Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей О.Н. Лаптевой, А.А. Солоповой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пащенко Олега Алексеевича на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 по делу N А40-91979/14, принятое судьей Михайловой Л.В., по иску индивидуального предпринимателя Пащенко Олега Алексеевича к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Гончарова А.А. (доверенность от 31.03.2014),
от ответчика - Стогова А.А. (доверенность от 30.12.2014),
установил:
Иск заявлен индивидуальным предпринимателем Пащенко Олегом Алексеевичем (далее - истец, ИП Пащенко О.А.) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенного по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, на условиях проекта договора, представленного Департаментом истцу, по цене 2 232 800 рублей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции сослался на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что истец в тридцатидневный срок не подписал направленный ему ответчиком проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и не обратился в суд с требованием об оспаривании условий договора, в связи с чем утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества. Несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы указал на то, что истец действовал в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, а обжалуемое решение принято судом первой инстанции без учета положений части 4.1 названной статьи.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Заявил ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся и вновь представленным доказательствам, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы, занимает помещение, принадлежащее городу Москве, общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенное по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00420/07, задолженности по арендной плате не имеет, и обладает правом преимущественного выкупа указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Письмом от 14.03.2014 N 33-5-28766/13 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи, в пункте 3.1 которого указана цена объекта недвижимости 15 733 000 рублей.
В претензии, полученной Департаментом 11.04.2014, истец выразил несогласие с суммой, указанной в пункте 3.1 договора, и предложил установить рыночную стоимость объекта недвижимости 2 232 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 20.03.2014 N 1902003-Н, выполненным ООО "НормаВэст", приложив соответствующий проект договора.
Письмом от 08.05.2014 N ДГИ-1-46005/14-1 Департамент сообщил истцу о несогласии с предложенной им ценой объекта и уведомил последнего об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с неподписанием предложенного проекта договора купли-продажи в тридцатидневный срок, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (дата подачи иска - 10.06.2014 согласно почтовой квитанции).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и исходил из того, что в тридцатидневный срок истец не подписал предложенный ему ответчиком проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и не обратился в суд с требованием об оспаривании его условий, тем самым нарушив процедуру выкупа арендованного имущества.
При этом судом не принято во внимание следующее.
Пункт 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающий условия утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендованного имущества, содержит исключение, при наличии которого тридцатидневный срок, в течение которого не подписание субъектом малого или среднего предпринимательства направленного ему проекта договора купли-продажи влечет утрату преимущественного права на выкуп, не применяется: приостановление течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 названного Закона.
Согласно части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Исходя из совокупности положений части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.
Пункт 2 статьи 445 Кодекса не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, с указанием на наличие протокола разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.
Письмо истца от 11.04.2014 содержит прямое указание на несогласие с условиями договора о цене, предлагаемые истцом условия по спорному пункту договора и по своему содержанию соответствует правовому смыслу протокола разногласий.
Таким образом, письмом от 11.04.2014, имеющим силу протокола разногласий, истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (с учетом содержащейся в нем ссылки на иной отчет об оценке этого же объекта), что в силу части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора.
Следовательно, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался суд первой инстанции в обоснование решения об отказе в иске, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем, ответчик, получив письмо истца от 11.04.2014, имеющего силу протокола разногласий, не только известил истца об отклонении протокола разногласий, как того требует пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса, но и преждевременно, до разрешения спора в судебном порядке (как это установлено Кодексом и Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ), заявил об отказе от заключения договора.
Изложенное свидетельствует о неприменении судом части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежащей применению при разрешении спора, что в соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Поскольку в письме от 08.05.2014 ответчик по существу заявил об отказе от заключения договора с истцом, заключение которого при определенных законом условиях является обязательным для ответчика, истец правомерно заявил о понуждении ответчика к заключению такого договора. Определение в судебном порядке цены выкупаемого объекта как условия подлежащего заключению договора является одной из составляющих заявленного требования, поэтому заявление отдельного самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки было бы необоснованным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.05.2015 N 09АП-52881/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А40-91979/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2015 г. N 09АП-52881/2014-ГК
Дело N А40-91979/14
Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей О.Н. Лаптевой, А.А. Солоповой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пащенко Олега Алексеевича на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 по делу N А40-91979/14, принятое судьей Михайловой Л.В., по иску индивидуального предпринимателя Пащенко Олега Алексеевича к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Гончарова А.А. (доверенность от 31.03.2014),
от ответчика - Стогова А.А. (доверенность от 30.12.2014),
установил:
Иск заявлен индивидуальным предпринимателем Пащенко Олегом Алексеевичем (далее - истец, ИП Пащенко О.А.) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенного по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, на условиях проекта договора, представленного Департаментом истцу, по цене 2 232 800 рублей.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции сослался на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что истец в тридцатидневный срок не подписал направленный ему ответчиком проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и не обратился в суд с требованием об оспаривании условий договора, в связи с чем утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества. Несоблюдение процедуры выкупа арендуемого имущества является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы указал на то, что истец действовал в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, а обжалуемое решение принято судом первой инстанции без учета положений части 4.1 названной статьи.
Отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Заявил ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения.
Представитель ответчика возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело по имеющимся и вновь представленным доказательствам, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 24.10.2014 подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы, занимает помещение, принадлежащее городу Москве, общей площадью 44,9 кв. м (этаж I, пом. 1, комн. 1-4), расположенное по адресу: город Москва, Алтуфьевское шоссе, дом 86, на основании договора аренды от 03.08.2007 N 03-00420/07, задолженности по арендной плате не имеет, и обладает правом преимущественного выкупа указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Письмом от 14.03.2014 N 33-5-28766/13 Департамент направил истцу проект договора купли-продажи, в пункте 3.1 которого указана цена объекта недвижимости 15 733 000 рублей.
В претензии, полученной Департаментом 11.04.2014, истец выразил несогласие с суммой, указанной в пункте 3.1 договора, и предложил установить рыночную стоимость объекта недвижимости 2 232 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта от 20.03.2014 N 1902003-Н, выполненным ООО "НормаВэст", приложив соответствующий проект договора.
Письмом от 08.05.2014 N ДГИ-1-46005/14-1 Департамент сообщил истцу о несогласии с предложенной им ценой объекта и уведомил последнего об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с неподписанием предложенного проекта договора купли-продажи в тридцатидневный срок, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (дата подачи иска - 10.06.2014 согласно почтовой квитанции).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и исходил из того, что в тридцатидневный срок истец не подписал предложенный ему ответчиком проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и не обратился в суд с требованием об оспаривании его условий, тем самым нарушив процедуру выкупа арендованного имущества.
При этом судом не принято во внимание следующее.
Пункт 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающий условия утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендованного имущества, содержит исключение, при наличии которого тридцатидневный срок, в течение которого не подписание субъектом малого или среднего предпринимательства направленного ему проекта договора купли-продажи влечет утрату преимущественного права на выкуп, не применяется: приостановление течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 названного Закона.
Согласно части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Исходя из совокупности положений части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.
Пункт 2 статьи 445 Кодекса не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, с указанием на наличие протокола разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.
Письмо истца от 11.04.2014 содержит прямое указание на несогласие с условиями договора о цене, предлагаемые истцом условия по спорному пункту договора и по своему содержанию соответствует правовому смыслу протокола разногласий.
Таким образом, письмом от 11.04.2014, имеющим силу протокола разногласий, истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (с учетом содержащейся в нем ссылки на иной отчет об оценке этого же объекта), что в силу части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора.
Следовательно, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался суд первой инстанции в обоснование решения об отказе в иске, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.
Вместе с тем, ответчик, получив письмо истца от 11.04.2014, имеющего силу протокола разногласий, не только известил истца об отклонении протокола разногласий, как того требует пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса, но и преждевременно, до разрешения спора в судебном порядке (как это установлено Кодексом и Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ), заявил об отказе от заключения договора.
Изложенное свидетельствует о неприменении судом части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, подлежащей применению при разрешении спора, что в соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Поскольку в письме от 08.05.2014 ответчик по существу заявил об отказе от заключения договора с истцом, заключение которого при определенных законом условиях является обязательным для ответчика, истец правомерно заявил о понуждении ответчика к заключению такого договора. Определение в судебном порядке цены выкупаемого объекта как условия подлежащего заключению договора является одной из составляющих заявленного требования, поэтому заявление отдельного самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки было бы необоснованным.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)