Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения, однако арендатором платежи в срок не внесены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Шор А.В.
Судебная коллегия по гражданском делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Ившиной Т.В.
судей Петерс И.А., Федотовой Е.В.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Т.Д.Г. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 мая 2014 г. по делу по иску индивидуального предпринимателя З. к Т.Д.Г. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и по встречному иску Т.Д.Г. к индивидуальному предпринимателю З. о признании договора аренды недействительным.
Заслушав доклад судьи Ившиной Т.В., объяснения Т.Д.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ИП З. обратился в суд с иском к Т.Д.Г. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения по следующим основаниям.
По договору N г. он передал Т.Д.Г. в аренду нежилое помещение N 1 (зал) площадью 120 кв. м, помещение N 2 (кухня) площадью 32,2 кв. м, помещение N 3 (склад) площадью 11.6 кв. м, помещение N 5 (туалет) площадью 2.0 кв. м, помещение N 6 (холл) площадью 16,0 кв. м, расположенные по адресу (адрес) Долг по арендной плате с суммой штрафа составляет *** рублей. Сумма пени за период с 26 мая 2013 по 03 сентября 2013 составляет *** рублей. Согласно п. 2.2.8. договора в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть арендуемое помещение по передаточному акту, в состоянии, обусловленном договором, письменно уведомив арендодателя не позднее, чем за один месяц. В нарушение указанного условия, ответчик не передала надлежащим образом помещение, не уведомила о том, что пользоваться помещением не будет. Ответчик прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, поэтому спор подведомственен районному суду. С учетом уточнений цены иска и расчетов просил взыскать с Т.Д.Г. сумму долга по арендной плате в размере *** рублей, пени в размере *** рублей, а всего *** руб., расходы по госпошлине - *** рублей, расходы по оказанию юридических услуг - *** рублей.
Т.Д.Г. обратилась в суд со встречным иском к ИП З., в котором просила признать договор аренды нежилого помещения N г недействительным, ссылаясь на следующие обстоятельства.
На момент заключения договора аренды ИП Т.Д.Г. не существовало. С ней, как физическим лицом, договор аренды не заключался, в арендованном кафе работало ООО "Экспромт 2012", ИП З. об этом знал. Заключенный договор является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона, не прошел государственную регистрацию. Как физическое лицо никаких обязательств перед ИП З. она не имеет.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска от 19 мая 2014 г. исковые требования ИП З. к Т.Д.Г. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения удовлетворены частично.
Суд постановил взыскать с Т.Д.Г. в пользу ИП З. задолженность по договору аренды N года: по арендной плате в размере *** рублей, штраф за просрочку платежа в размере *** рублей, пени в размере *** рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей, по оплате услуг представителя в размере *** рублей, а всего ***.
В удовлетворении встречного иска Т.Д.Г. к ИП З. о признании договора аренды N года недействительным - отказать.
В апелляционной жалобе Т.Д.Г. просит данное решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В возражениях индивидуальный предприниматель З. просит в удовлетворении апелляционной жалобы Т.Д.Г. отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалобы и возражений, судебная коллегия пришла к следующему.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 10 августа 2012 года ИП З. (арендодателем) и ИП Т.Д.Г. (арендатором) был подписан договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование, а арендатор принимает принадлежащее арендодателю на основании права собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: (адрес) состоящее из: помещения N 1 (зала) площадью 120 кв. м, помещения N 2 (кухни) площадью 32,2 кв. м, помещения N 3 (склада) площадью 11.6 кв. м, помещения N 5 (туалета) площадью 2.0 кв. м, помещения N 6 (холла) площадью 16,0 кв. м.
Пунктом 1.5. договора, срок аренды определен с 05 сентября 2012 года по 03 сентября 2013 года.
Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей (пункт 1.4. договора).
Сумма постоянной части арендной платы равна *** руб. в месяц.
Переменную часть арендной платы составляет стоимость электроэнергии и тепла, потребленного арендатором за прошедший месяц и стоимость потребленной воды.
Согласно пункту 3.3 договора, арендная плата вносится на расчетный счет ИП З. за каждый месяц вперед в полном объеме до двадцать пятого числа предшествующего месяца и разница между авансовым платежом и суммой потребленной электроэнергии по показаниям счетчика оплачивается до десятого месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что за просрочку платежа арендатор уплачивает штраф в размере 10% от суммы арендных платежей и пени в размере 0,1 процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки, начиная с двадцать шестого числа месяца предшествующего аренде.
В соответствии с условиями договора аренды (п. 1.7) арендуемое помещение считается переданным арендатору с момента подписания акта приема-передачи, по окончанию срока действия договора предусмотрен аналогичный порядок передачи нежилого помещения арендатором арендодателю (п. 2.2.8).
К договору приложен акт приема-передачи помещения, в котором указана дата передачи помещения истцом ответчику в аренду - 05 сентября 2012 года.
За период с 06 ноября 2012 г по 18 марта 2013 г Т.Д.Г. внесла арендную плату (с учетом предоплаты в сумме *** рублей) *** рублей.
Так как ответчик не исполнила надлежащим образом свои обязанности по внесению арендных платежей арендодателю, суд обоснованно частично удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя З.
Правильными являются и выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Т.Д.Г.
Довод жалобы о том, что договор аренды был заключен с индивидуальным предпринимателем Т.Д.Г., однако на дату заключения договора она не являлась индивидуальным предпринимателем, был предметом исследования суда первой инстанции. Суд данному доводу дал надлежащую оценку, с которой судебная коллегия соглашается.
То обстоятельство, что на 12 августа 2012 г. ею уже было создано ООО "Экспромт 2012", которое фактически и использовало арендованное помещение для кафе, не опровергает выводов суда.
С доводом жалобы о том, что договор заключен 12 августа 2012 г. до 3 сентября 2013 г., то есть на срок, свыше года и должен был быть зарегистрирован, судебная коллегия согласиться не может.
Договором срок аренды определен с 05 сентября 2012 г. по 03 сентября 2013 г. Требований о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок до года гражданское законодательство не содержит.
То обстоятельство, что Т.Д.Г. арендовала указанное помещение до 05 сентября 2012 г., не свидетельствует о фиктивности передаточного акта от 05 сентября 2012 г. и оспариваемого ею договора аренды.
Поэтому доводы жалобы ответчицы о том, что передаточный акт от 05 сентября 2012 г. и сам договор аренды фиктивные, так как фактически помещение она арендовала с 2011 г. по 2013 г. не могут являться основанием для отмены решения суда.
Доводы жалобы о том, что в указанном здании ранее располагалась городская туберкулезная больница, и индивидуальный предприниматель З. не имеет права сдавать данные помещения в аренду, она не могла организовать кафе, не могла получить лицензию на алкоголь и санитарное заключение так как помещение кафе не является, не имеют правового значения для настоящего дела.
Суд учел суммы, уплаченные Т.Д.Г. по данному договору, и определил задолженность по арендной плате ответчицы на 03 сентября 2013 г., то есть на день окончания срока действия договора.
Судебная коллегия не может согласиться с датой, на которую должна быть рассчитана сумма задолженности и, соответственно, с размером задолженности, подлежащей взысканию с ответчицы в пользу истца.
Т.Д.Г., возражая против удовлетворения иска индивидуального предпринимателя З., утверждала, что 3 апреля 2013 г. она направила на электронный адрес истца уведомление о расторжении договора аренды, в котором указала, что через месяц она освобождает помещение. Примерно 01 июня 2013 г. З. ей позвонил и сказал, чтобы она оставила ключи, так как помещение хотят посмотреть новые арендаторы. З. забрал ключи и сдал помещение на охрану. У нее доступа в помещение не было.
14 апреля 2014 г. при разбирательстве дела в суде первой инстанции индивидуальный предприниматель З. пояснил, что в арендуемое ответчиком помещение он попал в июне 2013 г. Он забрал ключи и поставил в этот же день помещение на охрану в "Амулет".
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ, пояснения сторон являются доказательствами по делу.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что в июне истец фактически принял сдаваемое ответчице в аренду помещение и с июля 2013 г. Т.Д.Г. не имела возможности пользоваться указанным помещением, так как истец прекратил предоставление ей данного помещения в аренду.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для взыскания суммы задолженности по арендным платежам с июля 2013 г.
Сумма арендной платы - постоянной части в *** рублей в месяц и переменной части за период с 05 сентября 2013 г по 01 июля 2013 г составляет (без учета штрафа за просрочку) *** руб.
За период с 06 ноября 2012 г по 18 марта 2013 г Т.Д.Г. внесла арендную плату (с учетом предоплаты в сумме *** рублей) *** рублей.
То есть задолженность по арендной плате на 01 июля 2013 года составляет *** руб. (***), которая до настоящего времени не погашена.
По ходатайству Т.Д.Г., сумма неустойки, взыскиваемая по договору аренды от 10 августа 2012 г. была судом снижена с *** руб. до *** руб.
Указанная сумма неустойки является соразмерной последствиям нарушения обязательств.
Кроме того, правильным является вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере *** руб. на основании пункта 5.1 договора аренды, поскольку судом было установлено, что ответчиком допущено нарушение обязанности по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, судебная коллегия, считает необходимым изменить решение суда, снизив сумму арендных платежей, взыскиваемых с Т.Д.Г. в пользу индивидуального предпринимателя З. до *** руб. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Д.Г. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 мая 2014 г. изменить, снизив сумму арендных платежей, взыскиваемых с Т.Д.Г. в пользу индивидуального предпринимателя З. до *** руб. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Д.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5079/2014
Требование: О взыскании задолженности.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения, однако арендатором платежи в срок не внесены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 сентября 2014 г. по делу N 33-5079/2014
судья Шор А.В.
Судебная коллегия по гражданском делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего Ившиной Т.В.
судей Петерс И.А., Федотовой Е.В.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Т.Д.Г. на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 мая 2014 г. по делу по иску индивидуального предпринимателя З. к Т.Д.Г. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и по встречному иску Т.Д.Г. к индивидуальному предпринимателю З. о признании договора аренды недействительным.
Заслушав доклад судьи Ившиной Т.В., объяснения Т.Д.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ИП З. обратился в суд с иском к Т.Д.Г. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения по следующим основаниям.
По договору N г. он передал Т.Д.Г. в аренду нежилое помещение N 1 (зал) площадью 120 кв. м, помещение N 2 (кухня) площадью 32,2 кв. м, помещение N 3 (склад) площадью 11.6 кв. м, помещение N 5 (туалет) площадью 2.0 кв. м, помещение N 6 (холл) площадью 16,0 кв. м, расположенные по адресу (адрес) Долг по арендной плате с суммой штрафа составляет *** рублей. Сумма пени за период с 26 мая 2013 по 03 сентября 2013 составляет *** рублей. Согласно п. 2.2.8. договора в случае прекращения договора арендатор обязан вернуть арендуемое помещение по передаточному акту, в состоянии, обусловленном договором, письменно уведомив арендодателя не позднее, чем за один месяц. В нарушение указанного условия, ответчик не передала надлежащим образом помещение, не уведомила о том, что пользоваться помещением не будет. Ответчик прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, поэтому спор подведомственен районному суду. С учетом уточнений цены иска и расчетов просил взыскать с Т.Д.Г. сумму долга по арендной плате в размере *** рублей, пени в размере *** рублей, а всего *** руб., расходы по госпошлине - *** рублей, расходы по оказанию юридических услуг - *** рублей.
Т.Д.Г. обратилась в суд со встречным иском к ИП З., в котором просила признать договор аренды нежилого помещения N г недействительным, ссылаясь на следующие обстоятельства.
На момент заключения договора аренды ИП Т.Д.Г. не существовало. С ней, как физическим лицом, договор аренды не заключался, в арендованном кафе работало ООО "Экспромт 2012", ИП З. об этом знал. Заключенный договор является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона, не прошел государственную регистрацию. Как физическое лицо никаких обязательств перед ИП З. она не имеет.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска от 19 мая 2014 г. исковые требования ИП З. к Т.Д.Г. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения удовлетворены частично.
Суд постановил взыскать с Т.Д.Г. в пользу ИП З. задолженность по договору аренды N года: по арендной плате в размере *** рублей, штраф за просрочку платежа в размере *** рублей, пени в размере *** рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере *** рублей, по оплате услуг представителя в размере *** рублей, а всего ***.
В удовлетворении встречного иска Т.Д.Г. к ИП З. о признании договора аренды N года недействительным - отказать.
В апелляционной жалобе Т.Д.Г. просит данное решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
В возражениях индивидуальный предприниматель З. просит в удовлетворении апелляционной жалобы Т.Д.Г. отказать.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалобы и возражений, судебная коллегия пришла к следующему.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 10 августа 2012 года ИП З. (арендодателем) и ИП Т.Д.Г. (арендатором) был подписан договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование, а арендатор принимает принадлежащее арендодателю на основании права собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: (адрес) состоящее из: помещения N 1 (зала) площадью 120 кв. м, помещения N 2 (кухни) площадью 32,2 кв. м, помещения N 3 (склада) площадью 11.6 кв. м, помещения N 5 (туалета) площадью 2.0 кв. м, помещения N 6 (холла) площадью 16,0 кв. м.
Пунктом 1.5. договора, срок аренды определен с 05 сентября 2012 года по 03 сентября 2013 года.
Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей (пункт 1.4. договора).
Сумма постоянной части арендной платы равна *** руб. в месяц.
Переменную часть арендной платы составляет стоимость электроэнергии и тепла, потребленного арендатором за прошедший месяц и стоимость потребленной воды.
Согласно пункту 3.3 договора, арендная плата вносится на расчетный счет ИП З. за каждый месяц вперед в полном объеме до двадцать пятого числа предшествующего месяца и разница между авансовым платежом и суммой потребленной электроэнергии по показаниям счетчика оплачивается до десятого месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что за просрочку платежа арендатор уплачивает штраф в размере 10% от суммы арендных платежей и пени в размере 0,1 процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки, начиная с двадцать шестого числа месяца предшествующего аренде.
В соответствии с условиями договора аренды (п. 1.7) арендуемое помещение считается переданным арендатору с момента подписания акта приема-передачи, по окончанию срока действия договора предусмотрен аналогичный порядок передачи нежилого помещения арендатором арендодателю (п. 2.2.8).
К договору приложен акт приема-передачи помещения, в котором указана дата передачи помещения истцом ответчику в аренду - 05 сентября 2012 года.
За период с 06 ноября 2012 г по 18 марта 2013 г Т.Д.Г. внесла арендную плату (с учетом предоплаты в сумме *** рублей) *** рублей.
Так как ответчик не исполнила надлежащим образом свои обязанности по внесению арендных платежей арендодателю, суд обоснованно частично удовлетворил исковые требования индивидуального предпринимателя З.
Правильными являются и выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Т.Д.Г.
Довод жалобы о том, что договор аренды был заключен с индивидуальным предпринимателем Т.Д.Г., однако на дату заключения договора она не являлась индивидуальным предпринимателем, был предметом исследования суда первой инстанции. Суд данному доводу дал надлежащую оценку, с которой судебная коллегия соглашается.
То обстоятельство, что на 12 августа 2012 г. ею уже было создано ООО "Экспромт 2012", которое фактически и использовало арендованное помещение для кафе, не опровергает выводов суда.
С доводом жалобы о том, что договор заключен 12 августа 2012 г. до 3 сентября 2013 г., то есть на срок, свыше года и должен был быть зарегистрирован, судебная коллегия согласиться не может.
Договором срок аренды определен с 05 сентября 2012 г. по 03 сентября 2013 г. Требований о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок до года гражданское законодательство не содержит.
То обстоятельство, что Т.Д.Г. арендовала указанное помещение до 05 сентября 2012 г., не свидетельствует о фиктивности передаточного акта от 05 сентября 2012 г. и оспариваемого ею договора аренды.
Поэтому доводы жалобы ответчицы о том, что передаточный акт от 05 сентября 2012 г. и сам договор аренды фиктивные, так как фактически помещение она арендовала с 2011 г. по 2013 г. не могут являться основанием для отмены решения суда.
Доводы жалобы о том, что в указанном здании ранее располагалась городская туберкулезная больница, и индивидуальный предприниматель З. не имеет права сдавать данные помещения в аренду, она не могла организовать кафе, не могла получить лицензию на алкоголь и санитарное заключение так как помещение кафе не является, не имеют правового значения для настоящего дела.
Суд учел суммы, уплаченные Т.Д.Г. по данному договору, и определил задолженность по арендной плате ответчицы на 03 сентября 2013 г., то есть на день окончания срока действия договора.
Судебная коллегия не может согласиться с датой, на которую должна быть рассчитана сумма задолженности и, соответственно, с размером задолженности, подлежащей взысканию с ответчицы в пользу истца.
Т.Д.Г., возражая против удовлетворения иска индивидуального предпринимателя З., утверждала, что 3 апреля 2013 г. она направила на электронный адрес истца уведомление о расторжении договора аренды, в котором указала, что через месяц она освобождает помещение. Примерно 01 июня 2013 г. З. ей позвонил и сказал, чтобы она оставила ключи, так как помещение хотят посмотреть новые арендаторы. З. забрал ключи и сдал помещение на охрану. У нее доступа в помещение не было.
14 апреля 2014 г. при разбирательстве дела в суде первой инстанции индивидуальный предприниматель З. пояснил, что в арендуемое ответчиком помещение он попал в июне 2013 г. Он забрал ключи и поставил в этот же день помещение на охрану в "Амулет".
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ, пояснения сторон являются доказательствами по делу.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что в июне истец фактически принял сдаваемое ответчице в аренду помещение и с июля 2013 г. Т.Д.Г. не имела возможности пользоваться указанным помещением, так как истец прекратил предоставление ей данного помещения в аренду.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для взыскания суммы задолженности по арендным платежам с июля 2013 г.
Сумма арендной платы - постоянной части в *** рублей в месяц и переменной части за период с 05 сентября 2013 г по 01 июля 2013 г составляет (без учета штрафа за просрочку) *** руб.
За период с 06 ноября 2012 г по 18 марта 2013 г Т.Д.Г. внесла арендную плату (с учетом предоплаты в сумме *** рублей) *** рублей.
То есть задолженность по арендной плате на 01 июля 2013 года составляет *** руб. (***), которая до настоящего времени не погашена.
По ходатайству Т.Д.Г., сумма неустойки, взыскиваемая по договору аренды от 10 августа 2012 г. была судом снижена с *** руб. до *** руб.
Указанная сумма неустойки является соразмерной последствиям нарушения обязательств.
Кроме того, правильным является вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере *** руб. на основании пункта 5.1 договора аренды, поскольку судом было установлено, что ответчиком допущено нарушение обязанности по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, судебная коллегия, считает необходимым изменить решение суда, снизив сумму арендных платежей, взыскиваемых с Т.Д.Г. в пользу индивидуального предпринимателя З. до *** руб. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Д.Г. - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 19 мая 2014 г. изменить, снизив сумму арендных платежей, взыскиваемых с Т.Д.Г. в пользу индивидуального предпринимателя З. до *** руб. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Д.Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)