Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "17" марта 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Грабко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, ОГРН 1026402195511
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 ноября 2013 года по делу N А57-12038/2013, судья Медникова М.Е.
по иску индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича, г. Энгельс, ОГРН 304644934200285,
к муниципальному образованию "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН 1026402195511,
Муниципальному унитарному предприятию "Городское бюро технической инвентаризации", г. Саратов, ОГРН 1026402202045,
третье лицо: Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, ОСАО "Ингосстрах",
о взыскании солидарно с ответчиков убытков, причиненных в результате принятия незаконного решения органа местного самоуправления в сумме 265 559,40 руб.,
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова Даниловой Н.В., действующей на основании доверенности N 02-06/20475 от 06.08.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича о взыскании солидарно с Муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова, Муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации" убытков, причиненных в результате принятия незаконного решения органа местного самоуправления в сумме 265 559,40 руб.
Решением от 25 ноября 2013 года Арбитражный суд Саратовской области взыскал с Муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова за счет средств казны Муниципального образования "Город Саратов" убытки в сумме 265 559,40 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 311,18 руб. В удовлетворении исковых требований к Муниципальному унитарному предприятию "Городское бюро технической инвентаризации" - отказал.
Комитет по управлению имуществом города Саратова не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, имеющимися в материалах дела.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. п. 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" суд апелляционной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу апелляционной жалобы, исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела, 27 января 2006 года между индивидуальным предпринимателем Ткачевым Николаем Владимировичем и Комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды нежилого помещения N 214/1, по условиям которого ответчик передал истцу во владение и пользование нежилое здание общей площадью 65,7 кв. метров литер А, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А.
04 марта 2010 года индивидуальный предприниматель Ткачев Николай Владимирович обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявкой о заключении договора купли-продажи на вышеуказанное недвижимое имущества в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемое нежилое помещение, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон).
Комитет по управлению имуществом города Саратова письмом от 01 апреля 2010 года N 05-11/2471 сообщил индивидуальному предпринимателю Ткачеву Н.В. об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемое нежилое здание общей площадью 65,7 кв. метров литер А., находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09 марта 2011 года по делу N А57-8348/2010 отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова от 01.04.2010 года N 05-11/2471 был признан незаконным.
29 июля 2011 года Комитет по управлению имуществом города Саратова направил в адрес ИП Ткачева Н.В. распоряжение от 26 июля 2011 года N 771 -р об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А, а также проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.
25 августа 2011 года индивидуальный предприниматель Ткачев Н.В. направил в адрес Комитета по управлению имуществом города Саратова протокол разногласий к полученному проекту договора купли-продажи, поскольку условия проекта договора купли-продажи, исключали возможность предъявлять ответчику претензии по проданному объекту после подписания договора. Кроме того ИП Ткачева Н.В. не устроила выкупная цена предложенная Комитетом по управлению имуществом города Саратова.
В соответствии с протоколом разногласий истец просил: дополнить договор пунктом 1.5, оговаривающим одновременный выкуп истцом земельного участка, занятого выкупаемым недвижимым имуществом; изменить предложенную ответчиком цену объекта- с 3 540 000 рублей до 1 200 000 рублей (п. 2.1 договора и корреспондирующие с ним пункты 2.2, 2.3 и 2.4); а также исключить из текста договора п. 3.4.1, исключающий возможность предъявлять ответчику претензии по проданному объекту после подписания договора.
Комитет по управлению имуществом города Саратова письмом от 02 сентября 2011 года N 05-09/10563 отклонил направленный истцом протокол разногласий, указав на невозможность изменения предложенной цены без решения вопроса о достоверности отчета об оценке продаваемого объекта в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2012 года по делу N А57-19944/2011 был разрешен преддоговорный спор между индивидуальным предпринимателем Ткачевым Н.В. и Комитетом по управлению имуществом города Саратова, цена продаваемого здания была определена в размере 1 332 203 руб.
При этом указанным судебным актом было установлено, что использованный при подготовке распоряжения об условиях приватизации проекта договора купли-продажи отчет N О/КП-НЮ11-490/Ос-00 от 25.07.2011 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А, общей площадью 65,7 кв. метров литер А., выполнен Муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро технической инвентаризации" с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки и содержащаяся в нем оценка не является достоверной.
Требования индивидуального предпринимателя Ткачева Н.В. о взыскании убытков были мотивированы тем обстоятельством, что в результате неправомерных действий Комитета по управлению имуществом города Саратова и МУП "Городское бюро технической инвентаризации" по оценке продаваемых истцу объектов недвижимого имущества и формированию условий приватизации на основе недостоверного отчета об оценке, истец вынужден был платить арендную плату по договору аренды нежилого помещения N 214/1 от 27.01.2006 за период с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно (15 месяцев), из расчета: 17 703,96 руб. в месяц * 15 мес. = 265 559,4 рублей.
В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования индивидуального предпринимателя Ткачева Н.В. в части взыскания убытков с Муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова Арбитражный суд Саратовской области исходил из того, что внесение истцом арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 214/1 от 27.01.2006 за период с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно связаны с восстановлением права истца, нарушенного в результате неправомерных действий Комитета по управлению имуществом города Саратова.
Наличие совокупности вышеуказанных условий повлекло за собой возложение на Муниципальное образование "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова обязанности по возмещению причиненных ИП Ткачеву Н.В. убытков в силу статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оказывая в удовлетворении требований ИП Ткачева Н.В. в части взыскания убытков с Муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации" суд первой инстанции исходил из того, что он является ненадлежащим ответчиком по данному делу.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласен.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
При этом возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, и наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков.
Как следует из материалов дела, в период урегулирования в судебном порядке преддоговорного спора между индивидуальным предпринимателем Ткачевым Н.В. и Комитетом по управлению имуществом города Саратова истец вынужден был нести расходы по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 214/1 от 27.01.2006 за период с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно.
Факт внесения арендных платежей в спорный период подтвержден платежными документами и сторонами не оспаривался.
Индивидуальным предпринимателем Ткачевым Н.В. в материалы дела представлен расчет арендной платы с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно.
Размер арендной платы исчислен без НДС. Данный правовой подход соответствует существующей судебно-арбитражной практики (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2013 N 9919/13, от 26.06.2013 N 7919/13, от 22.04.2013 N 4111/13).
Представленный расчет апелляционной коллегией проверен и признан верным.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что в соответствии с представленным расчетом истец доказал размер понесенных убытков, которые возникли, в результате внесенной арендной платы с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно.
Расходы по внесению арендной платы в период разрешения судом преддоговорного спора в рамках дела N А57-19944/2011 были необходимы для восстановления нарушенного права истца в силу следующего.
В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Согласно абзаца 3 пункта 6 названного Пленума в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
С учетом данных обстоятельств, своевременное обеспечение по заключению договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и как следствие обязательств ИП Ткачева Н.В. по внесению арендных платежей.
Прекратив внесение арендной платы по договору аренды нежилого помещения N N 214/1 от 27.01.2006, истец утратил бы право на приобретение имущества в собственность, поскольку одним из условий реализации этого права, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что расходы по внесению арендной платы в период разрешения судом преддоговорного спора в рамках дела N А57-19944/2011 были необходимы для восстановления нарушенного права истца, в целях исключения образования задолженности по арендной плате за имущество на день заключения договора купли-продажи.
Кроме того, в рамках рассмотрения дела N А57-19944/2011 об урегулировании разногласий цена объекта приватизации, предложенная Комитетом по управлению имуществом города Саратова, признана несоответствующей рыночной.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.07.2011 N 2419/11, цена по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъекту местного и среднего предпринимательства должна соответствовать рыночной стоимости, следовательно, выводы о рекомендательном характере проведенной оценки при реализации статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2013 N 9620/13).
С учетом того, что при приватизации объектов муниципального фонда определение величины рыночной стоимости носит обязательный характер, допускается оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
В связи с вышеизложенным, апелляционная коллегия приходит к выводу, что материалами дела подтверждается наличие вины Комитета по управлению имуществом города Саратова и наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика (нарушением права) и наступившими для истца последствиями (возникшими убытками), поскольку в случае достоверной оценки арендуемых истцом объектов нежилого фонда и своевременного и правильного определения условий приватизации этих объектов, истец, став собственником указанного недвижимого имущества, продолжал бы владеть и пользоваться этим имуществом без несения обязанности по уплате арендной платы.
Довод Комитета по управлению имуществом города Саратова о том, что он является ненадлежащим ответчиком, апелляционной коллегией отклоняется в силу следующего.
Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации при рассмотрении в суде иска к муниципальному образованию о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий органа местного самоуправления, от имени муниципального образования в суде выступает главный распорядитель средств бюджета муниципального образования.
В соответствии с пунктом 3.17 Положения о Комитете по управлению имуществом города Саратова (утв. решением Саратовской городской думы от 28.02.2008 N 25-243) на Комитет по управлению имуществом города Саратова возложены функции главного распорядителя средств бюджета Муниципального образования "Город Саратов".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ИП Ткачева Н.В. о взыскании убытков с Комитета по управлению имуществом города Саратова, поскольку в соответствии с действующим законодательством он является надлежащим ответчиком по данному делу.
Отказывая в удовлетворении требований ИП Ткачева Н.В. во взыскании убытков с МУП "Городское БТИ" суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что он является ненадлежащим ответчиком по данному делу.
Из материалов дела следует, что МУП "Городское БТИ" было привлечено Комитетом по управлению имуществом города Саратова для оценки рыночной стоимости нежилых помещений.
Требования индивидуального предпринимателя Ткачева Н.В. были основаны на солидарном взыскании с МУП "Городское БТИ" и Комитета по управлению имуществом города Саратова причиненных в результате их неправомерных действий убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 322 Гражданского кодекса РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
В соответствии со статьей 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно.
При применении названных норм необходимо установить совместный характер действий, в результате которых истцу причинен вред, в частности, о совместном характере таких действий могут свидетельствовать их согласованность, скоординированность и направленность на реализацию общего для всех действующих лиц намерения (умысла).
Гражданско-правовая ответственность оценщика имеет иные правовые основания по отношению к ответственности, на основании которой в данном конкретном случае привлечен орган публичного правового образования.
В силу статьи 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласованность действий Комитета по управлению имуществом города Саратова и МУП "Городское БТИ", направленных на реализацию общего для всех действующих лиц намерения причинить убытки ИП Ткачеву Н.В.
Кроме того, истец не является заказчиком, заключивший договор на проведение оценки, следовательно, не вправе требовать возмещение убытков на основании статьи 393 Гражданского кодекса РФ с МУП "Городское БТИ".
В связи с чем, при отсутствии доказанности вины МУП "Городское БТИ" суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворены требований о взыскании убытков в солидарном порядке.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии причинной связи между нарушением Комитетом по управлению имуществом города Саратова прав ИП Ткачева Н.В. и убытками, понесенными ИП Ткачевым Н.В. при внесении арендной платы по договору аренды нежилого помещения N N 214/1 от 27.01.2006, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку денежные средства, уплаченные истцом по арендным платежам, являются убытками, понесенными для восстановления нарушенного права.
Именно для восстановления нарушенного права, выразившегося в неправомерном отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания общей площадью 65,7 кв. метров литер А., находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А и последующем преддоговорным урегулированием спора в судебном порядке, ИП Ткачев Н.В. вынужден был нести расходы по внесению арендной платы.
Расходы, которые произвел ИП Ткачев Н.В., произведены именно для восстановления нарушенного права, то есть без этих расходов восстановление права было бы невозможно.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.
Следует отметить, что доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 ноября 2013 года по делу N А57-12038/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.03.2014 ПО ДЕЛУ N А57-12038/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2014 г. по делу N А57-12038/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "11" марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "17" марта 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Самохваловой А.Ю.,
судей Агибаловой Г.И., Грабко О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильиной С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, ОГРН 1026402195511
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 ноября 2013 года по делу N А57-12038/2013, судья Медникова М.Е.
по иску индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича, г. Энгельс, ОГРН 304644934200285,
к муниципальному образованию "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова, ОГРН 1026402195511,
Муниципальному унитарному предприятию "Городское бюро технической инвентаризации", г. Саратов, ОГРН 1026402202045,
третье лицо: Комитет по финансам администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, ОСАО "Ингосстрах",
о взыскании солидарно с ответчиков убытков, причиненных в результате принятия незаконного решения органа местного самоуправления в сумме 265 559,40 руб.,
при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова Даниловой Н.В., действующей на основании доверенности N 02-06/20475 от 06.08.2013,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя Ткачева Николая Владимировича о взыскании солидарно с Муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова, Муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации" убытков, причиненных в результате принятия незаконного решения органа местного самоуправления в сумме 265 559,40 руб.
Решением от 25 ноября 2013 года Арбитражный суд Саратовской области взыскал с Муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова за счет средств казны Муниципального образования "Город Саратов" убытки в сумме 265 559,40 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 311,18 руб. В удовлетворении исковых требований к Муниципальному унитарному предприятию "Городское бюро технической инвентаризации" - отказал.
Комитет по управлению имуществом города Саратова не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, имеющимися в материалах дела.
Принимая во внимание положения ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. п. 4 - 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" суд апелляционной инстанции также полагает необходимым обратить внимание на то, что информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/).
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность принятого по делу судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу апелляционной жалобы, исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела, 27 января 2006 года между индивидуальным предпринимателем Ткачевым Николаем Владимировичем и Комитетом по управлению имуществом города Саратова заключен договор аренды нежилого помещения N 214/1, по условиям которого ответчик передал истцу во владение и пользование нежилое здание общей площадью 65,7 кв. метров литер А, находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А.
04 марта 2010 года индивидуальный предприниматель Ткачев Николай Владимирович обратился в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявкой о заключении договора купли-продажи на вышеуказанное недвижимое имущества в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемое нежилое помещение, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон).
Комитет по управлению имуществом города Саратова письмом от 01 апреля 2010 года N 05-11/2471 сообщил индивидуальному предпринимателю Ткачеву Н.В. об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемое нежилое здание общей площадью 65,7 кв. метров литер А., находящееся по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09 марта 2011 года по делу N А57-8348/2010 отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова от 01.04.2010 года N 05-11/2471 был признан незаконным.
29 июля 2011 года Комитет по управлению имуществом города Саратова направил в адрес ИП Ткачева Н.В. распоряжение от 26 июля 2011 года N 771 -р об условиях приватизации недвижимого арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А, а также проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.
25 августа 2011 года индивидуальный предприниматель Ткачев Н.В. направил в адрес Комитета по управлению имуществом города Саратова протокол разногласий к полученному проекту договора купли-продажи, поскольку условия проекта договора купли-продажи, исключали возможность предъявлять ответчику претензии по проданному объекту после подписания договора. Кроме того ИП Ткачева Н.В. не устроила выкупная цена предложенная Комитетом по управлению имуществом города Саратова.
В соответствии с протоколом разногласий истец просил: дополнить договор пунктом 1.5, оговаривающим одновременный выкуп истцом земельного участка, занятого выкупаемым недвижимым имуществом; изменить предложенную ответчиком цену объекта- с 3 540 000 рублей до 1 200 000 рублей (п. 2.1 договора и корреспондирующие с ним пункты 2.2, 2.3 и 2.4); а также исключить из текста договора п. 3.4.1, исключающий возможность предъявлять ответчику претензии по проданному объекту после подписания договора.
Комитет по управлению имуществом города Саратова письмом от 02 сентября 2011 года N 05-09/10563 отклонил направленный истцом протокол разногласий, указав на невозможность изменения предложенной цены без решения вопроса о достоверности отчета об оценке продаваемого объекта в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27 июля 2012 года по делу N А57-19944/2011 был разрешен преддоговорный спор между индивидуальным предпринимателем Ткачевым Н.В. и Комитетом по управлению имуществом города Саратова, цена продаваемого здания была определена в размере 1 332 203 руб.
При этом указанным судебным актом было установлено, что использованный при подготовке распоряжения об условиях приватизации проекта договора купли-продажи отчет N О/КП-НЮ11-490/Ос-00 от 25.07.2011 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А, общей площадью 65,7 кв. метров литер А., выполнен Муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро технической инвентаризации" с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки и содержащаяся в нем оценка не является достоверной.
Требования индивидуального предпринимателя Ткачева Н.В. о взыскании убытков были мотивированы тем обстоятельством, что в результате неправомерных действий Комитета по управлению имуществом города Саратова и МУП "Городское бюро технической инвентаризации" по оценке продаваемых истцу объектов недвижимого имущества и формированию условий приватизации на основе недостоверного отчета об оценке, истец вынужден был платить арендную плату по договору аренды нежилого помещения N 214/1 от 27.01.2006 за период с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно (15 месяцев), из расчета: 17 703,96 руб. в месяц * 15 мес. = 265 559,4 рублей.
В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя требования индивидуального предпринимателя Ткачева Н.В. в части взыскания убытков с Муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова Арбитражный суд Саратовской области исходил из того, что внесение истцом арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 214/1 от 27.01.2006 за период с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно связаны с восстановлением права истца, нарушенного в результате неправомерных действий Комитета по управлению имуществом города Саратова.
Наличие совокупности вышеуказанных условий повлекло за собой возложение на Муниципальное образование "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова обязанности по возмещению причиненных ИП Ткачеву Н.В. убытков в силу статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оказывая в удовлетворении требований ИП Ткачева Н.В. в части взыскания убытков с Муниципального унитарного предприятия "Городское бюро технической инвентаризации" суд первой инстанции исходил из того, что он является ненадлежащим ответчиком по данному делу.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласен.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
При этом возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, и наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков.
Как следует из материалов дела, в период урегулирования в судебном порядке преддоговорного спора между индивидуальным предпринимателем Ткачевым Н.В. и Комитетом по управлению имуществом города Саратова истец вынужден был нести расходы по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 214/1 от 27.01.2006 за период с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно.
Факт внесения арендных платежей в спорный период подтвержден платежными документами и сторонами не оспаривался.
Индивидуальным предпринимателем Ткачевым Н.В. в материалы дела представлен расчет арендной платы с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно.
Размер арендной платы исчислен без НДС. Данный правовой подход соответствует существующей судебно-арбитражной практики (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2013 N 9919/13, от 26.06.2013 N 7919/13, от 22.04.2013 N 4111/13).
Представленный расчет апелляционной коллегией проверен и признан верным.
Апелляционная коллегия приходит к выводу, что в соответствии с представленным расчетом истец доказал размер понесенных убытков, которые возникли, в результате внесенной арендной платы с августа 2011 года по ноябрь 2012 года включительно.
Расходы по внесению арендной платы в период разрешения судом преддоговорного спора в рамках дела N А57-19944/2011 были необходимы для восстановления нарушенного права истца в силу следующего.
В пункте 5 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Согласно абзаца 3 пункта 6 названного Пленума в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
С учетом данных обстоятельств, своевременное обеспечение по заключению договора купли-продажи арендуемого имущества явилось бы основанием для прекращения договора аренды и как следствие обязательств ИП Ткачева Н.В. по внесению арендных платежей.
Прекратив внесение арендной платы по договору аренды нежилого помещения N N 214/1 от 27.01.2006, истец утратил бы право на приобретение имущества в собственность, поскольку одним из условий реализации этого права, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что расходы по внесению арендной платы в период разрешения судом преддоговорного спора в рамках дела N А57-19944/2011 были необходимы для восстановления нарушенного права истца, в целях исключения образования задолженности по арендной плате за имущество на день заключения договора купли-продажи.
Кроме того, в рамках рассмотрения дела N А57-19944/2011 об урегулировании разногласий цена объекта приватизации, предложенная Комитетом по управлению имуществом города Саратова, признана несоответствующей рыночной.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.07.2011 N 2419/11, цена по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъекту местного и среднего предпринимательства должна соответствовать рыночной стоимости, следовательно, выводы о рекомендательном характере проведенной оценки при реализации статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2013 N 9620/13).
С учетом того, что при приватизации объектов муниципального фонда определение величины рыночной стоимости носит обязательный характер, допускается оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
В связи с вышеизложенным, апелляционная коллегия приходит к выводу, что материалами дела подтверждается наличие вины Комитета по управлению имуществом города Саратова и наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика (нарушением права) и наступившими для истца последствиями (возникшими убытками), поскольку в случае достоверной оценки арендуемых истцом объектов нежилого фонда и своевременного и правильного определения условий приватизации этих объектов, истец, став собственником указанного недвижимого имущества, продолжал бы владеть и пользоваться этим имуществом без несения обязанности по уплате арендной платы.
Довод Комитета по управлению имуществом города Саратова о том, что он является ненадлежащим ответчиком, апелляционной коллегией отклоняется в силу следующего.
Согласно статье 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации при рассмотрении в суде иска к муниципальному образованию о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий органа местного самоуправления, от имени муниципального образования в суде выступает главный распорядитель средств бюджета муниципального образования.
В соответствии с пунктом 3.17 Положения о Комитете по управлению имуществом города Саратова (утв. решением Саратовской городской думы от 28.02.2008 N 25-243) на Комитет по управлению имуществом города Саратова возложены функции главного распорядителя средств бюджета Муниципального образования "Город Саратов".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ИП Ткачева Н.В. о взыскании убытков с Комитета по управлению имуществом города Саратова, поскольку в соответствии с действующим законодательством он является надлежащим ответчиком по данному делу.
Отказывая в удовлетворении требований ИП Ткачева Н.В. во взыскании убытков с МУП "Городское БТИ" суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что он является ненадлежащим ответчиком по данному делу.
Из материалов дела следует, что МУП "Городское БТИ" было привлечено Комитетом по управлению имуществом города Саратова для оценки рыночной стоимости нежилых помещений.
Требования индивидуального предпринимателя Ткачева Н.В. были основаны на солидарном взыскании с МУП "Городское БТИ" и Комитета по управлению имуществом города Саратова причиненных в результате их неправомерных действий убытков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 322 Гражданского кодекса РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
В соответствии со статьей 1080 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно.
При применении названных норм необходимо установить совместный характер действий, в результате которых истцу причинен вред, в частности, о совместном характере таких действий могут свидетельствовать их согласованность, скоординированность и направленность на реализацию общего для всех действующих лиц намерения (умысла).
Гражданско-правовая ответственность оценщика имеет иные правовые основания по отношению к ответственности, на основании которой в данном конкретном случае привлечен орган публичного правового образования.
В силу статьи 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласованность действий Комитета по управлению имуществом города Саратова и МУП "Городское БТИ", направленных на реализацию общего для всех действующих лиц намерения причинить убытки ИП Ткачеву Н.В.
Кроме того, истец не является заказчиком, заключивший договор на проведение оценки, следовательно, не вправе требовать возмещение убытков на основании статьи 393 Гражданского кодекса РФ с МУП "Городское БТИ".
В связи с чем, при отсутствии доказанности вины МУП "Городское БТИ" суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворены требований о взыскании убытков в солидарном порядке.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии причинной связи между нарушением Комитетом по управлению имуществом города Саратова прав ИП Ткачева Н.В. и убытками, понесенными ИП Ткачевым Н.В. при внесении арендной платы по договору аренды нежилого помещения N N 214/1 от 27.01.2006, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку денежные средства, уплаченные истцом по арендным платежам, являются убытками, понесенными для восстановления нарушенного права.
Именно для восстановления нарушенного права, выразившегося в неправомерном отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания общей площадью 65,7 кв. метров литер А., находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Соборная, д. 17А и последующем преддоговорным урегулированием спора в судебном порядке, ИП Ткачев Н.В. вынужден был нести расходы по внесению арендной платы.
Расходы, которые произвел ИП Ткачев Н.В., произведены именно для восстановления нарушенного права, то есть без этих расходов восстановление права было бы невозможно.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены.
Следует отметить, что доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 ноября 2013 года по делу N А57-12038/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через Арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
А.Ю.САМОХВАЛОВА
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)