Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "23" марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен "30" марта 2015 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Агибаловой Галины Ивановны,
судей Грабко Олега Владимировича, Пригаровой Надежды Николаевны,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания с применением средств аудиозаписи Гурьяновой Натальей Николаевной,
при участии в судебном заседании:
Бурмистрова Александра Анатольевича, паспорт представлен,
Коновальцевой Людмилы Александровны, паспорт представлен,
от Некрасова Вячеслава Николаевича - Смирновой Ольги Геннадьевны, действующей на основании доверенности от 07.05.2012,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Коновальцевой Людмилы Александровны о признании права собственности на жилое помещение,
в рамках дела о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачевская, д. 159; ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410), несостоятельным (банкротом), по делу N А57-26869/09
по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", обратилась Коновальцева Людмила Александровна с заявлением о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану и фактический 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: <...>; фактический адрес: <...>.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года отказано в удовлетворении заявления Коновальцевой Л.А..
Не согласившись с принятым судебным актом, Коновальцева Л.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09 октября 2013 года постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09 отменено определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09, за Коновальцевой Людмилой Александровной признано право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью по договору 46,9 кв. м, по техническому паспорту 41,7 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: <...>, фактический адрес: <...>.
Определением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 марта 2014 года по делу N А57-26869/09 возвращена заявителю кассационная жалоба Некрасова Вячеслава Николаевича на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/2009.
09 июня 2014 года в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от Некрасова Вячеслава Николаевича поступило заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09, мотивированное наличием у Некрасова В.Н. экспертного заключения от 22 января 2014 года ООО "Данко-Аудит" N 169-13, согласно которому однокомнатная квартира, номер 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м + лоджия 5,2 кв. м, в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира N 38 по договору N 182 долевого участия в строительстве жилого дома от 15.06.2001, общей площадью 4264 кв. м, расположенного на 8-ом этаже секция 2Б, многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, являются одним и тем же объектом недвижимости.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 удовлетворено заявление Некрасова Вячеслава Николаевича о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09; отменено постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09 по вновь открывшимся обстоятельствам; назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Коновальцевой Людмилы Александровны на определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по обособленному спору была назначена судебная строительно - техническая экспертиза, на предмет установления идентичности спорных квартир, а именно: является ли одним и тем же объектом недвижимости однокомнатная квартира N 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м+ лоджия 5,2 кв. м в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира по предварительному плану N 38, общей площадью согласно проектно-сметной документации 42,64 кв. м на 8-м этаже секции 2Б по договору N 182 от 15.06.2001 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный.
Согласно экспертному заключению ООО "НИЛСЭ" однокомнатная квартира N 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м+ лоджия 5,2 кв. м в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира по предварительному плану N 38, общей площадью согласно проектно-сметной документации 42,64 кв. м на 8-м этаже секции 2Б по договору N 182 от 15.06.2001 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный являются одним и тем же объектом недвижимости.
Кроме того, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы Коновальцевой Л.А. установлено, что 20.12.2013 между Коновальцевой Людмилой Александровной и Бурмистровым Александром Анатольевичем был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <...>, общей площадью 41,7 кв. м, 8 этаж.
На основании изложенного, исследовав материалы дела, экспертное заключение строительно-технической экспертизы, апелляционный суд установил наличие оснований для безусловной отмены определения арбитражного суда первой инстанции и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании права собственности на жилое помещение, в рамках дела о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом), по обособленному спору по делу N А57-26869/09 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, с привлечением к участию в обособленном споре по заявлению Коновальцевой Людмилы Александровны о признании права собственности на жилое помещение, в рамках дела о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом), по делу N А57-26869/09, в качестве заинтересованных лиц Некрасова Вячеслава Николаевича и Бурмистрова Александра Анатольевича.
В судебном заседании апелляционного суда Коновальцева Людмила Александровна поддержала доводы, изложенные в заявлении, просила заявление удовлетворить.
Представитель Некрасова Вячеслава Николаевича возражал против доводов, изложенных в заявлении, просил оставить заявление без удовлетворения.
Бурмистров Александр Анатольевич поддержал доводы, изложенные в заявлении.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит возможным отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09; отказать в удовлетворении заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по адресу: <...>.
К данным выводам апелляционный суд пришел, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и статьей 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 17 февраля 2011 года по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года общество с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12.01.2013.
Коновальцева Л.А. полагая, что имеются основания для передачи ей в собственность однокомнатной квартиры, номер по предварительному плану и фактический -135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: <...>; фактический адрес: <...>, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
В обоснование поданного заявления Коновальцевой Л.А. представлены следующие документы: договор N 821 от 26.12.2009, квитанция к приходному кассовому ордеру N 49 от 01.02.2011, квитанция к приходному кассовому ордеру N 47 от 31.01.2011.
Апелляционный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что между должником и Коновальцевой Людмилой Александровной заключен договор от 26.12.2009 N 821, согласно которому должник привлек Коновальцеву Л.А. к участию в строительстве многоэтажного жилого дома и по окончании строительства обязался выделить ей долю со следующими характеристиками: однокомнатная квартира номер 135, количество комнат 1 (одна), общая площадь 46,9 кв. м, этаж 8, секция 2Б, в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: <...>.
Коновальцева Л.А. выполнила обязательства по договору в полном объеме: внесла наличные денежные средства в кассу должника в размере 900011 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 47 от 31.01.2011; N 49 от 01.02.2011, и не оспаривается участниками процесса
Таким образом, оплата доли в полном объеме подтверждена документально.
Должник является Застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратов, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заявителем представлен суду технический план помещения, однокомнатной квартиры номер 135 в многоквартирном жилом доме N 8 в г. Саратове, поселке Юбилейный, на ул. Федоровская, изготовленный МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации по состоянию на 14.09.2012, а также кадастровый паспорт помещения от 23.11.2012.
Вместе с тем, Некрасов Вячеслав Николаевич, полагая, что спорная квартира должна принадлежать ему, возражает против признания права собственности на спорное жилое помещение за Коновальцевой Л.А.
При этом Некрасов В.Н. указывает, что 15.06.2001 между ООО "Геотехника-ФИН" и Некрасовым В.Н. был заключен договор N 182 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный г. Саратова. Свои обязательства Некрасов В.Н. по договору от 15.06.2001 выполнил в полном объеме. Вступившим в законную силу решением Волжского районного суда г. Саратова от 26.05.2011 за Некрасовым В.Н. признано имущественное право на квартиру под N 38 на 8 этаже, расположенную в блок-секции 2Б по адресу: г. Саратов, общественный центр, пос. Юбилейный. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2012 по делу N А57-26869/09 требование Некрасова В.Н. в отношении указанной квартиры включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Геотехника-ФИН".
Согласно экспертному заключению от 22 января 2014 года ООО "Данко-Аудит" N 169-13, однокомнатная квартира, номер 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м + лоджия 5,2 кв. м, в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира N 38 по договору N 182 долевого участия в строительстве жилого дома от 15.06.2001, общей площадью 42 64 кв. м, расположенного на 8-ом этаже секция 2Б, многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, являются одним и тем же объектом недвижимости.
Разрешение вопросов о соответствии строительных номеров жилых помещений фактическим, фактического месторасположения жилого помещения в жилом доме, о соответствии жилого помещения строительным нормам, правилам требует специальных познаний.
В апелляционном суде Некрасов В.Н. заявил ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы по обособленному спору.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу назначена судебная строительно - техническая экспертиза.
Как следует из экспертного заключения ООО "НИЛСЭ", однокомнатная квартира N 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м+ лоджия 5,2 кв. м в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира по предварительному плану N 38, общей площадью согласно проектно-сметной документации 42,64 кв. м на 8-м этаже секции 2Б по договору N 182 от 15.06.2001 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный являются одним и тем же объектом недвижимости.
Апелляционный суд, рассмотрев требование Коновальцевой Л.А., исследовав материалы дела, с учетом экспертного заключения строительно-технической экспертизы, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ее заявления о признании права собственности на основании нижеследующего.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Коновальцевой Л.А. и должником, так и между Некрасовым В.Н., и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Коновальцевой Л.А. представлен суду технический план помещения, однокомнатной квартиры номер 135 в многоквартирном жилом доме N 8 в г. Саратове, поселке Юбилейный, на ул. Федоровская, изготовленный МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации по состоянию на 14.09.2012, а также кадастровый паспорт помещения от 23.11.2012.
Поскольку договор от 24 декабря 2009 года N 821, со стороны Коновальцевой Л.А. был исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, ее требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).
При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.
В этой связи, при рассмотрении настоящего спора суд находит возможным применить разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
В данном конкретном случае, апелляционной инстанцией установлено фактическое владение Коновальцевой Л.А. спорной квартирой до даты ее продажи Бурмистрова А.А., до 20.12.2013: Коновальцева Л.А., вступила в члены ЖК "Федоровская 8", оплачивала счета, выставленные ЖК "Федоровская 8", включая целевой взнос на достройку дома, ЖК "Федоровская 8" фактически является управляющей организацией, обслуживающий спорный дом и квартиру. Кроме того, Коновальцева Л.А. за свой счет установила приборы учета, счетчики воды, установила входную металлическую дверь. Ключи от спорной квартиры имелись только у Коновальцевой Л.А., иные лица свободного доступа в спорную квартиру не имели. Факт владения спорной квартирой Коновальцевой Л.А., надлежащими документами не оспорен, исков об истребовании спорной квартиры из владения Коновальцевой Л.А., никем не заявлено в указанный период.
Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения Коновальцевой Л.А., обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в ее фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу в указанный период, позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что Коновальцева Л.А., являлась законным владельцем спорной квартиры по состоянию до 20.12.2013.
Согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 24.01.2014, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Бурмистровым Александром Анатольевичем.
Коновальцева Л.А. в суде апелляционной инстанции подтвердила, что по договору купли-продажи квартиры от 20.12.2013 продала спорную квартиру Бурмистрову Александру Анатольевичу.
Таким образом, спорная квартира является предметом материального интереса как Коновальцевой Л.А., дольщика по договору от 24 декабря 2009 года N 821, так и Некрасова В.Н., второго дольщика по договору N 182 от 15.06.200, полагающего, что у него имеется приоритет на спорную квартиру, как у лица, ранее заключившего договор долевого участия; так и нового собственника квартиры, Бурмистрова А.А., чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается Коновальцевой Л.А., Некрасовым В.Н., спорная квартира находится во владении и в собственности третьего лица, Бурмистрова А.А.
Коновальцева Л.А. по договору купли-продажи от 20.12.2013 продала, а Бурмистров Александр Анатольевич приобрел квартиру, находящуюся по адресу: <...>, общей площадью 41,7 кв. м, 8 этаж.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/005/2014-3519 от 24.01.2014 право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Бурмистровым Александром Анатольевичем.
Апелляционным судом установлено фактическое владение Бурмистровым А.А. спорной квартирой.
Как следует из пояснений Бурмистрова А.А., спорную квартиру он приобрел у Коновальцевой Л.А., ключи от квартиры Коновальцева Л.А. передала, в настоящее время в квартире ведется ремонт.
Коновальцевой Л.А. данные обстоятельства не оспариваются.
На фактическое владение спорной квартирой Бурмистровым А.А. указывает и тот факт, что исследование спорного объекта при производстве судебной строительно-технической экспертизы производилось экспертом в присутствии Бурмистрова А.А., который обеспечил доступ в указанную квартиру.
Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированных прав третьего лица, в данном случае, Бурмистрова А.А., в отношении спорного недвижимого имущества.
На основании оценки представленных в материалы дела доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции были установлены фактическая передача должником Коновальцевой Л.А. спорного имущества (квартиры) и его нахождение в фактическом владении Коновальцевой Л.А. до отчуждения квартиры по договору купли-продажи от 20.12.2013 Бурмистрову А.А.; а также был установлен факт владения спорной квартирой с 20.12.2013 Бурмистровым А.А., новым собственником квартиры по договору купли-продажи от 20.12.2013.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - постановление N 10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Как следует из материалов дела, Коновальцева Л.А., правомерно владеющая квартирой в тот период, до 20.12.2013, на основании договора от 24 декабря 2009 года N 821, распорядилась принадлежащим ей правом собственности на спорное жилое помещение, произведя отчуждение квартиры Бурмистрову А.А. по договору купли-продажи от 20.12.2013.
Таким образом, у суда имелись основания к понуждению должника к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении Коновальцевой Л.А. до 20.12.2013.
После указанной даты сменился собственник квартиры, и при удовлетворении судом заявленных требований в настоящий период, могло возникнуть задвоенное право собственности на один и тот же объект недвижимости, что недопустимо.
При таких обстоятельствах, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для признания за Коновальцевой Л.А. права собственности на спорное жилое помещение.
Некрасов В.Н., также претендующий на указанное жилое помещение, не представил доказательств владения спорным жилым помещением, самостоятельных требований относительно спорной квартиры в данном обособленном споре не заявлял.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что Некрасов В.Н. вправе потребовать от должника возмещения убытков.
Таким образом, на основании установленных фактических обстоятельств по делу апелляционный суд находит, что определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09 следует отменить; в удовлетворении заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по адресу: <...> - отказать.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09.
В удовлетворении заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по адресу: <...> - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
Н.Н.ПРИГАРОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2015 N 12АП-2432/2010 ПО ДЕЛУ N А57-26869/09
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2015 г. по делу N А57-26869/09
Резолютивная часть постановления объявлена "23" марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен "30" марта 2015 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Агибаловой Галины Ивановны,
судей Грабко Олега Владимировича, Пригаровой Надежды Николаевны,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания с применением средств аудиозаписи Гурьяновой Натальей Николаевной,
при участии в судебном заседании:
Бурмистрова Александра Анатольевича, паспорт представлен,
Коновальцевой Людмилы Александровны, паспорт представлен,
от Некрасова Вячеслава Николаевича - Смирновой Ольги Геннадьевны, действующей на основании доверенности от 07.05.2012,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Коновальцевой Людмилы Александровны о признании права собственности на жилое помещение,
в рамках дела о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" (410005, г. Саратов, ул. Пугачевская, д. 159; ИНН 6452044318, ОГРН 1026402676410), несостоятельным (банкротом), по делу N А57-26869/09
по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", обратилась Коновальцева Людмила Александровна с заявлением о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер по предварительному плану и фактический 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: <...>; фактический адрес: <...>.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года отказано в удовлетворении заявления Коновальцевой Л.А..
Не согласившись с принятым судебным актом, Коновальцева Л.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06.03.2013, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09 октября 2013 года постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09 отменено определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09, за Коновальцевой Людмилой Александровной признано право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью по договору 46,9 кв. м, по техническому паспорту 41,7 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: <...>, фактический адрес: <...>.
Определением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 марта 2014 года по делу N А57-26869/09 возвращена заявителю кассационная жалоба Некрасова Вячеслава Николаевича на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/2009.
09 июня 2014 года в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд от Некрасова Вячеслава Николаевича поступило заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09, мотивированное наличием у Некрасова В.Н. экспертного заключения от 22 января 2014 года ООО "Данко-Аудит" N 169-13, согласно которому однокомнатная квартира, номер 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м + лоджия 5,2 кв. м, в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира N 38 по договору N 182 долевого участия в строительстве жилого дома от 15.06.2001, общей площадью 4264 кв. м, расположенного на 8-ом этаже секция 2Б, многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, являются одним и тем же объектом недвижимости.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 удовлетворено заявление Некрасова Вячеслава Николаевича о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09; отменено постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 июля 2013 года по делу N А57-26869/09 по вновь открывшимся обстоятельствам; назначено судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Коновальцевой Людмилы Александровны на определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по обособленному спору была назначена судебная строительно - техническая экспертиза, на предмет установления идентичности спорных квартир, а именно: является ли одним и тем же объектом недвижимости однокомнатная квартира N 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м+ лоджия 5,2 кв. м в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира по предварительному плану N 38, общей площадью согласно проектно-сметной документации 42,64 кв. м на 8-м этаже секции 2Б по договору N 182 от 15.06.2001 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный.
Согласно экспертному заключению ООО "НИЛСЭ" однокомнатная квартира N 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м+ лоджия 5,2 кв. м в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира по предварительному плану N 38, общей площадью согласно проектно-сметной документации 42,64 кв. м на 8-м этаже секции 2Б по договору N 182 от 15.06.2001 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный являются одним и тем же объектом недвижимости.
Кроме того, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы Коновальцевой Л.А. установлено, что 20.12.2013 между Коновальцевой Людмилой Александровной и Бурмистровым Александром Анатольевичем был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <...>, общей площадью 41,7 кв. м, 8 этаж.
На основании изложенного, исследовав материалы дела, экспертное заключение строительно-технической экспертизы, апелляционный суд установил наличие оснований для безусловной отмены определения арбитражного суда первой инстанции и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.02.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании права собственности на жилое помещение, в рамках дела о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом), по обособленному спору по делу N А57-26869/09 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, с привлечением к участию в обособленном споре по заявлению Коновальцевой Людмилы Александровны о признании права собственности на жилое помещение, в рамках дела о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом), по делу N А57-26869/09, в качестве заинтересованных лиц Некрасова Вячеслава Николаевича и Бурмистрова Александра Анатольевича.
В судебном заседании апелляционного суда Коновальцева Людмила Александровна поддержала доводы, изложенные в заявлении, просила заявление удовлетворить.
Представитель Некрасова Вячеслава Николаевича возражал против доводов, изложенных в заявлении, просил оставить заявление без удовлетворения.
Бурмистров Александр Анатольевич поддержал доводы, изложенные в заявлении.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, в открытом судебном заседании, апелляционный суд находит возможным отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09; отказать в удовлетворении заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по адресу: <...>.
К данным выводам апелляционный суд пришел, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и статьей 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Саратовской области от 17 февраля 2011 года по заявлению Пантелеева Михаила Владимировича возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ".
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16 марта 2012 года в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 апреля 2012 года суд первой инстанции перешел к процедуре банкротства застройщика - ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года общество с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Кручинин А.С.
Сообщение о признании общества с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 4 от 12.01.2013.
Коновальцева Л.А. полагая, что имеются основания для передачи ей в собственность однокомнатной квартиры, номер по предварительному плану и фактический -135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по строительному адресу: <...>; фактический адрес: <...>, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
В обоснование поданного заявления Коновальцевой Л.А. представлены следующие документы: договор N 821 от 26.12.2009, квитанция к приходному кассовому ордеру N 49 от 01.02.2011, квитанция к приходному кассовому ордеру N 47 от 31.01.2011.
Апелляционный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, установил, что между должником и Коновальцевой Людмилой Александровной заключен договор от 26.12.2009 N 821, согласно которому должник привлек Коновальцеву Л.А. к участию в строительстве многоэтажного жилого дома и по окончании строительства обязался выделить ей долю со следующими характеристиками: однокомнатная квартира номер 135, количество комнат 1 (одна), общая площадь 46,9 кв. м, этаж 8, секция 2Б, в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: <...>.
Коновальцева Л.А. выполнила обязательства по договору в полном объеме: внесла наличные денежные средства в кассу должника в размере 900011 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 47 от 31.01.2011; N 49 от 01.02.2011, и не оспаривается участниками процесса
Таким образом, оплата доли в полном объеме подтверждена документально.
Должник является Застройщиком многоэтажного жилого дома N 8 в г. Саратов, Волжский район, поселок Юбилейный, ул. Федоровская.
В соответствии с разрешением Администрации МО "Город Саратов N RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок-секция "А", "Б", "В"), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.
Распоряжением от 06.06.2011 данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).
Заявителем представлен суду технический план помещения, однокомнатной квартиры номер 135 в многоквартирном жилом доме N 8 в г. Саратове, поселке Юбилейный, на ул. Федоровская, изготовленный МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации по состоянию на 14.09.2012, а также кадастровый паспорт помещения от 23.11.2012.
Вместе с тем, Некрасов Вячеслав Николаевич, полагая, что спорная квартира должна принадлежать ему, возражает против признания права собственности на спорное жилое помещение за Коновальцевой Л.А.
При этом Некрасов В.Н. указывает, что 15.06.2001 между ООО "Геотехника-ФИН" и Некрасовым В.Н. был заключен договор N 182 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный г. Саратова. Свои обязательства Некрасов В.Н. по договору от 15.06.2001 выполнил в полном объеме. Вступившим в законную силу решением Волжского районного суда г. Саратова от 26.05.2011 за Некрасовым В.Н. признано имущественное право на квартиру под N 38 на 8 этаже, расположенную в блок-секции 2Б по адресу: г. Саратов, общественный центр, пос. Юбилейный. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2012 по делу N А57-26869/09 требование Некрасова В.Н. в отношении указанной квартиры включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО "Геотехника-ФИН".
Согласно экспертному заключению от 22 января 2014 года ООО "Данко-Аудит" N 169-13, однокомнатная квартира, номер 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м + лоджия 5,2 кв. м, в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира N 38 по договору N 182 долевого участия в строительстве жилого дома от 15.06.2001, общей площадью 42 64 кв. м, расположенного на 8-ом этаже секция 2Б, многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, являются одним и тем же объектом недвижимости.
Разрешение вопросов о соответствии строительных номеров жилых помещений фактическим, фактического месторасположения жилого помещения в жилом доме, о соответствии жилого помещения строительным нормам, правилам требует специальных познаний.
В апелляционном суде Некрасов В.Н. заявил ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы по обособленному спору.
Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу назначена судебная строительно - техническая экспертиза.
Как следует из экспертного заключения ООО "НИЛСЭ", однокомнатная квартира N 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв. м+ лоджия 5,2 кв. м в доме по адресу: <...> и однокомнатная квартира по предварительному плану N 38, общей площадью согласно проектно-сметной документации 42,64 кв. м на 8-м этаже секции 2Б по договору N 182 от 15.06.2001 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный являются одним и тем же объектом недвижимости.
Апелляционный суд, рассмотрев требование Коновальцевой Л.А., исследовав материалы дела, с учетом экспертного заключения строительно-технической экспертизы, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ее заявления о признании права собственности на основании нижеследующего.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.
В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Коновальцевой Л.А. и должником, так и между Некрасовым В.Н., и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Коновальцевой Л.А. представлен суду технический план помещения, однокомнатной квартиры номер 135 в многоквартирном жилом доме N 8 в г. Саратове, поселке Юбилейный, на ул. Федоровская, изготовленный МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации по состоянию на 14.09.2012, а также кадастровый паспорт помещения от 23.11.2012.
Поскольку договор от 24 декабря 2009 года N 821, со стороны Коновальцевой Л.А. был исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, ее требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).
При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.
В этой связи, при рассмотрении настоящего спора суд находит возможным применить разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.
В данном конкретном случае, апелляционной инстанцией установлено фактическое владение Коновальцевой Л.А. спорной квартирой до даты ее продажи Бурмистрова А.А., до 20.12.2013: Коновальцева Л.А., вступила в члены ЖК "Федоровская 8", оплачивала счета, выставленные ЖК "Федоровская 8", включая целевой взнос на достройку дома, ЖК "Федоровская 8" фактически является управляющей организацией, обслуживающий спорный дом и квартиру. Кроме того, Коновальцева Л.А. за свой счет установила приборы учета, счетчики воды, установила входную металлическую дверь. Ключи от спорной квартиры имелись только у Коновальцевой Л.А., иные лица свободного доступа в спорную квартиру не имели. Факт владения спорной квартирой Коновальцевой Л.А., надлежащими документами не оспорен, исков об истребовании спорной квартиры из владения Коновальцевой Л.А., никем не заявлено в указанный период.
Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения Коновальцевой Л.А., обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в ее фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу в указанный период, позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что Коновальцева Л.А., являлась законным владельцем спорной квартиры по состоянию до 20.12.2013.
Согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 24.01.2014, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Бурмистровым Александром Анатольевичем.
Коновальцева Л.А. в суде апелляционной инстанции подтвердила, что по договору купли-продажи квартиры от 20.12.2013 продала спорную квартиру Бурмистрову Александру Анатольевичу.
Таким образом, спорная квартира является предметом материального интереса как Коновальцевой Л.А., дольщика по договору от 24 декабря 2009 года N 821, так и Некрасова В.Н., второго дольщика по договору N 182 от 15.06.200, полагающего, что у него имеется приоритет на спорную квартиру, как у лица, ранее заключившего договор долевого участия; так и нового собственника квартиры, Бурмистрова А.А., чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Как установлено апелляционным судом и подтверждается Коновальцевой Л.А., Некрасовым В.Н., спорная квартира находится во владении и в собственности третьего лица, Бурмистрова А.А.
Коновальцева Л.А. по договору купли-продажи от 20.12.2013 продала, а Бурмистров Александр Анатольевич приобрел квартиру, находящуюся по адресу: <...>, общей площадью 41,7 кв. м, 8 этаж.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/005/2014-3519 от 24.01.2014 право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Бурмистровым Александром Анатольевичем.
Апелляционным судом установлено фактическое владение Бурмистровым А.А. спорной квартирой.
Как следует из пояснений Бурмистрова А.А., спорную квартиру он приобрел у Коновальцевой Л.А., ключи от квартиры Коновальцева Л.А. передала, в настоящее время в квартире ведется ремонт.
Коновальцевой Л.А. данные обстоятельства не оспариваются.
На фактическое владение спорной квартирой Бурмистровым А.А. указывает и тот факт, что исследование спорного объекта при производстве судебной строительно-технической экспертизы производилось экспертом в присутствии Бурмистрова А.А., который обеспечил доступ в указанную квартиру.
Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированных прав третьего лица, в данном случае, Бурмистрова А.А., в отношении спорного недвижимого имущества.
На основании оценки представленных в материалы дела доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции были установлены фактическая передача должником Коновальцевой Л.А. спорного имущества (квартиры) и его нахождение в фактическом владении Коновальцевой Л.А. до отчуждения квартиры по договору купли-продажи от 20.12.2013 Бурмистрову А.А.; а также был установлен факт владения спорной квартирой с 20.12.2013 Бурмистровым А.А., новым собственником квартиры по договору купли-продажи от 20.12.2013.
Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - постановление N 10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Как следует из материалов дела, Коновальцева Л.А., правомерно владеющая квартирой в тот период, до 20.12.2013, на основании договора от 24 декабря 2009 года N 821, распорядилась принадлежащим ей правом собственности на спорное жилое помещение, произведя отчуждение квартиры Бурмистрову А.А. по договору купли-продажи от 20.12.2013.
Таким образом, у суда имелись основания к понуждению должника к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении Коновальцевой Л.А. до 20.12.2013.
После указанной даты сменился собственник квартиры, и при удовлетворении судом заявленных требований в настоящий период, могло возникнуть задвоенное право собственности на один и тот же объект недвижимости, что недопустимо.
При таких обстоятельствах, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для признания за Коновальцевой Л.А. права собственности на спорное жилое помещение.
Некрасов В.Н., также претендующий на указанное жилое помещение, не представил доказательств владения спорным жилым помещением, самостоятельных требований относительно спорной квартиры в данном обособленном споре не заявлял.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что Некрасов В.Н. вправе потребовать от должника возмещения убытков.
Таким образом, на основании установленных фактических обстоятельств по делу апелляционный суд находит, что определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09 следует отменить; в удовлетворении заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по адресу: <...> - отказать.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
отменить определение Арбитражного суда Саратовской области от 06 марта 2013 года по делу N А57-26869/09.
В удовлетворении заявления Коновальцевой Людмилы Александровны о признании за нею права собственности на однокомнатную квартиру, номер 135, общей площадью 46,9 кв. м, на 8 этаже, в блок-секции 2Б, в жилом доме по адресу: <...> - отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
Н.Н.ПРИГАРОВА
О.В.ГРАБКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)