Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2009 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей: Козловой Т.Д., Кустовой Т.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключник А.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Барановой Т.В., представителя по доверенности от 09.01.2009 N 5,
от ответчика: Ковалева Р.К., представителя по доверенности от 13.01.2009,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения"
на решение от 22.04.2009
по делу N А73-1574/2009
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Червенко К.Г.,
по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения"
к индивидуальному предпринимателю Галинич Наталье Александровне
о расторжении договора от 11.01.2007 N 0243 и взыскании 2 036 349,27 рубля
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны
к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения"
о признании договора аренды федерального имущества от 11.01.2007 N 0243 незаключенным,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Хабаровскому краю.
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" (далее - ДВГУПС) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Галинич Наталье Александровне (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 11.01.2007 N 0243, заключенного между истцом и ответчиком, и взыскании 2 036 349,27 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 10.06.2008.
Определением от 18.02.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Хабаровскому краю (ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю).
До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела ответчик обратился к ДВГУПС со встречным иском о признании договора аренды федерального имущества от 11.01.2007 N 0243 незаключенным.
Арбитражный суд определением от 14.04.2009 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял встречное исковое заявление предпринимателя.
Решением от 22.04.2009 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, договор аренды от 11.01.2007 N 0243 признан незаключенным.
Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.04.2009 отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, считается заключенным с момента его подписания и не подлежит государственной регистрации, в связи с чем оснований для отказа судом первой инстанции в удовлетворении первоначального иска не имелось.
Представитель ДВГУПС в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 22.04.2009 отменить и принять новый судебный акт, взыскав с ответчика задолженность в размере 428 336,27 рубля - по договору от 17.07.2003 N 7035 за период с 01.01.2006 по 31.12.2006; 104 063,93 рубля - возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2006 по 31.12.2006; 1 083 585,83 рубля - по договору от 11.01.2007 N 0243 за период с 01.01.2007 по 10.06.2008; 420 363,24 рубля - возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2007 по 10.06.2008.
Представитель предпринимателя в судебном заседании выразил согласие с обжалуемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Представитель ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, участия в судебном заседании не принимал.
Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель), государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта" (далее - ГОУ СПО "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта") (владелец) и индивидуальным предпринимателем Галинич Н.А. (арендатор) 17.07.2003 подписан договор аренды N 7035 (л.д. 17-25), в соответствии с условиями которого арендодатель при участии владельца передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение площадью 143 кв. м, являющееся федеральной собственностью и расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. карла Маркса, д. 55, для использования под магазин (пункт 1.1). Срок договора установлен пунктом 1.3 - с 01.07.2003 по 30.06.2004.
Данное помещение передано владельцем арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2003 (л.д. 26).
Размер арендной платы и порядок расчетов по договору определены разделом 3 вышеназванной сделки.
Дополнительным соглашением от 17.07.2003 (л.д. 27-28) стороны внесли изменения в договор аренды, в соответствии с которыми арендатор компенсирует владельцу расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт нежилого помещения, сданного в аренду. Срок действия соглашения установлен на период действия договора N 7035 (пункты 1.1, 1.2). Расчет компенсационной части арендной платы установлен в пункте 3.2 соглашения и приложении N 3 к договору (л.д. 29).
Соглашением от 11.01.2007 N 2 (л.д. 30) с 10.01.2007 прекращено действие договора аренды от 17.07.2003 N 7035 в связи с переоформлением на новую форму договора и в соответствии с распоряжением Территориального управлению Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом Хабаровского края (далее - ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю) от 30.12.2005 N 939.
Арендуемое ответчиком помещение передано владельцу по акту приема-передачи от 10.01.2007 (л.д. 31).
Между ГОУ СПО "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 11.01.2007 с согласия ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю (представитель собственника - Российской Федерации) заключен договор аренды федерального имущества N 0243 (л.д. 32), согласно пункту 1 которого арендатор принимает во временное владение и пользование помещения N 14, 15, 17-24, 36 цокольного этажа, площадью 149,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 55, для использования под выставочно-мебельный салон. Данная сделка заключена на неопределенный срок (пункт 2). Размер ежемесячной арендной платы установлен пунктом 4.1 и составил 62 389,74 рубля с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Оплата аренды производится ежеквартально до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 4.2).
Арендатор по актам приема-передачи от 11.01.2007 (л.д. 33, 35) принял от арендодателя вышеназванные помещения.
В связи с реорганизацией ГОУ СПО "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта" путем присоединения к ДВГУПС в договор аренды от 11.01.2007 N 0243 соглашением от 31.05.2007 N 1 (л.д. 34) внесены соответствующие изменения.
Дополнительным соглашением от 14.08.2007 N 2 (л.д. 36) в договор аренды N 0243 внесены изменения в части размера арендной платы, которая составила 112 650,59 рубля в месяц и 1 351 807,08 рубля - в год с учетом НДС.
Ввиду ненадлежащего исполнения предпринимателем условий договора N 0243 в части своевременного внесения арендной платы ДВГУПС 13.02.2008 направил в адрес предпринимателя претензию исх. N 160 (л.д. 38) с требованием оплатить в срок до 01.03.2008 задолженность по арендной плате по состоянию на 01.02.2008 в размере 1 080 054,36 рубля и 430 498,88 рубля - по договору за возмещение коммунальных услуг, указав на расторжение договора в судебном порядке в случае невыполнения данного требования.
Арендодатель 14.07.2008 вновь обратился к арендатору с аналогичной претензией исх. N 947 (л.д. 39).
Неисполнение принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг по состоянию на 10.06.2008 послужило основанием для обращения ДВГУПС в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы в частности здания, сооружения (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кроме этого, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, срок договора аренды от 17.07.2003 N 7035 установлен с 01.07.2003 по 30.06.2004.
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Оценив условия договора аренды от 17.07.2003 N 7035, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что срок действия данной сделки равен одному году, в связи с чем данный договор может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора от 17.07.2003 N 7035. Таким образом, учитывая вышеуказанные нормы права, апелляционный суд находит его незаключенными и как следствие не порождающим для сторон прав и обязанностей, вытекающих из данной сделки.
Поскольку незаключенный договор не порождает прав и обязанностей сторон, изменения в такой договор не могут быть внесены.
Таким образом, дополнительные соглашения от 17.07.2003, от 11.01.2007, подписанные в отношении незаключенного договора от 17.07.2003 N 7035 (в связи с отсутствием его государственной регистрации), также являются незаключенными.
В связи с отсутствием договорных отношений между ДВГУПС и предпринимателем, у истца не имеется правовых оснований для взыскания с ответчика арендных платежей, а также задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг по договору аренды от 17.07.2003 N 7035 и дополнительным соглашениям от 17.07.2003, от 11.01.2007.
Следовательно, исковые требования о взыскании задолженности по договору от 17.07.2003 N 7035 за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 в размере 428 336,27 рубля и 104 063,93 рубля - долга по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 удовлетворению не подлежат.
Следует отметить, что отказ в иске о взыскании долга по арендным платежам в связи с отсутствием заключенного договора, не препятствует обращению ДВГУПС с самостоятельными требованиями о взыскании неосновательного обогащения с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Встречный иск о незаключенности договора федерального имущества от 11.01.2007 N 0243 ввиду отсутствия его государственной регистрации удовлетворению не подлежит, поскольку основан на неверном толковании статей 433 (пункта 3), 609 и 651 ГК РФ в их совокупности.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, в связи с чем ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды 11.01.2007 N 0243, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату запользованием имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт несвоевременного внесения арендатором арендной платы по договору от 11.01.2007 N 0243 подтвержден представленными истцом документами, в частности претензиями от 13.02.2008, от 14.07.2008, направленными в адрес ответчика, о неисполнении договорных обязательств, расчетами арендной платы.
Доказательств произведенной оплаты суммы долга в размере 1 083 585,83 рубля, образовавшейся за период с 01.01.2007 по 10.06.2008, ответчиком при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции не представлено.
Следовательно, требование истца в данной части в силу положений главы 34 ГК РФ, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, требование ДВГУПС о взыскании 420 363,24 рубля задолженности по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2007 по 10.06.2008 удовлетворению не подлежит, поскольку согласно разделу 5 договора от 11.01.2007 N 0243 обязанность арендатора по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов возникает при заключении отдельного договора (дополнительного соглашения) на их возмещение (отсутствуют правоотношения). Кроме этого, истцом не доказан факт пользования ответчиком данными услугами и не представлены доказательства их несения ДВГУПС.
Требование истца о расторжении договора от 11.01.2007 N 0243 также подлежит удовлетворению в силу следующего.
Из анализа положений пунктов 1, 2 статьи 450, пунктов 1, 2 статьи 451, пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при наличии определенных условий, предусмотренных названным Кодексом; требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Расторжение договора возможно по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Аналогичный порядок расторжения договора от 11.01.2007 N 0243 предусмотрен также пунктами 5.3, 5.4 названной сделки.
Несвоевременное внесение арендатором платы за пользование имуществом в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ признается существенным нарушением условий договора аренды, в связи с чем является основанием для его расторжения.
Предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебный порядок расторжения договора соблюден, что подтверждается уведомлениями от 13.02.2008, от 14.07.2008. Данный факт ответчиком не оспаривался.
В силу вышеизложенного решение суда от 22.04.2009 подлежит отмене, первоначальный иск - частичному удовлетворению (взыскание 1 083 585,83 рубля задолженности по договору 11.01.2007 N 0243 за период с 01.01.2007 по 10.06.2008 и расторжение указанного договора), в удовлетворении встречного иска следует отказать.
Государственная пошлина по делу подлежит распределению в порядке статье 110 АПК РФ.
Истцом оплачена государственная пошлина по иску в размере 23681, 74 рубля. Поскольку требование о взыскании удовлетворено в размере 1083585, 83 рубля, государственная пошлина с данной суммы составляет 11537, 33 рубля, также 2000 рублей за требование о расторжении договора.
Следовательно, в пользу истца следует возвратить 13537, 33 рубля государственной пошлины по иску.
По апелляционной жалобе истцом уплачено 1000 рублей, с ответчика взысканию подлежит 532, 12 рубля государственной пошлины.
Всего сумма судебных расходов подлежащих взысканию с индивидуального предпринимателя Галинич Н.А. составляет 14069, 45 рубля.
Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.04.2009 по делу N А73-1574/2009 отменить.
Исковые требования государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны в пользу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" 1 083 585,83 рубля задолженности по арендной плате по договору от 11.01.2007 N 0243 за период с 01.01.2007 по 10.06.2008.
Расторгнуть договор аренды федерального имущества от 11.01.2007 N 0243, заключенный между государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" и индивидуальным предпринимателем Галинич Натальей Александровной.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны о признании договора аренды от 11.01.2007 N 0243 незаключенным отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны в пользу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" 14069, 45 рубля государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
Т.С.КУСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2009 N 06АП-2537/2009 ПО ДЕЛУ N А73-1574/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2009 г. N 06АП-2537/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2009 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей: Козловой Т.Д., Кустовой Т.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключник А.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Барановой Т.В., представителя по доверенности от 09.01.2009 N 5,
от ответчика: Ковалева Р.К., представителя по доверенности от 13.01.2009,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения"
на решение от 22.04.2009
по делу N А73-1574/2009
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Червенко К.Г.,
по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения"
к индивидуальному предпринимателю Галинич Наталье Александровне
о расторжении договора от 11.01.2007 N 0243 и взыскании 2 036 349,27 рубля
и по встречному иску индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны
к государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения"
о признании договора аренды федерального имущества от 11.01.2007 N 0243 незаключенным,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Хабаровскому краю.
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" (далее - ДВГУПС) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Галинич Наталье Александровне (далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 11.01.2007 N 0243, заключенного между истцом и ответчиком, и взыскании 2 036 349,27 рубля задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 10.06.2008.
Определением от 18.02.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом по Хабаровскому краю (ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю).
До принятия судебного акта по существу рассматриваемого дела ответчик обратился к ДВГУПС со встречным иском о признании договора аренды федерального имущества от 11.01.2007 N 0243 незаключенным.
Арбитражный суд определением от 14.04.2009 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял встречное исковое заявление предпринимателя.
Решением от 22.04.2009 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, договор аренды от 11.01.2007 N 0243 признан незаключенным.
Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 22.04.2009 отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, считается заключенным с момента его подписания и не подлежит государственной регистрации, в связи с чем оснований для отказа судом первой инстанции в удовлетворении первоначального иска не имелось.
Представитель ДВГУПС в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 22.04.2009 отменить и принять новый судебный акт, взыскав с ответчика задолженность в размере 428 336,27 рубля - по договору от 17.07.2003 N 7035 за период с 01.01.2006 по 31.12.2006; 104 063,93 рубля - возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2006 по 31.12.2006; 1 083 585,83 рубля - по договору от 11.01.2007 N 0243 за период с 01.01.2007 по 10.06.2008; 420 363,24 рубля - возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2007 по 10.06.2008.
Представитель предпринимателя в судебном заседании выразил согласие с обжалуемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Представитель ТУ ФАУГИ по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, участия в судебном заседании не принимал.
Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель), государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта" (далее - ГОУ СПО "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта") (владелец) и индивидуальным предпринимателем Галинич Н.А. (арендатор) 17.07.2003 подписан договор аренды N 7035 (л.д. 17-25), в соответствии с условиями которого арендодатель при участии владельца передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение площадью 143 кв. м, являющееся федеральной собственностью и расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. карла Маркса, д. 55, для использования под магазин (пункт 1.1). Срок договора установлен пунктом 1.3 - с 01.07.2003 по 30.06.2004.
Данное помещение передано владельцем арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2003 (л.д. 26).
Размер арендной платы и порядок расчетов по договору определены разделом 3 вышеназванной сделки.
Дополнительным соглашением от 17.07.2003 (л.д. 27-28) стороны внесли изменения в договор аренды, в соответствии с которыми арендатор компенсирует владельцу расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт нежилого помещения, сданного в аренду. Срок действия соглашения установлен на период действия договора N 7035 (пункты 1.1, 1.2). Расчет компенсационной части арендной платы установлен в пункте 3.2 соглашения и приложении N 3 к договору (л.д. 29).
Соглашением от 11.01.2007 N 2 (л.д. 30) с 10.01.2007 прекращено действие договора аренды от 17.07.2003 N 7035 в связи с переоформлением на новую форму договора и в соответствии с распоряжением Территориального управлению Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом Хабаровского края (далее - ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю) от 30.12.2005 N 939.
Арендуемое ответчиком помещение передано владельцу по акту приема-передачи от 10.01.2007 (л.д. 31).
Между ГОУ СПО "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 11.01.2007 с согласия ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю (представитель собственника - Российской Федерации) заключен договор аренды федерального имущества N 0243 (л.д. 32), согласно пункту 1 которого арендатор принимает во временное владение и пользование помещения N 14, 15, 17-24, 36 цокольного этажа, площадью 149,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, д. 55, для использования под выставочно-мебельный салон. Данная сделка заключена на неопределенный срок (пункт 2). Размер ежемесячной арендной платы установлен пунктом 4.1 и составил 62 389,74 рубля с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
Оплата аренды производится ежеквартально до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 4.2).
Арендатор по актам приема-передачи от 11.01.2007 (л.д. 33, 35) принял от арендодателя вышеназванные помещения.
В связи с реорганизацией ГОУ СПО "Хабаровский техникум железнодорожного транспорта" путем присоединения к ДВГУПС в договор аренды от 11.01.2007 N 0243 соглашением от 31.05.2007 N 1 (л.д. 34) внесены соответствующие изменения.
Дополнительным соглашением от 14.08.2007 N 2 (л.д. 36) в договор аренды N 0243 внесены изменения в части размера арендной платы, которая составила 112 650,59 рубля в месяц и 1 351 807,08 рубля - в год с учетом НДС.
Ввиду ненадлежащего исполнения предпринимателем условий договора N 0243 в части своевременного внесения арендной платы ДВГУПС 13.02.2008 направил в адрес предпринимателя претензию исх. N 160 (л.д. 38) с требованием оплатить в срок до 01.03.2008 задолженность по арендной плате по состоянию на 01.02.2008 в размере 1 080 054,36 рубля и 430 498,88 рубля - по договору за возмещение коммунальных услуг, указав на расторжение договора в судебном порядке в случае невыполнения данного требования.
Арендодатель 14.07.2008 вновь обратился к арендатору с аналогичной претензией исх. N 947 (л.д. 39).
Неисполнение принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг по состоянию на 10.06.2008 послужило основанием для обращения ДВГУПС в арбитражный суд с настоящим иском.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы в частности здания, сооружения (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651, пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кроме этого, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, срок договора аренды от 17.07.2003 N 7035 установлен с 01.07.2003 по 30.06.2004.
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Оценив условия договора аренды от 17.07.2003 N 7035, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что срок действия данной сделки равен одному году, в связи с чем данный договор может считаться заключенным только с момента его государственной регистрации.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договора от 17.07.2003 N 7035. Таким образом, учитывая вышеуказанные нормы права, апелляционный суд находит его незаключенными и как следствие не порождающим для сторон прав и обязанностей, вытекающих из данной сделки.
Поскольку незаключенный договор не порождает прав и обязанностей сторон, изменения в такой договор не могут быть внесены.
Таким образом, дополнительные соглашения от 17.07.2003, от 11.01.2007, подписанные в отношении незаключенного договора от 17.07.2003 N 7035 (в связи с отсутствием его государственной регистрации), также являются незаключенными.
В связи с отсутствием договорных отношений между ДВГУПС и предпринимателем, у истца не имеется правовых оснований для взыскания с ответчика арендных платежей, а также задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг по договору аренды от 17.07.2003 N 7035 и дополнительным соглашениям от 17.07.2003, от 11.01.2007.
Следовательно, исковые требования о взыскании задолженности по договору от 17.07.2003 N 7035 за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 в размере 428 336,27 рубля и 104 063,93 рубля - долга по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 удовлетворению не подлежат.
Следует отметить, что отказ в иске о взыскании долга по арендным платежам в связи с отсутствием заключенного договора, не препятствует обращению ДВГУПС с самостоятельными требованиями о взыскании неосновательного обогащения с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Встречный иск о незаключенности договора федерального имущества от 11.01.2007 N 0243 ввиду отсутствия его государственной регистрации удовлетворению не подлежит, поскольку основан на неверном толковании статей 433 (пункта 3), 609 и 651 ГК РФ в их совокупности.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит указание на определенный срок, обозначенный периодом времени, в связи с чем ее положения распространяются лишь на договоры аренды объектов недвижимости, имеющие определенный сторонами срок действия, причем он должен быть не менее года. Договор аренды 11.01.2007 N 0243, заключенный на неопределенный срок, под действие указанной нормы не подпадает и, соответственно, государственной регистрации не подлежит.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату запользованием имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт несвоевременного внесения арендатором арендной платы по договору от 11.01.2007 N 0243 подтвержден представленными истцом документами, в частности претензиями от 13.02.2008, от 14.07.2008, направленными в адрес ответчика, о неисполнении договорных обязательств, расчетами арендной платы.
Доказательств произведенной оплаты суммы долга в размере 1 083 585,83 рубля, образовавшейся за период с 01.01.2007 по 10.06.2008, ответчиком при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанции не представлено.
Следовательно, требование истца в данной части в силу положений главы 34 ГК РФ, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, требование ДВГУПС о взыскании 420 363,24 рубля задолженности по возмещению коммунальных и эксплуатационных услуг за период с 01.01.2007 по 10.06.2008 удовлетворению не подлежит, поскольку согласно разделу 5 договора от 11.01.2007 N 0243 обязанность арендатора по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов возникает при заключении отдельного договора (дополнительного соглашения) на их возмещение (отсутствуют правоотношения). Кроме этого, истцом не доказан факт пользования ответчиком данными услугами и не представлены доказательства их несения ДВГУПС.
Требование истца о расторжении договора от 11.01.2007 N 0243 также подлежит удовлетворению в силу следующего.
Из анализа положений пунктов 1, 2 статьи 450, пунктов 1, 2 статьи 451, пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при наличии определенных условий, предусмотренных названным Кодексом; требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Расторжение договора возможно по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Аналогичный порядок расторжения договора от 11.01.2007 N 0243 предусмотрен также пунктами 5.3, 5.4 названной сделки.
Несвоевременное внесение арендатором платы за пользование имуществом в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ признается существенным нарушением условий договора аренды, в связи с чем является основанием для его расторжения.
Предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебный порядок расторжения договора соблюден, что подтверждается уведомлениями от 13.02.2008, от 14.07.2008. Данный факт ответчиком не оспаривался.
В силу вышеизложенного решение суда от 22.04.2009 подлежит отмене, первоначальный иск - частичному удовлетворению (взыскание 1 083 585,83 рубля задолженности по договору 11.01.2007 N 0243 за период с 01.01.2007 по 10.06.2008 и расторжение указанного договора), в удовлетворении встречного иска следует отказать.
Государственная пошлина по делу подлежит распределению в порядке статье 110 АПК РФ.
Истцом оплачена государственная пошлина по иску в размере 23681, 74 рубля. Поскольку требование о взыскании удовлетворено в размере 1083585, 83 рубля, государственная пошлина с данной суммы составляет 11537, 33 рубля, также 2000 рублей за требование о расторжении договора.
Следовательно, в пользу истца следует возвратить 13537, 33 рубля государственной пошлины по иску.
По апелляционной жалобе истцом уплачено 1000 рублей, с ответчика взысканию подлежит 532, 12 рубля государственной пошлины.
Всего сумма судебных расходов подлежащих взысканию с индивидуального предпринимателя Галинич Н.А. составляет 14069, 45 рубля.
Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.04.2009 по делу N А73-1574/2009 отменить.
Исковые требования государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны в пользу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" 1 083 585,83 рубля задолженности по арендной плате по договору от 11.01.2007 N 0243 за период с 01.01.2007 по 10.06.2008.
Расторгнуть договор аренды федерального имущества от 11.01.2007 N 0243, заключенный между государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" и индивидуальным предпринимателем Галинич Натальей Александровной.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны о признании договора аренды от 11.01.2007 N 0243 незаключенным отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Галинич Натальи Александровны в пользу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный университет путей сообщения" 14069, 45 рубля государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
Т.С.КУСТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)