Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2007 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кобелевой О.П.
судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.
при ведении протокола судебного заседания: судьей Кобелевой О.П.
при участии в заседании:
от ответчика: Румянцева С.А. (паспорт <...> N <...>, выдан <...>), Баранова М.И. (доверенность от 04.12.2006)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Румянцева Сергея Алексеевича на решение Арбитражного суда Ивановской области от 21 марта 2007 года по делу N А17-97/14-2007, принятое судьей Балашовой Н.С., по иску индивидуального предпринимателя Дошлова Алексея Юрьевича к индивидуальному предпринимателю Румянцеву Сергею Алексеевичу об освобождении помещения
Индивидуальный предприниматель Дошлов Алексей Юрьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском к индивидуальному предпринимателю Румянцеву Сергею Алексеевичу (далее - ответчик) об обязании освободить нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Заволжск, ул. Мира, д. 46.
Заявленные требования истец основывал на статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчик занимает спорное помещение неосновательно ввиду прекращения действия договора аренды от 31.01.2006 г., заключенного с ним Комитетом по управлению имуществом администрации Заволжского района.
Ответчик требования истца не признавал; в отзыве на исковое заявление ссылался на то, что передача спорного помещения в собственность истцу в порядке приватизации не повлекла расторжения договора аренды от 31.01.2006 в силу пункта 1.5. данного договора, а также в силу императивной нормы пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; требований об освобождении помещения истец после его приватизации не предъявлял, получал арендную плату по договору, подтверждая тем самым наличие договорных отношений; в порядке пункта 5.1. договора истец не заявлял о прекращении договора, в связи с чем данный договор сохраняет силу на изложенных в нем условиях до 31.12.2006 г.
Решением от 21.03.2007 г. суд исковые требования удовлетворил; обязал ответчика освободить нежилое помещение площадью 113,3 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Заволжск, ул. Мира, д. 46 (на первом этаже пятиэтажного дома, по поэтажному плану N N 1-7).
В решении суд, основываясь на положениях статей 190, 421, 610, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор аренды от 31.01.2006 г. действовал до 31.12.2006 г., поскольку содержащееся в его пункте 1.2. условие о действии договора до приватизации является ничтожным в силу статей 168, 180 того же Кодекса; приняв во внимание условия договора, а также извещение собственником арендатора о нежелании продолжать отношения по использованию ответчиком помещения, суд установил, что договор аренды прекращен с 01.01.2007 г. и у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорное помещение.
Не согласившись с решением от 21.03.2007 г., ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит (с учетом уточнения от 13.06.2007 г.) отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В жалобе заявитель указывает, что суд нарушил нормы части 1 статьи 9, части 1 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку положил в обоснование решение доводы и доказательства, которые не представлял и не доказывал истец; считает, что в соответствии с пунктом 5.1. договора аренды от 31.01.2006 г. действие договора было продлено на срок с 01.01.2007 по 01.12.2007 г.; вывод об извещении собственником арендатора о своем нежелании продолжать отношения по использованию ответчиком помещения противоречит пункту 5.1. договора аренды, а также не подтвержден доказательствами.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил, просит оставить жалобу без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 21.03.2007 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав заявителя и его представителя, апелляционный суд приходит к следующему.
31.01.2006 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Заволжского района Ивановской области и индивидуальным предпринимателем Румянцевым С.А. был заключен договор аренды нежилого помещения N 25, по условиям которого предприниматель принял в аренду нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже 5-этажного жилого дома по адресу: г. Заволжск, ул. Мира, д. 46 - общей площадью 114,5 кв. м для организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами (пункт 1.1. договора).
В пункте 1.2. договора его стороны согласовали, что объект сдается в аренду с 01.01.2006 по 31.12.2006 или до момента приватизации. Пунктом 5.1. договора арендатору предоставлено преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях, а также установлено, что в случае, если за 1 месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
На основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 26.07.2006 г. указанное спорное помещение было приобретено истцом, право собственности которого зарегистрировано 15.09.2006 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, о чем в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права сер. 37-АА N 157384 от 15.09.2006 г.
Посчитав, что в связи с приватизацией спорного помещения ответчик занимает помещение неосновательно, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор сторон по настоящему делу, суд первой инстанции истолковал установленное в пункте 1.2. договора от 31.01.2006 г. условие о сроке аренды в совокупности с пунктом 1.5. того же договора и, основываясь на положениях статей 190, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному по существу выводу о ничтожности пункта 1.2. договора в части условия о действии договора до момента приватизации спорного помещения. Таким образом, договор аренды от 31.01.2006 г. был заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2006 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Исходя из буквального содержания пункта 5.1. договора от 31.01.2006 г., апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данный договор может считаться продленным только при отсутствии намерения одной из сторон прекратить его действие.
В материалы дела представлено письмо истца от 30.11.2006 г., адресованное ответчику, содержащее просьбу незамедлительно освободить спорное помещение. Факт направления данного письма подтвержден почтовой квитанцией о приеме заказного письма N 153000 (84) 10034 от 01.12.2006 г. (л.д. 14). Названное письмо направлено в адрес ответчика с соблюдением установленного пунктом 5.1. договора порядка и однозначно свидетельствует о наличии у истца намерения прекратить действие договора аренды. Такое намерение истец подтвердил, направив 12.01.2007 г. ответчику исковое заявление об истребовании имущества, а также обратившись в арбитражный суд с соответствующим требованием. Следовательно, вывод суда первой инстанции о направлении истцом ответчику уведомления об освобождении нежилого помещения является обоснованным, а соответствующий довод заявителя противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, достоверность которых ответчиком не опровергнута.
Учитывая изложенное, договор аренды от 31.01.2006 г. прекратил свое действие с 01.01.2007 г. В связи с этим доводы заявителя жалобы о продлении срока действия спорного договора до 01.12.2007 г. не могут быть признаны состоятельными.
В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик добровольно указанную обязанность не исполнил, истец вправе требовать освобождения спорного помещения в судебном порядке.
В остальной части апелляционный суд также не может признать состоятельными доводы заявителя, поскольку спор разрешен судом первой инстанции в пределах определенных истцом предмета и оснований иска. Обстоятельства, связанные с оценкой действительности пункта 1.2. договора аренды от 31.01.2006 г., а также датой прекращения его действия, являлись предметом разбирательства по делу; ответчиком в отзыве на исковое заявление была выражена по данным обстоятельствам собственная правовая позиция и дана оценка условиям договора и представленным доказательствам. Вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора с 01.01.2007 г., а не с 15.09.2006 г., основан на всестороннем и полном исследовании обстоятельств дела. Учитывая предмет предъявленного истцом требования, такой вывод сам по себе не мог повлечь отказ в удовлетворении иска.
Таким образом, апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт является обоснованным, принятым с учетом правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для его отмены либо изменения не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Ивановской области от 21 марта 2007 года по делу N А17-97/14-2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Румянцева Сергея Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационной порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2007 N 02АП-1761/2007 ПО ДЕЛУ N А17-97/14-2007
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2007 г. по делу N А17-97/14-2007
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2007 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кобелевой О.П.
судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.
при ведении протокола судебного заседания: судьей Кобелевой О.П.
при участии в заседании:
от ответчика: Румянцева С.А. (паспорт <...> N <...>, выдан <...>), Баранова М.И. (доверенность от 04.12.2006)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Румянцева Сергея Алексеевича на решение Арбитражного суда Ивановской области от 21 марта 2007 года по делу N А17-97/14-2007, принятое судьей Балашовой Н.С., по иску индивидуального предпринимателя Дошлова Алексея Юрьевича к индивидуальному предпринимателю Румянцеву Сергею Алексеевичу об освобождении помещения
установил:
Индивидуальный предприниматель Дошлов Алексей Юрьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском к индивидуальному предпринимателю Румянцеву Сергею Алексеевичу (далее - ответчик) об обязании освободить нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Заволжск, ул. Мира, д. 46.
Заявленные требования истец основывал на статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчик занимает спорное помещение неосновательно ввиду прекращения действия договора аренды от 31.01.2006 г., заключенного с ним Комитетом по управлению имуществом администрации Заволжского района.
Ответчик требования истца не признавал; в отзыве на исковое заявление ссылался на то, что передача спорного помещения в собственность истцу в порядке приватизации не повлекла расторжения договора аренды от 31.01.2006 в силу пункта 1.5. данного договора, а также в силу императивной нормы пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; требований об освобождении помещения истец после его приватизации не предъявлял, получал арендную плату по договору, подтверждая тем самым наличие договорных отношений; в порядке пункта 5.1. договора истец не заявлял о прекращении договора, в связи с чем данный договор сохраняет силу на изложенных в нем условиях до 31.12.2006 г.
Решением от 21.03.2007 г. суд исковые требования удовлетворил; обязал ответчика освободить нежилое помещение площадью 113,3 кв. м, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Заволжск, ул. Мира, д. 46 (на первом этаже пятиэтажного дома, по поэтажному плану N N 1-7).
В решении суд, основываясь на положениях статей 190, 421, 610, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что договор аренды от 31.01.2006 г. действовал до 31.12.2006 г., поскольку содержащееся в его пункте 1.2. условие о действии договора до приватизации является ничтожным в силу статей 168, 180 того же Кодекса; приняв во внимание условия договора, а также извещение собственником арендатора о нежелании продолжать отношения по использованию ответчиком помещения, суд установил, что договор аренды прекращен с 01.01.2007 г. и у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорное помещение.
Не согласившись с решением от 21.03.2007 г., ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит (с учетом уточнения от 13.06.2007 г.) отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В жалобе заявитель указывает, что суд нарушил нормы части 1 статьи 9, части 1 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку положил в обоснование решение доводы и доказательства, которые не представлял и не доказывал истец; считает, что в соответствии с пунктом 5.1. договора аренды от 31.01.2006 г. действие договора было продлено на срок с 01.01.2007 по 01.12.2007 г.; вывод об извещении собственником арендатора о своем нежелании продолжать отношения по использованию ответчиком помещения противоречит пункту 5.1. договора аренды, а также не подтвержден доказательствами.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил, просит оставить жалобу без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 21.03.2007 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, заслушав заявителя и его представителя, апелляционный суд приходит к следующему.
31.01.2006 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Заволжского района Ивановской области и индивидуальным предпринимателем Румянцевым С.А. был заключен договор аренды нежилого помещения N 25, по условиям которого предприниматель принял в аренду нежилое помещение, расположенное на 1-ом этаже 5-этажного жилого дома по адресу: г. Заволжск, ул. Мира, д. 46 - общей площадью 114,5 кв. м для организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами (пункт 1.1. договора).
В пункте 1.2. договора его стороны согласовали, что объект сдается в аренду с 01.01.2006 по 31.12.2006 или до момента приватизации. Пунктом 5.1. договора арендатору предоставлено преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях, а также установлено, что в случае, если за 1 месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
На основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 26.07.2006 г. указанное спорное помещение было приобретено истцом, право собственности которого зарегистрировано 15.09.2006 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, о чем в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права сер. 37-АА N 157384 от 15.09.2006 г.
Посчитав, что в связи с приватизацией спорного помещения ответчик занимает помещение неосновательно, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор сторон по настоящему делу, суд первой инстанции истолковал установленное в пункте 1.2. договора от 31.01.2006 г. условие о сроке аренды в совокупности с пунктом 1.5. того же договора и, основываясь на положениях статей 190, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному по существу выводу о ничтожности пункта 1.2. договора в части условия о действии договора до момента приватизации спорного помещения. Таким образом, договор аренды от 31.01.2006 г. был заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2006 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Исходя из буквального содержания пункта 5.1. договора от 31.01.2006 г., апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что данный договор может считаться продленным только при отсутствии намерения одной из сторон прекратить его действие.
В материалы дела представлено письмо истца от 30.11.2006 г., адресованное ответчику, содержащее просьбу незамедлительно освободить спорное помещение. Факт направления данного письма подтвержден почтовой квитанцией о приеме заказного письма N 153000 (84) 10034 от 01.12.2006 г. (л.д. 14). Названное письмо направлено в адрес ответчика с соблюдением установленного пунктом 5.1. договора порядка и однозначно свидетельствует о наличии у истца намерения прекратить действие договора аренды. Такое намерение истец подтвердил, направив 12.01.2007 г. ответчику исковое заявление об истребовании имущества, а также обратившись в арбитражный суд с соответствующим требованием. Следовательно, вывод суда первой инстанции о направлении истцом ответчику уведомления об освобождении нежилого помещения является обоснованным, а соответствующий довод заявителя противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, достоверность которых ответчиком не опровергнута.
Учитывая изложенное, договор аренды от 31.01.2006 г. прекратил свое действие с 01.01.2007 г. В связи с этим доводы заявителя жалобы о продлении срока действия спорного договора до 01.12.2007 г. не могут быть признаны состоятельными.
В силу пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик добровольно указанную обязанность не исполнил, истец вправе требовать освобождения спорного помещения в судебном порядке.
В остальной части апелляционный суд также не может признать состоятельными доводы заявителя, поскольку спор разрешен судом первой инстанции в пределах определенных истцом предмета и оснований иска. Обстоятельства, связанные с оценкой действительности пункта 1.2. договора аренды от 31.01.2006 г., а также датой прекращения его действия, являлись предметом разбирательства по делу; ответчиком в отзыве на исковое заявление была выражена по данным обстоятельствам собственная правовая позиция и дана оценка условиям договора и представленным доказательствам. Вывод суда первой инстанции о прекращении действия договора с 01.01.2007 г., а не с 15.09.2006 г., основан на всестороннем и полном исследовании обстоятельств дела. Учитывая предмет предъявленного истцом требования, такой вывод сам по себе не мог повлечь отказ в удовлетворении иска.
Таким образом, апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт является обоснованным, принятым с учетом правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для его отмены либо изменения не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269 п. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ивановской области от 21 марта 2007 года по делу N А17-97/14-2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Румянцева Сергея Алексеевича - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационной порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
О.П.КОБЕЛЕВА
О.П.КОБЕЛЕВА
Судьи
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Т.Е.ПУРТОВА
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Т.Е.ПУРТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)