Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургской общественной организации инвалидов "Перспектива" (далее - организация, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2014 по делу N А60-16274/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент, истец) - Захарова С.А. (доверенность от 26.12.2014 N 111/05/02.06.1-03);
- организации - Озорнина Е.Л. (доверенность от 15.11.2013).
Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к организации о взыскании пени за просрочку платежей по договору аренды от 04.01.2003 N 27500032 за май 2013 года в сумме 64 руб. 12 коп., выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Минометчиков, 62, литера А.
Решением суда от 01.09.2014 (судья Куклева Е.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 (судьи Савельева Н.М., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе организация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя, выводы судов о получении им уведомления департамента об отказе от договора аренды от 18.12.2013 не основаны на материалах дела, так как полномочия представителя, получившего данное уведомление, ничем не подтверждены. Организация полагает, что истцом не соблюден порядок расторжения договора аренды, предусмотренный положениями п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как им не представлены доказательства надлежащего извещения ответчика о намерении расторгнуть договор аренды. Кроме того, заявитель считает, что судами ошибочно не применены положения п. 11 ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", п. 20 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которыми предусмотрен особый режим предоставления имущества в аренду социально ориентированным некоммерческим организациям.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (переименован в Департамент по управлению муниципальным имуществом 15.07.2011) (арендодатель) и организацией (арендатор) 04.01.2003 подписан договор аренды N 27500032 (в редакции дополнительных соглашений от 06.02.2007, 13.11.2007, 25.12.2007, 12.04.2010, 26.08.2010, 01.10.2012), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору объект муниципального жилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Минометчиков, 62, помещения 1 этажа N 83 - 104, с отдельным входом, с полным благоустройством, материал стен - кирпич, коэффициент территориального расположения объекта - 1,0, общей площадью 496,3 кв. м, в том числе: 1 этаж - 496,3 кв. м (на основании перечня информации БТИ от 10.12.2007 N 331373 и выписки из технического паспорта от 14.11.2007 N 301594), подвал - 20,7 кв. м для использование под торговое, складское помещение (п. 1.1 договора).
Данный договор действует с 04.01.2003 по 31.12.2003 (п. 1.2. договора). Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату (п. 3.2.5 договора). Арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету (п. 4.1 договора). Изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору) (п. 4.2 договора). Арендатор перечисляет арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. При изменении размера арендной платы в соответствии с п. 4.2 настоящего договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору (п. 4.3 договора).
В силу п. 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 13.11.2007) в случае нарушения п. 3.2.5, 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5 процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода.
В силу п. 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2012) в случае нарушения п. 3.2.5, 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
Названное недвижимое имущество передано ответчику на основании акта приема-передачи от 04.01.2003.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по перечислению арендных платежей, а также наличию оснований для его выселения из арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с нарушением организацией срока внесения арендных платежей за май 2013 года, департаментом исчислена неустойка в размере 64 руб. 12 коп. Данные обстоятельства ответчиком не оспорены, считаются признанными им в порядке ч. 3.1, 5 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании чего, исковые требования в указанной части обоснованно удовлетворены судами.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
В силу положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что по истечении срока действия договора аренды от 04.01.2003 N 27500032 организация при отсутствии возражений со стороны департамента продолжила пользоваться объектом аренды. Следовательно, данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела также следует, что департамент 23.12.2013 письмом N 2.19-12/11515 известил организацию о намерении с 31.03.2014 отказаться от договора аренды от 04.01.2003 N 27500032, предложил оплатить задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и сдать помещение по акту приема-передачи.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении между сторонами арендных отношений с 31.03.2014.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 названного Кодекса).
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возврата спорного имущества истцу, суды верно удовлетворили исковые требования о выселении организации из занимаемых помещений.
Довод организации о неполучении письма-уведомления администрации от 18.12.2013 N 02.19-12/11515 судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку опровергается материалами дела, в частности, копией указанного письма с отметкой о его принятии представителем организации Озорниной Е.Л., доверенностью Озорниной Е.Л. от 15.11.2013, содержащей полномочия на получение любых документов по делам, связанным с деятельностью организации (л. д. 97).
Ссылка ответчика на необходимость применения к спорным отношениям положений Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которыми предусмотрен особый режим предоставления имущества в аренду социально ориентированным некоммерческим организациям, судом не принимается, так как договор аренды от 04.01.2003 N 27500032 заключен не в порядке, предусмотренном указанными законами.
Кроме того, действия департамента, направленные на расторжение указанного договора, являлись предметом рассмотрения в рамках дела N А60-14962/2014 Арбитражного суда Свердловской области, вступившими в силу судебными актами по которому установлена законность таких действий, договор признан расторгнутым.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2014 по делу N А60-16274/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Екатеринбургской общественной организации инвалидов "Перспектива" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2015 N Ф09-9699/14 ПО ДЕЛУ N А60-16274/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. N Ф09-9699/14
Дело N А60-16274/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургской общественной организации инвалидов "Перспектива" (далее - организация, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2014 по делу N А60-16274/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент, истец) - Захарова С.А. (доверенность от 26.12.2014 N 111/05/02.06.1-03);
- организации - Озорнина Е.Л. (доверенность от 15.11.2013).
Департамент обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к организации о взыскании пени за просрочку платежей по договору аренды от 04.01.2003 N 27500032 за май 2013 года в сумме 64 руб. 12 коп., выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Минометчиков, 62, литера А.
Решением суда от 01.09.2014 (судья Куклева Е.А.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 (судьи Савельева Н.М., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе организация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя, выводы судов о получении им уведомления департамента об отказе от договора аренды от 18.12.2013 не основаны на материалах дела, так как полномочия представителя, получившего данное уведомление, ничем не подтверждены. Организация полагает, что истцом не соблюден порядок расторжения договора аренды, предусмотренный положениями п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как им не представлены доказательства надлежащего извещения ответчика о намерении расторгнуть договор аренды. Кроме того, заявитель считает, что судами ошибочно не применены положения п. 11 ст. 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", п. 20 ст. 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которыми предусмотрен особый режим предоставления имущества в аренду социально ориентированным некоммерческим организациям.
При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (переименован в Департамент по управлению муниципальным имуществом 15.07.2011) (арендодатель) и организацией (арендатор) 04.01.2003 подписан договор аренды N 27500032 (в редакции дополнительных соглашений от 06.02.2007, 13.11.2007, 25.12.2007, 12.04.2010, 26.08.2010, 01.10.2012), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору объект муниципального жилого фонда, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Минометчиков, 62, помещения 1 этажа N 83 - 104, с отдельным входом, с полным благоустройством, материал стен - кирпич, коэффициент территориального расположения объекта - 1,0, общей площадью 496,3 кв. м, в том числе: 1 этаж - 496,3 кв. м (на основании перечня информации БТИ от 10.12.2007 N 331373 и выписки из технического паспорта от 14.11.2007 N 301594), подвал - 20,7 кв. м для использование под торговое, складское помещение (п. 1.1 договора).
Данный договор действует с 04.01.2003 по 31.12.2003 (п. 1.2. договора). Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату (п. 3.2.5 договора). Арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету (п. 4.1 договора). Изменения размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору) (п. 4.2 договора). Арендатор перечисляет арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. При изменении размера арендной платы в соответствии с п. 4.2 настоящего договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору (п. 4.3 договора).
В силу п. 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 13.11.2007) в случае нарушения п. 3.2.5, 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5 процента от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки установленного платежного периода.
В силу п. 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2012) в случае нарушения п. 3.2.5, 4.3 договора арендатор выплачивает арендодателю пени в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банка России), существовавшей в период такого нарушения, от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
Названное недвижимое имущество передано ответчику на основании акта приема-передачи от 04.01.2003.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по перечислению арендных платежей, а также наличию оснований для его выселения из арендуемого помещения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 указанного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с нарушением организацией срока внесения арендных платежей за май 2013 года, департаментом исчислена неустойка в размере 64 руб. 12 коп. Данные обстоятельства ответчиком не оспорены, считаются признанными им в порядке ч. 3.1, 5 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании чего, исковые требования в указанной части обоснованно удовлетворены судами.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
В силу положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что по истечении срока действия договора аренды от 04.01.2003 N 27500032 организация при отсутствии возражений со стороны департамента продолжила пользоваться объектом аренды. Следовательно, данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из материалов дела также следует, что департамент 23.12.2013 письмом N 2.19-12/11515 известил организацию о намерении с 31.03.2014 отказаться от договора аренды от 04.01.2003 N 27500032, предложил оплатить задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и сдать помещение по акту приема-передачи.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении между сторонами арендных отношений с 31.03.2014.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 названного Кодекса).
Поскольку ответчиком в материалы дела не представлены доказательства возврата спорного имущества истцу, суды верно удовлетворили исковые требования о выселении организации из занимаемых помещений.
Довод организации о неполучении письма-уведомления администрации от 18.12.2013 N 02.19-12/11515 судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку опровергается материалами дела, в частности, копией указанного письма с отметкой о его принятии представителем организации Озорниной Е.Л., доверенностью Озорниной Е.Л. от 15.11.2013, содержащей полномочия на получение любых документов по делам, связанным с деятельностью организации (л. д. 97).
Ссылка ответчика на необходимость применения к спорным отношениям положений Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", которыми предусмотрен особый режим предоставления имущества в аренду социально ориентированным некоммерческим организациям, судом не принимается, так как договор аренды от 04.01.2003 N 27500032 заключен не в порядке, предусмотренном указанными законами.
Кроме того, действия департамента, направленные на расторжение указанного договора, являлись предметом рассмотрения в рамках дела N А60-14962/2014 Арбитражного суда Свердловской области, вступившими в силу судебными актами по которому установлена законность таких действий, договор признан расторгнутым.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2014 по делу N А60-16274/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Екатеринбургской общественной организации инвалидов "Перспектива" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)