Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей: Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503)
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 февраля 2015 г. по делу N А40-13849/2014/53-121, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Карпов Р.Д. по доверенности от 20.03.2014 г.;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 15.04.2015 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 315,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), по цене 32.955.000 руб. 00 коп., без учета НДС, на условиях прилагаемого проекта договора истцом, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015 г. в удовлетворении исковых требований суд отказал в полном объеме.
Суд первой инстанции указал, что ответчик не уклоняется от заключения договора. На основании обращения истца, ответчик заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, выпустил распоряжение, изготовил проект договора и передал его истцу.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт и исковые требования удовлетворить.
Податель апелляционной жалобы указал на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела. Заявитель жалобы, ссылается на то, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют материалам дела, поскольку ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи с истцом, на заявление истца о реализации предоставленного последнему преимущественного права выкупа на приобретение вышеуказанного имущества не ответил, в установленный законом срок проект договора истцу не направил. Истец настаивал на заявленных им исковых требованиях, указывал, на то, что проект договора от ответчика не получал, доказательства о его направлении ответчик суду не представил, полагает, что суд был вправе обязать ответчика заключить с истцом договор по цене, определенной судебным экспертом.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика возражал в удовлетворении апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015 г. подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует у ответчика нежилое помещение общей площадью 315,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), задолженности по арендной плате не имеет, имеет преимущественное право на выкуп указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указанные фактические обстоятельства ответчиком по существу не оспариваются.
Суд первой инстанции пришел к аналогичным выводам в этой части.
20.09.2013 г. истец обратился к ответчику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения. До настоящего времени заявление истца ответчиком не рассмотрено, что свидетельствует, как полагает истец, об уклонении ответчика от заключения договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Истец просил заключить договор по цене объекта реализации 20.404.000 руб. 00 коп. (без НДС), определенной отчетом оценщика ООО "УниверсКонс" от 31.10.2013 г. N Н-5419-6011. (т. 1, л.д. 68 - 150).
В обоснование возражений по иску ответчик представил отчет об оценке, составленный ООО "Группа Финансового Консультирования", согласно которому рыночная стоимость объекта нежилого фонда, арендуемого истцом, составляет 47.306.780 руб. 00 коп. (без НДС). (т. 4, л.д. 8 - 9).
С целью устранения противоречий о рыночной стоимости объекта недвижимости судом первой инстанции назначена по делу судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 32.955.000 руб. 00 коп., без учета НДС.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не уклонялся от заключения договора, что на основании обращения истца ответчик выполнил необходимые действия истца, заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, выпустил распоряжение, изготовил проект договора и передал его истцу.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции при вынесении решения суда не исследовал обстоятельства по заявленному предмету спора в настоящем деле.
В подтверждение доводов изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции объявил перерыв в заседании суда для предоставления ответчиком доказательства о направлении в адрес истца и получения последним проекта договора купли-продажи.
Однако, таких доказательств в нарушение ст. ст. 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент городского имущества города Москвы в заседании апелляционного суда не представил.
Таким образом, предметом спора по настоящему делу является понуждение к действию ответчика по заключению договора, заключение которого для ответчика является обязательным в силу закона, а также устранение разногласий по отдельным условиям договора, в том числе о цене.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. Суд первой инстанции данную обязанность не выполнил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Принимая во внимание, что в материалах дела содержатся необходимые доказательства, указывающие на наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения, находящегося у него в аренде, а также, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения с субъектом малого предпринимательства для ответчика является обязательным в силу закона. Суд апелляционной инстанции удовлетворяет исковые требования в полном объеме на условиях представленного в дело проекта договора. Представителями сторон каких-либо возражений по представленному проекту договора в суде апелляционной инстанции не заявлено. При этом цена договора определяется апелляционным судом на основании заключения судебной экспертизы, которая была проведена в суде первой инстанции при рассмотрении настоящего спора -32.955.000 руб. 00 коп., без учета НДС.
Полученное судом в рамках дела, экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у судебной коллегии, не имеется.
Вступление в законную силу настоящего постановления (изготовление постановления в полном объеме) указывает на момент, с которого договор считается заключенным, что не подменяет обязанность сторон подписать договор.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на Департамент городского имущества города Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 102, 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2015 г. по делу N А40-13849/2014/53-121 отменить.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503) договор купли-продажи нежилого помещения площадью 315,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), по цене 32.955.000 (тридцать два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС, на следующих условиях:
Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице _____________ действующего (ей) на основании, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице директора Коноваленко Дмитрия Николаевича, действующего на основании Устава именуемые вместе "Стороны", с другой стороны, и по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", заключили настоящий договор (далее по тексту - "Договор") о нижеследующем:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости общей площадью 315,8 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, Загородное шоссе, дом 15, корпус 1, (этаж 1, помещение I, комнаты с 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее по тексту - "Объект").
1.2. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.
1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.
1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2.1. Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с момента поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.4 настоящего Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект, документы государственного кадастрового государственного учета или технического учета Объекта.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях,
предусмотренных пунктом 3.2 Договора.
2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.
2.4. В случае расторжения настоящего договора по согласию Сторон Покупатель возвращает
Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1 Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.
3.1. Цена Объекта составляет 32 955 000 (тридцать два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.2. Оплата по настоящему Договору производится в течение трех лет со дня его заключения.
3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж причисляется не позднее 1 месяца с даты, заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 915 416 (девятьсот пятнадцать тысяч четыреста шестнадцать) рублей 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.5. Оплата приобретенного в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств, в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
Получатель:
Получатель Управление Федерального казначейства по городу Москвы (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674
КПП 770501001
ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта.
Расчетный счет 40101810800000010041
Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ 1 МОСКОВСКОГО ГТУ БАНКА
РОССИИ, г. МОСКВА 705
БИК 044583001
КБК - 0711 14 02023 02 8000 410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу"
Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от "_"________20__г.
N договора (заполняется покупателем по фактически присвоен настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: город Москва, Загородное шоссе, дом 15, корпус 1, (этаж 1, помещение I, комнаты с 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), общей площадью 315,8 кв. м, НДС не облагается.
Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.
4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.
4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.
4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.
4.4.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.5.2.
4.4.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора.
5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора. Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.
5.2. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по настоящему Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных настоящим Договором неустоек.
5.3. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА.
7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если совершены в - письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для государственной регистрации прав.
8.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
Продавец:
Департамент городского имущества города Москвы
Адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20
ИНН 7705031674; КПП 770501001
ОГРН 1037739510423
Банковские реквизиты:
Получатель Управление Федерального казначейства
по городу Москвы
(Департамент городского имущества
города Москвы) ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением
объекта.
Расчетный счет 40101810800000010041
Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ 1
Московского ГТУ Банка России
г. Москва 705; БИК 044583001
КБК 071 1 14 02023 02 8000 410
М.П.
Покупатель:
Общество с ограниченной
ответственностью Предприятие "Сермос"
117152, город Москва, Загородное шоссе,
дом 15, корпус 1
- телефон/факс: 8 (495) 952-72-97;
8 (495) 954-18-38
- ОГРН 1027739325503 ОКВЭД 50.30
ИНН 7726009831, КПП 772601001
Банковские реквизиты:
р/с 40702810338270102960,
в Сбербанке России ОАО г. Москва
к/с 30101810400000000225
БИК 044525225
М.П.
Представитель{ }ООО{ }Предприятие{ }"Сермос"{ }по{ }Доверенности __________/Карпов{ }Р.Д./{
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503) государственную пошлину по иску в размере 4.000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. и по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) руб.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2015 N 09АП-15072/2015 ПО ДЕЛУ N А40-13849/14/53-121
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2015 г. N 09АП-15072/2015
Дело N А40-13849/14/53-121
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей: Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503)
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 февраля 2015 г. по делу N А40-13849/2014/53-121, принятое судьей Козловым В.Ф.
по иску Общества с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Карпов Р.Д. по доверенности от 20.03.2014 г.;
- от ответчика: Яшкин А.В. по доверенности от 15.04.2015 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 315,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), по цене 32.955.000 руб. 00 коп., без учета НДС, на условиях прилагаемого проекта договора истцом, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015 г. в удовлетворении исковых требований суд отказал в полном объеме.
Суд первой инстанции указал, что ответчик не уклоняется от заключения договора. На основании обращения истца, ответчик заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, выпустил распоряжение, изготовил проект договора и передал его истцу.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт и исковые требования удовлетворить.
Податель апелляционной жалобы указал на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела. Заявитель жалобы, ссылается на то, что выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют материалам дела, поскольку ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи с истцом, на заявление истца о реализации предоставленного последнему преимущественного права выкупа на приобретение вышеуказанного имущества не ответил, в установленный законом срок проект договора истцу не направил. Истец настаивал на заявленных им исковых требованиях, указывал, на то, что проект договора от ответчика не получал, доказательства о его направлении ответчик суду не представил, полагает, что суд был вправе обязать ответчика заключить с истцом договор по цене, определенной судебным экспертом.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.
Представитель ответчика возражал в удовлетворении апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 25.02.2015 г. подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендует у ответчика нежилое помещение общей площадью 315,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), задолженности по арендной плате не имеет, имеет преимущественное право на выкуп указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указанные фактические обстоятельства ответчиком по существу не оспариваются.
Суд первой инстанции пришел к аналогичным выводам в этой части.
20.09.2013 г. истец обратился к ответчику с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения. До настоящего времени заявление истца ответчиком не рассмотрено, что свидетельствует, как полагает истец, об уклонении ответчика от заключения договора.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Истец просил заключить договор по цене объекта реализации 20.404.000 руб. 00 коп. (без НДС), определенной отчетом оценщика ООО "УниверсКонс" от 31.10.2013 г. N Н-5419-6011. (т. 1, л.д. 68 - 150).
В обоснование возражений по иску ответчик представил отчет об оценке, составленный ООО "Группа Финансового Консультирования", согласно которому рыночная стоимость объекта нежилого фонда, арендуемого истцом, составляет 47.306.780 руб. 00 коп. (без НДС). (т. 4, л.д. 8 - 9).
С целью устранения противоречий о рыночной стоимости объекта недвижимости судом первой инстанции назначена по делу судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 32.955.000 руб. 00 коп., без учета НДС.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не уклонялся от заключения договора, что на основании обращения истца ответчик выполнил необходимые действия истца, заказал оценку рыночной стоимости спорного объекта, выпустил распоряжение, изготовил проект договора и передал его истцу.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции при вынесении решения суда не исследовал обстоятельства по заявленному предмету спора в настоящем деле.
В подтверждение доводов изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции объявил перерыв в заседании суда для предоставления ответчиком доказательства о направлении в адрес истца и получения последним проекта договора купли-продажи.
Однако, таких доказательств в нарушение ст. ст. 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент городского имущества города Москвы в заседании апелляционного суда не представил.
Таким образом, предметом спора по настоящему делу является понуждение к действию ответчика по заключению договора, заключение которого для ответчика является обязательным в силу закона, а также устранение разногласий по отдельным условиям договора, в том числе о цене.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда. Суд первой инстанции данную обязанность не выполнил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Принимая во внимание, что в материалах дела содержатся необходимые доказательства, указывающие на наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения, находящегося у него в аренде, а также, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения с субъектом малого предпринимательства для ответчика является обязательным в силу закона. Суд апелляционной инстанции удовлетворяет исковые требования в полном объеме на условиях представленного в дело проекта договора. Представителями сторон каких-либо возражений по представленному проекту договора в суде апелляционной инстанции не заявлено. При этом цена договора определяется апелляционным судом на основании заключения судебной экспертизы, которая была проведена в суде первой инстанции при рассмотрении настоящего спора -32.955.000 руб. 00 коп., без учета НДС.
Полученное судом в рамках дела, экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у судебной коллегии, не имеется.
Вступление в законную силу настоящего постановления (изготовление постановления в полном объеме) указывает на момент, с которого договор считается заключенным, что не подменяет обязанность сторон подписать договор.
В соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на Департамент городского имущества города Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 102, 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2015 г. по делу N А40-13849/2014/53-121 отменить.
Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503) договор купли-продажи нежилого помещения площадью 315,8 кв. м расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 15, корп. 1, (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), по цене 32.955.000 (тридцать два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, без учета НДС, на следующих условиях:
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
N ____________
N ____________
Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем "Продавец", в лице _____________ действующего (ей) на основании, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью Предприятие "Сермос", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице директора Коноваленко Дмитрия Николаевича, действующего на основании Устава именуемые вместе "Стороны", с другой стороны, и по отдельности "Сторона", руководствуясь Федеральным законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом города Москвы от 17 декабря 2008 года N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы", заключили настоящий договор (далее по тексту - "Договор") о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости общей площадью 315,8 кв. м, расположенный по адресу: город Москва, Загородное шоссе, дом 15, корпус 1, (этаж 1, помещение I, комнаты с 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), а Покупатель принять и оплатить это имущество (далее по тексту - "Объект").
1.2. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.
1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.
1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.
1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Продавец обязан в течение пяти рабочих дней с момента поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.4 настоящего Договора, выдать доверенность Покупателю на представление интересов Продавца, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект, документы государственного кадастрового государственного учета или технического учета Объекта.
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Полностью уплатить Цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях,
предусмотренных пунктом 3.2 Договора.
2.2.2. Осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.
2.4. В случае расторжения настоящего договора по согласию Сторон Покупатель возвращает
Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1 Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.
3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Цена Объекта составляет 32 955 000 (тридцать два миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.2. Оплата по настоящему Договору производится в течение трех лет со дня его заключения.
3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж причисляется не позднее 1 месяца с даты, заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 915 416 (девятьсот пятнадцать тысяч четыреста шестнадцать) рублей 66 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
3.5. Оплата приобретенного в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.
3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств, в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:
Получатель:
Получатель Управление Федерального казначейства по городу Москвы (Департамент городского имущества города Москвы)
ИНН 7705031674
КПП 770501001
ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта.
Расчетный счет 40101810800000010041
Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ 1 МОСКОВСКОГО ГТУ БАНКА
РОССИИ, г. МОСКВА 705
БИК 044583001
КБК - 0711 14 02023 02 8000 410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу"
Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи от "_"________20__г.
N договора (заполняется покупателем по фактически присвоен настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: город Москва, Загородное шоссе, дом 15, корпус 1, (этаж 1, помещение I, комнаты с 1 - 3, 3а, 4, 5, 6 - 15, 15а, 16, 17, 17а), общей площадью 315,8 кв. м, НДС не облагается.
Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем Договоре.
4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА
4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.
4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.
4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.
4.4.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.5.2.
4.4.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 настоящего Договора. Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.
5.2. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по настоящему Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных настоящим Договором неустоек.
5.3. Во всех случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА.
7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны, если совершены в - письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для государственной регистрации прав.
8.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
9. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец:
Департамент городского имущества города Москвы
Адрес: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20
ИНН 7705031674; КПП 770501001
ОГРН 1037739510423
Банковские реквизиты:
Получатель Управление Федерального казначейства
по городу Москвы
(Департамент городского имущества
города Москвы) ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением
объекта.
Расчетный счет 40101810800000010041
Банк получателя ОТДЕЛЕНИЕ 1
Московского ГТУ Банка России
г. Москва 705; БИК 044583001
КБК 071 1 14 02023 02 8000 410
М.П.
Покупатель:
Общество с ограниченной
ответственностью Предприятие "Сермос"
117152, город Москва, Загородное шоссе,
дом 15, корпус 1
- телефон/факс: 8 (495) 952-72-97;
8 (495) 954-18-38
- ОГРН 1027739325503 ОКВЭД 50.30
ИНН 7726009831, КПП 772601001
Банковские реквизиты:
р/с 40702810338270102960,
в Сбербанке России ОАО г. Москва
к/с 30101810400000000225
БИК 044525225
М.П.
Представитель{ }ООО{ }Предприятие{ }"Сермос"{ }по{ }Доверенности __________/Карпов{ }Р.Д./{
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу ООО Предприятие "Сермос" (ИНН 7726009831, ОГРН 1027739325503) государственную пошлину по иску в размере 4.000 (четыре тысячи) руб. 00 коп. и по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) руб.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)