренды и без внесения в их текст соответствующих изменений. При этом несвоевременное, неполное поступление в бюджет муниципального образования арендных платежей приводит к росту социальной напряженности и влечет недоверие к органам государственной власти и местного самоуправления.
Управление Росреестра представило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.
В заседании представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 16.12.2009 администрация (арендодатель) и ОАО "Краснодартеплосеть" (арендатор) заключили договор N 4300015983 аренды земельного участка площадью 53 138 кв. м (кадастровый номер 23:43:0140001:164), расположенного в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара по ул. Тополиной, 5, предназначенного для строительства мазутного хозяйства КРЭС-2 (4.1. Базы материально-технического снабжения, оптово-розничной торговли, склады, тарники, лесоторговые базы). Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2010 (т. 1, л.д. 13-23).
В пункте 2.1 договора указано, что базовая ставка арендной платы составляет 39 руб. /кв. м, коэффициент целевого использования - 3, коэффициент зональной дифференциации - 0,68, коэффициент инфляции - 1, коэффициент прочее - 1. Согласно пункту 2.2 договора сумма ежегодной арендной платы определена в размере 4 227 420 рублей 60 копеек.
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования город Краснодар, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте, а в случае, если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу (пункт 2.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.4. договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 15.12.2009 по 15.12.2019) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения участком, который оформляется приложением к договору.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 6.1 договор действует в течение 10 лет (с 15.12.2009 по 15.12.2019).
По договору уступки от 01.10.2010 ОАО "Краснодартеплосеть" (арендатор) уступило обществу (новый арендатор) все права и обязанности по договору от 16.12.2009 N 4300015983 аренды земельного участка. Государственная регистрация данной сделки осуществлена 09.11.2010 (т. 1, л.д. 24-26).
В претензии от 13.04.2012 администрация предложила обществу оплатить долг по арендной плате и неустойку (т. 1, л.д. 30-32).
Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствие со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Согласно пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций указали на недопустимость применения при исчислении размера арендной платы ставок и методики расчета, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, без предварительного внесения изменений в договор аренды. При этом суды сослались на правовую позицию, приведенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
В то же время суды не учли следующее.
Исходя из содержания пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.
Суды также не приняли во внимание условия пункта 2.3 договора от 16.12.2009 N 4300015983 о том, что в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих исчисление арендной платы, арендодатель вправе изменить ее размер в одностороннем порядке.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 о том, что согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы может быть изменена только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса, сформулирована по делу, основанному на иных фактических обстоятельствах.
Таким образом, ссылка судов в качестве основания для отказа в иске администрации на необходимость внесения изменений в договор аренды ошибочна.
Более того, из пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенного на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор от 16.12.2009 заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, на момент его заключения арендная плата определена на основании действовавших нормативных актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и местного самоуправления, поэтому к рассматриваемому договору подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения на основании постановления от 27.01.2011 N 50 не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
Неправильное применение норм материального права не позволило судам первой и апелляционной инстанций надлежащим образом проверить представленный истцом расчет размера долга по арендной плате и неустойке (т. 1, л.д. 27-29) на предмет его соответствия условиям нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Суды также не исследовали обстоятельства, связанные с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом ошибочности положенного в основу обжалованных решения и постановления вывода о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы по спорному договору, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, приняв во внимание даты вступления в силу нормативных правовых актов, утвердивших (изменивших) результаты государственной кадастровой оценки, ставку арендной платы за спорный участок (иные составляющие формулы, при их наличии), рассмотреть доводы ответчика о необходимости использования при расчете арендной платы иных значений кадастровой стоимости земельного участка, дать оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в кассационный суд (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу N А32-40534/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.04.2014 ПО ДЕЛУ N А32-40534/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. по делу N А32-40534/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Дорожно-строительное управление - 7" (ОГРН 1022303587261) - Кругловой И.С. (доверенность от 01.11.2013), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2013 (судья Нигоев Р.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-40534/2012, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Дорожно-строительное управление - 7" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 16.12.2009 N 4300015983 аренды земельного участка за период с 10.01.2012 по 30.09.2012 в размере 1 852 043 рублей 08 копеек и пени, начисленной за просрочку внесения арендной платы с 11.04.2012 по 02.10.2012, в сумме 48 615 рублей 58 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013, в удовлетворении иска отказано. Суды установили, что общество является арендатором земельного участка площадью 53 138 кв. м (кадастровый номер 23:43:0140001:164), предназначенного для строительства мазутного хозяйства КРЭС-2. Размер арендной платы за земельный участок исчислен истцом с применением методики и ставок, установленных нормативными правовыми актами Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар. Суды указали, что применение для расчета суммы долга порядка (методики) исчисления арендной платы, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 N 50), недопустимо, поскольку изменение методики расчета возможно только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды. При этом суды сослались на правовую позицию, приведенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709 и от 17.04.2012 N 15837/11. В связи с отсутствием дополнительного соглашения, изменяющего методику расчета арендной платы, ответчик правомерно вносил арендную плату в размере, согласованном в договоре аренды. Суды также указали на недопустимость использования при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края", до момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр).
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 22.08.2013 и постановление от 20.11.2013. Податель жалобы указывает, что стоимость аренды земли, находящейся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, расчет долга правомерно произведен с учетом методики и ставок, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, а также значения кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с требованиями действующего законодательства. Суды не учли, что регулирование порядка исчисления арендной платы за земельный участок, используемый ответчиком, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику ее расчета, влечет изменение условий договора аренды независимо от воли сторон договора аренды и без внесения в их текст соответствующих изменений. При этом несвоевременное, неполное поступление в бюджет муниципального образования арендных платежей приводит к росту социальной напряженности и влечет недоверие к органам государственной власти и местного самоуправления.
Управление Росреестра представило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.
В заседании представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 16.12.2009 администрация (арендодатель) и ОАО "Краснодартеплосеть" (арендатор) заключили договор N 4300015983 аренды земельного участка площадью 53 138 кв. м (кадастровый номер 23:43:0140001:164), расположенного в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара по ул. Тополиной, 5, предназначенного для строительства мазутного хозяйства КРЭС-2 (4.1. Базы материально-технического снабжения, оптово-розничной торговли, склады, тарники, лесоторговые базы). Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2010 (т. 1, л.д. 13-23).
В пункте 2.1 договора указано, что базовая ставка арендной платы составляет 39 руб. /кв. м, коэффициент целевого использования - 3, коэффициент зональной дифференциации - 0,68, коэффициент инфляции - 1, коэффициент прочее - 1. Согласно пункту 2.2 договора сумма ежегодной арендной платы определена в размере 4 227 420 рублей 60 копеек.
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования город Краснодар, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте, а в случае, если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу (пункт 2.3 договора).
В соответствии с пунктом 2.4. договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 15.12.2009 по 15.12.2019) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действовавшим в период фактического использования или владения участком, который оформляется приложением к договору.
В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 6.1 договор действует в течение 10 лет (с 15.12.2009 по 15.12.2019).
По договору уступки от 01.10.2010 ОАО "Краснодартеплосеть" (арендатор) уступило обществу (новый арендатор) все права и обязанности по договору от 16.12.2009 N 4300015983 аренды земельного участка. Государственная регистрация данной сделки осуществлена 09.11.2010 (т. 1, л.д. 24-26).
В претензии от 13.04.2012 администрация предложила обществу оплатить долг по арендной плате и неустойку (т. 1, л.д. 30-32).
Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В соответствие со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Согласно пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций указали на недопустимость применения при исчислении размера арендной платы ставок и методики расчета, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, без предварительного внесения изменений в договор аренды. При этом суды сослались на правовую позицию, приведенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
В то же время суды не учли следующее.
Исходя из содержания пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.
Суды также не приняли во внимание условия пункта 2.3 договора от 16.12.2009 N 4300015983 о том, что в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих исчисление арендной платы, арендодатель вправе изменить ее размер в одностороннем порядке.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 о том, что согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы может быть изменена только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса, сформулирована по делу, основанному на иных фактических обстоятельствах.
Таким образом, ссылка судов в качестве основания для отказа в иске администрации на необходимость внесения изменений в договор аренды ошибочна.
Более того, из пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенного на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Договор от 16.12.2009 заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, на момент его заключения арендная плата определена на основании действовавших нормативных актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и местного самоуправления, поэтому к рассматриваемому договору подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения на основании постановления от 27.01.2011 N 50 не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
Неправильное применение норм материального права не позволило судам первой и апелляционной инстанций надлежащим образом проверить представленный истцом расчет размера долга по арендной плате и неустойке (т. 1, л.д. 27-29) на предмет его соответствия условиям нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета. Суды также не исследовали обстоятельства, связанные с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом ошибочности положенного в основу обжалованных решения и постановления вывода о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы по спорному договору, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, судебные акты надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, приняв во внимание даты вступления в силу нормативных правовых актов, утвердивших (изменивших) результаты государственной кадастровой оценки, ставку арендной платы за спорный участок (иные составляющие формулы, при их наличии), рассмотреть доводы ответчика о необходимости использования при расчете арендной платы иных значений кадастровой стоимости земельного участка, дать оценку имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при обращении в кассационный суд (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу N А32-40534/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)