Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Масленникова Эдуарда Викторовича на решение от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Засухин О.М.) и постановление от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Музыкантова М.Х., Бородулина И.И., Скачкова О.А.) по делу N А27-4844/2013 по иску индивидуального предпринимателя Масленникова Эдуарда Викторовича (ИНН 700400359749, ОГРН 305420504700201) к обществу с ограниченной ответственностью "Издательство "Кузбассвузиздат" (650000, г. Кемерово, ул. Ермака, 7, ИНН 4205097625, ОГРН 1054205268600) о взыскании 877 586 руб.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Масленников Эдуард Викторович (далее - ИП Масленников Э.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Издательство Кузбассвузиздат" (далее - ООО "Издательство Кузбассвузиздат", общество, ответчик) о взыскании 255 000 руб. долга по арендной плате, 116 425 руб. пени за просрочку перечисления арендной платы, 498 161 руб. убытков по восстановительному ремонту нежилого помещения, а также расходов по оплате экспертизы в размере 8 000 руб.
Решением от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе.
Заявитель жалобы указывает на несоответствие вывода суда о непризнании иска ответчиком материалам дела, неправомерность отказа в иске о взыскании долга и пени лишь по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды, необоснованный отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств по делу.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.02.2012 между ИП Масленниковым Э.В. (арендодатель) и ООО "Издательство "Кузбассвузиздат" (арендатор) подписан договор аренды N 3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду отдельно стоящее здание площадью 350 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 15 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 4.1 договора аренды срок его действия установлен с 01.02.2012 по 31.01.2013.
Нарушение ответчиком условий договора в части невнесения арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики по разрешению споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), оценивая условие о сроке действия договора аренды, пришел к выводу о его незаключенности.
Установив на основании свидетельства от 14.07.2008 42АВ N 801299, что истец является собственником здания площадью 143,7 кв. м, ссылаясь на положения статьи 608 ГК РФ, суд счел невозможным признать договор действительной сделкой в части передачи истцом нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 15, площадью 350 кв. м.
Поскольку договор является незаключенным, не отвечает признакам действительной сделки, суд признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени за просрочку ее внесения необоснованными.
Отказ в удовлетворении требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта, расходов по оплате экспертизы суд мотивировал отсутствием надлежащих доказательств.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с мотивами и выводами суда первой инстанции согласился.
Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.
Вывод судов о том, что между сторонами не возникли обязательственные правоотношения ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды сделан без учета разъяснений, данных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), согласно которому, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Кроме того, абзацем 4 пункта 10 постановления Пленума N 73 разъяснено, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по данному основанию.
Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (пункт 12 постановления Пленума N 73).
Таким образом, отсутствие в деле доказательств права собственности истца на переданное в аренду имущество общей площадью 350 кв. м ошибочно принято судами во внимание и положено в основу вывода о недействительности сделки - договора аренды, исполнявшегося сторонами.
Вместе с этим судом не принято во внимание и то, что в отзыве на исковое заявление (лист дела 40) ответчик указал, что в настоящее время задолженность ответчика по договору аренды составляет 105 000 руб., что подтверждается платежными документами, пеня по расчету составляет 62 450 руб., что подтверждается расчетом. В связи с этим были нарушены положения части 3 статьи 70 АПК РФ, предусматривающей, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.
На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что отказ в иске о взыскании арендной платы и пени за просрочку ее внесения, не соответствует как нормам материального, так и процессуального права. Поскольку судами не установлен размер задолженности за переданное в аренду имущество, не определен период просрочки внесения арендной платы, не дана оценка имеющимся в деле платежным документам, отзыву ответчика, частично признавшего заявленные требования, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 АПК РФ.
Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с данными нормами АПК РФ суд оценил представленные в материалы дела доказательства (комиссионный акт состояния нежилого помещения от 15.02.2013, дефектную ведомость на ремонтные работы) и пришел к выводу о том, что указанные документы не являются надлежащими доказательствами заявленных требований о возмещении убытков и расходов по экспертизе как составленные истцом в одностороннем порядке без участия заинтересованных лиц. Оценивая заключения эксперта от 10.04.2013 N 18-03-1н-1, суд правильно указал, что оно не является доказательством необходимости проведения ремонтных работ, вызванной деятельностью ответчика. Следовательно, отсутствуют необходимые в соответствии со статьей 15 ГК РФ основания для возмещения убытков в виде стоимости восстановительного ремонта.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что спор по существу в отношении использования ответчиком переданного в аренду имущества не разрешен, в связи с чем дело подлежит передаче на новое рассмотрение, при котором суду следует установить размер платы, сумму задолженности с учетом представленных ответчиком платежных документов, период просрочки внесения арендных платежей и размер подлежащей взысканию пени, предложив истцу представить соответствующий расчет задолженности, и с учетом отзыва ответчика вынести законное и обоснованное решение, распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.
В части отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта и расходов по оплате экспертизы кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктами 1, 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-4844/2013 в части отказа в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку ее внесения отменить. В этой части дело направить на новое рассмотрение.
В остальной части решение от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-4844/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2014 ПО ДЕЛУ N А27-4844/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2014 г. по делу N А27-4844/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Орловой Н.В.
Тамашакина С.Н.
рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Масленникова Эдуарда Викторовича на решение от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Засухин О.М.) и постановление от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Музыкантова М.Х., Бородулина И.И., Скачкова О.А.) по делу N А27-4844/2013 по иску индивидуального предпринимателя Масленникова Эдуарда Викторовича (ИНН 700400359749, ОГРН 305420504700201) к обществу с ограниченной ответственностью "Издательство "Кузбассвузиздат" (650000, г. Кемерово, ул. Ермака, 7, ИНН 4205097625, ОГРН 1054205268600) о взыскании 877 586 руб.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Масленников Эдуард Викторович (далее - ИП Масленников Э.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Издательство Кузбассвузиздат" (далее - ООО "Издательство Кузбассвузиздат", общество, ответчик) о взыскании 255 000 руб. долга по арендной плате, 116 425 руб. пени за просрочку перечисления арендной платы, 498 161 руб. убытков по восстановительному ремонту нежилого помещения, а также расходов по оплате экспертизы в размере 8 000 руб.
Решением от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе.
Заявитель жалобы указывает на несоответствие вывода суда о непризнании иска ответчиком материалам дела, неправомерность отказа в иске о взыскании долга и пени лишь по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды, необоснованный отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств по делу.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.02.2012 между ИП Масленниковым Э.В. (арендодатель) и ООО "Издательство "Кузбассвузиздат" (арендатор) подписан договор аренды N 3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду отдельно стоящее здание площадью 350 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 15 (далее - договор аренды).
Согласно пункту 4.1 договора аренды срок его действия установлен с 01.02.2012 по 31.01.2013.
Нарушение ответчиком условий договора в части невнесения арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики по разрешению споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), оценивая условие о сроке действия договора аренды, пришел к выводу о его незаключенности.
Установив на основании свидетельства от 14.07.2008 42АВ N 801299, что истец является собственником здания площадью 143,7 кв. м, ссылаясь на положения статьи 608 ГК РФ, суд счел невозможным признать договор действительной сделкой в части передачи истцом нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 15, площадью 350 кв. м.
Поскольку договор является незаключенным, не отвечает признакам действительной сделки, суд признал требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени за просрочку ее внесения необоснованными.
Отказ в удовлетворении требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта, расходов по оплате экспертизы суд мотивировал отсутствием надлежащих доказательств.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с мотивами и выводами суда первой инстанции согласился.
Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.
Вывод судов о том, что между сторонами не возникли обязательственные правоотношения ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды сделан без учета разъяснений, данных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), согласно которому, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Кроме того, абзацем 4 пункта 10 постановления Пленума N 73 разъяснено, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по данному основанию.
Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (пункт 12 постановления Пленума N 73).
Таким образом, отсутствие в деле доказательств права собственности истца на переданное в аренду имущество общей площадью 350 кв. м ошибочно принято судами во внимание и положено в основу вывода о недействительности сделки - договора аренды, исполнявшегося сторонами.
Вместе с этим судом не принято во внимание и то, что в отзыве на исковое заявление (лист дела 40) ответчик указал, что в настоящее время задолженность ответчика по договору аренды составляет 105 000 руб., что подтверждается платежными документами, пеня по расчету составляет 62 450 руб., что подтверждается расчетом. В связи с этим были нарушены положения части 3 статьи 70 АПК РФ, предусматривающей, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.
На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что отказ в иске о взыскании арендной платы и пени за просрочку ее внесения, не соответствует как нормам материального, так и процессуального права. Поскольку судами не установлен размер задолженности за переданное в аренду имущество, не определен период просрочки внесения арендной платы, не дана оценка имеющимся в деле платежным документам, отзыву ответчика, частично признавшего заявленные требования, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 АПК РФ.
Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с данными нормами АПК РФ суд оценил представленные в материалы дела доказательства (комиссионный акт состояния нежилого помещения от 15.02.2013, дефектную ведомость на ремонтные работы) и пришел к выводу о том, что указанные документы не являются надлежащими доказательствами заявленных требований о возмещении убытков и расходов по экспертизе как составленные истцом в одностороннем порядке без участия заинтересованных лиц. Оценивая заключения эксперта от 10.04.2013 N 18-03-1н-1, суд правильно указал, что оно не является доказательством необходимости проведения ремонтных работ, вызванной деятельностью ответчика. Следовательно, отсутствуют необходимые в соответствии со статьей 15 ГК РФ основания для возмещения убытков в виде стоимости восстановительного ремонта.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что спор по существу в отношении использования ответчиком переданного в аренду имущества не разрешен, в связи с чем дело подлежит передаче на новое рассмотрение, при котором суду следует установить размер платы, сумму задолженности с учетом представленных ответчиком платежных документов, период просрочки внесения арендных платежей и размер подлежащей взысканию пени, предложив истцу представить соответствующий расчет задолженности, и с учетом отзыва ответчика вынести законное и обоснованное решение, распределить расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.
В части отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта и расходов по оплате экспертизы кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь пунктами 1, 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-4844/2013 в части отказа в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате и пени за просрочку ее внесения отменить. В этой части дело направить на новое рассмотрение.
В остальной части решение от 09.07.2013 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 19.09.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-4844/2013 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Н.В.ОРЛОВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)