Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пивоварова Я.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Вишняковой Н.Е.,
судей Смирновой Ю.А., Казаковой О.Н.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционной жалобе Г.Н. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 18 июня 2013 года, которым постановлено:
исковые требования Л.О., Л.Е. к Г.Н., действующей за себя и за несовершеннолетнего ***, о взыскании убытков - удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Н., действующей за себя и за несовершеннолетнего ***, в пользу Л.О., Л.Е. денежные средства по договору купли-продажи от 1 декабря 2005 года в размере 5 879 078 рублей,
истцы Л.О. и Л.Е. обратились в суд с иском к ответчикам Г.Н., *** с иском о взыскании денежных средств по договору, указывая на то обстоятельство, что 1 декабря 2005 года между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, в соответствии с которым истцы приобрели у ответчиков квартиру по указанному адресу. В соответствии с п. 15 договора купли-продажи стороны, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случаях признания судом указанного договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине продавцов, а также в случае предъявления претензий третьими лицами к покупателям, или вследствие нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры, отчуждения квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у покупателей по этим и другим основаниям, продавцы обязуются приобрести покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы, или предоставить покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры. На основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2009 года, вступившего в законную силу 13 мая 2010 года, в связи с наличием прав *** на спорное жилое помещение, квартира была изъята из собственности истцов в его пользу, а Л.О. и Л.Е. были сняты с регистрационного учета и выселены из вышеуказанной квартиры. Ссылаясь на вышеуказанный пункт договора купли-продажи, а также на положения статей 421, 309 ГК РФ, истцы указали, что приобретенная у ответчиков квартира, вследствие нарушения прав третьих лиц ответчиками при приватизации квартиры с последующим отчуждением была изъята у истцов, в связи с чем, должны быть применены положения пункта 15 договора купли-продажи, а с ответчиков в пользу истцов должна быть взыскана рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, которая в соответствии с заключением об оценке составляет 5 879 078 рублей. Также просили взыскать убытки, выразившиеся в расходах на оплату арендного жилья, в котором истцы были вынуждены проживать, в размере 40 000 рублей, начиная с 28 сентября 2011 года до вступления решения суда в законную силу.
Истцы в судебное заседание не явились, направили в суд представителя - К., действующего на основании доверенностей, который исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Г.Н., являющаяся также законным представителем *** а также ее представитель И., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, указав, что оснований для применения положений статьи 15 ГК РФ не имеется, поскольку убытки истцов возникли не по вине ответчиков, так как ранее суды исследовали вопрос о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и наступившими последствиями, в результате чего ответчики были признаны добросовестными приобретателями. Свои обязательства по договору они исполнили в полном объеме, оснований для взыскания с них в пользу истцов рыночной стоимости квартиры на момент расторжения договора не имеется, поскольку договор не был расторгнут, а потому оснований для применения пункта 15 договора купли-продажи не имеется. Вины ответчиков в наступлении негативных последствий не усматривается, добросовестность ответчиков подтверждена судебным решением, кроме того, понимая тяжесть наступивших последствий для истцов, ответчики готовы предложить им посильную материальную помощь в размере 1 500 000 рублей для приобретения в собственность квартиры.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик Г.Н., ссылаясь на то, что исковые требования основаны на п. 15 договора, ранее решением суда в иске об обязании исполнить п. 15 договора было отказано, поскольку это не возможно по не расторгнутому договору; истцы не просили расторгнуть договор; ответчики признаны добросовестными приобретателями; вывод суда о фактическом расторжении договора является ошибочным; нарушений закона ответчиком при совершении сделок не установлено; судом неверно истолкованы положения ст. 461 ГК РФ; стоимость квартиры должна быть определена на момент расторжения договора. По указанным основаниям ответчик просила решение отменить, производство по делу прекратить.
Истцы Л.О., Л.Е. и ответчик Г.Н. в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель истцов по доверенности К. в заседание судебной коллегии явился, против доводов апелляционной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, выслушав мнение представителя истцов, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение законным и не подлежащим отмене либо изменению, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.
Судом первой инстанции установлено, что *** года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, в соответствии с условиями которого Г.Н., действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына *** продала квартиру Л.О., Л.Е. (п. 1 договора). Данный договор зарегистрирован *** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 5 данного договора продавцы гарантируют покупателям, что до настоящего времени вышеуказанная квартира никому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в наем, в возмездное или безвозмездное пользование, предметом долга не является, задолженностями не обременена, в споре и под арестом не состоит, долгов по налогам и другим платежам не имеется, скрытых дефектов и недостатков в квартире не имеется.
В силу п. 15 названного договора стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случаях признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине продавцов, а также в случае предъявления претензий третьими лицами к покупателям, или вследствие нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры, отчуждения квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у покупателей по этим и другим основаниям, продавцы обязуются приобрести покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы, или предоставить покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры.
Согласно справке Московского городского бюро технической инвентаризации от 14 сентября 2011 года, инвентаризационная стоимость квартиры по адресу: *** года составляет 326 728 рублей 71 копейку.
Согласно отчету *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры) расположенной по адресу: ***, стоимость объекта оценки составила 5 879 078 рублей.
Как следует из решения Чертановского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2009 года, за *** признано право пользования квартирой по адресу: ***; также указанным решением постановлено вселить его в указанную квартиру, передав ее в собственность г. Москвы и во владение *** на условиях договора социального найма. Свидетельство о праве собственности на квартиру по адресу: ***, выданные на имя Л.О. и Л.Е., аннулированы.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 мая 2010 года, вышеуказанное решение Чертановского районного суда г. Москвы оставлено без изменения.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года признано прекращенным право пользования Л.О. и Л.Е. квартирой по адресу: ***, а также Л-к выселены и сняты с регистрационного учета.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2011 года, вышеуказанное решение Чертановского районного суда г. Москвы оставлено без изменения.
Определением Чертановского районного суда г. Москвы от 27 июля 2011 года Л.Е. и Л.О. предоставлена отсрочка исполнения решения Чертановского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года о выселении из квартиры по адресу: *** до 28 сентября 2011 года.
Также судом первой инстанции установлено, что изначально спорная квартира представляла собой жилое помещение, муниципального жилищного фонда: ее нанимателем был ***, который впоследствии был признан виновным в совершении преступлений и осужден к отбыванию наказания в виде лишения свободы, которое отбывал с *** года.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы также установлено, что гр. *** на основании обменного ордера от *** была зарегистрирована в спорной квартире, на нее был открыт финансовый лицевой счет, а *** был снят с регистрационного учета из указанного жилого помещения, с указанием на его отъезд по адресу: ***.
В дальнейшем, *** произвела обмен спорного жилого помещения, в результате которого в спорную квартиру на основании обменного ордера переехал *** (супруг Г.Н.), а Г.Г. переехала в квартиру в ***.
Далее, *** на основании обменного ордера вселился в спорное жилое помещение, где также зарегистрировал свою супругу - Г.Н. и их несовершеннолетнего сына ***.
*** года между Г.Н., действующей за себя и за несовершеннолетнего *** и ДЖП и ЖФ г. Москвы был заключен договор передачи, в соответствии с которым квартира по адресу: ***, с согласия нанимателя *** передана в общую долевую собственность ***.
В дальнейшем была произведена государственная регистрация договора передачи и перехода права собственности, указанным лицам были выданы свидетельства о государственной регистрации права, а *** года между Г.Н., действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына с одной стороны, и Л.О. и Л.Е., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, в результате чего спорное недвижимое имущество перешло в собственность истцов по настоящему делу.
Истребуя имущество из владения Л.О. и Л.Е., Чертановский районный суд г. Москвы, в частности, указал, что все вышеуказанные сделки были совершены на основании ничтожной сделки - обмена жилого помещения с Г.Г., которого *** не совершал, доверенности на совершение обмена никому не выдавал и не снимался с регистрационного учета по указанному адресу.
При таких обстоятельствах суд, признавая добросовестность покупателей квартиры, изъял, тем не менее, квартиру в собственность г. Москвы и во владение *** восстановив последнего в его нарушенных правах и аннулировав свидетельства о праве собственности на квартиру, выданное Л.О. и Л.Е.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, применяя положения ст. 461 ГК РФ, исходил из того, что п. 5 договора купли-продажи квартиры Г.Н., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына *** был нарушен. Поскольку материалами дела подтверждается факт изъятия третьими лицами у последних покупателей объекта договора купли-продажи - квартиры по адресу: ***, по основаниям, возникшим до исполнения указанного договора купли-продажи, к спорным правоотношениям применимы требования ст. 461 ГК РФ. Также судом принято во внимание, что бремя доказывания по вопросу о взыскании убытков в результате подобного изъятия возложено законом на продавца данного товара, который должен доказать, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для такого изъятия. При рассмотрении настоящего дела подобных доказательств ответчиками не представлено. Истцами по настоящему делу понесены убытки в виде утраты права на приобретенное жилое помещение, а также в виде расходов, которые истцы будут вынуждены затратить для восстановления нарушенного права. Также судом учтено, что из совокупности представленных доказательств не следует, что договор купли-продажи продолжает свое действие для достижения целей, ради которых он был заключен. Принимая во внимание то обстоятельство, что квартира изъята из собственности истцов, а также то обстоятельство, что сами они были выселены из занимаемого жилого помещения на основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года, учитывая, что исполнение решения о выселении определением суда от 27 июля 2011 года было отсрочено до 28 сентября 2011 года, суд пришел к выводу о фактическом расторжении договора купли-продажи 28 сентября 2011 года, поскольку именно данный день явился последним днем разрешенного пребывания истцов по указанному адресу. При определении рыночной стоимости квартиры суд исходил из отчета ***, об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры) по адресу: г. ***, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 5 879 078 рублей по состоянию на 22 сентября 2011 года.
При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков, выразившихся в расходах на оплату нанимаемого жилья, поскольку истцами не доказана соразмерность возникших убытков наступившим последствиям в виде нуждаемости жилья и, кроме того, положения статьи 15 договора купли-продажи предполагают возможность возмещения убытков и расходов, связанных с приобретением квартиры, то есть убытков и расходов на приобретение имущества, но не на расходы по найму иного жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом первой инстанции доказательствах, которым суд дал оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и отвечают в полной мере требованиям норм материального права.
В соответствии со ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи
Как следует из материалов дела, иск заявлен по основаниям ст. 461 ГК РФ.
Поскольку приобретенная истцами квартира фактически изъята у них по решению суда, основаниями для вынесения которого явились обстоятельства, возникшие до заключения сторонами договора купли-продажи, о которых истцам не было известно, имелись законные основания для возложения на ответчиков ответственности по возмещению убытков.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с определением рыночной стоимости квартиры являются не состоятельными, поскольку у суда первой инстанции не было оснований не доверять представленной истцами оценке, которая проведена на дату фактического изъятия у истцов квартиры. Денежные средства в установленном судом на основании заключения об оценке размере необходимы истцам для восстановления нарушенного права. Доказательств иной стоимости квартиры ответчиками не представлено.
При таких данных судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, направлены на иное толкование норм материального права, не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Мещанского районного суда г. Москвы от 18 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.11.2013 ПО ДЕЛУ N 11-37138
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2013 г. по делу N 11-37138
Судья Пивоварова Я.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
Председательствующего Вишняковой Н.Е.,
судей Смирновой Ю.А., Казаковой О.Н.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Смирновой Ю.А.
дело по апелляционной жалобе Г.Н. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 18 июня 2013 года, которым постановлено:
исковые требования Л.О., Л.Е. к Г.Н., действующей за себя и за несовершеннолетнего ***, о взыскании убытков - удовлетворить частично.
Взыскать с Г.Н., действующей за себя и за несовершеннолетнего ***, в пользу Л.О., Л.Е. денежные средства по договору купли-продажи от 1 декабря 2005 года в размере 5 879 078 рублей,
установила:
истцы Л.О. и Л.Е. обратились в суд с иском к ответчикам Г.Н., *** с иском о взыскании денежных средств по договору, указывая на то обстоятельство, что 1 декабря 2005 года между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, в соответствии с которым истцы приобрели у ответчиков квартиру по указанному адресу. В соответствии с п. 15 договора купли-продажи стороны, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случаях признания судом указанного договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине продавцов, а также в случае предъявления претензий третьими лицами к покупателям, или вследствие нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры, отчуждения квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у покупателей по этим и другим основаниям, продавцы обязуются приобрести покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы, или предоставить покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры. На основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2009 года, вступившего в законную силу 13 мая 2010 года, в связи с наличием прав *** на спорное жилое помещение, квартира была изъята из собственности истцов в его пользу, а Л.О. и Л.Е. были сняты с регистрационного учета и выселены из вышеуказанной квартиры. Ссылаясь на вышеуказанный пункт договора купли-продажи, а также на положения статей 421, 309 ГК РФ, истцы указали, что приобретенная у ответчиков квартира, вследствие нарушения прав третьих лиц ответчиками при приватизации квартиры с последующим отчуждением была изъята у истцов, в связи с чем, должны быть применены положения пункта 15 договора купли-продажи, а с ответчиков в пользу истцов должна быть взыскана рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости, которая в соответствии с заключением об оценке составляет 5 879 078 рублей. Также просили взыскать убытки, выразившиеся в расходах на оплату арендного жилья, в котором истцы были вынуждены проживать, в размере 40 000 рублей, начиная с 28 сентября 2011 года до вступления решения суда в законную силу.
Истцы в судебное заседание не явились, направили в суд представителя - К., действующего на основании доверенностей, который исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик Г.Н., являющаяся также законным представителем *** а также ее представитель И., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, указав, что оснований для применения положений статьи 15 ГК РФ не имеется, поскольку убытки истцов возникли не по вине ответчиков, так как ранее суды исследовали вопрос о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и наступившими последствиями, в результате чего ответчики были признаны добросовестными приобретателями. Свои обязательства по договору они исполнили в полном объеме, оснований для взыскания с них в пользу истцов рыночной стоимости квартиры на момент расторжения договора не имеется, поскольку договор не был расторгнут, а потому оснований для применения пункта 15 договора купли-продажи не имеется. Вины ответчиков в наступлении негативных последствий не усматривается, добросовестность ответчиков подтверждена судебным решением, кроме того, понимая тяжесть наступивших последствий для истцов, ответчики готовы предложить им посильную материальную помощь в размере 1 500 000 рублей для приобретения в собственность квартиры.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ответчик Г.Н., ссылаясь на то, что исковые требования основаны на п. 15 договора, ранее решением суда в иске об обязании исполнить п. 15 договора было отказано, поскольку это не возможно по не расторгнутому договору; истцы не просили расторгнуть договор; ответчики признаны добросовестными приобретателями; вывод суда о фактическом расторжении договора является ошибочным; нарушений закона ответчиком при совершении сделок не установлено; судом неверно истолкованы положения ст. 461 ГК РФ; стоимость квартиры должна быть определена на момент расторжения договора. По указанным основаниям ответчик просила решение отменить, производство по делу прекратить.
Истцы Л.О., Л.Е. и ответчик Г.Н. в заседание судебной коллегии не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель истцов по доверенности К. в заседание судебной коллегии явился, против доводов апелляционной жалобы возражал.
Изучив материалы дела, выслушав мнение представителя истцов, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение законным и не подлежащим отмене либо изменению, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
Указанных обстоятельств, которые могли бы послужить основанием к отмене либо изменению оспариваемого решения, при рассмотрении настоящего дела не усматривается.
Судом первой инстанции установлено, что *** года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, в соответствии с условиями которого Г.Н., действующая за себя и своего несовершеннолетнего сына *** продала квартиру Л.О., Л.Е. (п. 1 договора). Данный договор зарегистрирован *** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 5 данного договора продавцы гарантируют покупателям, что до настоящего времени вышеуказанная квартира никому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в наем, в возмездное или безвозмездное пользование, предметом долга не является, задолженностями не обременена, в споре и под арестом не состоит, долгов по налогам и другим платежам не имеется, скрытых дефектов и недостатков в квартире не имеется.
В силу п. 15 названного договора стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случаях признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине продавцов, а также в случае предъявления претензий третьими лицами к покупателям, или вследствие нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры, отчуждения квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у покупателей по этим и другим основаниям, продавцы обязуются приобрести покупателям равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы, или предоставить покупателям денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры.
Согласно справке Московского городского бюро технической инвентаризации от 14 сентября 2011 года, инвентаризационная стоимость квартиры по адресу: *** года составляет 326 728 рублей 71 копейку.
Согласно отчету *** об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры) расположенной по адресу: ***, стоимость объекта оценки составила 5 879 078 рублей.
Как следует из решения Чертановского районного суда г. Москвы от 23 декабря 2009 года, за *** признано право пользования квартирой по адресу: ***; также указанным решением постановлено вселить его в указанную квартиру, передав ее в собственность г. Москвы и во владение *** на условиях договора социального найма. Свидетельство о праве собственности на квартиру по адресу: ***, выданные на имя Л.О. и Л.Е., аннулированы.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13 мая 2010 года, вышеуказанное решение Чертановского районного суда г. Москвы оставлено без изменения.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года признано прекращенным право пользования Л.О. и Л.Е. квартирой по адресу: ***, а также Л-к выселены и сняты с регистрационного учета.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 08 июня 2011 года, вышеуказанное решение Чертановского районного суда г. Москвы оставлено без изменения.
Определением Чертановского районного суда г. Москвы от 27 июля 2011 года Л.Е. и Л.О. предоставлена отсрочка исполнения решения Чертановского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года о выселении из квартиры по адресу: *** до 28 сентября 2011 года.
Также судом первой инстанции установлено, что изначально спорная квартира представляла собой жилое помещение, муниципального жилищного фонда: ее нанимателем был ***, который впоследствии был признан виновным в совершении преступлений и осужден к отбыванию наказания в виде лишения свободы, которое отбывал с *** года.
Решением Чертановского районного суда г. Москвы также установлено, что гр. *** на основании обменного ордера от *** была зарегистрирована в спорной квартире, на нее был открыт финансовый лицевой счет, а *** был снят с регистрационного учета из указанного жилого помещения, с указанием на его отъезд по адресу: ***.
В дальнейшем, *** произвела обмен спорного жилого помещения, в результате которого в спорную квартиру на основании обменного ордера переехал *** (супруг Г.Н.), а Г.Г. переехала в квартиру в ***.
Далее, *** на основании обменного ордера вселился в спорное жилое помещение, где также зарегистрировал свою супругу - Г.Н. и их несовершеннолетнего сына ***.
*** года между Г.Н., действующей за себя и за несовершеннолетнего *** и ДЖП и ЖФ г. Москвы был заключен договор передачи, в соответствии с которым квартира по адресу: ***, с согласия нанимателя *** передана в общую долевую собственность ***.
В дальнейшем была произведена государственная регистрация договора передачи и перехода права собственности, указанным лицам были выданы свидетельства о государственной регистрации права, а *** года между Г.Н., действующей за себя и за своего несовершеннолетнего сына с одной стороны, и Л.О. и Л.Е., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, в результате чего спорное недвижимое имущество перешло в собственность истцов по настоящему делу.
Истребуя имущество из владения Л.О. и Л.Е., Чертановский районный суд г. Москвы, в частности, указал, что все вышеуказанные сделки были совершены на основании ничтожной сделки - обмена жилого помещения с Г.Г., которого *** не совершал, доверенности на совершение обмена никому не выдавал и не снимался с регистрационного учета по указанному адресу.
При таких обстоятельствах суд, признавая добросовестность покупателей квартиры, изъял, тем не менее, квартиру в собственность г. Москвы и во владение *** восстановив последнего в его нарушенных правах и аннулировав свидетельства о праве собственности на квартиру, выданное Л.О. и Л.Е.
Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, применяя положения ст. 461 ГК РФ, исходил из того, что п. 5 договора купли-продажи квартиры Г.Н., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына *** был нарушен. Поскольку материалами дела подтверждается факт изъятия третьими лицами у последних покупателей объекта договора купли-продажи - квартиры по адресу: ***, по основаниям, возникшим до исполнения указанного договора купли-продажи, к спорным правоотношениям применимы требования ст. 461 ГК РФ. Также судом принято во внимание, что бремя доказывания по вопросу о взыскании убытков в результате подобного изъятия возложено законом на продавца данного товара, который должен доказать, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для такого изъятия. При рассмотрении настоящего дела подобных доказательств ответчиками не представлено. Истцами по настоящему делу понесены убытки в виде утраты права на приобретенное жилое помещение, а также в виде расходов, которые истцы будут вынуждены затратить для восстановления нарушенного права. Также судом учтено, что из совокупности представленных доказательств не следует, что договор купли-продажи продолжает свое действие для достижения целей, ради которых он был заключен. Принимая во внимание то обстоятельство, что квартира изъята из собственности истцов, а также то обстоятельство, что сами они были выселены из занимаемого жилого помещения на основании решения Чертановского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года, учитывая, что исполнение решения о выселении определением суда от 27 июля 2011 года было отсрочено до 28 сентября 2011 года, суд пришел к выводу о фактическом расторжении договора купли-продажи 28 сентября 2011 года, поскольку именно данный день явился последним днем разрешенного пребывания истцов по указанному адресу. При определении рыночной стоимости квартиры суд исходил из отчета ***, об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры) по адресу: г. ***, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 5 879 078 рублей по состоянию на 22 сентября 2011 года.
При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков, выразившихся в расходах на оплату нанимаемого жилья, поскольку истцами не доказана соразмерность возникших убытков наступившим последствиям в виде нуждаемости жилья и, кроме того, положения статьи 15 договора купли-продажи предполагают возможность возмещения убытков и расходов, связанных с приобретением квартиры, то есть убытков и расходов на приобретение имущества, но не на расходы по найму иного жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом первой инстанции доказательствах, которым суд дал оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и отвечают в полной мере требованиям норм материального права.
В соответствии со ст. 461 ГК РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи
Как следует из материалов дела, иск заявлен по основаниям ст. 461 ГК РФ.
Поскольку приобретенная истцами квартира фактически изъята у них по решению суда, основаниями для вынесения которого явились обстоятельства, возникшие до заключения сторонами договора купли-продажи, о которых истцам не было известно, имелись законные основания для возложения на ответчиков ответственности по возмещению убытков.
Доводы апелляционной жалобы о несогласии с определением рыночной стоимости квартиры являются не состоятельными, поскольку у суда первой инстанции не было оснований не доверять представленной истцами оценке, которая проведена на дату фактического изъятия у истцов квартиры. Денежные средства в установленном судом на основании заключения об оценке размере необходимы истцам для восстановления нарушенного права. Доказательств иной стоимости квартиры ответчиками не представлено.
При таких данных судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, направлены на иное толкование норм материального права, не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мещанского районного суда г. Москвы от 18 июня 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)