Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, государственная регистрация договора и перехода права собственности не была произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Гречкань Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей Кутыревой О.М., Старостиной Г.Г.,
при секретаре П.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 04 декабря 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца К.В.А. на решение Кировского районного суда г. Омска от 06 сентября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.В.А. к К.Н. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости, отказать.
Удовлетворить исковые требования К.Н. к К.В.А., К.А.В., признать недействительной сделкой договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, заключенный между К.В.А. и К.Н.".
Заслушав доклад судьи Старостиной Г.Г., судебная коллегия
установила:
К.В.А. обратился к К.Н. с иском о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, указав, что <...> между ним и К.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Государственная регистрация договора и перехода права собственности к истцу на квартиру до настоящего времени не произведены. Просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В ходе судебного разбирательства по делу К.Н. были заявлены встречные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенного <...> между К.В.А. и К.Н. ввиду его мнимости, так как денежные средства по договору, жилое помещение сторонами не передавались, переход права собственности не регистрировался, договор был заключен для вида, под влиянием насилия, шантажа и обмана.
Истец К.В.А. в судебном заседании участия не принимал, его представитель З. иск поддержала, пояснив, что квартира приобретена К.В.А. с целью переезда в будущем на постоянное место жительства в г. Омск вместе с супругой. Сделка была совершена, исполнена, однако своевременно договор зарегистрирован не был по причине болезни истца, в настоящее время К.Н. отказывается выполнить обязанность по регистрации договора. Встречные исковые требования не признала за необоснованностью и пропуском срока исковой давности.
Третье лицо К.А.А. в ходе судебного заседания пояснила, что исковые требования К.В.А. подлежат удовлетворению, в удовлетворении требований К.Н. должно быть отказано по основаниям, изложенным представителем истца.
Ответчик К.Н., ее представитель по устному ходатайству П.Н. исковые требования К.В.А. не признали, указав на пропуск срока исковой давности, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме, в удовлетворении исковых требований К.Н. отказать.
Ссылается на то, что суд при вынесении решения не применил положения п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушил требования ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ.
В частности, указывает на то, что суд не принял во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждающие факт передачи квартиры (пояснения ответчика, акт приема-передачи квартиры, передача правоустанавливающих документов на квартиру покупателю, расчет по договору), а также то обстоятельство, что ответчик после совершения сделки не владел не пользовался квартирой, не нес бремя содержания.
Полагает, что факт закрытия К.А.А. счетов не может являться достоверным доказательством, подтверждающим отсутствие денежных средств на приобретение квартиры, выводы суда в данной части основаны на предположениях.
Считает, что выводы суда о пропуске срока исковой давности сделаны на основе неправильного применения норм материального права.
Также ссылается на несоответствие положениям действующего законодательства выводов суда о недействительности договора купли-продажи квартиры по основаниям его мнимости и заключения под влиянием угроз и шантажа, полагая, что суд, признав договор купли-продажи незаключенным, не мог признать его недействительным. Наряду с этим считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на мнимость совершенной между сторонами сделки, заключения договора под влиянием угроз, обмана и шантажа.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец К.В.А., его представитель З. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Ответчик К.А.В. и третье лицо К.А.А. считали жалобу подлежащей удовлетворению.
Ответчик К.Н. и ее представитель по устному заявлению П.Н. выразили согласие с решением суда первой инстанции.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Выслушав стороны, представителей, третье лицо, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, применительно к ч. 1 ст. 327, ст. 330 ГПК РФ не находит оснований для отмены решения суда.
В силу правового регулирования установленного п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По правилам п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.
В соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ.
Ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Абз. 3 п. 1 ст. 16 вышеназванного Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Из материалов дела следует, что К.Н. является собственником квартиры N <...> дома N <...> по <...> на основании договора долевого участия в строительстве жилья N <...> от <...> и дополнительного соглашения от <...> к договору долевого участия в строительстве жилья N <...>. Квартира приобретена в период брака с К.А.В.
<...> между К.Н. (продавец) и К.В.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <...>
Стоимость квартиры по договору составила <...> рублей.
Также составлен акт о передаче недвижимости от <...> К.В.А.
Вместе с тем, государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности за К.В.А. до настоящего времени не произведены.
В связи с чем истцом заявлены требования о понуждении К.Н. произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от <...> г.
В ходе рассмотрения дела К.Н. оспаривала факт фактической передачи квартиры во владение К.В.А., указывая на отсутствие воли на отчуждение спорной квартиры, подписание договора купли-продажи квартиры под влиянием обмана, насилия и угрозы, безденежность договора купли-продажи, просила признать договор купли-продажи от <...> недействительным.
Суд обоснованно принял во внимание доводы К.Н. о недействительности договора купли-продажи, удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме.
В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в названном Кодексе, а также любым заинтересованным лицом.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г.) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
На основании ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.
Предъявляемые п. 1 ст. 161, ст. 550 ГК РФ требования к форме сделки сторонами были соблюдены - договор купли-продажи квартиры был заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация по смыслу положений ст. 158 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В связи с чем государственная регистрация сама по себе не порождает действительность сделки, то есть сделка, не прошедшая государственную регистрацию, но заключенная с соблюдением требований, предъявляемых к форме сделки, может быть признана недействительной по заявлению одной из сторон. Ввиду вышеизложенного суд на законных основаниях разрешил вопрос о недействительности сделки, доводы жалобы в данной части несостоятельны. Высказываясь о незаключенности сделки, суд первой инстанции фактически имел в виду отсутствие регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Как следует из материалов дела договор купли-продажи квартиры был заключен между сторонами <...>, однако, действия по регистрации договора купли-продажи, права собственности покупателя на спорную квартиру сторонами не предпринимались, К.В.А. со своей супругой К.А.А. в приобретенную им квартиру не вселялись, К.Н. продолжала оставаться собственником спорной квартиры. Также материалами дела установлено, что К.В.А. не обращался к К.Н. для регистрации права на спорную квартиру в течение длительного времени до предъявления соответствующих исковых требований (<...> г.), тем самым выражая отсутствие намерения владеть и пользоваться спорной квартирой.
Доводы истца и третьего лица К.А.А. о том, что регистрации договора купли-продажи, права собственности на спорную квартиру препятствовала болезнь К.В.А., не могли быть приняты судом во внимание, поскольку в силу положений закона государственная регистрация прав может быть осуществлена не только сторонами сделки, но и уполномоченным ими на то лицом при наличии у него доверенности, оформленной в соответствии с законом.
При этом К.Н. после совершения сделки определенное время продолжала пользоваться принадлежащей ей квартирой, сдавая ее в аренду.
Из материалов дела, пояснений сторон также усматривается, что К.А.В. и К.Н. состояли в браке до <...> года, после прекращения брачных отношений продолжали совместно проживать до <...> года включительно.
В исковом заявлении К.Н. указывала на то, что подписание договора купли-продажи было осуществлено под влиянием ее бывшего супруга К.А.В., который внушил ей, что по достижении совершеннолетия их сына К.А.А. спорная квартира будет переоформлена К.В.А. на внука (К.А.А.), указанное внушение сопровождалось насилием (применение физический силы) и угрозой отнять сына со стороны К.А.В.
Доводы жалобы о недоказанности и неверной оценке судом позиции истца по встречному иску судебная коллегия отклоняет как несостоятельные ввиду нижеследующего.
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями начальника ОМВД России по Нововаршавскому району подполковником полиции К.В.Н., из которых следует, что в <...> году К.Н. приходила к нему на прием с просьбой помочь избавиться от притязаний бывшего мужа К.А.В., который, воздействуя психологическими методами склонял ее переписать спорную квартиру на его отца К.В.А., кроме того, К.А.В. постоянно забирал несовершеннолетнего ребенка и внушал ему, что К.Н. не является его матерью, и настраивал ребенка против нее (л.д. 46).
Из показаний свидетеля С.Ф.А. следует, что К.В.А. и К.А.В. до заключения сделки оказывали воздействие на К.Н. путем шантажа, К.А.В. применял физическую силу, забирал ребенка, создал невыносимые условия (л.д. 61).
Показаниями свидетеля К.А.А. (сына К.Н. и К.А.В.) подтверждается, что К.А.В. всеми способами склонял К.Н. переписать квартиру на К.В.А., К.А.В. шантажировал К.Н., воздействовал на нее психически и физически. К.А.В. забирал его от матери, требовал оказать воздействие на К.Н. При этом свидетель также пояснил, что сам уговаривал мать (К.Н.) переписать квартиру, поскольку боялся отца (К.А.В.) (л.д. 62).
Из пояснений сторон, свидетелей также усматривается, что квартиранты в квартиру были заселены К.А.В., что подтверждает его заинтересованность в квартире, право на которую в период брака было зарегистрировано за его бывшей супругой, и возможность оказания на нее воздействия с целью ее отчуждения его отцу (К.В.А.). Доказательств того, что сдача квартиры в аренду была инициирована К.В.А., получения последним денежных средств от арендаторов в материалы дела не представлено. Более того, в суде апелляционной инстанции К.В.А. пояснил, что фактически в квартире он не нуждался, квартира была нужна его сыну - К.А.В., за квартиру он, К.В.А., не платил, денег от квартирантов не получал.
В связи с чем факт того, что спорная квартира сдавалась в аренду не К.Н. как собственником квартиры также не может служить основанием для признания факта передачи квартиры покупателю, доводы жалобы в данной части не состоятельны и подлежат отклонению.
Таким образом, выводы суда в части того, что фактическая передача покупателю жилого помещения не состоялось, являются обоснованными.
Также судом обоснованно приняты во внимание и доводы К.Н. о безденежности договора купли-продажи спорной квартиры.
Так, из пояснений третьего лица К.А.А. следует, что денежные средства на приобретение спорной квартиры были сняты с ее счета и со счета ее мужа К.В.А., часть денег хранилась у них дома (до <...> рублей). Вместе с тем, из имеющихся в материалах дела справок о состоянии вкладов К.В.А., К.А.А. следует, что на момент заключения договора купли-продажи денежными средствами в размере <...> рублей они не располагали, вклад на имя К.А.А. был закрыт <...> (л.д. 71-76).
Указание в жалобе на то, что денежные средства К.А.А. были сняты из-за кризисной обстановки в стране и хранились дома, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку К.А.А. в суде пояснила, что больше чем <...> рублей они с супругом в доме не хранили.
Указание в решении суда на то, что денежные средства со счета К.А.А. были сняты в <...> году, когда была приобретена квартира К.Е., не является констатацией факта и расценивается судебной коллегией как рассуждения суда, не влияющие на правильность выводов суда. В этой связи судебная коллегия полагает доводы жалобы в данной части необоснованными.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у сторон намерений исполнить сделку со всеми вытекающими из нее последствиями, отсутствии цели у покупателя приобрести право собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - произвести отчуждение своего имущества.
Доводы жалобы о том, что К.Н. на протяжении длительного периода времени не предъявляла каких-либо претензий относительно того, что квартира сдается в аренду, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку К.Н. в ходе разбирательства дела не отрицала, что она не нуждается в спорной квартире, квартира необходима ее сыну для проживания в ней после достижения им совершеннолетнего возраста, в связи с чем ей исковые требования были заявлены после того, как К.А.В. стал чинить препятствия в пользовании жилым помещением их сыном. Более того, К.Н. юридически продолжает оставаться собственником спорной квартиры, оснований предъявлять какие-либо требования до возникновения у К.В.А. намерений зарегистрировать право собственности на спорную квартиру у нее не имелось.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом того, что судом достоверно установлено, что фактически передача квартиры К.В.А. не состоялась, встречные обязательства К.В.А. по передачи денежных средств за квартиру также исполнены не были, то есть условия сделки купли-продажи сторонами не исполнялись, воля К.Н. при заключении сделки не соответствовала ее истинным желаниям и убеждениям, в силу оказываемого на нее давления со стороны истца (угрозы, применение физической силы), то у суда имелись законные основания для признания сделки недействительной, а требований К.В.А. о понуждении К.Н. произвести регистрацию договора - незаконными и не подлежащими удовлетворению.
Исходя из требований ст. 181 ГК РФ (в редакции до вступления в силу изменений 01.09.2013 г.) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).
Суд пришел к правильному выводу о том, что К.Н. не пропущен срок исковой давности, исходя из того, что сделка не исполнялась.
Вместе с тем судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы жалобы о том, что судом в качестве дополнительного основания для отказа в удовлетворении исковых требований К.В.А. необоснованно указано на пропуск срока исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ, поскольку внесенные в ст. 165 ГК РФ изменения в части того, что срок исковой давности по требованиям, связанным с регистрацией сделок с жилыми помещениями, составляет один год, вступили в законную силу с 01 сентября 2013 г. и в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу названного Федерального закона. Вместе с тем, как было установлено выше, К.В.А. обратился к К.Н. за регистрацией сделки в июле 2013 г., в связи с чем срок исковой давности должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. ст. 196, 200 ГК РФ. Однако данный срок также К.В.А. пропущен.
Исковые требования были рассмотрены судом по существу, в связи с чем выводы суда в части пропуска К.В.А. срока исковой давности со ссылкой на п. 4 ст. 165 ГК РФ на принятое решение в целом не влияют, а, соответственно, не являются основанием для его отмены, поскольку оценка суда произведена с учетом установленных в настоящем деле обстоятельств и исследованных доказательств.
При разрешении спора суд верно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределил бремя их доказывания между сторонами, всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства.
Нарушений норм гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу не установлено.
Таким образом, апелляционная жалоба подлежит отклонению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 06 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К.В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7892/2013
Требование: О государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, государственная регистрация договора и перехода права собственности не была произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. по делу N 33-7892/2013
Председательствующий: Гречкань Н.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Осадчей Е.А.,
судей Кутыревой О.М., Старостиной Г.Г.,
при секретаре П.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Омске 04 декабря 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца К.В.А. на решение Кировского районного суда г. Омска от 06 сентября 2013 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований К.В.А. к К.Н. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости, отказать.
Удовлетворить исковые требования К.Н. к К.В.А., К.А.В., признать недействительной сделкой договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, заключенный между К.В.А. и К.Н.".
Заслушав доклад судьи Старостиной Г.Г., судебная коллегия
установила:
К.В.А. обратился к К.Н. с иском о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, указав, что <...> между ним и К.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>. Государственная регистрация договора и перехода права собственности к истцу на квартиру до настоящего времени не произведены. Просил суд вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>.
В ходе судебного разбирательства по делу К.Н. были заявлены встречные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенного <...> между К.В.А. и К.Н. ввиду его мнимости, так как денежные средства по договору, жилое помещение сторонами не передавались, переход права собственности не регистрировался, договор был заключен для вида, под влиянием насилия, шантажа и обмана.
Истец К.В.А. в судебном заседании участия не принимал, его представитель З. иск поддержала, пояснив, что квартира приобретена К.В.А. с целью переезда в будущем на постоянное место жительства в г. Омск вместе с супругой. Сделка была совершена, исполнена, однако своевременно договор зарегистрирован не был по причине болезни истца, в настоящее время К.Н. отказывается выполнить обязанность по регистрации договора. Встречные исковые требования не признала за необоснованностью и пропуском срока исковой давности.
Третье лицо К.А.А. в ходе судебного заседания пояснила, что исковые требования К.В.А. подлежат удовлетворению, в удовлетворении требований К.Н. должно быть отказано по основаниям, изложенным представителем истца.
Ответчик К.Н., ее представитель по устному ходатайству П.Н. исковые требования К.В.А. не признали, указав на пропуск срока исковой давности, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.В.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования в полном объеме, в удовлетворении исковых требований К.Н. отказать.
Ссылается на то, что суд при вынесении решения не применил положения п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушил требования ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ.
В частности, указывает на то, что суд не принял во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждающие факт передачи квартиры (пояснения ответчика, акт приема-передачи квартиры, передача правоустанавливающих документов на квартиру покупателю, расчет по договору), а также то обстоятельство, что ответчик после совершения сделки не владел не пользовался квартирой, не нес бремя содержания.
Полагает, что факт закрытия К.А.А. счетов не может являться достоверным доказательством, подтверждающим отсутствие денежных средств на приобретение квартиры, выводы суда в данной части основаны на предположениях.
Считает, что выводы суда о пропуске срока исковой давности сделаны на основе неправильного применения норм материального права.
Также ссылается на несоответствие положениям действующего законодательства выводов суда о недействительности договора купли-продажи квартиры по основаниям его мнимости и заключения под влиянием угроз и шантажа, полагая, что суд, признав договор купли-продажи незаключенным, не мог признать его недействительным. Наряду с этим считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на мнимость совершенной между сторонами сделки, заключения договора под влиянием угроз, обмана и шантажа.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец К.В.А., его представитель З. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Ответчик К.А.В. и третье лицо К.А.А. считали жалобу подлежащей удовлетворению.
Ответчик К.Н. и ее представитель по устному заявлению П.Н. выразили согласие с решением суда первой инстанции.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Выслушав стороны, представителей, третье лицо, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, применительно к ч. 1 ст. 327, ст. 330 ГПК РФ не находит оснований для отмены решения суда.
В силу правового регулирования установленного п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По правилам п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.
В соответствии с абзацем 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществ.
Ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как следует из абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Абз. 3 п. 1 ст. 16 вышеназванного Закона указывает, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Из материалов дела следует, что К.Н. является собственником квартиры N <...> дома N <...> по <...> на основании договора долевого участия в строительстве жилья N <...> от <...> и дополнительного соглашения от <...> к договору долевого участия в строительстве жилья N <...>. Квартира приобретена в период брака с К.А.В.
<...> между К.Н. (продавец) и К.В.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <...>
Стоимость квартиры по договору составила <...> рублей.
Также составлен акт о передаче недвижимости от <...> К.В.А.
Вместе с тем, государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности за К.В.А. до настоящего времени не произведены.
В связи с чем истцом заявлены требования о понуждении К.Н. произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от <...> г.
В ходе рассмотрения дела К.Н. оспаривала факт фактической передачи квартиры во владение К.В.А., указывая на отсутствие воли на отчуждение спорной квартиры, подписание договора купли-продажи квартиры под влиянием обмана, насилия и угрозы, безденежность договора купли-продажи, просила признать договор купли-продажи от <...> недействительным.
Суд обоснованно принял во внимание доводы К.Н. о недействительности договора купли-продажи, удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме.
В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в названном Кодексе, а также любым заинтересованным лицом.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г.) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
На основании ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилое помещение (квартиру), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.
Предъявляемые п. 1 ст. 161, ст. 550 ГК РФ требования к форме сделки сторонами были соблюдены - договор купли-продажи квартиры был заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация по смыслу положений ст. 158 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ не является элементом формы сделки, а представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В связи с чем государственная регистрация сама по себе не порождает действительность сделки, то есть сделка, не прошедшая государственную регистрацию, но заключенная с соблюдением требований, предъявляемых к форме сделки, может быть признана недействительной по заявлению одной из сторон. Ввиду вышеизложенного суд на законных основаниях разрешил вопрос о недействительности сделки, доводы жалобы в данной части несостоятельны. Высказываясь о незаключенности сделки, суд первой инстанции фактически имел в виду отсутствие регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Как следует из материалов дела договор купли-продажи квартиры был заключен между сторонами <...>, однако, действия по регистрации договора купли-продажи, права собственности покупателя на спорную квартиру сторонами не предпринимались, К.В.А. со своей супругой К.А.А. в приобретенную им квартиру не вселялись, К.Н. продолжала оставаться собственником спорной квартиры. Также материалами дела установлено, что К.В.А. не обращался к К.Н. для регистрации права на спорную квартиру в течение длительного времени до предъявления соответствующих исковых требований (<...> г.), тем самым выражая отсутствие намерения владеть и пользоваться спорной квартирой.
Доводы истца и третьего лица К.А.А. о том, что регистрации договора купли-продажи, права собственности на спорную квартиру препятствовала болезнь К.В.А., не могли быть приняты судом во внимание, поскольку в силу положений закона государственная регистрация прав может быть осуществлена не только сторонами сделки, но и уполномоченным ими на то лицом при наличии у него доверенности, оформленной в соответствии с законом.
При этом К.Н. после совершения сделки определенное время продолжала пользоваться принадлежащей ей квартирой, сдавая ее в аренду.
Из материалов дела, пояснений сторон также усматривается, что К.А.В. и К.Н. состояли в браке до <...> года, после прекращения брачных отношений продолжали совместно проживать до <...> года включительно.
В исковом заявлении К.Н. указывала на то, что подписание договора купли-продажи было осуществлено под влиянием ее бывшего супруга К.А.В., который внушил ей, что по достижении совершеннолетия их сына К.А.А. спорная квартира будет переоформлена К.В.А. на внука (К.А.А.), указанное внушение сопровождалось насилием (применение физический силы) и угрозой отнять сына со стороны К.А.В.
Доводы жалобы о недоказанности и неверной оценке судом позиции истца по встречному иску судебная коллегия отклоняет как несостоятельные ввиду нижеследующего.
Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями начальника ОМВД России по Нововаршавскому району подполковником полиции К.В.Н., из которых следует, что в <...> году К.Н. приходила к нему на прием с просьбой помочь избавиться от притязаний бывшего мужа К.А.В., который, воздействуя психологическими методами склонял ее переписать спорную квартиру на его отца К.В.А., кроме того, К.А.В. постоянно забирал несовершеннолетнего ребенка и внушал ему, что К.Н. не является его матерью, и настраивал ребенка против нее (л.д. 46).
Из показаний свидетеля С.Ф.А. следует, что К.В.А. и К.А.В. до заключения сделки оказывали воздействие на К.Н. путем шантажа, К.А.В. применял физическую силу, забирал ребенка, создал невыносимые условия (л.д. 61).
Показаниями свидетеля К.А.А. (сына К.Н. и К.А.В.) подтверждается, что К.А.В. всеми способами склонял К.Н. переписать квартиру на К.В.А., К.А.В. шантажировал К.Н., воздействовал на нее психически и физически. К.А.В. забирал его от матери, требовал оказать воздействие на К.Н. При этом свидетель также пояснил, что сам уговаривал мать (К.Н.) переписать квартиру, поскольку боялся отца (К.А.В.) (л.д. 62).
Из пояснений сторон, свидетелей также усматривается, что квартиранты в квартиру были заселены К.А.В., что подтверждает его заинтересованность в квартире, право на которую в период брака было зарегистрировано за его бывшей супругой, и возможность оказания на нее воздействия с целью ее отчуждения его отцу (К.В.А.). Доказательств того, что сдача квартиры в аренду была инициирована К.В.А., получения последним денежных средств от арендаторов в материалы дела не представлено. Более того, в суде апелляционной инстанции К.В.А. пояснил, что фактически в квартире он не нуждался, квартира была нужна его сыну - К.А.В., за квартиру он, К.В.А., не платил, денег от квартирантов не получал.
В связи с чем факт того, что спорная квартира сдавалась в аренду не К.Н. как собственником квартиры также не может служить основанием для признания факта передачи квартиры покупателю, доводы жалобы в данной части не состоятельны и подлежат отклонению.
Таким образом, выводы суда в части того, что фактическая передача покупателю жилого помещения не состоялось, являются обоснованными.
Также судом обоснованно приняты во внимание и доводы К.Н. о безденежности договора купли-продажи спорной квартиры.
Так, из пояснений третьего лица К.А.А. следует, что денежные средства на приобретение спорной квартиры были сняты с ее счета и со счета ее мужа К.В.А., часть денег хранилась у них дома (до <...> рублей). Вместе с тем, из имеющихся в материалах дела справок о состоянии вкладов К.В.А., К.А.А. следует, что на момент заключения договора купли-продажи денежными средствами в размере <...> рублей они не располагали, вклад на имя К.А.А. был закрыт <...> (л.д. 71-76).
Указание в жалобе на то, что денежные средства К.А.А. были сняты из-за кризисной обстановки в стране и хранились дома, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку К.А.А. в суде пояснила, что больше чем <...> рублей они с супругом в доме не хранили.
Указание в решении суда на то, что денежные средства со счета К.А.А. были сняты в <...> году, когда была приобретена квартира К.Е., не является констатацией факта и расценивается судебной коллегией как рассуждения суда, не влияющие на правильность выводов суда. В этой связи судебная коллегия полагает доводы жалобы в данной части необоснованными.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у сторон намерений исполнить сделку со всеми вытекающими из нее последствиями, отсутствии цели у покупателя приобрести право собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - произвести отчуждение своего имущества.
Доводы жалобы о том, что К.Н. на протяжении длительного периода времени не предъявляла каких-либо претензий относительно того, что квартира сдается в аренду, судебной коллегией во внимание не принимаются, поскольку К.Н. в ходе разбирательства дела не отрицала, что она не нуждается в спорной квартире, квартира необходима ее сыну для проживания в ней после достижения им совершеннолетнего возраста, в связи с чем ей исковые требования были заявлены после того, как К.А.В. стал чинить препятствия в пользовании жилым помещением их сыном. Более того, К.Н. юридически продолжает оставаться собственником спорной квартиры, оснований предъявлять какие-либо требования до возникновения у К.В.А. намерений зарегистрировать право собственности на спорную квартиру у нее не имелось.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом того, что судом достоверно установлено, что фактически передача квартиры К.В.А. не состоялась, встречные обязательства К.В.А. по передачи денежных средств за квартиру также исполнены не были, то есть условия сделки купли-продажи сторонами не исполнялись, воля К.Н. при заключении сделки не соответствовала ее истинным желаниям и убеждениям, в силу оказываемого на нее давления со стороны истца (угрозы, применение физической силы), то у суда имелись законные основания для признания сделки недействительной, а требований К.В.А. о понуждении К.Н. произвести регистрацию договора - незаконными и не подлежащими удовлетворению.
Исходя из требований ст. 181 ГК РФ (в редакции до вступления в силу изменений 01.09.2013 г.) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1). Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179) либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2).
Суд пришел к правильному выводу о том, что К.Н. не пропущен срок исковой давности, исходя из того, что сделка не исполнялась.
Вместе с тем судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы жалобы о том, что судом в качестве дополнительного основания для отказа в удовлетворении исковых требований К.В.А. необоснованно указано на пропуск срока исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ, поскольку внесенные в ст. 165 ГК РФ изменения в части того, что срок исковой давности по требованиям, связанным с регистрацией сделок с жилыми помещениями, составляет один год, вступили в законную силу с 01 сентября 2013 г. и в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу названного Федерального закона. Вместе с тем, как было установлено выше, К.В.А. обратился к К.Н. за регистрацией сделки в июле 2013 г., в связи с чем срок исковой давности должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. ст. 196, 200 ГК РФ. Однако данный срок также К.В.А. пропущен.
Исковые требования были рассмотрены судом по существу, в связи с чем выводы суда в части пропуска К.В.А. срока исковой давности со ссылкой на п. 4 ст. 165 ГК РФ на принятое решение в целом не влияют, а, соответственно, не являются основанием для его отмены, поскольку оценка суда произведена с учетом установленных в настоящем деле обстоятельств и исследованных доказательств.
При разрешении спора суд верно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределил бремя их доказывания между сторонами, всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства.
Нарушений норм гражданского процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по настоящему делу не установлено.
Таким образом, апелляционная жалоба подлежит отклонению.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска от 06 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца К.В.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)