Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Ушаковой И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гончаровой О.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад": Редникиной С.С., представителя по доверенности от 18.11.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "ВИНТА": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад" (ОГРН 1115742001583) на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2014 по делу N А48-1011/2014 (судья Карасев В.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИНТА" (ОГРН 1025700769060) к обществу с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад" (ОГРН 1115742001583) о взыскании 54502 руб. 12 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВИНТА" (далее - ООО "ВИНТА", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад" (далее - ООО "Русские Финансы Запад", ответчик) о взыскании 54 502 руб. 12 коп., которые составляет неосновательное обогащение ответчика, в связи с неоплатой коммунальных расходов.
Определением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс РФ).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Русские Финансы Запад" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Рассмотрение дела откладывалось для урегулирования спора на взаимоприемлемых условиях путем заключения мирового соглашения, а также для представления ООО "ВИНТА" - письменных пояснений относительно надлежащего исполнения пункта 3.5 договора от 30.11.2012 в спорном периоде, с обоснованием применения расчетов переменной части арендной платы (за холодное водоснабжение и водоотведение) по сечению трубы, с приложением доказательств направления ответчику.
В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "ВИНТА" явку полномочных представителей не обеспечило.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Через канцелярию суда от ООО "ВИНТА" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец считал, что суд всесторонне исследовал и верно оценил установленные по делу обстоятельства, а также верно определил нормы права, подлежащие применению при разрешении дела.
В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель ООО "Русские Финансы Запад" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 30.11.2012 между ООО "Винта" (арендодатель) и ООО "Русские Финансы Запад" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, общей площадью 203,4 кв. м, расположенном на 1 и 2 этаже здания, под адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 23, лит. А, пом. 109.
Согласно пункту 5.1 договора аренды от 30.11.12, договор подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и действовал по 31.12.2017. В указанном пункте стороны также установили, что действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие до государственной регистрации договора аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи.
Нежилое помещение - предмет договора аренды было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2012.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что за пользование помещением, начиная со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения, начинается арендная плата, которая состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.
Переменная составляющая арендной платы представляет собой оплату арендатором арендодателю коммунальных и эксплуатационных платежей за потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в связи с арендой помещения.
Под коммунальными услугами понимаются: услуги по предоставлению горячего, холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроэнергии.
Под эксплуатационными услугами понимаются услуги по вывозу твердых бытовых отходов (абзац 1 пункта 3.5. договора аренды).
29.08.2013 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды, указав, что нежилое помещение будет освобождено в срок до 01.10.2013. Ответчик также просил истца зачесть обеспечительный платеж в счет оплаты за время фактического пребывания арендатора в сентябре 2013 года.
30.09.2013 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.11.2012, в соответствии с которым арендатор обязался оплатить переменную часть арендной платы по договору за сентябрь 2013 года в течение 3-х банковских дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.
21.10.2013 истец направил в адрес ответчика претензию об оплате услуг за водоснабжение за август 2013 в сумме 21 163 руб. 28 коп. с приложением писем ООО "Комфорт" о разъяснении начислений за водоснабжение и уведомление по поверке счетчика. Данная претензия оставлена без удовлетворения ответчиком.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате переменной части арендной платы по договору за август и сентябрь 2013 в размере 54 502 руб. 12 коп. явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданский кодекс РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, не исключает его права возложить соответствующие расходы на фактического пользователя помещения (арендатора).
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, арендодатель не лишен права требовать компенсации расходов по оплате стоимости коммунальных услуг и тепловой энергии, наряду с платой за использование нежилого помещения (аналогичный вывод следует из разъяснений, приведенных в пункте 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Как установлено судом, решением Арбитражного суда Орловской области от 25.02.2014 по делу N А48-3589/2013, вступившим в законную силу, договор аренды нежилого помещения от 30.11.2012 в соответствии с положениями пункт 3 статьи 433 ГК РФ признан незаключенным.
Также из материалов дела следует, что истцом на основании данного договора за период с августа по сентябрь 2013 года были выставлены ответчику акты счета на плату переменной части арендной платы за август в размере 29 544 руб. 45 коп. и за сентябрь в размере 24 957 руб. 67 коп.
Из разъяснений, содержащихся в абзацах 1 - 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Учитывая вышеизложенное, суд области правомерно пришел к выводу, что к возникшим правоотношениям подлежат применению положения пункта 3.5. договора аренды от 30.11.2012 с учетом пункта 3 соглашения о его расторжении, где сторонами было достигнуто соглашение о размере и условиях оплаты переменной части арендной платы.
В соответствии с условиями договора, расходы по оплате коммунальных услуг составляют переменную часть арендной платы и возлагаются на арендатора.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3.5 договора аренды нежилого помещения от 30.11.2012 размер переменной составляющей арендной платы ежемесячно рассчитывается арендодателем на основании действующих цен и тарифов на коммунальные и эксплуатационные услуги на основании показаний счетчиков, установленных в помещении. Снятие показаний счетчиков производится ежемесячно, при участии представителей обеих сторон (с составлением сторонами акта по снятию показателей счетчиков и приложением расчетов, обосновывающих суммы, предъявленные к возмещению).
Таким образом, по существу пункт 3.5 договора аренды нежилого помещения от 30.11.2012 фактически является соглашением по участию в расходах на содержание имущества.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
ООО "Русские Финансы Запад", подписав без возражений договор аренды нежилого помещения от 30.11.2012, соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.09.2013, согласилось с их условиями, в том числе с размером и порядком расчета арендной платы (постоянной и переменной частей), предусмотренными пунктом 3.5 договора и пунктом 3 соглашения.
Согласно имеющимся в материалах дела счетам на оплату и акту сверки по состоянию на 20.01.2014, у ООО "Русские Финансы Запад" перед ООО "ВИНТА" имеется задолженность в размере 54 502 руб. 12 коп., а именно: переменная оплата за август в размере 29 544 руб. 45 коп., переменная оплата за сентябрь в размере 24 957 руб. 67 коп.
Доказательств того, что представленные истцом в материалы дела копии документов содержат недостоверную информацию ответчиком не представлено.
Между тем, доказательств исполнения своих обязательств по оплате обязанности по внесению платы за коммунальные ресурсы, ответчиком в ходе рассмотрения спора не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).
Акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.01.2014 ООО "Русские Финансы Запад" не подписан, обязанность по оплате коммунальных ресурсов не исполнена.
Доводы ответчика о том, что истец не обосновал правомерность образования спорной задолженности, исчислив ее в нарушении пункта 3.5. договора аренды от 30.11.2012, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Апелляционная инстанция не находит оснований для признания указанного вывода не соответствующим фактически установленным обстоятельствам данного дела.
Вопреки доводам жалобы, достигнутая сторонами в пункте 3.5. договора аренды от 30.11.2012 договоренность о порядке определения объема потребленных ресурсов, не освобождает ответчика от надлежащего исполнения возникших у него из договора обязательств, поскольку расчет задолженности в сумме 54 502 руб. 12 коп., предъявленной к возмещению, судом первой инстанции проверен и правомерно признан обоснованным и документально подтвержденным и соответствующим действующим нормативным требованиям.
ООО "Русские Финансы Запад" не оспорено, что в спорный период общество пользовалось арендованным имуществом.
Возражая против удовлетворения требований истца, в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик, не представил в подтверждение своих возражений достоверные данные о своем водопотреблении или иные доказательства, опровергающие представленные истцом данные. Размер потребленной ответчиком холодной воды в связи с использованием помещения в спорный период, не доказан. Как пояснил представитель ответчика в ходе судебного заседания в апелляционном суде, ООО "Русские Финансы Запад" показания прибора учета потребленной воды не снимал.
Как установлено судом в спорный период, начисления за водоснабжение арендованного помещения были произведены ООО "Комфорт", поставщиком спорных услуг, по нормативным данным в связи с тем, что своевременно не была проведена поверка счетчика на холодную воду.
Учитывая, что при эксплуатации любого здания, имеющего внутренние системы, такое здание должно обеспечиваться коммунальными услугами, принимая во внимание технологические особенности процесса оказания коммунальных услуг имеющего непрерывный характер в спорный период, суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате потребленных коммунальных ресурсов.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает установленным материалами дела факт наличия у ответчика задолженности перед истцом по договору аренды нежилого помещения от 30.11.2012 в сумме 54 502 руб. 12 коп.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Поскольку до настоящего времени задолженность не оплачена, требования истца о взыскании с ответчика 54 502 руб. 12 коп. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно, оснований к отмене вынесенного судебного акта не имеется. Суд апелляционной инстанции считает, что судом области нормы материального права применены правильно.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 229, 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2014 по делу N А48-1011/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.12.2014 ПО ДЕЛУ N А48-1011/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 декабря 2014 г. по делу N А48-1011/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 декабря 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Ушаковой И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гончаровой О.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад": Редникиной С.С., представителя по доверенности от 18.11.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "ВИНТА": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад" (ОГРН 1115742001583) на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2014 по делу N А48-1011/2014 (судья Карасев В.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИНТА" (ОГРН 1025700769060) к обществу с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад" (ОГРН 1115742001583) о взыскании 54502 руб. 12 коп.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВИНТА" (далее - ООО "ВИНТА", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русские Финансы Запад" (далее - ООО "Русские Финансы Запад", ответчик) о взыскании 54 502 руб. 12 коп., которые составляет неосновательное обогащение ответчика, в связи с неоплатой коммунальных расходов.
Определением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс РФ).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Русские Финансы Запад" обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Рассмотрение дела откладывалось для урегулирования спора на взаимоприемлемых условиях путем заключения мирового соглашения, а также для представления ООО "ВИНТА" - письменных пояснений относительно надлежащего исполнения пункта 3.5 договора от 30.11.2012 в спорном периоде, с обоснованием применения расчетов переменной части арендной платы (за холодное водоснабжение и водоотведение) по сечению трубы, с приложением доказательств направления ответчику.
В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "ВИНТА" явку полномочных представителей не обеспечило.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Через канцелярию суда от ООО "ВИНТА" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец считал, что суд всесторонне исследовал и верно оценил установленные по делу обстоятельства, а также верно определил нормы права, подлежащие применению при разрешении дела.
В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель ООО "Русские Финансы Запад" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителя ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 30.11.2012 между ООО "Винта" (арендодатель) и ООО "Русские Финансы Запад" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, общей площадью 203,4 кв. м, расположенном на 1 и 2 этаже здания, под адресу: г. Орел, ул. 1-я Посадская, д. 23, лит. А, пом. 109.
Согласно пункту 5.1 договора аренды от 30.11.12, договор подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и действовал по 31.12.2017. В указанном пункте стороны также установили, что действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие до государственной регистрации договора аренды с момента подписания сторонами акта приема-передачи.
Нежилое помещение - предмет договора аренды было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2012.
Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что за пользование помещением, начиная со дня подписания сторонами акта приема-передачи помещения, начинается арендная плата, которая состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.
Переменная составляющая арендной платы представляет собой оплату арендатором арендодателю коммунальных и эксплуатационных платежей за потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в связи с арендой помещения.
Под коммунальными услугами понимаются: услуги по предоставлению горячего, холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроэнергии.
Под эксплуатационными услугами понимаются услуги по вывозу твердых бытовых отходов (абзац 1 пункта 3.5. договора аренды).
29.08.2013 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды, указав, что нежилое помещение будет освобождено в срок до 01.10.2013. Ответчик также просил истца зачесть обеспечительный платеж в счет оплаты за время фактического пребывания арендатора в сентябре 2013 года.
30.09.2013 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.11.2012, в соответствии с которым арендатор обязался оплатить переменную часть арендной платы по договору за сентябрь 2013 года в течение 3-х банковских дней с момента выставления арендодателем соответствующего счета.
21.10.2013 истец направил в адрес ответчика претензию об оплате услуг за водоснабжение за август 2013 в сумме 21 163 руб. 28 коп. с приложением писем ООО "Комфорт" о разъяснении начислений за водоснабжение и уведомление по поверке счетчика. Данная претензия оставлена без удовлетворения ответчиком.
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате переменной части арендной платы по договору за август и сентябрь 2013 в размере 54 502 руб. 12 коп. явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По правилам пункта 3 статьи 401 Гражданский кодекс РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, не исключает его права возложить соответствующие расходы на фактического пользователя помещения (арендатора).
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, арендодатель не лишен права требовать компенсации расходов по оплате стоимости коммунальных услуг и тепловой энергии, наряду с платой за использование нежилого помещения (аналогичный вывод следует из разъяснений, приведенных в пункте 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Как установлено судом, решением Арбитражного суда Орловской области от 25.02.2014 по делу N А48-3589/2013, вступившим в законную силу, договор аренды нежилого помещения от 30.11.2012 в соответствии с положениями пункт 3 статьи 433 ГК РФ признан незаключенным.
Также из материалов дела следует, что истцом на основании данного договора за период с августа по сентябрь 2013 года были выставлены ответчику акты счета на плату переменной части арендной платы за август в размере 29 544 руб. 45 коп. и за сентябрь в размере 24 957 руб. 67 коп.
Из разъяснений, содержащихся в абзацах 1 - 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Учитывая вышеизложенное, суд области правомерно пришел к выводу, что к возникшим правоотношениям подлежат применению положения пункта 3.5. договора аренды от 30.11.2012 с учетом пункта 3 соглашения о его расторжении, где сторонами было достигнуто соглашение о размере и условиях оплаты переменной части арендной платы.
В соответствии с условиями договора, расходы по оплате коммунальных услуг составляют переменную часть арендной платы и возлагаются на арендатора.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3.5 договора аренды нежилого помещения от 30.11.2012 размер переменной составляющей арендной платы ежемесячно рассчитывается арендодателем на основании действующих цен и тарифов на коммунальные и эксплуатационные услуги на основании показаний счетчиков, установленных в помещении. Снятие показаний счетчиков производится ежемесячно, при участии представителей обеих сторон (с составлением сторонами акта по снятию показателей счетчиков и приложением расчетов, обосновывающих суммы, предъявленные к возмещению).
Таким образом, по существу пункт 3.5 договора аренды нежилого помещения от 30.11.2012 фактически является соглашением по участию в расходах на содержание имущества.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
ООО "Русские Финансы Запад", подписав без возражений договор аренды нежилого помещения от 30.11.2012, соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30.09.2013, согласилось с их условиями, в том числе с размером и порядком расчета арендной платы (постоянной и переменной частей), предусмотренными пунктом 3.5 договора и пунктом 3 соглашения.
Согласно имеющимся в материалах дела счетам на оплату и акту сверки по состоянию на 20.01.2014, у ООО "Русские Финансы Запад" перед ООО "ВИНТА" имеется задолженность в размере 54 502 руб. 12 коп., а именно: переменная оплата за август в размере 29 544 руб. 45 коп., переменная оплата за сентябрь в размере 24 957 руб. 67 коп.
Доказательств того, что представленные истцом в материалы дела копии документов содержат недостоверную информацию ответчиком не представлено.
Между тем, доказательств исполнения своих обязательств по оплате обязанности по внесению платы за коммунальные ресурсы, ответчиком в ходе рассмотрения спора не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).
Акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 20.01.2014 ООО "Русские Финансы Запад" не подписан, обязанность по оплате коммунальных ресурсов не исполнена.
Доводы ответчика о том, что истец не обосновал правомерность образования спорной задолженности, исчислив ее в нарушении пункта 3.5. договора аренды от 30.11.2012, обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Апелляционная инстанция не находит оснований для признания указанного вывода не соответствующим фактически установленным обстоятельствам данного дела.
Вопреки доводам жалобы, достигнутая сторонами в пункте 3.5. договора аренды от 30.11.2012 договоренность о порядке определения объема потребленных ресурсов, не освобождает ответчика от надлежащего исполнения возникших у него из договора обязательств, поскольку расчет задолженности в сумме 54 502 руб. 12 коп., предъявленной к возмещению, судом первой инстанции проверен и правомерно признан обоснованным и документально подтвержденным и соответствующим действующим нормативным требованиям.
ООО "Русские Финансы Запад" не оспорено, что в спорный период общество пользовалось арендованным имуществом.
Возражая против удовлетворения требований истца, в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик, не представил в подтверждение своих возражений достоверные данные о своем водопотреблении или иные доказательства, опровергающие представленные истцом данные. Размер потребленной ответчиком холодной воды в связи с использованием помещения в спорный период, не доказан. Как пояснил представитель ответчика в ходе судебного заседания в апелляционном суде, ООО "Русские Финансы Запад" показания прибора учета потребленной воды не снимал.
Как установлено судом в спорный период, начисления за водоснабжение арендованного помещения были произведены ООО "Комфорт", поставщиком спорных услуг, по нормативным данным в связи с тем, что своевременно не была проведена поверка счетчика на холодную воду.
Учитывая, что при эксплуатации любого здания, имеющего внутренние системы, такое здание должно обеспечиваться коммунальными услугами, принимая во внимание технологические особенности процесса оказания коммунальных услуг имеющего непрерывный характер в спорный период, суд приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате потребленных коммунальных ресурсов.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает установленным материалами дела факт наличия у ответчика задолженности перед истцом по договору аренды нежилого помещения от 30.11.2012 в сумме 54 502 руб. 12 коп.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Поскольку до настоящего времени задолженность не оплачена, требования истца о взыскании с ответчика 54 502 руб. 12 коп. правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции верно, оснований к отмене вынесенного судебного акта не имеется. Суд апелляционной инстанции считает, что судом области нормы материального права применены правильно.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине в сумме 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 229, 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.08.2014 по делу N А48-1011/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)