Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2014 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Толстикова Игоря Анатольевича на решение от 26.03.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Аникина Н.А.) и постановление от 25.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Сухотина В.М., Кайгородова М.Ю.) по делу N А27-15975/2013 по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, Кемеровская обл., г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) к индивидуальному предпринимателю Толстикову Игорю Анатольевичу (ОГРНИП 304420506900034, ИНН 421000089332) о взыскании 1 236 156,81 руб., по встречному иску индивидуального предпринимателя Толстикова Игоря Анатольевича к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании дополнительного соглашения N 3 к договору аренды ничтожным и взыскании 1 254 347,83 руб.
Суд
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ Кемеровской области, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Толстикову Игорю Анатольевичу (далее - ИП Толстиков И.А., предприниматель, ответчик) о взыскании 1 043 544,40 руб. задолженности по арендной плате за период с 09.01.2013 по 01.12.2013, пени в размере 192 612,41 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013 по договору аренды земельного участка от 07.04.2004 N 14-0247 (далее - договор аренды).
Определением от 10.02.2014 Арбитражного суда Кемеровской области к производству суда было принято встречное исковое заявление ИП Толстикова И.А. к КУГИ Кемеровской области о признании ничтожным дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, взыскании 1 080 662,89 руб. неосновательного обогащения за период с 22.01.2011 по 13.11.2012 и 173 684,94 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 09.02.2011 по 22.01.2014 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Встречный иск обоснован ничтожностью соглашения N 3 в связи с исключением из государственного кадастра недвижимости сведений об арендуемом земельном участке на момент подписания данного соглашения. Поскольку с момента снятия земельного участка с государственного кадастрового учета - с 13.01.2011 по 13.11.2012 - ИП Толстиков И.А. оплатил КУГИ Кемеровской области 1 221 957,09 руб., то, учитывая размер арендной платы за земельный участок площадью 1 659,7 кв. м, фактически используемый ИП Толстиковым И.А., неосновательное обогащение КУГИ Кемеровской области за период с 22.01.2011 по 13.11.2012 (с учетом срока исковой давности) составило 1 080 662,89 руб., проценты начислены в сумме 173 684,94 руб. за период с 09.02.2011 по 22.01.2014. Соглашение N 2 о перемене лиц в обязательстве (новый арендодатель - КУГИ Кемеровской области) не подписано прежним арендодателем.
Решением от 26.03.2014 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 25.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования КУГИ Кемеровской области удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя отказано.
ИП Толстиков И.А. обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт, в котором КУГИ Кемеровской области в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования предпринимателя удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, на момент подписания дополнительного соглашения от 21.07.2012 N 3, сведения о земельном участке с кадастровым номером: 42:24:0401013:48 были исключены из государственного кадастра, следовательно, данный участок не мог являться предметом гражданского оборота.
Предприниматель полагает, что перед тем как заключить дополнительное соглашение с ИП Толстиковым И.А., КУГИ Кемеровской области было обязано сделать запрос в кадастровую палату и получить сведения о земельном участке с кадастровым номером: 42:24:0401013:48. В свою очередь, комитет не выполнил свою административную обязанность по получению кадастрового паспорта и заключил с предпринимателем дополнительное соглашение N 3, нарушив пункт 2.6.4 Административного регламента КУГИ Кемеровской области "Предоставление земельных участков на территории г. Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям", утвержденного распоряжением КУГИ Кемеровской области от 14.05.2012 N 10-2/1762. Также, ИП Толстиков И.А. заявление о предоставлении данного земельного участка в аренду не подавал (что также предусмотрено регламентом).
Предприниматель считает доказанным то обстоятельство, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 646, 1 кв. м, который расположен на спорном земельном участке, необходима площадь земельного участка 1 659,7 кв. м, а не 13 607 кв. м. Площадь 13 607 кв. м была необходима для складирования инертных материалов.
Податель жалобы также полагает, что КУГИ Кемеровской области не был доказан факт использования в спорный период времени земельного участка площадью 13 607 кв. м, так как ИП Толстиков И.А. только обратился в комитет, однако договор купли-продажи земельного участка не подписал, с какими либо иными заявлениями о предоставлении земельного участка общей площадью 13 607 кв. м предприниматель не обращался.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Толстиков И.А. является собственником складских помещений, расположенных по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ш. Северная, ул. Ракитянского, юго-западнее трамвайного кольца (в сторону пос. Крутой), на земельном участке площадью 1 659,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:041403:19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 42 АА N 553232.
Право собственности ответчика на складские помещения 08.01.2003 зарегистрировано на основании распоряжения администрации города Кемерово "Об утверждении акта государственной комиссии" от 26.09.2002 N 2383, которым был утвержден акт государственной приемочной комиссии от 20.09.2002 о приемке в эксплуатацию складских помещений по ул. Ракитянского Рудничного района, общей площадью 646,1 кв. м, построенных по заказу ИП Толстикова И.А.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (арендодатель) и ИП Толстиковым И.А. (арендатор) 07.04.2004 был заключен договор аренды земельного участка от N 14-0247.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставил арендатору земельный участок во временное владение и пользование площадью 1 659,7 кв. м из земель поселений, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, юго-западнее трамвайного кольца (экономическая зона N 23), в границах, указанных в схеме местоположения земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
По условиям пункта 1.2 договора аренды земельный участок предоставлен арендатору для временного размещения складских помещений.
Согласно пункту 7.7 договора аренды он имеет силу передаточного акта.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора аренды срок действия договора был установлен с момента его заключения по 31.03.2005 и применяется к правоотношениям сторон с 05.04.2004.
По истечении указанного срока договор аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.2 договора аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Между КУГИ Кемеровской области и ИП Толстиковым И.А. 31.07.2012 было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды был изложен в следующей редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401013:48, площадью 13 607 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, 2/3... в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к соглашению и являющемуся его неотъемлемой частью".
Согласно кадастровому паспорту от 02.11.2009 N 4200/001/09-285410 земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401013:48, площадью 13 607 кв. м образован из 4 земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером: 42:24:041403:19, сведения внесены 20.05.2008.
В письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области от 14.01.2014 (исх. N 12-10/0152) указано, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401013:48, имеющем расположение: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Ракитянского, дом 2/3, внесены в государственный кадастр недвижимости 20.05.2008 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 16.05.2008 N 24/08ГКУ-323 и приложенного к нему описания земельных участков от 25.04.2008, сформированного МП "Центр ГЗ".
Согласно приложению N 1 к описанию границ земельного участка, составленного 25.04.2008, размер земельного участка закрытых и открытых складов увлажненных минерально-строительных материалов по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, 2/3, принят равным 13 608,13 кв. м в соответствии с приложением 6 таблицы 1 СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений". Данное описание границ земельного участка выполнено МП "Центр ГЗ" по заказу ИП Толстикова И.А.
Распоряжением администрации города Кемерово от 19.03.2008 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу: ул. Ракитянского 2/3" был утвержден проект границ земельного участка площадью 13 608,13 кв. м с условиями землепользования, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ул. Ракитянского, 2/3, Рудничного района, образованного путем выделения из земель участка площадью 236 686,05 кв. м, занятого закрытыми и открытыми складами увлажненных минерально-строительных материалов.
В письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области от 14.01.2014 (исх. N 12-10/0152) указано, что в соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401013:48 аннулированы 13.01.2011 в порядке, определенном в письме Росреестра от 26.02.2010 N 14-1343-ВК "Об аннулировании сведений о земельных участках, имеющих временный характер", поскольку по истечении двух лет со дня постановки на учет названного земельного участка не осуществлена государственная регистрация прав на данный объект.
Согласно расчету размера арендной платы, изложенному в уведомлении об изменении арендной платы от 30.11.2012 (исх. N 9-6-11/2229), с 01.01.2013 арендная плата составила 79 314,40 руб. в месяц, исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 3 047,76 руб. за кв. м, площади земельного участка - 13 607 кв. м.
В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы за период с 09.01.2013 по 01.12.2013 КУГИ Кемеровской области обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности с учетом уточнения периода начисления и суммы иска в связи с признанием ответчика решением суда по делу N А27-23/2013 несостоятельным (банкротом).
ИП Толстиков И.А., указывая на снятие земельного участка с кадастрового учета на момент подписания дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, а также на отсутствие надлежащего оформления перемены лиц в обязательстве по договору аренды на стороне арендодателя, обратился в арбитражный суд с встречным исковым требованием о признании ничтожным дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, взыскании неосновательного обогащения с КУГИ Кемеровской области.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Кемеровской области от 12.07.2006 N 108-О3 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области", пунктом 3.45 Положения о комитете по управлению государственным имуществом Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 21.03.2008 N 92 и учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 301/10, пришел к выводу, что права арендодателя по договору аренды перешли к КУГИ Кемеровской области в силу прямого указания закона, независимо от переоформления договора.
Суд также пришел к выводу, что в силу пункта 7 статьи 36, пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и учитывая приложение N 1 к описанию границ земельного участка, распоряжение администрации города Кемерово от 19.03.2008 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу: ул. Ракитянского 2/3", границы земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ответчику, определены в установленном законом порядке.
Руководствуясь статьей 168, пунктами 1, 3 статьи 607, статьями 1102, 1105, 395 ГК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания дополнительного соглашения N 3 ничтожным и взыскания с комитета неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом указал, что договор фактически исполнялся сторонами в редакции дополнительного соглашения N 3, комитетом предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 607 кв. м, предпринимателем производилась частичная оплата, исходя из расчета аренды с учетом обозначенной площади. Кроме того, в данном дополнительном соглашении содержатся иные условия договора, измененные сторонами, в том числе в части начисления неустойки, порядка оплаты, в отношении которых предпринимателем не указаны нормы закона, нарушенные сторонами при заключении дополнительного соглашения.
Довод ответчика о применении арендной платы, рассчитанной за 2012 год, в связи с неполучением арендатором уведомления о размере арендной платы на 2013 год, в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ и учитывая правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11, суд посчитал несостоятельным.
Судом первой инстанции расчет размера арендной платы проверен, признан надлежащим, ответчиком арифметически не оспорен.
Учитывая отсутствие доказательств оплаты задолженности полностью либо частично, требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 1 043 544,40 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013, пени - 192 612,41 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013 суд посчитал подлежащими удовлетворению, встречные требования предпринимателя о признании ничтожным дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, взыскании неосновательного обогащения с комитета в размере 1 080 662,89 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 684,94 руб. посчитал необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. При этом отметил, что в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ и учитывая, что арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых цен, расчет арендной платы обоснованно произведен КУГИ Кемеровской области в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденный постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.
При этом, отклоняя доводы предпринимателя, указал, что решением от 22.04.2010 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-2671/2010, вступившим в законную силу, установлено отсутствие оснований для взыскания с ИП Толстикова И.А. неосновательно обогащения в связи с увеличением площади земельного участка при постановке на кадастровый учет, поскольку ответчик использует земельный участок по договору аренды
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.
Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 7 статьи 36 ЗК РФ площади земельных участков, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования, определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Учитывая приложение N 1 к описанию границ земельного участка, составленного 25.04.2008, размер земельного участка закрытых и открытых складов увлажненных минерально-строительных материалов по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, 2/3, распоряжение администрации города Кемерово от 19.03.2008 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу: ул. Ракитянского 2/3", кадастровый паспорт от 02.11.2009 N 4200/001/09-285410, границы земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ответчику, определены в размере 13 608,13 кв. м в установленном законом порядке.
В связи с формированием земельного участка, определением площади земельного участка в соответствии с правилами и нормами земельного и градостроительного законодательства, сторонами подписано дополнительное соглашение, в котором площадь земельного участка указана в размере, необходимом для эксплуатации объектов недвижимости, равном 13 607 кв. м.
Дополнительное соглашение от 21.07.2012 N 3 подписано обеими сторонами, без разногласий и замечаний, действие данного соглашения распространено на отношения с момента фактического использования земельного участка - 01.11.2009.
В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей.
Согласно пункту 15 постановления Пленума N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Установив указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку предмет аренды был индивидуализирован сторонами надлежащим образом, разногласий по данному вопросу не возникло, доказательств несоответствия указанной площади земельного участка для целей, для которых данный участок был предоставлен и фактически использовался предпринимателем, требованиям земельного законодательства, ответчик не представил.
Кроме того, по делу N А27-2671/2010, решение по которому вступило в законную силу, было установлено отсутствие оснований для взыскания с ИП Толстикова И.А. неосновательного обогащения вследствие увеличения площади земельного участка при постановке его на кадастровый учет, поскольку ответчик использует земельный участок по договору аренды от 07.04.2004 N 14-0247.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив представленный комитетом расчет и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, правомерно удовлетворили требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 1 043 544,40 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013, пени - 192 612,41 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013.
Таким образом, доводы ответчика, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 26.03.2014 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 25.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-15975/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2014 ПО ДЕЛУ N А27-15975/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2014 г. по делу N А27-15975/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2014 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Тихомирова В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Толстикова Игоря Анатольевича на решение от 26.03.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Аникина Н.А.) и постановление от 25.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Сухотина В.М., Кайгородова М.Ю.) по делу N А27-15975/2013 по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, Кемеровская обл., г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) к индивидуальному предпринимателю Толстикову Игорю Анатольевичу (ОГРНИП 304420506900034, ИНН 421000089332) о взыскании 1 236 156,81 руб., по встречному иску индивидуального предпринимателя Толстикова Игоря Анатольевича к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области о признании дополнительного соглашения N 3 к договору аренды ничтожным и взыскании 1 254 347,83 руб.
Суд
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ Кемеровской области, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Толстикову Игорю Анатольевичу (далее - ИП Толстиков И.А., предприниматель, ответчик) о взыскании 1 043 544,40 руб. задолженности по арендной плате за период с 09.01.2013 по 01.12.2013, пени в размере 192 612,41 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013 по договору аренды земельного участка от 07.04.2004 N 14-0247 (далее - договор аренды).
Определением от 10.02.2014 Арбитражного суда Кемеровской области к производству суда было принято встречное исковое заявление ИП Толстикова И.А. к КУГИ Кемеровской области о признании ничтожным дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, взыскании 1 080 662,89 руб. неосновательного обогащения за период с 22.01.2011 по 13.11.2012 и 173 684,94 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 09.02.2011 по 22.01.2014 (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
Встречный иск обоснован ничтожностью соглашения N 3 в связи с исключением из государственного кадастра недвижимости сведений об арендуемом земельном участке на момент подписания данного соглашения. Поскольку с момента снятия земельного участка с государственного кадастрового учета - с 13.01.2011 по 13.11.2012 - ИП Толстиков И.А. оплатил КУГИ Кемеровской области 1 221 957,09 руб., то, учитывая размер арендной платы за земельный участок площадью 1 659,7 кв. м, фактически используемый ИП Толстиковым И.А., неосновательное обогащение КУГИ Кемеровской области за период с 22.01.2011 по 13.11.2012 (с учетом срока исковой давности) составило 1 080 662,89 руб., проценты начислены в сумме 173 684,94 руб. за период с 09.02.2011 по 22.01.2014. Соглашение N 2 о перемене лиц в обязательстве (новый арендодатель - КУГИ Кемеровской области) не подписано прежним арендодателем.
Решением от 26.03.2014 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 25.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования КУГИ Кемеровской области удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя отказано.
ИП Толстиков И.А. обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт, в котором КУГИ Кемеровской области в удовлетворении исковых требований отказать, встречные исковые требования предпринимателя удовлетворить.
По мнению подателя жалобы, на момент подписания дополнительного соглашения от 21.07.2012 N 3, сведения о земельном участке с кадастровым номером: 42:24:0401013:48 были исключены из государственного кадастра, следовательно, данный участок не мог являться предметом гражданского оборота.
Предприниматель полагает, что перед тем как заключить дополнительное соглашение с ИП Толстиковым И.А., КУГИ Кемеровской области было обязано сделать запрос в кадастровую палату и получить сведения о земельном участке с кадастровым номером: 42:24:0401013:48. В свою очередь, комитет не выполнил свою административную обязанность по получению кадастрового паспорта и заключил с предпринимателем дополнительное соглашение N 3, нарушив пункт 2.6.4 Административного регламента КУГИ Кемеровской области "Предоставление земельных участков на территории г. Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям", утвержденного распоряжением КУГИ Кемеровской области от 14.05.2012 N 10-2/1762. Также, ИП Толстиков И.А. заявление о предоставлении данного земельного участка в аренду не подавал (что также предусмотрено регламентом).
Предприниматель считает доказанным то обстоятельство, что для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 646, 1 кв. м, который расположен на спорном земельном участке, необходима площадь земельного участка 1 659,7 кв. м, а не 13 607 кв. м. Площадь 13 607 кв. м была необходима для складирования инертных материалов.
Податель жалобы также полагает, что КУГИ Кемеровской области не был доказан факт использования в спорный период времени земельного участка площадью 13 607 кв. м, так как ИП Толстиков И.А. только обратился в комитет, однако договор купли-продажи земельного участка не подписал, с какими либо иными заявлениями о предоставлении земельного участка общей площадью 13 607 кв. м предприниматель не обращался.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Толстиков И.А. является собственником складских помещений, расположенных по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ш. Северная, ул. Ракитянского, юго-западнее трамвайного кольца (в сторону пос. Крутой), на земельном участке площадью 1 659,7 кв. м с кадастровым номером 42:24:041403:19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 42 АА N 553232.
Право собственности ответчика на складские помещения 08.01.2003 зарегистрировано на основании распоряжения администрации города Кемерово "Об утверждении акта государственной комиссии" от 26.09.2002 N 2383, которым был утвержден акт государственной приемочной комиссии от 20.09.2002 о приемке в эксплуатацию складских помещений по ул. Ракитянского Рудничного района, общей площадью 646,1 кв. м, построенных по заказу ИП Толстикова И.А.
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (арендодатель) и ИП Толстиковым И.А. (арендатор) 07.04.2004 был заключен договор аренды земельного участка от N 14-0247.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель предоставил арендатору земельный участок во временное владение и пользование площадью 1 659,7 кв. м из земель поселений, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, юго-западнее трамвайного кольца (экономическая зона N 23), в границах, указанных в схеме местоположения земельного участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
По условиям пункта 1.2 договора аренды земельный участок предоставлен арендатору для временного размещения складских помещений.
Согласно пункту 7.7 договора аренды он имеет силу передаточного акта.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора аренды срок действия договора был установлен с момента его заключения по 31.03.2005 и применяется к правоотношениям сторон с 05.04.2004.
По истечении указанного срока договор аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.2 договора аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Между КУГИ Кемеровской области и ИП Толстиковым И.А. 31.07.2012 было подписано дополнительное соглашение N 3 к договору аренды, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды был изложен в следующей редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401013:48, площадью 13 607 кв. м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, 2/3... в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к соглашению и являющемуся его неотъемлемой частью".
Согласно кадастровому паспорту от 02.11.2009 N 4200/001/09-285410 земельный участок с кадастровым номером 42:24:0401013:48, площадью 13 607 кв. м образован из 4 земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером: 42:24:041403:19, сведения внесены 20.05.2008.
В письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области от 14.01.2014 (исх. N 12-10/0152) указано, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401013:48, имеющем расположение: Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Ракитянского, дом 2/3, внесены в государственный кадастр недвижимости 20.05.2008 на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 16.05.2008 N 24/08ГКУ-323 и приложенного к нему описания земельных участков от 25.04.2008, сформированного МП "Центр ГЗ".
Согласно приложению N 1 к описанию границ земельного участка, составленного 25.04.2008, размер земельного участка закрытых и открытых складов увлажненных минерально-строительных материалов по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, 2/3, принят равным 13 608,13 кв. м в соответствии с приложением 6 таблицы 1 СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений". Данное описание границ земельного участка выполнено МП "Центр ГЗ" по заказу ИП Толстикова И.А.
Распоряжением администрации города Кемерово от 19.03.2008 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу: ул. Ракитянского 2/3" был утвержден проект границ земельного участка площадью 13 608,13 кв. м с условиями землепользования, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ул. Ракитянского, 2/3, Рудничного района, образованного путем выделения из земель участка площадью 236 686,05 кв. м, занятого закрытыми и открытыми складами увлажненных минерально-строительных материалов.
В письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области от 14.01.2014 (исх. N 12-10/0152) указано, что в соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о земельном участке с кадастровым номером 42:24:0401013:48 аннулированы 13.01.2011 в порядке, определенном в письме Росреестра от 26.02.2010 N 14-1343-ВК "Об аннулировании сведений о земельных участках, имеющих временный характер", поскольку по истечении двух лет со дня постановки на учет названного земельного участка не осуществлена государственная регистрация прав на данный объект.
Согласно расчету размера арендной платы, изложенному в уведомлении об изменении арендной платы от 30.11.2012 (исх. N 9-6-11/2229), с 01.01.2013 арендная плата составила 79 314,40 руб. в месяц, исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 3 047,76 руб. за кв. м, площади земельного участка - 13 607 кв. м.
В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы за период с 09.01.2013 по 01.12.2013 КУГИ Кемеровской области обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности с учетом уточнения периода начисления и суммы иска в связи с признанием ответчика решением суда по делу N А27-23/2013 несостоятельным (банкротом).
ИП Толстиков И.А., указывая на снятие земельного участка с кадастрового учета на момент подписания дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, а также на отсутствие надлежащего оформления перемены лиц в обязательстве по договору аренды на стороне арендодателя, обратился в арбитражный суд с встречным исковым требованием о признании ничтожным дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, взыскании неосновательного обогащения с КУГИ Кемеровской области.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Кемеровской области от 12.07.2006 N 108-О3 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области", пунктом 3.45 Положения о комитете по управлению государственным имуществом Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 21.03.2008 N 92 и учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 301/10, пришел к выводу, что права арендодателя по договору аренды перешли к КУГИ Кемеровской области в силу прямого указания закона, независимо от переоформления договора.
Суд также пришел к выводу, что в силу пункта 7 статьи 36, пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и учитывая приложение N 1 к описанию границ земельного участка, распоряжение администрации города Кемерово от 19.03.2008 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу: ул. Ракитянского 2/3", границы земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ответчику, определены в установленном законом порядке.
Руководствуясь статьей 168, пунктами 1, 3 статьи 607, статьями 1102, 1105, 395 ГК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания дополнительного соглашения N 3 ничтожным и взыскания с комитета неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом указал, что договор фактически исполнялся сторонами в редакции дополнительного соглашения N 3, комитетом предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 607 кв. м, предпринимателем производилась частичная оплата, исходя из расчета аренды с учетом обозначенной площади. Кроме того, в данном дополнительном соглашении содержатся иные условия договора, измененные сторонами, в том числе в части начисления неустойки, порядка оплаты, в отношении которых предпринимателем не указаны нормы закона, нарушенные сторонами при заключении дополнительного соглашения.
Довод ответчика о применении арендной платы, рассчитанной за 2012 год, в связи с неполучением арендатором уведомления о размере арендной платы на 2013 год, в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ и учитывая правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11, суд посчитал несостоятельным.
Судом первой инстанции расчет размера арендной платы проверен, признан надлежащим, ответчиком арифметически не оспорен.
Учитывая отсутствие доказательств оплаты задолженности полностью либо частично, требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 1 043 544,40 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013, пени - 192 612,41 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013 суд посчитал подлежащими удовлетворению, встречные требования предпринимателя о признании ничтожным дополнительного соглашения N 3 к договору аренды, взыскании неосновательного обогащения с комитета в размере 1 080 662,89 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 173 684,94 руб. посчитал необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. При этом отметил, что в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ и учитывая, что арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых цен, расчет арендной платы обоснованно произведен КУГИ Кемеровской области в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденный постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62.
При этом, отклоняя доводы предпринимателя, указал, что решением от 22.04.2010 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-2671/2010, вступившим в законную силу, установлено отсутствие оснований для взыскания с ИП Толстикова И.А. неосновательно обогащения в связи с увеличением площади земельного участка при постановке на кадастровый учет, поскольку ответчик использует земельный участок по договору аренды
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.
Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений пункта 7 статьи 36 ЗК РФ площади земельных участков, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования, определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Учитывая приложение N 1 к описанию границ земельного участка, составленного 25.04.2008, размер земельного участка закрытых и открытых складов увлажненных минерально-строительных материалов по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Ракитянского, 2/3, распоряжение администрации города Кемерово от 19.03.2008 "Об утверждении проекта границ земельного участка по адресу: ул. Ракитянского 2/3", кадастровый паспорт от 02.11.2009 N 4200/001/09-285410, границы земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ответчику, определены в размере 13 608,13 кв. м в установленном законом порядке.
В связи с формированием земельного участка, определением площади земельного участка в соответствии с правилами и нормами земельного и градостроительного законодательства, сторонами подписано дополнительное соглашение, в котором площадь земельного участка указана в размере, необходимом для эксплуатации объектов недвижимости, равном 13 607 кв. м.
Дополнительное соглашение от 21.07.2012 N 3 подписано обеими сторонами, без разногласий и замечаний, действие данного соглашения распространено на отношения с момента фактического использования земельного участка - 01.11.2009.
В соответствии с пунктом 3.6 договора аренды неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения его от внесения арендных платежей.
Согласно пункту 15 постановления Пленума N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Установив указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку предмет аренды был индивидуализирован сторонами надлежащим образом, разногласий по данному вопросу не возникло, доказательств несоответствия указанной площади земельного участка для целей, для которых данный участок был предоставлен и фактически использовался предпринимателем, требованиям земельного законодательства, ответчик не представил.
Кроме того, по делу N А27-2671/2010, решение по которому вступило в законную силу, было установлено отсутствие оснований для взыскания с ИП Толстикова И.А. неосновательного обогащения вследствие увеличения площади земельного участка при постановке его на кадастровый учет, поскольку ответчик использует земельный участок по договору аренды от 07.04.2004 N 14-0247.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив представленный комитетом расчет и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, правомерно удовлетворили требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 1 043 544,40 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013, пени - 192 612,41 руб. за период с 09.01.2013 по 01.12.2013.
Таким образом, доводы ответчика, приведенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 26.03.2014 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 25.06.2014 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-15975/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)