Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2009 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Козловой С.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с общества с ограниченной ответственностью "РусЭстИнвест" на решение Арбитражного суда Тверской области от 10.12.2008 по делу N А66-7170/2008 (судья Закутская С.А.),
общество с ограниченной ответственностью "РусЭстИнвест" (далее - ООО "РусЭстИнвест") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Остин" (далее - ООО "Остин") о внесении следующих изменений в договор аренды земельного участка от 27.12.2004 N 879-1:
- изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата устанавливается в размере 150 000 руб. в месяц включая НДС";
- изложить п. 3.2 договора в следующей редакции: "Арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно проводить корректировку (индексирование) размера арендной платы на основании коэффициентов инфляции, утверждаемых органами государственной власти и местного самоуправления для ставок арендной платы или размера арендной платы, и (или) в соответствии с общим уровнем инфляции и ростом цен на основании данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области";
- изложить п. 3.3 договора в следующей редакции: "Арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно не позднее пятого числа месяца, подлежащего оплате";
- изложить п. 3.4 договора в следующей редакции: "Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором на расчетный счет ООО "РусЭстИнвест" N <...>, в ОАО "АЛЬФА-БАНК" (г. Москва) к/сч <...> БИК 044525593";
- пункты 3.7, 3.8, 3.9 договора исключить.
Решением суда от 10.12.2008 исковые требования удовлетворены в части изложения пункта 3.4 договора в редакции истца, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Истец с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: вывод суда об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии существенно изменившихся обстоятельств во взаимоотношениях сторон, является необоснованным; размер арендной платы, указанный в договоре аренды, не соответствует реальному рыночному размеру арендной платы, в связи с этим исполнение сторонами договора в таком виде устраняет признак возмездности и эквивалентности сделки.
ООО "Остин" в отзыве на апелляционную жалобу возразило против ее доводов, пояснило, что оснований для изменения договора в судебном порядке отсутствуют, ответчик несет дополнительные расходы по поддержанию надлежащего состояния и охране арендуемого имущества, увеличение размера арендных платежей будет является для ответчика неприемлемым бременем, просило решение суда оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 27.12.2004 между администрацией города Твери и ООО "Остин" заключен договор аренды земельного участка площадью 10 785,8 кв. м кадастровым номером 69:40:0300338:0042, расположенного по адресу: город Тверь, Волоколамское шоссе, 82, сроком до 31.12.2022, зарегистрированный 01.02.2005 за N 69-01/40-11/2005-95.
При заключении договора стороны согласовали размер, срок, порядок внесения арендной платы, ее расчет, а также порядок изменения размера арендной платы.
Между комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО "РусЭстИнвест" 28.02.2007 по результатам проведенного аукциона заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 21.06.2007.
В январе и апреле 2008 года истец направлял ответчику дополнительные соглашения, предусматривающие увеличение размера арендной платы.
ООО "Остин" с данными изменения договора аренды не согласился.
Не урегулирование сторонами данного вопроса послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующему выводу: обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются теми существенно изменившимися обстоятельствами, совокупность которых свидетельствует о необходимости внесения изменений в договор в смысле статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и отказал в удовлетворении требований в части изменения размера арендной платы, порядка его установления и оплаты.
Апелляционная инстанция считает данные выводы обоснованными и соответствующими обстоятельствам дела.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "РусЭстИнвест" указал, что имеются основания, предусмотренные статьями 450 и 451 ГК РФ, для изменения условий договора, касающихся размера арендной платы и сроков ее внесения, а именно: незначительный размер арендных платежей, длительная рассрочка внесения арендной платы. Данные обстоятельства, по мнению истца, значительно нарушают баланс интересов арендодателя.
Согласно вышеприведенным нормам права изменение условий заключенного договора возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке в установленных законом случаях. По смыслу статьи 451 ГК РФ существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами.
Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец не представил в порядке статьи 65 АПК РФ доказательств о наличии условий, являющихся основанием для внесения изменений в договор в соответствии с требованиями статьи 451 ГК РФ.
Истец, приобретая земельный участок на основании договора купли-продажи от 28.02.207, знал, что имущество обременено до 31.12.2022 правами третьего лица - ООО "Остин" по договору аренды от 27.12.2004. Вступая в права арендодателя на условиях договора от 27.12.2004, истец должен был предусмотреть инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости. Сторона, заинтересованная во внесении изменений в договор, не проявила должной осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.
Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, в данном случае - ООО "РусЭстИнвест".
Кроме того, условия договора аренды, закрепившие базовую ставку арендной платы в сумме 11,76 за 1 кв. м, с учетом ежегодного увеличения в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемыми федеральным законодательством для ставки арендной платы или размера арендной платы, не лишает истца возможности получать то, на что он вправе был рассчитывать вступая в права арендодателя.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований в заявленной части у суда первой инстанции не имелось.
Всем имеющим значение для дела обстоятельствам суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 10 декабря 2008 года по делу N А66-7170/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с общества с ограниченной ответственностью "РусЭстИнвест" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2009 ПО ДЕЛУ N А66-7170/2008
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2009 г. по делу N А66-7170/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2009 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Козловой С.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хачировой З.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с общества с ограниченной ответственностью "РусЭстИнвест" на решение Арбитражного суда Тверской области от 10.12.2008 по делу N А66-7170/2008 (судья Закутская С.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "РусЭстИнвест" (далее - ООО "РусЭстИнвест") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Остин" (далее - ООО "Остин") о внесении следующих изменений в договор аренды земельного участка от 27.12.2004 N 879-1:
- изложить п. 3.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата устанавливается в размере 150 000 руб. в месяц включая НДС";
- изложить п. 3.2 договора в следующей редакции: "Арендодатель вправе в одностороннем порядке ежегодно проводить корректировку (индексирование) размера арендной платы на основании коэффициентов инфляции, утверждаемых органами государственной власти и местного самоуправления для ставок арендной платы или размера арендной платы, и (или) в соответствии с общим уровнем инфляции и ростом цен на основании данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Тверской области";
- изложить п. 3.3 договора в следующей редакции: "Арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно не позднее пятого числа месяца, подлежащего оплате";
- изложить п. 3.4 договора в следующей редакции: "Арендная плата вносится путем перечисления Арендатором на расчетный счет ООО "РусЭстИнвест" N <...>, в ОАО "АЛЬФА-БАНК" (г. Москва) к/сч <...> БИК 044525593";
- пункты 3.7, 3.8, 3.9 договора исключить.
Решением суда от 10.12.2008 исковые требования удовлетворены в части изложения пункта 3.4 договора в редакции истца, в остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.
Истец с судебным актом не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему: вывод суда об отсутствии доказательств, свидетельствующих о наличии существенно изменившихся обстоятельств во взаимоотношениях сторон, является необоснованным; размер арендной платы, указанный в договоре аренды, не соответствует реальному рыночному размеру арендной платы, в связи с этим исполнение сторонами договора в таком виде устраняет признак возмездности и эквивалентности сделки.
ООО "Остин" в отзыве на апелляционную жалобу возразило против ее доводов, пояснило, что оснований для изменения договора в судебном порядке отсутствуют, ответчик несет дополнительные расходы по поддержанию надлежащего состояния и охране арендуемого имущества, увеличение размера арендных платежей будет является для ответчика неприемлемым бременем, просило решение суда оставить без изменения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В связи с этим дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 27.12.2004 между администрацией города Твери и ООО "Остин" заключен договор аренды земельного участка площадью 10 785,8 кв. м кадастровым номером 69:40:0300338:0042, расположенного по адресу: город Тверь, Волоколамское шоссе, 82, сроком до 31.12.2022, зарегистрированный 01.02.2005 за N 69-01/40-11/2005-95.
При заключении договора стороны согласовали размер, срок, порядок внесения арендной платы, ее расчет, а также порядок изменения размера арендной платы.
Между комитетом по управлению имуществом Тверской области и ООО "РусЭстИнвест" 28.02.2007 по результатам проведенного аукциона заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 21.06.2007.
В январе и апреле 2008 года истец направлял ответчику дополнительные соглашения, предусматривающие увеличение размера арендной платы.
ООО "Остин" с данными изменения договора аренды не согласился.
Не урегулирование сторонами данного вопроса послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к следующему выводу: обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются теми существенно изменившимися обстоятельствами, совокупность которых свидетельствует о необходимости внесения изменений в договор в смысле статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и отказал в удовлетворении требований в части изменения размера арендной платы, порядка его установления и оплаты.
Апелляционная инстанция считает данные выводы обоснованными и соответствующими обстоятельствам дела.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "РусЭстИнвест" указал, что имеются основания, предусмотренные статьями 450 и 451 ГК РФ, для изменения условий договора, касающихся размера арендной платы и сроков ее внесения, а именно: незначительный размер арендных платежей, длительная рассрочка внесения арендной платы. Данные обстоятельства, по мнению истца, значительно нарушают баланс интересов арендодателя.
Согласно вышеприведенным нормам права изменение условий заключенного договора возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке в установленных законом случаях. По смыслу статьи 451 ГК РФ существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами.
Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как правильно указал суд первой инстанции, истец не представил в порядке статьи 65 АПК РФ доказательств о наличии условий, являющихся основанием для внесения изменений в договор в соответствии с требованиями статьи 451 ГК РФ.
Истец, приобретая земельный участок на основании договора купли-продажи от 28.02.207, знал, что имущество обременено до 31.12.2022 правами третьего лица - ООО "Остин" по договору аренды от 27.12.2004. Вступая в права арендодателя на условиях договора от 27.12.2004, истец должен был предусмотреть инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости. Сторона, заинтересованная во внесении изменений в договор, не проявила должной осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.
Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, в данном случае - ООО "РусЭстИнвест".
Кроме того, условия договора аренды, закрепившие базовую ставку арендной платы в сумме 11,76 за 1 кв. м, с учетом ежегодного увеличения в соответствии с коэффициентом индексации, устанавливаемыми федеральным законодательством для ставки арендной платы или размера арендной платы, не лишает истца возможности получать то, на что он вправе был рассчитывать вступая в права арендодателя.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований в заявленной части у суда первой инстанции не имелось.
Всем имеющим значение для дела обстоятельствам суд первой инстанции дал надлежащую оценку.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 10 декабря 2008 года по делу N А66-7170/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с общества с ограниченной ответственностью "РусЭстИнвест" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
А.В.РОМАНОВА
С.В.КОЗЛОВА
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)