Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Департамента городского имущества города Москвы: Демьянов П.О., дов. 30.12.2014,
от ответчика - Управления Росреестра по Москве: Колмыкова М.Ю.. дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Винсол": не явился, извещен,
рассмотрев 10 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 20 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Якутовым Э.В., Бекетовой И.В., Свиридовым В.А.,
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору,
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Винсол",
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды от 15.09.2003 N 02-00593/03 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр.Красностуденческий, д. 2; обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды от 15.09.2003 N 02-00593/03.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Винсол" (далее - ООО "Винсол").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2014 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Законность принятого постановления проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, в которой просит отменить постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование жалобы Департамент указывает, что заключение договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды с ООО "ВИНСОЛ" полностью соответствуют нормам, изложенным в ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Дополнительное соглашение подписано в период действия указанной нормы.
Заявитель полагает, что Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", который применен апелляционным судом, не распространяет своего действия на отношения, оформленные между сторонами до его вступления в законную силу. Волеизъявление сторон выражено в подписании дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды от 15.09.2003 N 02-00593/03.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
ООО "Винсол" для рассмотрения кассационной жалобы не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Управления Росреестра по Москве возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого постановления, оставлении в силе решения суда первой инстанции.
Как установлено судами при рассмотрении дела, 15.09.2003 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ООО "Винсол" (арендатором) заключен договор аренды N 02-593/03 (далее - договор) в отношении нежилого объекта (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 116,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Красностуденческий пр., д. 2.
В п. 2.1 договора срок действия договора определен до 11.07.2008.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 26.06.2013 стороны продлили срок действия договора до 30.06.2015.
Как следует из материалов дела, 12.09.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Письмом Управления Росреестра по Москве от 01.11.2013 N 09/092/2013-91 ДГИ города Москвы было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.06.2013 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов.
Полагая указанный отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Вместе с тем, ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) предусматривала, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
При рассмотрении дела суд первой инстанции посчитал, что с учетом включения арендатора в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, заключение дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды соответствует ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции и не требует оценки рыночной стоимости объекта.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд правомерно исходил из нижеследующего.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, дополнительное соглашение от 26.06.2013 к договору аренды подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.
Исходя из положений ст. ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со ст. ст. 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Таким образом, названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.
Как следует из материалов дела, с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.06.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве только 12.09.2013, то есть после того, как ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В данном случае не подлежит применению ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, утратившая силу на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Исходя из изложенного, на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства должны заключаться при соблюдении требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и в рассматриваемом случае, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договора.
Однако доказательств того, что указанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
В соответствии с требованиям ст. ст. 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В процессе проведения регистратором правовой экспертизы было установлено, что документы, подтверждающие соблюдение требований ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, на государственную регистрацию не представлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их, поскольку приведенные заявителем доводы не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании норм материального права.
При принятии обжалуемого постановления апелляционным правильно применены нормы материального права, выводы апелляционного суда о применении норм права соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2014 N 305-КГ14-5046.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления судебная коллегия не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2014 года по делу N А40-177257/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.02.2015 N Ф05-17174/2014 ПО ДЕЛУ N А40-177257/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. по делу N А40-177257/13
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Департамента городского имущества города Москвы: Демьянов П.О., дов. 30.12.2014,
от ответчика - Управления Росреестра по Москве: Колмыкова М.Ю.. дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Винсол": не явился, извещен,
рассмотрев 10 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 20 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Якутовым Э.В., Бекетовой И.В., Свиридовым В.А.,
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору,
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Винсол",
установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды от 15.09.2003 N 02-00593/03 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, пр.Красностуденческий, д. 2; обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды от 15.09.2003 N 02-00593/03.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Винсол" (далее - ООО "Винсол").
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.07.2014 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Законность принятого постановления проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, в которой просит отменить постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование жалобы Департамент указывает, что заключение договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды с ООО "ВИНСОЛ" полностью соответствуют нормам, изложенным в ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции). Дополнительное соглашение подписано в период действия указанной нормы.
Заявитель полагает, что Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", который применен апелляционным судом, не распространяет своего действия на отношения, оформленные между сторонами до его вступления в законную силу. Волеизъявление сторон выражено в подписании дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды от 15.09.2003 N 02-00593/03.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
ООО "Винсол" для рассмотрения кассационной жалобы не явилось, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Управления Росреестра по Москве возражал против доводов заявителя, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого постановления, оставлении в силе решения суда первой инстанции.
Как установлено судами при рассмотрении дела, 15.09.2003 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ООО "Винсол" (арендатором) заключен договор аренды N 02-593/03 (далее - договор) в отношении нежилого объекта (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 116,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Красностуденческий пр., д. 2.
В п. 2.1 договора срок действия договора определен до 11.07.2008.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 26.06.2013 стороны продлили срок действия договора до 30.06.2015.
Как следует из материалов дела, 12.09.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Письмом Управления Росреестра по Москве от 01.11.2013 N 09/092/2013-91 ДГИ города Москвы было отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.06.2013 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона по предоставлению имущества в аренду на новый срок либо документы, подтверждающие возможность продления договора аренды, дополнительное соглашение к которому заявлено к регистрации, на новый срок без проведения конкурсов или аукционов.
Полагая указанный отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконным, Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исключения из этого правила перечислены в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В силу ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Вместе с тем, ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) предусматривала, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
При рассмотрении дела суд первой инстанции посчитал, что с учетом включения арендатора в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы, заключение дополнительного соглашения от 26.06.2013 к договору аренды соответствует ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции и не требует оценки рыночной стоимости объекта.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд правомерно исходил из нижеследующего.
Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством (п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, дополнительное соглашение от 26.06.2013 к договору аренды подлежит государственной регистрации и может считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с даты его подписания сторонами.
Исходя из положений ст. ст. 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в корреспонденции со ст. ст. 609, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации, и только после регистрации считается заключенным.
Таким образом, названное дополнительное соглашение по сути направлено на заключение нового договора аренды с сохранением условий предыдущего договора, действие которого окончено до подписания дополнительного соглашения.
Как следует из материалов дела, с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 26.06.2013 Департамент обратился в Управление Росреестра по Москве только 12.09.2013, то есть после того, как ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".
В данном случае не подлежит применению ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции, утратившая силу на момент обращения с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку по общему правилу в целях государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит применению законодательство, действующее на дату обращения заявителя к государственному регистратору для совершения регистрационных действий.
Исходя из изложенного, на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства должны заключаться при соблюдении требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и в рассматриваемом случае, по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договора.
Однако доказательств того, что указанное дополнительное соглашение было заключено по результатам проведения конкурса или аукциона, или о наличии у арендатора иных оснований для аренды недвижимого имущества без конкурса или аукциона, в материалы дела не представлено.
В соответствии с требованиям ст. ст. 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В процессе проведения регистратором правовой экспертизы было установлено, что документы, подтверждающие соблюдение требований ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, на государственную регистрацию не представлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения.
Обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отклоняет их, поскольку приведенные заявителем доводы не опровергают выводы суда, основаны на ином толковании норм материального права.
При принятии обжалуемого постановления апелляционным правильно применены нормы материального права, выводы апелляционного суда о применении норм права соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.10.2011 N 4904/11, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2014 N 305-КГ14-5046.
Согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления судебная коллегия не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2014 года по делу N А40-177257/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)