Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А,
при ведении протокола судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
от ответчика - представители Гончаров А.В. по доверенности от 01.04.2013 и Прудников О.В. по доверенности от 01.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2013 года по делу N А55-5340/2013 (судья Разумов Ю.М.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в лице внешнего управляющего Троицкого Глеба Владимировича,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском ПКФ обществу с ограниченной ответственностью "Крит" о взыскании 1 133 266 руб. 93 коп., в том числе: 590 364 руб. задолженности по арендной плате за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 по договору аренды земельного участка N 026057з от 29.03.2006, 542 902 руб. 93 коп. пени за период с 06.09.2011 по 31.03.2012.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2013 года иск удовлетворен частично.
С производственно-коммерческой фирмы ООО "Крит" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 349 834 руб. 34 коп., в том числе: основной долг в сумме 331 588 руб. 87 коп., пени в размере 18 245 руб. 47 коп.
В остальной части в иске отказано.
При этом суд первой инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям постановление Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 г., а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворить требования Министерства строительства Самарской области в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 13.08.2013 представитель истца на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал по указанным в жалобе основаниям.
Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве.
Как следует из содержания апелляционной жалобы и выступления представителя истца, решение суда первой инстанции в той его части, в которой исковые требования истца были частично удовлетворены, истцом не обжалуется.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
29.03.2006 года между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ПКФ ООО "Крит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 026057з, в соответствии с которым Комитет являлся арендодателем, а ПКФ ООО "Крит" арендатором земельного участка (кадастровый номер 63:01:0516002:0011) площадью 1456,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова в границах улиц Ленинской и Братьев Коростелевых.
Земельный участок предоставлен под организацию строительной площадки.
С 01.07.2006 года Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства Самарской области с 01.07.2006 г. наделено полномочиями по предоставлению земельных участков в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно в настоящее время министерство как новый представитель государства в силу закона вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.11.2006 г.
18.12.2009 года между истцом и ПКФ ООО "Крит" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому был изменен расчет арендной платы. Дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано 22.03.2010 г.
13.05.2011 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому изменен расчет арендной платы, а также продлен срок действия договора до 31.03.2013 г., которое зарегистрировано 09.08.2011 г.
В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды земельного участка и приложения N 3 к договору, арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы в установленной договором размере, которую согласно п. 4.4. договора должен вносить ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 4.3. вышеуказанного договора стороны согласовали условие о ежегодном одностороннем пересмотре арендодателем величины арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Согласно прилагаемому к настоящему исковому заявлению расчету задолженности по арендной плате за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 590 364 руб.
Однако ответчик обязанность по внесению арендной платы не исполнил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд, начислив предусмотренные п. 7.2 договора, в редакции дополнительного соглашения N 1 и дополнительного соглашения N 2, пени исходя из ставки 0,1% в день от суммы за каждый день просрочки, что за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 составило 542 902 руб. 93 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 г. N 15837/11 о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 г. N 15837/11 общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 г. N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме этого, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009 г., ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В данном случае спорный земельный участок предоставлен в аренду в 2006 году из неразграниченных публичных земель в городе Самаре для целей строительства жилой застройки по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов. Соответственно к правоотношениям, связанным с формированием арендной платы, подлежащей уплате по договору, были применены положения Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308.
Однако, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 г. земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 06.09.2011 г. по 31.03.2012 г., размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области, ссылаясь на решение Самарского областного суда от 09.02.2011 г. и определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2011 г. полагает, что положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 не противоречат Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, учитывают его, а правила, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, при этом при аренде земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, данные правила применены быть не могут.
Однако, указанные доводы истца противоречат вышеуказанной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая в силу пункта 61.9 Регламента арбитражных судов (утв. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 г. N 7) и пункта 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 г. N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступившего в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" установила, что со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано соответствующее постановление, для судов считается определенной.
Доводы Министерства в апелляционной жалобе о необоснованном снижении судом размера неустойки отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Истец просил взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 в сумме 542 902 руб. 93 коп. на основании пункта 7.2 договора аренды, в редакции дополнительных соглашений N 1 и N 2, в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды N 026057з от 29.03.2006 подтверждается материалами дела.
При этом апелляционный суд считает необоснованным требования истца по уплате пени, начисленные на сумму задолженности образовавшейся до 05.09.2011 (даты возбуждения дела о несостоятельности), поскольку данные требования подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности, поэтому исковые требования в этой части (в сумме 476288 руб. 01 коп.) удовлетворению не подлежат.
Таким образом, размер неустойки за общий период с 11.09.2011 по 31.03.2012, подлежит исчислению исходя из суммы задолженности за каждый расчетный период (48 525,20 руб. в месяц). В связи с этим за сентябрь 2011 года размер пени составил 8 249 руб. 28 коп., исходя из суммы долга за 25 дней - 40 437 руб. 67 коп., за октябрь 2011 года - 8443 руб. 38 коп., за ноябрь 2011-6 939 руб. 10 коп., за декабрь 2011 года - 5483 руб. 34 коп., за январь 2012-3 930 руб. 54 коп., за февраль 2012-2426 руб. 26 коп., за март 2012-1 019 руб. 03 коп., а всего неустойка составляет 36 490 руб. 93 коп.
Ответчик в суде первой инстанции обратился с ходатайством о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, учитывая, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства по оплате ввиду установления в договоре высокого ее размера по сравнению со ставкой рефинансирования ЦБ РФ (8,25% годовых на день предъявления иска или же 0,02% в день), и учитывая нахождения ответчика в процедуре банкротства, суд в порядке ст. 333 ГК РФ правомерно уменьшил пени до 18 245 руб. 47 коп. (что не ниже 2-кратной ставки рефинансирования ЦБ РФ).
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
В силу указанного апелляционная жалоба Министерства удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2013 года, принятое по делу N А55-5340/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-5340/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N А55-5340/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А,
при ведении протокола судебного заседания Аванесовой М.А.,
с участием в судебном заседании:
от истца - представитель Арутюнян Л.Б. по доверенности от 28.05.2013,
от ответчика - представители Гончаров А.В. по доверенности от 01.04.2013 и Прудников О.В. по доверенности от 01.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 13 августа 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2013 года по делу N А55-5340/2013 (судья Разумов Ю.М.)
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,
к производственно-коммерческой фирме общество с ограниченной ответственностью "Крит" (ОГРН 1026300522962), г. Самара, в лице внешнего управляющего Троицкого Глеба Владимировича,
о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
установил:
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском ПКФ обществу с ограниченной ответственностью "Крит" о взыскании 1 133 266 руб. 93 коп., в том числе: 590 364 руб. задолженности по арендной плате за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 по договору аренды земельного участка N 026057з от 29.03.2006, 542 902 руб. 93 коп. пени за период с 06.09.2011 по 31.03.2012.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2013 года иск удовлетворен частично.
С производственно-коммерческой фирмы ООО "Крит" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 349 834 руб. 34 коп., в том числе: основной долг в сумме 331 588 руб. 87 коп., пени в размере 18 245 руб. 47 коп.
В остальной части в иске отказано.
При этом суд первой инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям постановление Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 г., а также статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, удовлетворить требования Министерства строительства Самарской области в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 13.08.2013 представитель истца на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал по указанным в жалобе основаниям.
Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве.
Как следует из содержания апелляционной жалобы и выступления представителя истца, решение суда первой инстанции в той его части, в которой исковые требования истца были частично удовлетворены, истцом не обжалуется.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.
29.03.2006 года между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ПКФ ООО "Крит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 026057з, в соответствии с которым Комитет являлся арендодателем, а ПКФ ООО "Крит" арендатором земельного участка (кадастровый номер 63:01:0516002:0011) площадью 1456,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Чкалова в границах улиц Ленинской и Братьев Коростелевых.
Земельный участок предоставлен под организацию строительной площадки.
С 01.07.2006 года Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства Самарской области с 01.07.2006 г. наделено полномочиями по предоставлению земельных участков в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно в настоящее время министерство как новый представитель государства в силу закона вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 16.11.2006 г.
18.12.2009 года между истцом и ПКФ ООО "Крит" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, согласно которому был изменен расчет арендной платы. Дополнительное соглашение N 1 зарегистрировано 22.03.2010 г.
13.05.2011 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 2, согласно которому изменен расчет арендной платы, а также продлен срок действия договора до 31.03.2013 г., которое зарегистрировано 09.08.2011 г.
В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды земельного участка и приложения N 3 к договору, арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы в установленной договором размере, которую согласно п. 4.4. договора должен вносить ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.
В соответствии с пунктом 4.3. вышеуказанного договора стороны согласовали условие о ежегодном одностороннем пересмотре арендодателем величины арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Согласно прилагаемому к настоящему исковому заявлению расчету задолженности по арендной плате за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 590 364 руб.
Однако ответчик обязанность по внесению арендной платы не исполнил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд, начислив предусмотренные п. 7.2 договора, в редакции дополнительного соглашения N 1 и дополнительного соглашения N 2, пени исходя из ставки 0,1% в день от суммы за каждый день просрочки, что за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 составило 542 902 руб. 93 коп.
Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции применил к рассматриваемым правоотношениям положения Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также правовую позицию, сформулированную Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 г. N 15837/11 о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 г. N 15837/11 общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке. При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 г. N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме этого, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009 г., ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты. Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В данном случае спорный земельный участок предоставлен в аренду в 2006 году из неразграниченных публичных земель в городе Самаре для целей строительства жилой застройки по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов. Соответственно к правоотношениям, связанным с формированием арендной платы, подлежащей уплате по договору, были применены положения Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308.
Однако, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства. Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу, допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 г. земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Таким образом, по истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 06.09.2011 г. по 31.03.2012 г., размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области, ссылаясь на решение Самарского областного суда от 09.02.2011 г. и определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2011 г. полагает, что положения постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 г. N 308 не противоречат Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582, учитывают его, а правила, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. N 582 применимы только для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, при этом при аренде земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, данные правила применены быть не могут.
Однако, указанные доводы истца противоречат вышеуказанной правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, которая в силу пункта 61.9 Регламента арбитражных судов (утв. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 г. N 7) и пункта 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 г. N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступившего в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" установила, что со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано соответствующее постановление, для судов считается определенной.
Доводы Министерства в апелляционной жалобе о необоснованном снижении судом размера неустойки отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Истец просил взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы за период с 06.09.2011 по 31.03.2012 в сумме 542 902 руб. 93 коп. на основании пункта 7.2 договора аренды, в редакции дополнительных соглашений N 1 и N 2, в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды N 026057з от 29.03.2006 подтверждается материалами дела.
При этом апелляционный суд считает необоснованным требования истца по уплате пени, начисленные на сумму задолженности образовавшейся до 05.09.2011 (даты возбуждения дела о несостоятельности), поскольку данные требования подлежат рассмотрению в рамках дела о несостоятельности, поэтому исковые требования в этой части (в сумме 476288 руб. 01 коп.) удовлетворению не подлежат.
Таким образом, размер неустойки за общий период с 11.09.2011 по 31.03.2012, подлежит исчислению исходя из суммы задолженности за каждый расчетный период (48 525,20 руб. в месяц). В связи с этим за сентябрь 2011 года размер пени составил 8 249 руб. 28 коп., исходя из суммы долга за 25 дней - 40 437 руб. 67 коп., за октябрь 2011 года - 8443 руб. 38 коп., за ноябрь 2011-6 939 руб. 10 коп., за декабрь 2011 года - 5483 руб. 34 коп., за январь 2012-3 930 руб. 54 коп., за февраль 2012-2426 руб. 26 коп., за март 2012-1 019 руб. 03 коп., а всего неустойка составляет 36 490 руб. 93 коп.
Ответчик в суде первой инстанции обратился с ходатайством о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, учитывая, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям неисполнения обязательства по оплате ввиду установления в договоре высокого ее размера по сравнению со ставкой рефинансирования ЦБ РФ (8,25% годовых на день предъявления иска или же 0,02% в день), и учитывая нахождения ответчика в процедуре банкротства, суд в порядке ст. 333 ГК РФ правомерно уменьшил пени до 18 245 руб. 47 коп. (что не ниже 2-кратной ставки рефинансирования ЦБ РФ).
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
В силу указанного апелляционная жалоба Министерства удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2013 года, принятое по делу N А55-5340/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)