Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что арендуемое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" директора Жорно Ю.Ю. (решение единственного участника от 28.04.2011 N 01/11), Романова О.А. (доверенность от 10.10.2014 N 032), Попенко Ю.Н. (доверенность от 25.02.2015 N 001), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 19.05.2015 N 14914-42), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2014 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-67088/2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ", место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, пл. Чернышевского, д. 9, лит. А, пом. 19-Н, ОГРН 1027802712926, ИНН 7805031759 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного уведомлением от 06.06.2014 N 5690-12/14 отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения 38Н с кадастровым номером 78:14:0007636:1721 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7636:8:23:25), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, лит. А; признании незаконным выраженного в уведомлении от 05.09.2014 N 10046-12/14 отказа КУГИ от договора аренды от 12.09.2006 N 12-А-1677; обязании КУГИ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного помещения в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда, принятия решения об условиях приватизации данного объекта в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направления в адрес Общества проекта договора купли-продажи помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом уточнения заявленных требований).
Решением от 22.12.2014 заявленные требования удовлетворены (с учетом определения от 22.12.2014 об исправлении опечатки в части указания кадастрового номера спорного нежилого помещения).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 данное решение оставлено без изменения.
С кассационной жалобой на указанные судебные акты обратился Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет). В кассационной жалобе Комитет просит отменить состоявшиеся по делу решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем Комитет не вправе распоряжаться этим объектом, а у Общества отсутствует преимущественное право выкупа данного помещения; отказ Комитета от договора аренды сам по себе не препятствует Обществу реализовать преимущественное право на приватизацию помещения в случае признания незаконным отказа КУГИ в выкупе помещения.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод судов о том, что спорное помещение не относится к общему имуществу дома, поскольку учтено и используется как самостоятельное помещение, в отношении которого зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга, не оспоренное в судебном порядке.
В судебном заседании до начала рассмотрения кассационной жалобы по существу представитель Комитета заявил ходатайство о замене КУГИ в связи с переименованием и реорганизацией на Комитет. Представители Общества не возражали против проведения правопреемства.
Учитывая, что переименование КУГИ и реорганизация в форме присоединения к нему другого юридического лица подтверждаются представленными документами, суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил КУГИ на Комитет (место нахождения, ОГРН и ИНН те же).
По существу спора представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 12.09.2006 N 12-А-1677 (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2010 N 1) арендует нежилое помещение 38Н площадью 12,9 кв. м с кадастровым номером 78:14:7636:8:23:25, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, лит. А, сроком до 08.04.2013.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за три месяца.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2014 N 34/011/2014-1080 на спорное помещение 27.11.2006 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга и обременение арендой в пользу Общества.
В марте 2014 года Общество обратилось к КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
КУГИ уведомлением от 06.06.2014 N 5690-12/14 сообщил заявителю об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку согласно заключению Проектно-инвентаризационного бюро Московского района - филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" помещение 38Н относится к общему имуществу многоквартирного дома.
В дальнейшем КУГИ уведомлением от 05.09.2014 N 10046-12/14 сообщил Обществу об отказе от договора в соответствии с пунктом 5.2 договора и прекращении его действия с 24.12.2014; просил до 24.12.2014 освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи представителю собственника.
Общество, считая, что не имеется оснований относить арендуемое помещение к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем отказ КУГИ в выкупе данного имущества является незаконным, а уведомление о прекращении договора направлено КУГИ исключительно с целью воспрепятствовать арендатору реализовать преимущественное право на приватизацию объекта, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении в совокупности трех условий, предусмотренных данной статьей.
Как установлено судами и не оспаривается Комитетом, все перечисленные в названной статье условия в данном случае соблюдены.
Отказывая Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, КУГИ со ссылкой на заключение Проектно-инвентаризационного бюро указал, что данное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно приобщенному к делу письму названной организации от 18.04.2014 N 6179 (1) нежилое помещение 38Н сформировано в результате перепланировки в феврале 2006 года из части лестничной клетки.
Между тем, как установлено судами, помещение учтено в качестве вторичного объекта недвижимости, по крайней мере с 2006 года находится во владении Общества и используется им на условиях аренды в предпринимательских целях; в отношении данного объекта зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга с обременением арендой в пользу Общества. В установленном порядке зарегистрированное право собственности Санкт-Петербурга на недвижимое имущество не оспорено. Сведения об использовании помещения для обслуживания иных помещений в доме или многоквартирного дома, равно как и о предъявлении собственниками помещений в здании требований о признании права общей долевой собственности на данное имущество и об истребовании помещения из владения Общества и Санкт-Петербурга, в деле отсутствуют.
При таких обстоятельствах, поскольку на момент направления Обществом заявления о намерении реализовать преимущественное право на выкуп и получения оспариваемого отказа спорное нежилое помещение 38Н находилось в государственной собственности Санкт-Петербурга, право собственности которого не прекращено и не оспорено возможными способами, названными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, суды правомерно в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришли к выводу о том, что данное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, а оснований считать его общим имуществом жилого дома не имеется, в связи с чем отказ КУГИ по указанной в уведомлении от 06.06.2014 причине передать помещение в собственность Общества является незаконным.
Суды, признав наличие у Общества преимущественного права на приобретение нежилого помещения, обоснованно с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, посчитали незаконным и отказ КУГИ от договора аренды, действующего в течение неопределенного срока, так как при установленных судами обстоятельствах прекращение договора по инициативе арендодателя свидетельствует о совершении последним действий исключительно с целью воспрепятствовать арендатору реализовать право на выкуп.
При таком положении судебные инстанции, не установив наличия иных препятствий в реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, правомерно возложили на КУГИ обязанность совершить перечисленные в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действия.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление об удовлетворении заявленных требований правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу N А56-67088/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 20.07.2015 N Ф07-4291/2015 ПО ДЕЛУ N А56-67088/2014
Требование: О признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что арендуемое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2015 г. по делу N А56-67088/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" директора Жорно Ю.Ю. (решение единственного участника от 28.04.2011 N 01/11), Романова О.А. (доверенность от 10.10.2014 N 032), Попенко Ю.Н. (доверенность от 25.02.2015 N 001), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 19.05.2015 N 14914-42), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2014 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-67088/2014,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ", место нахождения: 196128, Санкт-Петербург, пл. Чернышевского, д. 9, лит. А, пом. 19-Н, ОГРН 1027802712926, ИНН 7805031759 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным оформленного уведомлением от 06.06.2014 N 5690-12/14 отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения 38Н с кадастровым номером 78:14:0007636:1721 (предыдущий кадастровый номер 78:14:7636:8:23:25), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, лит. А; признании незаконным выраженного в уведомлении от 05.09.2014 N 10046-12/14 отказа КУГИ от договора аренды от 12.09.2006 N 12-А-1677; обязании КУГИ устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем обеспечения заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного помещения в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда, принятия решения об условиях приватизации данного объекта в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направления в адрес Общества проекта договора купли-продажи помещения в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом уточнения заявленных требований).
Решением от 22.12.2014 заявленные требования удовлетворены (с учетом определения от 22.12.2014 об исправлении опечатки в части указания кадастрового номера спорного нежилого помещения).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 данное решение оставлено без изменения.
С кассационной жалобой на указанные судебные акты обратился Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет). В кассационной жалобе Комитет просит отменить состоявшиеся по делу решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем Комитет не вправе распоряжаться этим объектом, а у Общества отсутствует преимущественное право выкупа данного помещения; отказ Комитета от договора аренды сам по себе не препятствует Обществу реализовать преимущественное право на приватизацию помещения в случае признания незаконным отказа КУГИ в выкупе помещения.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод судов о том, что спорное помещение не относится к общему имуществу дома, поскольку учтено и используется как самостоятельное помещение, в отношении которого зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга, не оспоренное в судебном порядке.
В судебном заседании до начала рассмотрения кассационной жалобы по существу представитель Комитета заявил ходатайство о замене КУГИ в связи с переименованием и реорганизацией на Комитет. Представители Общества не возражали против проведения правопреемства.
Учитывая, что переименование КУГИ и реорганизация в форме присоединения к нему другого юридического лица подтверждаются представленными документами, суд кассационной инстанции в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил КУГИ на Комитет (место нахождения, ОГРН и ИНН те же).
По существу спора представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество на основании договора аренды от 12.09.2006 N 12-А-1677 (в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2010 N 1) арендует нежилое помещение 38Н площадью 12,9 кв. м с кадастровым номером 78:14:7636:8:23:25, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 192-194, лит. А, сроком до 08.04.2013.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за три месяца.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.10.2014 N 34/011/2014-1080 на спорное помещение 27.11.2006 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга и обременение арендой в пользу Общества.
В марте 2014 года Общество обратилось к КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
КУГИ уведомлением от 06.06.2014 N 5690-12/14 сообщил заявителю об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку согласно заключению Проектно-инвентаризационного бюро Московского района - филиала Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" помещение 38Н относится к общему имуществу многоквартирного дома.
В дальнейшем КУГИ уведомлением от 05.09.2014 N 10046-12/14 сообщил Обществу об отказе от договора в соответствии с пунктом 5.2 договора и прекращении его действия с 24.12.2014; просил до 24.12.2014 освободить занимаемое помещение и передать его по акту приема-передачи представителю собственника.
Общество, считая, что не имеется оснований относить арендуемое помещение к общему имуществу многоквартирного дома, в связи с чем отказ КУГИ в выкупе данного имущества является незаконным, а уведомление о прекращении договора направлено КУГИ исключительно с целью воспрепятствовать арендатору реализовать преимущественное право на приватизацию объекта, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении в совокупности трех условий, предусмотренных данной статьей.
Как установлено судами и не оспаривается Комитетом, все перечисленные в названной статье условия в данном случае соблюдены.
Отказывая Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, КУГИ со ссылкой на заключение Проектно-инвентаризационного бюро указал, что данное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Согласно приобщенному к делу письму названной организации от 18.04.2014 N 6179 (1) нежилое помещение 38Н сформировано в результате перепланировки в феврале 2006 года из части лестничной клетки.
Между тем, как установлено судами, помещение учтено в качестве вторичного объекта недвижимости, по крайней мере с 2006 года находится во владении Общества и используется им на условиях аренды в предпринимательских целях; в отношении данного объекта зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга с обременением арендой в пользу Общества. В установленном порядке зарегистрированное право собственности Санкт-Петербурга на недвижимое имущество не оспорено. Сведения об использовании помещения для обслуживания иных помещений в доме или многоквартирного дома, равно как и о предъявлении собственниками помещений в здании требований о признании права общей долевой собственности на данное имущество и об истребовании помещения из владения Общества и Санкт-Петербурга, в деле отсутствуют.
При таких обстоятельствах, поскольку на момент направления Обществом заявления о намерении реализовать преимущественное право на выкуп и получения оспариваемого отказа спорное нежилое помещение 38Н находилось в государственной собственности Санкт-Петербурга, право собственности которого не прекращено и не оспорено возможными способами, названными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, суды правомерно в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришли к выводу о том, что данное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, а оснований считать его общим имуществом жилого дома не имеется, в связи с чем отказ КУГИ по указанной в уведомлении от 06.06.2014 причине передать помещение в собственность Общества является незаконным.
Суды, признав наличие у Общества преимущественного права на приобретение нежилого помещения, обоснованно с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, посчитали незаконным и отказ КУГИ от договора аренды, действующего в течение неопределенного срока, так как при установленных судами обстоятельствах прекращение договора по инициативе арендодателя свидетельствует о совершении последним действий исключительно с целью воспрепятствовать арендатору реализовать право на выкуп.
При таком положении судебные инстанции, не установив наличия иных препятствий в реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, правомерно возложили на КУГИ обязанность совершить перечисленные в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ действия.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление об удовлетворении заявленных требований правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу N А56-67088/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)