Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Заикиной Н.В. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Орловой И.С., при участии в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" (Калужская область, г. Обнинск, ОГРН 1064025001556, ИНН 4025084112) - Смирнова П.А. (решение от 10.05.2014), Скиртач Д.В. (паспорт), в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания заинтересованного лица - администрации города Обнинска Калужской области (Калужская область, г. Обнинск, ОГРН 1024000937927, ИНН 4025001211), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Обнинска Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.03.2015 по делу N А23-98/2015,
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Обнинска Калужской области (далее - администрация), оформленного письмом от 30.12.2014 N 01-14/1733, в реализации преимущественного права общества на приобретение нежилых помещений площадью 35,9 кв. м, расположенных по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22, номер 119, 120 (согласно техническому паспорту N N 7, 8, 9), как не соответствующего Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и обязании администрации устранить нарушения прав общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, направленных на заключение с обществом договора купли-продажи нежилых помещений площадью 35,9 кв. м, расположенных по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22, номер 119, 120 (согласно техническому паспорту N N 7, 8, 9).
Решением суда от 23.03.2015 заявление общества удовлетворено.
Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт. Мотивируя позицию, администрация указывает, что судом не учтен довод о том, что сформулирована правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, согласно которой "положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения..." не противоречат Конституции РФ, поскольку эти положения... в системе действующего правового регулирования не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства в составе объектов муниципальной собственности" (постановление от 20.12.2010 N 22-П). Сообщает, что в настоящее время спорное помещение необходимо для собственного использования администрацией. Считает, что отчуждение части здания, в котором располагается администрация, приведет к смешанной форме собственности и создаст препятствие в распоряжении муниципальным имуществом, при этом из арендованных помещений нет отдельного выхода из здания.
Обществом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее доводов, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Кодекса, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, Общество на основании договоров аренды от 10.02.2006, 02.10.2006 с дополнительными соглашениями от 10.08.2007, от 29.06.2009, от 30.12.2009, от 26.04.2010, от 19.03.2012 (сроком действия до 01.07.2015) является арендатором нежилых помещений N N 119, 120 (согласно техническому паспорту N N 7, 8, 9) площадью 35,9 кв. м по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22.
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 04.12.2014 о выкупе арендованного имущества.
Письмом администрации от 30.12.2014 N 01-14/1733 в выкупе отказано. Администрация указала, что не планирует приватизировать объект, так как он необходим для решения вопросов местного значения, постановлением администрации от 04.12.2014 N 2285-п отнесен к категории предназначенных для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений. Также сослалась на правовую позицию, содержащуюся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П.
Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно с части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 и части 3 статьи 201 Кодекса, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.
Обнинским городским собранием от 19.05.2003 N 05-11 принято решение "Об утверждении Положения "Об аренде отдельных видов объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Обнинск" (далее - Положение), согласно которому предоставление объектов в аренду осуществляется на основании аукциона или конкурса. Решение о проведении аукциона или конкурса принимается комиссией. Победителем конкурса признается участник, предложивший наиболее эффективное использование Объекта, определяемое по следующим критериям: количество создаваемых рабочих мест, социальная значимость его использования, приведение Объекта в надлежащее техническое состояние или другие лучшие условия договора.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 03.06.2015 предложил сторонам представить суду письменные пояснения относительно порядка предоставления обществу в аренду спорного помещения и заключения дополнительных соглашений к договору аренды.
Администрация в своих пояснениях от 29.06.2015 указала, что договор аренды от 02.10.2006 N 1553 был заключен до вступления в законную силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Также администрация указала, что договор аренды от 10.08.2007 и дополнительное соглашение к нему заключены без проведения конкурса.
Отмечает, что дополнительное соглашение от 30.12.2009 заключено в соответствии с пунктом 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции от 17.07.2009, а дополнительное соглашение от 26.04.2010 в соответствии со статьей 53 данного закона.
Общество в свою очередь указало, что на основании пункта 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" проведение конкурса и аукциона на предоставление в аренду помещения не требовалось, поскольку его площадь составляет 17,7 кв. м.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у общества не возникло право на приобретение спорного имущества, поскольку договоры аренды заключены с нарушением действующего законодательства - без проведения конкурса, что влечет их недействительность.
При этом нельзя признать состоятельной ссылку администрации на заключение 30.12.2009 дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции от 17.07.2009, и дополнительного соглашение от 26.04.2010 в соответствии со статьей 53 данного закона.
Так пунктом 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции от 17.07.2009 установлено, что лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
То есть данный пункт предусматривает возможность предоставления помещения арендаторов в субаренду, в рассматриваемом же случае, передача имущества осуществлялась самим собственником. Более того данное право арендатора предусмотрено редакцией закона от 17.07.2009, то есть вступившей в законную силу после подписания сторонами договора аренды и дополнительных соглашений, что в любом случае исключает возможность ее применения к спорным отношениям.
Ссылка же администрации на статью 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" суду, применительно к рассматриваемому спору, представляется ошибочной, поскольку она содержит различные положения (о признании утратившими силу различных норм, о порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, о размещении информации о проведении конкурса, о недопущении продления срока договоров и заключение на новый срок без проведения открытых конкурсов или аукционов).
Кроме того как следует из пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Из материалов дела следует, что в муниципальной собственности находится двухэтажное здание, общей площадью 893,4 кв. м, расположенное по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22. Арендуемые предпринимателем помещения не сформированы как самостоятельный объект и не выделены как обособленный объект из нежилого помещения площадью 893,4 кв. м.
Реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить, при этом доказательств формирования помещений в один объект и обособленного его использования материалы дела не содержат. Ходатайств о проведении судебной экспертизы, с целью выяснения вопроса о возможности формирования в качестве самостоятельного спорного объекта, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не заявлялось.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности выкупа спорных объектов в порядке, предусмотренном законом 159-ФЗ и, как следствие, о ненарушении прав общества оспариваемым отказом администрации, в связи с чем оно не подлежит отмене.
Поскольку судом первой инстанции сделан неправомерный вывод о том, что отказ администрации нарушает права общества, то решение суда первой инстанции подлежит отмене.
В силу статьи 110 Кодекса судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу заявления в суд, подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 23.03.2015 по делу N А23-98/2015 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.МОРДАСОВ
Судьи
Н.В.ЗАИКИНА
К.А.ФЕДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.07.2015 N 20АП-2584/2015 ПО ДЕЛУ N А23-98/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июля 2015 г. по делу N А23-98/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 13.07.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Заикиной Н.В. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Орловой И.С., при участии в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" (Калужская область, г. Обнинск, ОГРН 1064025001556, ИНН 4025084112) - Смирнова П.А. (решение от 10.05.2014), Скиртач Д.В. (паспорт), в отсутствие надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания заинтересованного лица - администрации города Обнинска Калужской области (Калужская область, г. Обнинск, ОГРН 1024000937927, ИНН 4025001211), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Обнинска Калужской области на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.03.2015 по делу N А23-98/2015,
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Обнинска Калужской области (далее - администрация), оформленного письмом от 30.12.2014 N 01-14/1733, в реализации преимущественного права общества на приобретение нежилых помещений площадью 35,9 кв. м, расположенных по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22, номер 119, 120 (согласно техническому паспорту N N 7, 8, 9), как не соответствующего Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и обязании администрации устранить нарушения прав общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, направленных на заключение с обществом договора купли-продажи нежилых помещений площадью 35,9 кв. м, расположенных по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22, номер 119, 120 (согласно техническому паспорту N N 7, 8, 9).
Решением суда от 23.03.2015 заявление общества удовлетворено.
Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт. Мотивируя позицию, администрация указывает, что судом не учтен довод о том, что сформулирована правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, согласно которой "положения частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения..." не противоречат Конституции РФ, поскольку эти положения... в системе действующего правового регулирования не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства в составе объектов муниципальной собственности" (постановление от 20.12.2010 N 22-П). Сообщает, что в настоящее время спорное помещение необходимо для собственного использования администрацией. Считает, что отчуждение части здания, в котором располагается администрация, приведет к смешанной форме собственности и создаст препятствие в распоряжении муниципальным имуществом, при этом из арендованных помещений нет отдельного выхода из здания.
Обществом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее доводов, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Кодекса, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, Общество на основании договоров аренды от 10.02.2006, 02.10.2006 с дополнительными соглашениями от 10.08.2007, от 29.06.2009, от 30.12.2009, от 26.04.2010, от 19.03.2012 (сроком действия до 01.07.2015) является арендатором нежилых помещений N N 119, 120 (согласно техническому паспорту N N 7, 8, 9) площадью 35,9 кв. м по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22.
Общество обратилось в администрацию с заявлением от 04.12.2014 о выкупе арендованного имущества.
Письмом администрации от 30.12.2014 N 01-14/1733 в выкупе отказано. Администрация указала, что не планирует приватизировать объект, так как он необходим для решения вопросов местного значения, постановлением администрации от 04.12.2014 N 2285-п отнесен к категории предназначенных для обеспечения деятельности органов местного самоуправления, работников муниципальных предприятий и учреждений. Также сослалась на правовую позицию, содержащуюся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П.
Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно с части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 и части 3 статьи 201 Кодекса, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Основаниями для отказа субъекту малого и среднего предпринимательства в удовлетворении такого заявления являются: несоответствие заявителя установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) запрет на отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами (часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
В абзаце 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.
Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.
Обнинским городским собранием от 19.05.2003 N 05-11 принято решение "Об утверждении Положения "Об аренде отдельных видов объектов нежилого фонда муниципального образования "Город Обнинск" (далее - Положение), согласно которому предоставление объектов в аренду осуществляется на основании аукциона или конкурса. Решение о проведении аукциона или конкурса принимается комиссией. Победителем конкурса признается участник, предложивший наиболее эффективное использование Объекта, определяемое по следующим критериям: количество создаваемых рабочих мест, социальная значимость его использования, приведение Объекта в надлежащее техническое состояние или другие лучшие условия договора.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд определением от 03.06.2015 предложил сторонам представить суду письменные пояснения относительно порядка предоставления обществу в аренду спорного помещения и заключения дополнительных соглашений к договору аренды.
Администрация в своих пояснениях от 29.06.2015 указала, что договор аренды от 02.10.2006 N 1553 был заключен до вступления в законную силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Также администрация указала, что договор аренды от 10.08.2007 и дополнительное соглашение к нему заключены без проведения конкурса.
Отмечает, что дополнительное соглашение от 30.12.2009 заключено в соответствии с пунктом 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции от 17.07.2009, а дополнительное соглашение от 26.04.2010 в соответствии со статьей 53 данного закона.
Общество в свою очередь указало, что на основании пункта 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" проведение конкурса и аукциона на предоставление в аренду помещения не требовалось, поскольку его площадь составляет 17,7 кв. м.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у общества не возникло право на приобретение спорного имущества, поскольку договоры аренды заключены с нарушением действующего законодательства - без проведения конкурса, что влечет их недействительность.
При этом нельзя признать состоятельной ссылку администрации на заключение 30.12.2009 дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции от 17.07.2009, и дополнительного соглашение от 26.04.2010 в соответствии со статьей 53 данного закона.
Так пунктом 4 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции от 17.07.2009 установлено, что лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
То есть данный пункт предусматривает возможность предоставления помещения арендаторов в субаренду, в рассматриваемом же случае, передача имущества осуществлялась самим собственником. Более того данное право арендатора предусмотрено редакцией закона от 17.07.2009, то есть вступившей в законную силу после подписания сторонами договора аренды и дополнительных соглашений, что в любом случае исключает возможность ее применения к спорным отношениям.
Ссылка же администрации на статью 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" суду, применительно к рассматриваемому спору, представляется ошибочной, поскольку она содержит различные положения (о признании утратившими силу различных норм, о порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, о размещении информации о проведении конкурса, о недопущении продления срока договоров и заключение на новый срок без проведения открытых конкурсов или аукционов).
Кроме того как следует из пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Из материалов дела следует, что в муниципальной собственности находится двухэтажное здание, общей площадью 893,4 кв. м, расположенное по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Победы, д. 22. Арендуемые предпринимателем помещения не сформированы как самостоятельный объект и не выделены как обособленный объект из нежилого помещения площадью 893,4 кв. м.
Реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить, при этом доказательств формирования помещений в один объект и обособленного его использования материалы дела не содержат. Ходатайств о проведении судебной экспертизы, с целью выяснения вопроса о возможности формирования в качестве самостоятельного спорного объекта, ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанций не заявлялось.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о невозможности выкупа спорных объектов в порядке, предусмотренном законом 159-ФЗ и, как следствие, о ненарушении прав общества оспариваемым отказом администрации, в связи с чем оно не подлежит отмене.
Поскольку судом первой инстанции сделан неправомерный вывод о том, что отказ администрации нарушает права общества, то решение суда первой инстанции подлежит отмене.
В силу статьи 110 Кодекса судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины за подачу заявления в суд, подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 23.03.2015 по делу N А23-98/2015 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Аукцион-Недвижимость" отказать.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.В.МОРДАСОВ
Судьи
Н.В.ЗАИКИНА
К.А.ФЕДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)