Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В регистрации права собственности было отказано в связи с ранее зарегистрированным правом на спорную квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Елизарова М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
Председательствующего: Тегуновой Н.Г.,
судей: Медзельца Д.В., Титовой О.Г.
при секретаре: Л.А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 ноября 2014 года апелляционную жалобу Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И.
на решение Красногорского городского суда Московской области 16 июля 2014 года по делу по иску Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. к ООО "Строительно-монтажные работы+", ЗАО "Мосстроймеханизация-5", К.Н.И. о признании недействительной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ЗАО "Мосстроймеханизация-5" к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи и договора уступки прав, по встречному иску ООО "Строительно-монтажные работы+" к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании недействительным предварительного договора и договора уступки прав, по встречному иску К.Н.И. к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании предварительного договора ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки,
заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г., объяснения явившихся лиц
установила:
Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. обратились в суд с иском к ООО "Строительно-монтажные работы+" (далее - ООО "СМР+"), ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (далее - ЗАО "МСМ-5"), К.Н.И. о признании недействительной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения
В обоснование исковых требований истцы указывают, что решением Красногорского городского суда Московской области от 11 марта 2013 года за ними признано право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>. Однако при обращении в УФСГРКК по МО за государственной регистрацией права собственности было выявлено, что права на указанное жилое помещение уже зарегистрированы 29 ноября 2012 года за К.Н.И. В результате, истцы не могут зарегистрировать свое право на объект недвижимого имущества, вселиться в жилое помещения и осуществлять другие правомочия собственника.
Учитывая изложенное, уточнив исковые требования (т. 2 л.д. 225 - 230), Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. просят суд признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО "Мосстроймеханизация-5" на квартиру по адресу: <данные изъяты> признать недействительным договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный 16 ноября 2012 года между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и К.Н.И., применив последствия недействительной сделки; признать недействительной регистрацию права собственности К.Н.И. на квартиру, прекратить право собственности ответчицы.
Со встречным иском к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. обратилось ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (т. 2 л.д. 237 - 239).
В обоснование встречных исковых требований представитель Общества указал, что на момент заключения между ООО "СМР+" и И.В.В. предварительного договора купли-продажи квартиры спорное жилое помещение не принадлежало ООО "СМР+". Уступка прав на заключение основного договора купли-продажи с Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. не была согласована с ЗАО "МСМ-5", денежные средства от И.В.В., истцов по первоначальному иску в кассу ЗАО "МСМ-5" не поступало.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО "МСМ-5" просит суд признать недействительным предварительный договор от 18 февраля 2009 года N 2, заключенный между ООО "СМР+" и И.В.В.; признать недействительным договор уступки прав от 10 февраля 2012 года между И.В.В. и Н.И.В.
ООО "Строительно-монтажные работы+" обратилось в суд со встречным иском к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании недействительным предварительного договора и договора уступки прав (т. 3 л.д. 102 - 108), в обоснование которого указало, что договор об уступке права требования от 10 февраля 2012 года, заключенный между Н.И.В. и И.В.В. является ничтожным, так как подписан неуполномоченным на то лицом. Указанный договор не мог быть подписан заместителем генерального директора ООО "СМР+" П.А.В., поскольку 01 марта 2011 года он был уволен по собственному желанию. Кроме того, на заключение сделки не было получено предварительное согласие ЗАО "МСМ-5", инвестиций ООО "СМР+" в кассу ЗАО "МСМ-5" не вносило. Квитанция к приходному кассовому ордеру от 26 февраля 2009 года о принятии от И.В.В. денежных средств в сумме 4 586 000 рублей также является фальсифицированной. Ни И.В.В., ни Н.И.В. в ООО "СМР+" с требованиями о заключении с ними договора купли-продажи квартиры не обращались. Добросовестным приобретателем квартиры является К.Н.И.
С учетом изложенного, ООО "СМР+" просит признать недействительным предварительный договор N 02 от 18 февраля 2009 года, заключенный между И.В.В. и ООО "СМР+"; признать недействительным договор уступки права от 10 февраля 2012 года, заключенный между И.В.В. и Н.И.В.
К.Н.И. обратилась в суд со встречным иском к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании предварительного договора ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки (т. 3 л.д. 111 - 114). В обоснование исковых требований истица по встречному иску указала, что получила права на спорный объект недвижимого имущества на законных основаниях, в отличие от И.В.В. Цессия, по мнению К.Н.И., является сделкой, прикрываемой под предварительным договором.
Руководствуясь вышеизложенным, К.Н.И. просит суд признать предварительный договор N 02 от 18 февраля 2009 года, заключенный между ООО "СМР+" и И.В.В. ничтожной сделкой ввиду притворности; применить последствия ничтожности притворной сделки и применить к ней последствия недействительной сделки.
В судебное заседание Н.О.С., Н.И.В. явились, первоначальные требования поддержали в полном объеме, против удовлетворения встречных исков возражали. Их интересы в судебном заседании представляли представитель Р.А.В., действующий на основании доверенности от 20 февраля 2014 года (т. 1 л.д. 138) и ордера N 4 от 20 февраля 2014 года (т. 2 л.д. 268), а также С.А.А., действующий на основании доверенности от 02 февраля 2014 года (т. 1 л.д. 136), и по ордеру N 12 от 03 марта 2014 года (т. 2 л.д. 269), представившие в суд возражения на встречные исковые заявления ООО "СМР+" (т. 3 л.д. 2 - 6, 136 - 142), К.Н.И. (т. 3 л.д. 132 - 135),
Н.С.И., надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие (т. 3 л.д. 122).
Генеральный директор ООО "СМР+" К.Н.В. представлял интересы Общества, а также Л.Е.А., действующая на основании доверенности от 22 июля 2013 года (т. 1 л.д. 137), которые свои встречные требования поддержали в полном объеме, против удовлетворения первоначальных возражали.
К.Н.И., надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания по делу, в суд не явилась. Представитель Е.М.К., действующий на основании доверенности от 07 июня 2014 года (т. 3 л.д. 58), поддержал встречный иск, просил удовлетворить требования К.Н.И., ООО "СМР+" и ЗАО "МСМ-5", возражал против требований истцов по первоначальному иску по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 3 л.д. 160 - 162).
Представитель ЗАО "МСМ-5" Г.Е.В., действующая на основании доверенности от 03 июня 2014 года (т. 3 л.д. 59), против удовлетворения исковых требований Н-вых возражала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.
Решением суда от 16 июля 2014 года исковые требования Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., оставлены без удовлетворения. Встречные требования ЗАО "Мосстроймеханизация-5", ООО "Строительно-монтажные работы+", К.Н.И. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. ставит вопрос об отмене указанного решения.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда правильным и оснований для его отмены не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 февраля 2009 года между ООО "СМР+" в лице генерального директора В.М.П. и И.В.В. заключен предварительный договор N 02 (л.д. 31 том 1) предметом, которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключения договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <данные изъяты> этажного дома ориентировочной площадью 114,65 кв. метров.
Согласно пункта 1.2 предмета договора целью его заключения является обеспечение купли-продажи квартиры по цене, указанной в договоре, при условии исполнения условий настоящего договора, Инвестиционного контракта N 59/11-06 от 30 июня 2006 года на строительство объектов недвижимости в микрорайоне "Южный" г. Красногорска между Министерством строительного комплекса МО, администрацией Красногорского района и ЗАО "Мосстроймеханизация-5".
Права продавца на квартиру оформляются на основании договора инвестирования N 8И от 16 января 2009 года заключенного между ООО "СМР+" и ЗАО "МСМ-5" пункт 1.3 договора. Стоимость квартиры, исходя из стоимости одного кв. метра 40000.00 рублей составляет <данные изъяты> рублей (пункт 2.2 договора).
Согласно представленной квитанции к приходному ордеру N 2 датированной 25 февраля 2009 года И.В.В. внесены в кассу предприятия денежные средства <данные изъяты>. Основанием внесения указан вышеуказанный предварительный договор (л.д. 37).
Н-выми представлен акт согласно которого заместитель генерального директора ООО "СМР+" П.А.В. подтверждает полное исполнение обязательств И.В.В. по предварительному договору (л.д. 39 том 1), акт датирован 27 февраля 2009 года.
И.В.В. 10 февраля 2012 года по договору уступки права, переуступил принадлежащие ему по предварительному договору N 02 от 18 февраля 2009 года имущественные права на квартиру расположенную по адресу: <данные изъяты>, ориентировочной площадью 114,65 кв. метров Н.И.В. (л.д. 23 том 1). За уступаемое право согласно пункту 2.1 договора Н.И.В. оплатила И.В.В. 6150000.00 рублей. Указанный договор согласован с заместителем генерального директора ООО "СМР+" П.А.В.
10 февраля 2012 года Н.И.В. и И.В.В. подтвердили отсутствие взаимных претензий и полностью выполненные обязательства по договору уступки актом (л.д. 38 том 1).
Основанием заключения предварительного договора явился договор инвестирования N 8И от 16 января 2009 года (л.д. 68 том 1) предметом, которого явились правомочия, предоставленные ЗАО "МСМ-5" инвестору по участию в реализации инвестиционного проекта путем вложения в инвестиционный проект денежных средств в объеме инвестиций <данные изъяты> исходя из стоимости 1 кв. метра в размере 75000.00 рублей предусмотренном договором (пункт 6.2). Объем инвестиций является ориентировочным и подлежит уточнению после получения данных ОТИ. Внесение инвестиций может быть осуществлено путем перечисления денежных средств, зачета стоимости выполненных работ и иными способами по соглашению сторон (пункт 6.1 договора).
Результатом инвестиционной деятельности по договору являются имущественные права на квартиры ориентировочной площадью 1064.95 кв. метров, а также доля в праве общей собственности на общее имущество пропорционально размеру площадей (пункт 7.1).
Исполнение обязательств по данному договору подтверждается сторонами путем подписания акта о порядке вступления в права владения после полного исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств предусмотренных договором и оформления сторонами акта реализации инвестиционного проекта. Раздел 8 договора инвестирования, в частичности пункт 8.1 предусматривает, что передача прав и обязанностей по договору производится инвестором только с письменного согласия ЗАО "МСМ-5". Лишь правами на результат инвестиционной деятельности возникшими после реализации правомочий ООО "СМР+" может распорядиться без согласования с ЗАО "МСМ-5".
Объем квартир и неразрывно связанных с ними балконов общей площадью 1064.95 кв. метров является приложением к договору и усматривает 15, квартир включая квартиру являющуюся предметом спора.
Как следует из материалов дела ЗАО "Мосстроймеханизация-5" администрацией Красногорского муниципального района 26 марта 2009 года было получено разрешение на строительство <...> N 17-19-22-25 этажного 6-ти секционного жилого дома корпус <данные изъяты>, срок действия разрешения установлен до 25 марта 2013 года.
Уведомлениями от 14 февраля и 28 марта 2011 года ЗАО "МСМ-5" уведомляло ООО "СМР+" о нарушении условий договора инвестирования и наличие задолженности по инвестиционному взносу. В ходе строительства ЗАО "МСМ-5" и ООО "СМР+" дополнительными соглашениями стороны договора уточняли объем инвестиций и на момент окончания строительства дополнительным соглашением от 02 июня 2011 года к договору инвестирования исходя из стоимости одного кв. метра 70000.00 рублей окончательный объем инвестиций составил <данные изъяты>, ориентировочной площадью 649.2 кв. метров, что согласно приложения N 1 соответствует семи квартирам, из которых три на 8 этаже, одна на 11 и 12 этажах, две на 13 этаже (л.д. 84 том 1).
29 июня 2012 года ЗАО "Мосстроймеханизация-5" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU50505000-68, дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>.
Согласно акта от 13 августа 2012 года о порядке вступления в права владения, пользования и распоряжения результатами инвестиционной деятельности по договору инвестирования N 8И от 16 января 2009 года на основании полученных инвестиций и консолидированных инвестиций третьих лиц у ООО "СМР+" возникли права на жилые помещения в доме <данные изъяты> общей площадью 430 кв. метров и у третьих лиц имущественные права на жилые помещения <данные изъяты> и 47 общей площадью 204,10 кв. метров (л.д. 248 том 3). Квартира <данные изъяты> ООО "СМР+" не передавалась.
Согласно справкам ЗАО "МСМ-5" денежные средства за квартиру <данные изъяты> на счета ЗАО от ООО "СМР+" не поступали. Н.И.В., Н.В.В. и Н.О.С. денежные средства за данную квартиру также в МСМ-5 не оплачивали. Сообщений от ООО "СМР+" в адрес ЗА "МСМ-5" о заключении договора на спорную квартиру не поступало (л.д. 240 том 2).
11 сентября 2012 года на основании разрешения на строительство право собственности на квартиру <данные изъяты> зарегистрировано за ЗАО "МСМ-5" (л.д. 246 том 2).
16 ноября 2012 года между ЗАО "МСМ-5" и К.Н.И. заключен договор купли-продажи, квартира передана по акту и зарегистрирован переход права собственности 29 ноября 2012 года.
Как усматривается из данных ЕГРП с момента регистрации договора купли-продажи и по настоящее время правообладателем спорной квартиры значится К.И.Н. Как пояснил в ходе рассмотрения дела ее представитель, К.Н.И. пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи.
Из копии решения Красногорского городского суда МО постановленного 11 марта 2013 года усматривается, что Н.О.С., Н.И.В. и Н.С.И. 13 января 2013 года обратились в суд с иском к ООО "СМР+", указанным решением за истцами признано право общей долевой собственности на <данные изъяты> (л.д. 7 том 1). Указанное решение вступило в законную силу.
В регистрации права на основании решения суда истцом было отказано с указанием наличие ранее зарегистрированного права на спорную квартиру К.Н.И. 05 июня 2013 года Н.И.В. обратилась в УВД по ЗАО ГУ МВД России по г. Москве с заявлением о проверки противоправных действий сотрудником ООО "СМР+" связанных с приобретением квартиры.
По данному заявлению правоохранительными органами проведена проверка, в ходе которой в действиях неустановленных лиц имеется состав преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, материалы проверки направлены в СУ УВД по ЗАО ГУ МВД России по г. Москве для принятия решения в соответствии со ст. ст. 144, 145 УПК РФ, о чем свидетельствует рапорт (л.д. 223 том 2).
Также из материалов дела следует, что в период подписания дополнительных соглашений к договору инвестирования N 8И, полномочным лицом на подписание являлся, будучи генеральным директором К.Н.В.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что по условию договора инвестирования N 8И права на результат инвестиционной деятельности у инвестора ООО "СМР+" возникает после подписания сторонам акта о порядке вступления в права владения и полного внесения инвестиционного взноса. На момент заключения ООО "СМР+" и ЗАО "МСМ-5" договора инвестирования размер инвестиций соответствовал 15 квартирам включая спорную, однако на момент окончания строительства дополнительным соглашением в связи с неисполнением инвестором обязательств по внесению предусмотренного договором взноса из объема инвестиций стороны исключили 7 квартир, в том числе и спорную. По акту о вступление в права владения пользования и распоряжения результата инвестиционной деятельности ООО "СМР+" квартира не вошла, следовательно, данное жилое помещение по результатам ввода объекта в эксплуатацию правомерно была зарегистрирована за застройщиком ЗАО "МСМ-5". Сведениями об отчуждении прав на спорную квартиру, в том числе заключения как предварительного договора с И.В.В., так и в последующем договора уступки с Н.И.В. ЗАО "МСМ-5" не обладало, доказательств представления данных сведений ООО "СМР+", И.В.В. либо Н.И.В., а равно и обращений по выполнению условий предварительного договора суду не представлено. Следовательно у ООО "СМР+" не возникло прав на спорную квартиру и оно не могло владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, равно как зарегистрировать на нее права.
В этой связи судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что застройщик на законных основаниях зарегистрировал в сентябре 2012 года право собственности на спорную квартиру, а впоследствии правомерно совершил отчуждение данного жилого помещения по договору купли-продажи К.Н.И. Каких-либо ограничений, прав на спорное жилое помещение при заключении договора купли-продажи между ЗАО "МСМ-5" и К.Н.В. не имелось. Истцы обратились в суд с требованиями о признании права лишь в январе 2013 года при том, как первоначально право ЗАО было зарегистрировано 11 сентября 2012 года, право К.Н.И. 29 ноября 2012 года. С указанного времени К.Н.И. пользуется квартирой, несет бремя по ее содержанию.
По заявлению Н-вых возбуждено уголовное дело, в рамках которого истцы признаны потерпевшими.
Таким образом, оснований предусмотренных законом для признания данной сделки недействительной у суда не имелось. Следовательно, не имелось оснований и для удовлетворения требований по прекращению права собственности К.Н.И. на квартиру и истребовании имущества из незаконного владения.
Суд верно указал, что представленное Н-выми решение Красногорского городского суда от 11 марта 2013 года о признании за истцами права собственности на спорную квартиру не может служить самостоятельным основанием для удовлетворения требований, поскольку на момент вынесения судом решения право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано на основании ранее заключенного договора купли-продажи и преюдициального характера для рассмотрения данных требований не имеет. К.Н.И. и ЗАО "МСМ-5" к участию в деле не привлекались.
Кроме того, суд обоснованно признал недопустимыми доказательствами представленные Н-выми в обоснование своих доводов документы, поскольку они представлены с нарушением норм Гражданского процессуального кодекса.
Таким образом, судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, выводы суда в решении соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений материального и процессуального права допущено не было.
Довод жалобы о том, что на момент подписания предварительного договора между И.В.В. и ООО "СМР+" спорная квартира входила в долю ООО "СМР+" является несостоятельным, поскольку согласно п. 7.1 договора инвестирования N 8И от 16.01.2009 г. результат инвестиционной деятельности возникает у инвестора при условии внесения им инвестиций и завершения взаиморасчетов.
В силу п. 7.3 договора инвестор ООО "СМР +" обязан вступить в права на квартиры как результат инвестиционной деятельности путем подписания Акта о порядке вступления в права владения, пользования и распоряжением квартирами.
29 июля 2012 года ЗАО "МСМ-5" было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно приложению N 1 к договору инвестирования спорная квартира входила в состав квартир в Объекте, права на которые возникнут у ООО "СМР+" при условии внесения ООО "СМР+" инвестиций в адрес ЗАО "МСМ-5".
На дату заключения предварительного договора между И.В.В. и ООО "СМР+" общество не вносило в адрес ЗАО "МСМ-5" никаких инвестиций.
При этом, в ходе строительства дополнительными соглашениями ответчики уточняли объем инвестиций и на момент окончания строительства дополнительным соглашением от 02.06.2011 г. был уточнен окончательный объем инвестиций виде конкретных квартир, спорная квартира в указанный перечень не вошла.
Другие доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку выводов суда не опровергают и не содержат правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красногорского городского суда Московской области от 16 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-22923
Требование: О признании недействительной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В регистрации права собственности было отказано в связи с ранее зарегистрированным правом на спорную квартиру.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-22923
Судья: Елизарова М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
Председательствующего: Тегуновой Н.Г.,
судей: Медзельца Д.В., Титовой О.Г.
при секретаре: Л.А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании от 12 ноября 2014 года апелляционную жалобу Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И.
на решение Красногорского городского суда Московской области 16 июля 2014 года по делу по иску Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. к ООО "Строительно-монтажные работы+", ЗАО "Мосстроймеханизация-5", К.Н.И. о признании недействительной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ЗАО "Мосстроймеханизация-5" к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи и договора уступки прав, по встречному иску ООО "Строительно-монтажные работы+" к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании недействительным предварительного договора и договора уступки прав, по встречному иску К.Н.И. к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании предварительного договора ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки,
заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г., объяснения явившихся лиц
установила:
Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. обратились в суд с иском к ООО "Строительно-монтажные работы+" (далее - ООО "СМР+"), ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (далее - ЗАО "МСМ-5"), К.Н.И. о признании недействительной регистрации права, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения
В обоснование исковых требований истцы указывают, что решением Красногорского городского суда Московской области от 11 марта 2013 года за ними признано право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>. Однако при обращении в УФСГРКК по МО за государственной регистрацией права собственности было выявлено, что права на указанное жилое помещение уже зарегистрированы 29 ноября 2012 года за К.Н.И. В результате, истцы не могут зарегистрировать свое право на объект недвижимого имущества, вселиться в жилое помещения и осуществлять другие правомочия собственника.
Учитывая изложенное, уточнив исковые требования (т. 2 л.д. 225 - 230), Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. просят суд признать недействительной регистрацию права собственности ЗАО "Мосстроймеханизация-5" на квартиру по адресу: <данные изъяты> признать недействительным договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, заключенный 16 ноября 2012 года между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и К.Н.И., применив последствия недействительной сделки; признать недействительной регистрацию права собственности К.Н.И. на квартиру, прекратить право собственности ответчицы.
Со встречным иском к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. обратилось ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (т. 2 л.д. 237 - 239).
В обоснование встречных исковых требований представитель Общества указал, что на момент заключения между ООО "СМР+" и И.В.В. предварительного договора купли-продажи квартиры спорное жилое помещение не принадлежало ООО "СМР+". Уступка прав на заключение основного договора купли-продажи с Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. не была согласована с ЗАО "МСМ-5", денежные средства от И.В.В., истцов по первоначальному иску в кассу ЗАО "МСМ-5" не поступало.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО "МСМ-5" просит суд признать недействительным предварительный договор от 18 февраля 2009 года N 2, заключенный между ООО "СМР+" и И.В.В.; признать недействительным договор уступки прав от 10 февраля 2012 года между И.В.В. и Н.И.В.
ООО "Строительно-монтажные работы+" обратилось в суд со встречным иском к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании недействительным предварительного договора и договора уступки прав (т. 3 л.д. 102 - 108), в обоснование которого указало, что договор об уступке права требования от 10 февраля 2012 года, заключенный между Н.И.В. и И.В.В. является ничтожным, так как подписан неуполномоченным на то лицом. Указанный договор не мог быть подписан заместителем генерального директора ООО "СМР+" П.А.В., поскольку 01 марта 2011 года он был уволен по собственному желанию. Кроме того, на заключение сделки не было получено предварительное согласие ЗАО "МСМ-5", инвестиций ООО "СМР+" в кассу ЗАО "МСМ-5" не вносило. Квитанция к приходному кассовому ордеру от 26 февраля 2009 года о принятии от И.В.В. денежных средств в сумме 4 586 000 рублей также является фальсифицированной. Ни И.В.В., ни Н.И.В. в ООО "СМР+" с требованиями о заключении с ними договора купли-продажи квартиры не обращались. Добросовестным приобретателем квартиры является К.Н.И.
С учетом изложенного, ООО "СМР+" просит признать недействительным предварительный договор N 02 от 18 февраля 2009 года, заключенный между И.В.В. и ООО "СМР+"; признать недействительным договор уступки права от 10 февраля 2012 года, заключенный между И.В.В. и Н.И.В.
К.Н.И. обратилась в суд со встречным иском к Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., И.В.В. о признании предварительного договора ничтожной сделкой, применении последствий ничтожности сделки (т. 3 л.д. 111 - 114). В обоснование исковых требований истица по встречному иску указала, что получила права на спорный объект недвижимого имущества на законных основаниях, в отличие от И.В.В. Цессия, по мнению К.Н.И., является сделкой, прикрываемой под предварительным договором.
Руководствуясь вышеизложенным, К.Н.И. просит суд признать предварительный договор N 02 от 18 февраля 2009 года, заключенный между ООО "СМР+" и И.В.В. ничтожной сделкой ввиду притворности; применить последствия ничтожности притворной сделки и применить к ней последствия недействительной сделки.
В судебное заседание Н.О.С., Н.И.В. явились, первоначальные требования поддержали в полном объеме, против удовлетворения встречных исков возражали. Их интересы в судебном заседании представляли представитель Р.А.В., действующий на основании доверенности от 20 февраля 2014 года (т. 1 л.д. 138) и ордера N 4 от 20 февраля 2014 года (т. 2 л.д. 268), а также С.А.А., действующий на основании доверенности от 02 февраля 2014 года (т. 1 л.д. 136), и по ордеру N 12 от 03 марта 2014 года (т. 2 л.д. 269), представившие в суд возражения на встречные исковые заявления ООО "СМР+" (т. 3 л.д. 2 - 6, 136 - 142), К.Н.И. (т. 3 л.д. 132 - 135),
Н.С.И., надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания по делу, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие (т. 3 л.д. 122).
Генеральный директор ООО "СМР+" К.Н.В. представлял интересы Общества, а также Л.Е.А., действующая на основании доверенности от 22 июля 2013 года (т. 1 л.д. 137), которые свои встречные требования поддержали в полном объеме, против удовлетворения первоначальных возражали.
К.Н.И., надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания по делу, в суд не явилась. Представитель Е.М.К., действующий на основании доверенности от 07 июня 2014 года (т. 3 л.д. 58), поддержал встречный иск, просил удовлетворить требования К.Н.И., ООО "СМР+" и ЗАО "МСМ-5", возражал против требований истцов по первоначальному иску по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 3 л.д. 160 - 162).
Представитель ЗАО "МСМ-5" Г.Е.В., действующая на основании доверенности от 03 июня 2014 года (т. 3 л.д. 59), против удовлетворения исковых требований Н-вых возражала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.
Решением суда от 16 июля 2014 года исковые требования Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И., оставлены без удовлетворения. Встречные требования ЗАО "Мосстроймеханизация-5", ООО "Строительно-монтажные работы+", К.Н.И. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. ставит вопрос об отмене указанного решения.
Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда правильным и оснований для его отмены не находит.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 февраля 2009 года между ООО "СМР+" в лице генерального директора В.М.П. и И.В.В. заключен предварительный договор N 02 (л.д. 31 том 1) предметом, которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключения договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <данные изъяты> этажного дома ориентировочной площадью 114,65 кв. метров.
Согласно пункта 1.2 предмета договора целью его заключения является обеспечение купли-продажи квартиры по цене, указанной в договоре, при условии исполнения условий настоящего договора, Инвестиционного контракта N 59/11-06 от 30 июня 2006 года на строительство объектов недвижимости в микрорайоне "Южный" г. Красногорска между Министерством строительного комплекса МО, администрацией Красногорского района и ЗАО "Мосстроймеханизация-5".
Права продавца на квартиру оформляются на основании договора инвестирования N 8И от 16 января 2009 года заключенного между ООО "СМР+" и ЗАО "МСМ-5" пункт 1.3 договора. Стоимость квартиры, исходя из стоимости одного кв. метра 40000.00 рублей составляет <данные изъяты> рублей (пункт 2.2 договора).
Согласно представленной квитанции к приходному ордеру N 2 датированной 25 февраля 2009 года И.В.В. внесены в кассу предприятия денежные средства <данные изъяты>. Основанием внесения указан вышеуказанный предварительный договор (л.д. 37).
Н-выми представлен акт согласно которого заместитель генерального директора ООО "СМР+" П.А.В. подтверждает полное исполнение обязательств И.В.В. по предварительному договору (л.д. 39 том 1), акт датирован 27 февраля 2009 года.
И.В.В. 10 февраля 2012 года по договору уступки права, переуступил принадлежащие ему по предварительному договору N 02 от 18 февраля 2009 года имущественные права на квартиру расположенную по адресу: <данные изъяты>, ориентировочной площадью 114,65 кв. метров Н.И.В. (л.д. 23 том 1). За уступаемое право согласно пункту 2.1 договора Н.И.В. оплатила И.В.В. 6150000.00 рублей. Указанный договор согласован с заместителем генерального директора ООО "СМР+" П.А.В.
10 февраля 2012 года Н.И.В. и И.В.В. подтвердили отсутствие взаимных претензий и полностью выполненные обязательства по договору уступки актом (л.д. 38 том 1).
Основанием заключения предварительного договора явился договор инвестирования N 8И от 16 января 2009 года (л.д. 68 том 1) предметом, которого явились правомочия, предоставленные ЗАО "МСМ-5" инвестору по участию в реализации инвестиционного проекта путем вложения в инвестиционный проект денежных средств в объеме инвестиций <данные изъяты> исходя из стоимости 1 кв. метра в размере 75000.00 рублей предусмотренном договором (пункт 6.2). Объем инвестиций является ориентировочным и подлежит уточнению после получения данных ОТИ. Внесение инвестиций может быть осуществлено путем перечисления денежных средств, зачета стоимости выполненных работ и иными способами по соглашению сторон (пункт 6.1 договора).
Результатом инвестиционной деятельности по договору являются имущественные права на квартиры ориентировочной площадью 1064.95 кв. метров, а также доля в праве общей собственности на общее имущество пропорционально размеру площадей (пункт 7.1).
Исполнение обязательств по данному договору подтверждается сторонами путем подписания акта о порядке вступления в права владения после полного исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств предусмотренных договором и оформления сторонами акта реализации инвестиционного проекта. Раздел 8 договора инвестирования, в частичности пункт 8.1 предусматривает, что передача прав и обязанностей по договору производится инвестором только с письменного согласия ЗАО "МСМ-5". Лишь правами на результат инвестиционной деятельности возникшими после реализации правомочий ООО "СМР+" может распорядиться без согласования с ЗАО "МСМ-5".
Объем квартир и неразрывно связанных с ними балконов общей площадью 1064.95 кв. метров является приложением к договору и усматривает 15, квартир включая квартиру являющуюся предметом спора.
Как следует из материалов дела ЗАО "Мосстроймеханизация-5" администрацией Красногорского муниципального района 26 марта 2009 года было получено разрешение на строительство <...> N 17-19-22-25 этажного 6-ти секционного жилого дома корпус <данные изъяты>, срок действия разрешения установлен до 25 марта 2013 года.
Уведомлениями от 14 февраля и 28 марта 2011 года ЗАО "МСМ-5" уведомляло ООО "СМР+" о нарушении условий договора инвестирования и наличие задолженности по инвестиционному взносу. В ходе строительства ЗАО "МСМ-5" и ООО "СМР+" дополнительными соглашениями стороны договора уточняли объем инвестиций и на момент окончания строительства дополнительным соглашением от 02 июня 2011 года к договору инвестирования исходя из стоимости одного кв. метра 70000.00 рублей окончательный объем инвестиций составил <данные изъяты>, ориентировочной площадью 649.2 кв. метров, что согласно приложения N 1 соответствует семи квартирам, из которых три на 8 этаже, одна на 11 и 12 этажах, две на 13 этаже (л.д. 84 том 1).
29 июня 2012 года ЗАО "Мосстроймеханизация-5" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU50505000-68, дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>.
Согласно акта от 13 августа 2012 года о порядке вступления в права владения, пользования и распоряжения результатами инвестиционной деятельности по договору инвестирования N 8И от 16 января 2009 года на основании полученных инвестиций и консолидированных инвестиций третьих лиц у ООО "СМР+" возникли права на жилые помещения в доме <данные изъяты> общей площадью 430 кв. метров и у третьих лиц имущественные права на жилые помещения <данные изъяты> и 47 общей площадью 204,10 кв. метров (л.д. 248 том 3). Квартира <данные изъяты> ООО "СМР+" не передавалась.
Согласно справкам ЗАО "МСМ-5" денежные средства за квартиру <данные изъяты> на счета ЗАО от ООО "СМР+" не поступали. Н.И.В., Н.В.В. и Н.О.С. денежные средства за данную квартиру также в МСМ-5 не оплачивали. Сообщений от ООО "СМР+" в адрес ЗА "МСМ-5" о заключении договора на спорную квартиру не поступало (л.д. 240 том 2).
11 сентября 2012 года на основании разрешения на строительство право собственности на квартиру <данные изъяты> зарегистрировано за ЗАО "МСМ-5" (л.д. 246 том 2).
16 ноября 2012 года между ЗАО "МСМ-5" и К.Н.И. заключен договор купли-продажи, квартира передана по акту и зарегистрирован переход права собственности 29 ноября 2012 года.
Как усматривается из данных ЕГРП с момента регистрации договора купли-продажи и по настоящее время правообладателем спорной квартиры значится К.И.Н. Как пояснил в ходе рассмотрения дела ее представитель, К.Н.И. пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи.
Из копии решения Красногорского городского суда МО постановленного 11 марта 2013 года усматривается, что Н.О.С., Н.И.В. и Н.С.И. 13 января 2013 года обратились в суд с иском к ООО "СМР+", указанным решением за истцами признано право общей долевой собственности на <данные изъяты> (л.д. 7 том 1). Указанное решение вступило в законную силу.
В регистрации права на основании решения суда истцом было отказано с указанием наличие ранее зарегистрированного права на спорную квартиру К.Н.И. 05 июня 2013 года Н.И.В. обратилась в УВД по ЗАО ГУ МВД России по г. Москве с заявлением о проверки противоправных действий сотрудником ООО "СМР+" связанных с приобретением квартиры.
По данному заявлению правоохранительными органами проведена проверка, в ходе которой в действиях неустановленных лиц имеется состав преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ, материалы проверки направлены в СУ УВД по ЗАО ГУ МВД России по г. Москве для принятия решения в соответствии со ст. ст. 144, 145 УПК РФ, о чем свидетельствует рапорт (л.д. 223 том 2).
Также из материалов дела следует, что в период подписания дополнительных соглашений к договору инвестирования N 8И, полномочным лицом на подписание являлся, будучи генеральным директором К.Н.В.
Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, суд пришел к правильному выводу о том, что по условию договора инвестирования N 8И права на результат инвестиционной деятельности у инвестора ООО "СМР+" возникает после подписания сторонам акта о порядке вступления в права владения и полного внесения инвестиционного взноса. На момент заключения ООО "СМР+" и ЗАО "МСМ-5" договора инвестирования размер инвестиций соответствовал 15 квартирам включая спорную, однако на момент окончания строительства дополнительным соглашением в связи с неисполнением инвестором обязательств по внесению предусмотренного договором взноса из объема инвестиций стороны исключили 7 квартир, в том числе и спорную. По акту о вступление в права владения пользования и распоряжения результата инвестиционной деятельности ООО "СМР+" квартира не вошла, следовательно, данное жилое помещение по результатам ввода объекта в эксплуатацию правомерно была зарегистрирована за застройщиком ЗАО "МСМ-5". Сведениями об отчуждении прав на спорную квартиру, в том числе заключения как предварительного договора с И.В.В., так и в последующем договора уступки с Н.И.В. ЗАО "МСМ-5" не обладало, доказательств представления данных сведений ООО "СМР+", И.В.В. либо Н.И.В., а равно и обращений по выполнению условий предварительного договора суду не представлено. Следовательно у ООО "СМР+" не возникло прав на спорную квартиру и оно не могло владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, равно как зарегистрировать на нее права.
В этой связи судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что застройщик на законных основаниях зарегистрировал в сентябре 2012 года право собственности на спорную квартиру, а впоследствии правомерно совершил отчуждение данного жилого помещения по договору купли-продажи К.Н.И. Каких-либо ограничений, прав на спорное жилое помещение при заключении договора купли-продажи между ЗАО "МСМ-5" и К.Н.В. не имелось. Истцы обратились в суд с требованиями о признании права лишь в январе 2013 года при том, как первоначально право ЗАО было зарегистрировано 11 сентября 2012 года, право К.Н.И. 29 ноября 2012 года. С указанного времени К.Н.И. пользуется квартирой, несет бремя по ее содержанию.
По заявлению Н-вых возбуждено уголовное дело, в рамках которого истцы признаны потерпевшими.
Таким образом, оснований предусмотренных законом для признания данной сделки недействительной у суда не имелось. Следовательно, не имелось оснований и для удовлетворения требований по прекращению права собственности К.Н.И. на квартиру и истребовании имущества из незаконного владения.
Суд верно указал, что представленное Н-выми решение Красногорского городского суда от 11 марта 2013 года о признании за истцами права собственности на спорную квартиру не может служить самостоятельным основанием для удовлетворения требований, поскольку на момент вынесения судом решения право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано на основании ранее заключенного договора купли-продажи и преюдициального характера для рассмотрения данных требований не имеет. К.Н.И. и ЗАО "МСМ-5" к участию в деле не привлекались.
Кроме того, суд обоснованно признал недопустимыми доказательствами представленные Н-выми в обоснование своих доводов документы, поскольку они представлены с нарушением норм Гражданского процессуального кодекса.
Таким образом, судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, выводы суда в решении соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений материального и процессуального права допущено не было.
Довод жалобы о том, что на момент подписания предварительного договора между И.В.В. и ООО "СМР+" спорная квартира входила в долю ООО "СМР+" является несостоятельным, поскольку согласно п. 7.1 договора инвестирования N 8И от 16.01.2009 г. результат инвестиционной деятельности возникает у инвестора при условии внесения им инвестиций и завершения взаиморасчетов.
В силу п. 7.3 договора инвестор ООО "СМР +" обязан вступить в права на квартиры как результат инвестиционной деятельности путем подписания Акта о порядке вступления в права владения, пользования и распоряжением квартирами.
29 июля 2012 года ЗАО "МСМ-5" было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно приложению N 1 к договору инвестирования спорная квартира входила в состав квартир в Объекте, права на которые возникнут у ООО "СМР+" при условии внесения ООО "СМР+" инвестиций в адрес ЗАО "МСМ-5".
На дату заключения предварительного договора между И.В.В. и ООО "СМР+" общество не вносило в адрес ЗАО "МСМ-5" никаких инвестиций.
При этом, в ходе строительства дополнительными соглашениями ответчики уточняли объем инвестиций и на момент окончания строительства дополнительным соглашением от 02.06.2011 г. был уточнен окончательный объем инвестиций виде конкретных квартир, спорная квартира в указанный перечень не вошла.
Другие доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку выводов суда не опровергают и не содержат правовых оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Красногорского городского суда Московской области от 16 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Н.О.С., Н.И.В., Н.С.И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)