Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на неудовлетворительное состояние помещения, освобожденного ответчиком после прекращения договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,
при участии представителя:
истца - Прокофьевой Д.Е. (доверенность от 07.11.2012),
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Николаевны
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2014 (судья Даншина Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-22688/2014
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Николаевны к индивидуальному предпринимателю Колесникову Алексею Юрьевичу о взыскании 63 591 руб. 16 коп.,
установил:
индивидуальный предприниматель Никифорова Татьяна Николаевна (далее - истец, ИП Никифорова Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Колесникову Алексею Юрьевичу (далее - ответчик, ИП Колесников А.Ю.) о взыскании убытков в сумме 63 591 руб. 16 коп., из которых: 52 946 руб. - стоимость восстановительного ремонта помещений, 10 645 руб. 16 коп. - упущенная выгода, связанная с невозможностью сдавать помещение в аренду.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 20.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 85 нежилого помещения, площадью 13,2 кв. м, находящегося на втором уровне здания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 7-ой Гвардейской, д. 11Б, для размещения салона по организации свадеб и иных праздников, сроком действия с 01.07.2013 по 31.05.2014.
Арендуемое нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2013 (приложение N 1 к договору), в котором отражено, что на момент его составления помещение находится в нормальном техническом и санитарном состоянии.
Пунктом 3.11 договора установлено, что в случае прекращения (расторжения) договора все отделимые и неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, если соглашением сторон или договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 4.2.4 договора арендатор вправе по своему усмотрению за счет собственных средств производить в помещении косметический, текущий и иные виды ремонта, отделочных работ, вызванные потребностями арендатора, с предварительно письменного разрешения арендодателя. При этом, арендатор не вправе требовать какого-либо возмещения за ремонт, переоборудование и неотделимые улучшения.
В соответствии с пунктом 4.2.11 договора арендатор имеет право устанавливать в помещении любое необходимое для его работы технологическое оборудование за свой счет.
В силу пункта 4.2.13 договора арендатор обязан в течение 3-х календарных дней после истечения срока действия договора, а также при его досрочном прекращении освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в каком арендатор его принял, с учетом нормального износа, в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии, не требующем текущего ремонта, а также вывезти все товары, имущество, оборудование из помещения.
В пункте 5.1 договора указано, что в случае возврата арендатором помещения по истечении срока действия договора (либо его досрочном прекращении) с недостатками, арендатор обязан возместить арендодателю расходы на их устранение либо устранить их своими силами и за свой счет.
Ответчик 21.04.2014 заявил истцу о расторжении с 01.05.2014 договора аренды в связи с переездом.
Истец письмом от 12.05.2014 дал согласие на расторжение договора, приложив к нему акты приема-передачи помещения и материальных ценностей для их подписания, и уведомил о явке 19.05.2014 для передачи и совместного составления акта осмотра.
Ответчик, акты приема-передачи не подписал, для их составления не явился, в связи с чем, 19.05.2014 истец составил акт осмотра, в котором указал недостатки, обнаруженные в спорном помещении.
С целью приведения помещения в первоначальное состояние истец произвел ремонт в помещении (стоимость - 35 525 руб.), купил и установил дверь (сумма затрат - 6 000 руб.), купил кондиционер по цене 7 921 руб. и установил его (стоимость услуг 3 500 руб.).
Истец, полагая, что произведенные им расходы, подлежат возмещению за счет арендатора, ввиду возврата арендуемого помещения с недостатками, а также, полагая, возникновение у него убытков в размере 10 645 руб. 16 коп. в виде упущенной выгоды вследствие невозможности сдать спорное помещение в аренду другому арендатору до момента окончания ремонтных работ, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, в данном случае истцу следует доказать: факт причинения убытков, их размер, противоправность действий ответчика и причинно-следственная связь между действиями ответчика и истребуемыми убытками.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды, компенсации и устранению (в том числе и путем проведения текущего ремонта) за счет арендатора подлежит только ухудшение состояния арендуемого имущества свыше нормального износа.
Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт ухудшения состояния арендованного имущества по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды, свыше нормального износа, вследствие чего, произведенные истцом расходы по ремонту спорного помещения не относятся к расходам, возникшим по вине арендатора и подлежащим возмещению за его счет.
Также, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований и для взыскания убытков в виде упущенной выгоды, поскольку истцом также не доказан факт наличия вины ответчика в невозможности сдавать истцом спорное помещение в аренду другому лицу, и наличия реальной возможности его сдачи в аренду с момента расторжения спорного договора аренды по указанной цене - 15 000 руб., в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик произвел возврат помещения в состоянии свыше нормального износа, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.
Иные доводы кассационной жалобы, в том числе и о неправомерном демонтаже и вывозе арендатором двери и кондиционера, также основаны на неправильном толковании норм материального права.
Как установлено судебными инстанциями, перегородка (стена) с дверным проемом, дверь и кондиционер были установлены ответчиком, при этом данное имущество (дверь и кондиционер) принадлежит на праве собственности Колесниковой Н.В.
Исходя из вышеизложенного, условие пункта 3.11 договора о том, что в случае прекращения (расторжения) договора все отделимые и неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, не может применятся, поскольку, достигнутое сторонами соглашение относительно судьбы произведенных арендатором отделимых улучшений арендованного помещения, не может являться ограничением прав третьих лиц на указанное имущество, равно, как и права арендатора на вывоз и демонтаж своего имущества из арендуемого помещения до расторжения спорного договора аренды.
Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу N А12-22688/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Р.А.НАФИКОВА
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 26.05.2015 N Ф06-23137/2015 ПО ДЕЛУ N А12-22688/2014
Требование: О взыскании убытков в виде затрат на восстановительный ремонт нежилых помещений и упущенной выгоды, выразившейся в неполучении доходов по договору аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец сослался на неудовлетворительное состояние помещения, освобожденного ответчиком после прекращения договора аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2015 г. N Ф06-23137/2015
Дело N А12-22688/2014
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Александрова В.В.,
судей Нафиковой Р.А., Галиуллина Э.Р.,
при участии представителя:
истца - Прокофьевой Д.Е. (доверенность от 07.11.2012),
в отсутствие:
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Николаевны
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2014 (судья Даншина Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-22688/2014
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Никифоровой Татьяны Николаевны к индивидуальному предпринимателю Колесникову Алексею Юрьевичу о взыскании 63 591 руб. 16 коп.,
установил:
индивидуальный предприниматель Никифорова Татьяна Николаевна (далее - истец, ИП Никифорова Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Колесникову Алексею Юрьевичу (далее - ответчик, ИП Колесников А.Ю.) о взыскании убытков в сумме 63 591 руб. 16 коп., из которых: 52 946 руб. - стоимость восстановительного ремонта помещений, 10 645 руб. 16 коп. - упущенная выгода, связанная с невозможностью сдавать помещение в аренду.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2014, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 20.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 85 нежилого помещения, площадью 13,2 кв. м, находящегося на втором уровне здания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. 7-ой Гвардейской, д. 11Б, для размещения салона по организации свадеб и иных праздников, сроком действия с 01.07.2013 по 31.05.2014.
Арендуемое нежилое помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2013 (приложение N 1 к договору), в котором отражено, что на момент его составления помещение находится в нормальном техническом и санитарном состоянии.
Пунктом 3.11 договора установлено, что в случае прекращения (расторжения) договора все отделимые и неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, если соглашением сторон или договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 4.2.4 договора арендатор вправе по своему усмотрению за счет собственных средств производить в помещении косметический, текущий и иные виды ремонта, отделочных работ, вызванные потребностями арендатора, с предварительно письменного разрешения арендодателя. При этом, арендатор не вправе требовать какого-либо возмещения за ремонт, переоборудование и неотделимые улучшения.
В соответствии с пунктом 4.2.11 договора арендатор имеет право устанавливать в помещении любое необходимое для его работы технологическое оборудование за свой счет.
В силу пункта 4.2.13 договора арендатор обязан в течение 3-х календарных дней после истечения срока действия договора, а также при его досрочном прекращении освободить и передать помещение арендодателю в том же состоянии, в каком арендатор его принял, с учетом нормального износа, в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии, не требующем текущего ремонта, а также вывезти все товары, имущество, оборудование из помещения.
В пункте 5.1 договора указано, что в случае возврата арендатором помещения по истечении срока действия договора (либо его досрочном прекращении) с недостатками, арендатор обязан возместить арендодателю расходы на их устранение либо устранить их своими силами и за свой счет.
Ответчик 21.04.2014 заявил истцу о расторжении с 01.05.2014 договора аренды в связи с переездом.
Истец письмом от 12.05.2014 дал согласие на расторжение договора, приложив к нему акты приема-передачи помещения и материальных ценностей для их подписания, и уведомил о явке 19.05.2014 для передачи и совместного составления акта осмотра.
Ответчик, акты приема-передачи не подписал, для их составления не явился, в связи с чем, 19.05.2014 истец составил акт осмотра, в котором указал недостатки, обнаруженные в спорном помещении.
С целью приведения помещения в первоначальное состояние истец произвел ремонт в помещении (стоимость - 35 525 руб.), купил и установил дверь (сумма затрат - 6 000 руб.), купил кондиционер по цене 7 921 руб. и установил его (стоимость услуг 3 500 руб.).
Истец, полагая, что произведенные им расходы, подлежат возмещению за счет арендатора, ввиду возврата арендуемого помещения с недостатками, а также, полагая, возникновение у него убытков в размере 10 645 руб. 16 коп. в виде упущенной выгоды вследствие невозможности сдать спорное помещение в аренду другому арендатору до момента окончания ремонтных работ, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, в данном случае истцу следует доказать: факт причинения убытков, их размер, противоправность действий ответчика и причинно-следственная связь между действиями ответчика и истребуемыми убытками.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды, компенсации и устранению (в том числе и путем проведения текущего ремонта) за счет арендатора подлежит только ухудшение состояния арендуемого имущества свыше нормального износа.
Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу, что истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт ухудшения состояния арендованного имущества по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды, свыше нормального износа, вследствие чего, произведенные истцом расходы по ремонту спорного помещения не относятся к расходам, возникшим по вине арендатора и подлежащим возмещению за его счет.
Также, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований и для взыскания убытков в виде упущенной выгоды, поскольку истцом также не доказан факт наличия вины ответчика в невозможности сдавать истцом спорное помещение в аренду другому лицу, и наличия реальной возможности его сдачи в аренду с момента расторжения спорного договора аренды по указанной цене - 15 000 руб., в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик произвел возврат помещения в состоянии свыше нормального износа, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.
Иные доводы кассационной жалобы, в том числе и о неправомерном демонтаже и вывозе арендатором двери и кондиционера, также основаны на неправильном толковании норм материального права.
Как установлено судебными инстанциями, перегородка (стена) с дверным проемом, дверь и кондиционер были установлены ответчиком, при этом данное имущество (дверь и кондиционер) принадлежит на праве собственности Колесниковой Н.В.
Исходя из вышеизложенного, условие пункта 3.11 договора о том, что в случае прекращения (расторжения) договора все отделимые и неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, не может применятся, поскольку, достигнутое сторонами соглашение относительно судьбы произведенных арендатором отделимых улучшений арендованного помещения, не может являться ограничением прав третьих лиц на указанное имущество, равно, как и права арендатора на вывоз и демонтаж своего имущества из арендуемого помещения до расторжения спорного договора аренды.
Таким образом, обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу N А12-22688/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Р.А.НАФИКОВА
Э.Р.ГАЛИУЛЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)