Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Посаженникова М.В. и Прокофьевой Т.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "ГРАДЪ" (ИНН 2311128335, ОГРН 1102311005972) - Изергина С.А. (доверенность от 28.09.2015) и Харьковенко О.А. (доверенность от 28.09.2015), от заинтересованного лица - Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (ИНН 2308140325, ОГРН 1082310000453) - Марковой К.В. (доверенность от 26.05.2015), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "ГРАДЪ" и Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 (судья Маркина Т.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-10508/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "ГРАДЪ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) от 26.02.2015 N 1п/12 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
Решением суда от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.07.2015, постановление управления от 26.02.2015 N 1п/12 изменено в части назначения административного наказания, размер штрафа снижен до 250 тыс. рублей. Суды установили соблюдение управлением процессуальных требований при производстве по делу об административном правонарушении, наличие в действиях общества состава правонарушения, квалифицируемого по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, наличие оснований для снижения административного штрафа ниже низшего предела и отсутствие оснований для квалификации совершенного обществом правонарушения в качестве малозначительного по статье 2.9 Кодекса.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, в которой просит изменить решение суда и постановление апелляционной инстанции и удовлетворить требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, общество выполнило требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и правомерно привлекло денежные средства граждан. Денежные средства по договору займа от 19.05.2014 перечислены Калужских И.Ф как до регистрации договора долевого участия в строительстве, так и после. Предметом договора займа являются именно заемные средства, которые подлежат возврату в установленный договором займа срок; из договора не следует, что в последующем Калужских И.Ф. перейдет право собственности на жилое помещение. Суды не учли, что договор займа заключен до подписания договора участия в долевом строительстве, сумма заемных средств меньше цены договора участия в долевом строительстве; при заключении договора займа стороны не предполагали того, что обязательства по договору займа будут прекращены с передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после завершения строительства последнего. В день подписания договора участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2П I/кВ общество произвело страхование объектов долевого строительства. Общество предприняло все зависящие меры для регистрации в кратчайшие сроки договора от 16.05.2014 N 2ПI/кВ (договор зарегистрирован 02.06.2015). В Законе N 214-ФЗ нет указания на необходимость внесения договорной цены после заключения договора участия в долевом строительстве, а также на ограничения в части выбора формы и порядка расчета. Само по себе перечисление денежных средств до регистрации договора долевого участия в строительстве не влечет нарушение прав физического лица. Степень вины общества и характер совершенного правонарушения несоразмерны административному штрафу, предусмотренному частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В материалах дела отсутствуют доказательства причинения совершенным правонарушением существенного вреда охраняемым правоотношениям, в том числе нарушения прав граждан, денежные средства которых привлечены, поэтому суды необоснованно не применили статью 2.9 Кодекса.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в части признания незаконным и изменения постановления управления от 26.02.2015 N 1п/12 в части назначения административного наказания. По мнению управления, снижение размера штрафа ниже низшего предела необоснованно, несоразмерно характеру и последствиям совершенного обществом правонарушения, степени вины общества, и не отвечает принципам законности, справедливости и неотвратимости наказания. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств, обосновывающих уменьшение штрафа ниже низшего предела.
В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество и управление не представили в суд отзывы на кассационные жалобы.
В судебном заседании представители общества и управления поддержали доводы кассационных жалоб.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 12.01.2015 N 1-п управление провело плановую выездную проверку общества по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве и установило, что в нарушение части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ общество привлекло денежные средства Калужских И.Ф. до введения в эксплуатацию жилого многоквартирного дома в порядке, установленном градостроительным законодательством.
По результатам проверки управление составило акт от 22.01.2015, протокол об административном правонарушении от 22.01.2015 N 1п/12 и вынесло постановление от 26.02.2015 N 1п/12 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
В соответствии со статьями 207 и 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество обжаловало постановление управления в арбитражный суд.
Суды установили все фактические обстоятельства по делу, полно, всесторонне исследовали представленные в материалы дела доказательства, доводы участвующих в деле лиц и приняли законные и обоснованные судебные акты, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. В примечании к данной статье Кодекса указано, что в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 данной статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
На основании части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, для возникновения у застройщика права на привлечение денежных средств граждан необходимо наличие разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок и договор участия в долевом строительстве, заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию.
На основании части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается лишь: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Иные способы привлечения денежных средств граждан, связанные с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, закон не устанавливает.
Суды установили, что общество владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 23:43:0202011:1475, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 79/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.09.2013 23-АЛ N 996958), имеет разрешение от 30.12.2013 N ЯИ2330600-3198-р на строительство многоквартирного жилого дома в г. Краснодаре, ул. Гаражная, 79/1. Проектную документацию на строительство дома общество составило 28.01.2014 и 07.02.2014 разместило на сайте общего доступа www.град.com.
13 марта 2014 года общество (заемщик) и Калужских И.Ф. (займодавец) заключили договор беспроцентного займа N 1 (дополнительное соглашение от 17.04.2014 N 1) на 25 млн рублей, на основании которого займодавец предоставил заемщику 6 млн рублей (приходный кассовый ордер от 18.04.2014 N 107).
Общество (заемщик) и Калужских И.Ф. (займодавец) заключили договор беспроцентного займа от 19.05.2014 N 2 (дополнительное соглашение от 26.05.2014 N 1) на сумму 22 386 185 рублей, по которому займодавец предоставил заемщику 22 511 тыс. рублей, что подтверждено выписками из расчетного счета общества.
Общество (застройщик) и Калужских И.Ф. (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2-П I/кв, согласно которому общество обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить 25-этажный жилой дом на 98 квартир со встроенными помещениями и подземной автопарковкой на 54 машино-места по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 79/1, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять в установленном порядке объекты долевого строительства - квартиры. Цена договора - 27 121 тыс. рублей. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 02.06.2014 N 23-23-01/2557/2014/128.
Суды указали, что денежные средства, полученные по договору беспроцентного целевого займа от 13.03.2014 N 1 (дополнительное соглашение от 17.04.2014 N 1) и по договору беспроцентного займа от 19.05.2014 N 2 (дополнительное соглашение от 26.05.2014 N 1) зачтены в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2-П I/кВ.
Факт привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства подтвержден договорами беспроцентного займа от 13.03.2014 N 1, от 19.05.2014 N 2, договором участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2-П I/кв, реестром договоров участия в долевом строительстве общества, копиями бухгалтерских документов, актами зачета взаимных требований от 02.06.2014, 19.06.2014 и 15.07.2014.
Таким образом, в нарушение части 2 статьи 3, части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона N 214-ФЗ под видом заключения договора беспроцентного займа общество привлекло денежные средства участника долевого строительства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Неуказание в договорах займа от 13.03.2014 N 1 и от 19.05.2014 N 2 того, что в связи с выдачей займа в последующем возникнет право собственности на жилое помещение, не опровергает установленный судами факт привлечения денежных средств дольщика путем заключения такого договора и последующего внесения аналогичной суммы в счет договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Допущенное обществом нарушение привело к незаконному привлечению денежных средств гражданина, что посягает на его права и охраняемые общественные отношения.
Суды указали, что в данном случае общество не представило доказательства, свидетельствующие о том, что правонарушение вызвано чрезвычайными обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне его контроля. Общество имело возможность соблюдения предусмотренного законодательством порядка привлечения денежных средств граждан для строительства, однако проигнорировало данную возможность, не приняло все зависящие от него меры по соблюдению действующего законодательства.
Общество привлекло денежные средства гражданина в связи с возникающим у последнего правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что составляет объективную сторону вмененного обществу правонарушения.
При таких обстоятельствах суды сделали основанный на представленных в материалы дела доказательствах вывод о правомерном привлечении общества к ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Подлежит отклонению довод общества о том, что в Законе N 214-ФЗ не указано на необходимость внесения денежных средств после заключения договора участия в долевом строительстве, а также ограничений в части выбора формы и порядка расчета, поскольку Законом N 214-ФЗ установлены формы привлечения денежных средств граждан, однако принятая обществом в данном случае форма привлечения денежных средств Калужских И.Ф. не соответствует формам привлечения денежных средств, установленных Законом N 214-ФЗ.
Подлежит отклонению довод общества об ошибочности позиции судов в части отсутствия оснований для признания совершенного обществом правонарушения малозначительным, подлежит отклонению, поскольку в силу пункта 18.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" оценка вывода арбитражного суда первой и (или) апелляционной инстанции о наличии или отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям исходя из совершенного лицом правонарушения и, как следствие, о возможности или невозможности квалификации такого правонарушения как малозначительного с учетом положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Довод управления об отсутствии оснований для снижения назначенного обществу административного штрафа ниже низшего предела подлежит отклонению по следующим основаниям.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 15.10.2015 N Ф08-7263/2015 ПО ДЕЛУ N А32-10508/2015
Требование: Об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2015 г. по делу N А32-10508/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Посаженникова М.В. и Прокофьевой Т.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "ГРАДЪ" (ИНН 2311128335, ОГРН 1102311005972) - Изергина С.А. (доверенность от 28.09.2015) и Харьковенко О.А. (доверенность от 28.09.2015), от заинтересованного лица - Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (ИНН 2308140325, ОГРН 1082310000453) - Марковой К.В. (доверенность от 26.05.2015), рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "ГРАДЪ" и Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2015 (судья Маркина Т.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-10508/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Строительно-инвестиционная компания "ГРАДЪ" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) от 26.02.2015 N 1п/12 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
Решением суда от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.07.2015, постановление управления от 26.02.2015 N 1п/12 изменено в части назначения административного наказания, размер штрафа снижен до 250 тыс. рублей. Суды установили соблюдение управлением процессуальных требований при производстве по делу об административном правонарушении, наличие в действиях общества состава правонарушения, квалифицируемого по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, наличие оснований для снижения административного штрафа ниже низшего предела и отсутствие оснований для квалификации совершенного обществом правонарушения в качестве малозначительного по статье 2.9 Кодекса.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, в которой просит изменить решение суда и постановление апелляционной инстанции и удовлетворить требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, общество выполнило требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и правомерно привлекло денежные средства граждан. Денежные средства по договору займа от 19.05.2014 перечислены Калужских И.Ф как до регистрации договора долевого участия в строительстве, так и после. Предметом договора займа являются именно заемные средства, которые подлежат возврату в установленный договором займа срок; из договора не следует, что в последующем Калужских И.Ф. перейдет право собственности на жилое помещение. Суды не учли, что договор займа заключен до подписания договора участия в долевом строительстве, сумма заемных средств меньше цены договора участия в долевом строительстве; при заключении договора займа стороны не предполагали того, что обязательства по договору займа будут прекращены с передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после завершения строительства последнего. В день подписания договора участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2П I/кВ общество произвело страхование объектов долевого строительства. Общество предприняло все зависящие меры для регистрации в кратчайшие сроки договора от 16.05.2014 N 2ПI/кВ (договор зарегистрирован 02.06.2015). В Законе N 214-ФЗ нет указания на необходимость внесения договорной цены после заключения договора участия в долевом строительстве, а также на ограничения в части выбора формы и порядка расчета. Само по себе перечисление денежных средств до регистрации договора долевого участия в строительстве не влечет нарушение прав физического лица. Степень вины общества и характер совершенного правонарушения несоразмерны административному штрафу, предусмотренному частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. В материалах дела отсутствуют доказательства причинения совершенным правонарушением существенного вреда охраняемым правоотношениям, в том числе нарушения прав граждан, денежные средства которых привлечены, поэтому суды необоснованно не применили статью 2.9 Кодекса.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в части признания незаконным и изменения постановления управления от 26.02.2015 N 1п/12 в части назначения административного наказания. По мнению управления, снижение размера штрафа ниже низшего предела необоснованно, несоразмерно характеру и последствиям совершенного обществом правонарушения, степени вины общества, и не отвечает принципам законности, справедливости и неотвратимости наказания. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств, обосновывающих уменьшение штрафа ниже низшего предела.
В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество и управление не представили в суд отзывы на кассационные жалобы.
В судебном заседании представители общества и управления поддержали доводы кассационных жалоб.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 12.01.2015 N 1-п управление провело плановую выездную проверку общества по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве и установило, что в нарушение части 2 статьи 1, части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ общество привлекло денежные средства Калужских И.Ф. до введения в эксплуатацию жилого многоквартирного дома в порядке, установленном градостроительным законодательством.
По результатам проверки управление составило акт от 22.01.2015, протокол об административном правонарушении от 22.01.2015 N 1п/12 и вынесло постановление от 26.02.2015 N 1п/12 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
В соответствии со статьями 207 и 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество обжаловало постановление управления в арбитражный суд.
Суды установили все фактические обстоятельства по делу, полно, всесторонне исследовали представленные в материалы дела доказательства, доводы участвующих в деле лиц и приняли законные и обоснованные судебные акты, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. В примечании к данной статье Кодекса указано, что в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 данной статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
На основании части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, для возникновения у застройщика права на привлечение денежных средств граждан необходимо наличие разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок и договор участия в долевом строительстве, заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию.
На основании части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается лишь: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Иные способы привлечения денежных средств граждан, связанные с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, закон не устанавливает.
Суды установили, что общество владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером 23:43:0202011:1475, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 79/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.09.2013 23-АЛ N 996958), имеет разрешение от 30.12.2013 N ЯИ2330600-3198-р на строительство многоквартирного жилого дома в г. Краснодаре, ул. Гаражная, 79/1. Проектную документацию на строительство дома общество составило 28.01.2014 и 07.02.2014 разместило на сайте общего доступа www.град.com.
13 марта 2014 года общество (заемщик) и Калужских И.Ф. (займодавец) заключили договор беспроцентного займа N 1 (дополнительное соглашение от 17.04.2014 N 1) на 25 млн рублей, на основании которого займодавец предоставил заемщику 6 млн рублей (приходный кассовый ордер от 18.04.2014 N 107).
Общество (заемщик) и Калужских И.Ф. (займодавец) заключили договор беспроцентного займа от 19.05.2014 N 2 (дополнительное соглашение от 26.05.2014 N 1) на сумму 22 386 185 рублей, по которому займодавец предоставил заемщику 22 511 тыс. рублей, что подтверждено выписками из расчетного счета общества.
Общество (застройщик) и Калужских И.Ф. (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2-П I/кв, согласно которому общество обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить 25-этажный жилой дом на 98 квартир со встроенными помещениями и подземной автопарковкой на 54 машино-места по адресу: г. Краснодар, ул. Гаражная, 79/1, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять в установленном порядке объекты долевого строительства - квартиры. Цена договора - 27 121 тыс. рублей. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 02.06.2014 N 23-23-01/2557/2014/128.
Суды указали, что денежные средства, полученные по договору беспроцентного целевого займа от 13.03.2014 N 1 (дополнительное соглашение от 17.04.2014 N 1) и по договору беспроцентного займа от 19.05.2014 N 2 (дополнительное соглашение от 26.05.2014 N 1) зачтены в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2-П I/кВ.
Факт привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства подтвержден договорами беспроцентного займа от 13.03.2014 N 1, от 19.05.2014 N 2, договором участия в долевом строительстве от 16.05.2014 N 2-П I/кв, реестром договоров участия в долевом строительстве общества, копиями бухгалтерских документов, актами зачета взаимных требований от 02.06.2014, 19.06.2014 и 15.07.2014.
Таким образом, в нарушение части 2 статьи 3, части 3 статьи 4 и статьи 17 Закона N 214-ФЗ под видом заключения договора беспроцентного займа общество привлекло денежные средства участника долевого строительства до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Неуказание в договорах займа от 13.03.2014 N 1 и от 19.05.2014 N 2 того, что в связи с выдачей займа в последующем возникнет право собственности на жилое помещение, не опровергает установленный судами факт привлечения денежных средств дольщика путем заключения такого договора и последующего внесения аналогичной суммы в счет договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Допущенное обществом нарушение привело к незаконному привлечению денежных средств гражданина, что посягает на его права и охраняемые общественные отношения.
Суды указали, что в данном случае общество не представило доказательства, свидетельствующие о том, что правонарушение вызвано чрезвычайными обстоятельствами и другими непредвиденными, непреодолимыми препятствиями, находящимися вне его контроля. Общество имело возможность соблюдения предусмотренного законодательством порядка привлечения денежных средств граждан для строительства, однако проигнорировало данную возможность, не приняло все зависящие от него меры по соблюдению действующего законодательства.
Общество привлекло денежные средства гражданина в связи с возникающим у последнего правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что составляет объективную сторону вмененного обществу правонарушения.
При таких обстоятельствах суды сделали основанный на представленных в материалы дела доказательствах вывод о правомерном привлечении общества к ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Подлежит отклонению довод общества о том, что в Законе N 214-ФЗ не указано на необходимость внесения денежных средств после заключения договора участия в долевом строительстве, а также ограничений в части выбора формы и порядка расчета, поскольку Законом N 214-ФЗ установлены формы привлечения денежных средств граждан, однако принятая обществом в данном случае форма привлечения денежных средств Калужских И.Ф. не соответствует формам привлечения денежных средств, установленных Законом N 214-ФЗ.
Подлежит отклонению довод общества об ошибочности позиции судов в части отсутствия оснований для признания совершенного обществом правонарушения малозначительным, подлежит отклонению, поскольку в силу пункта 18.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" оценка вывода арбитражного суда первой и (или) апелляционной инстанции о наличии или отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям исходя из совершенного лицом правонарушения и, как следствие, о возможности или невозможности квалификации такого правонарушения как малозначительного с учетом положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Довод управления об отсутствии оснований для снижения назначенного обществу административного штрафа ниже низшего предела подлежит отклонению по следующим основаниям.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)