Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ермиловой В.В.
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.
при секретаре Ш.
с участием адвоката Чистовского А.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.
гражданское дело по апелляционной жалобе истца К. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 мая 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление К. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, ИФНС России N 23 ЮВАО г. Москвы о признании права собственности, - оставить без удовлетворения",
установила:
Истец К. обратилась в суд с иском к ДЖПиЖФ г. Москвы, ИФНС России N 23 ЮВАО г. Москвы, в котором, согласно уточнениям (л.д. 16 - 18), просит: признать право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***; зарегистрировать переход права собственности с Ю. на данную квартиру на К. в УФРС по Москве.
В обоснование заявленных требований К. указала, что 24 июля 2012 года между ней и Ю. в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу. По обоюдному соглашению стоимость квартиры оценена в *** рублей. В указанный день она (К.) встретилась с продавцом Ю., где в присутствии свидетелей продавцу были переданы денежные средства в размере *** рублей за спорную квартиру, что подтверждается распиской, был подписан акт приема-передачи квартиры, продавец вручил истцу ключи, оригинал договора купли-продажи квартиры от 20 августа *** года, зарегистрированный 27 августа 1993 года Управлением жилищного фонда ДМЖ г. Москвы, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, абонентской плате за телефон, и сказал, что она (К.) может вселяться и жить, так как он в квартире не живет. Продавец пообещал, что в течение месяца соберет все необходимые документы на регистрацию сделки, и в согласованный день пойдет регистрировать переход права собственности на квартиру. Однако по истечении оговоренного срока со дня передачи денег, продавец Ю. ей, К., не позвонил. В конце августа она узнала, что продавец находится на лечении в больнице, а *** года Ю. умер. В связи с этими обстоятельствами истец не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на купленную квартиру, что существенно ущемляет ее права и свободы, гарантированные действующим законодательством, и лишает возможности в полной мере реализовать свое право.
Истец К. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, ее интересы представлял по доверенности и ордеру адвокат Чистовский А.Д., который уточненный иск поддержал, настаивал на его удовлетворении.
Представитель ответчика ДЖПиЖФ г. Москвы, действующая на основании доверенности, В. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась истец К., подав апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований.
Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, с учетом того, что представитель ИФНС России N 23 по ЮВАО г. Москвы в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, сведений о причинах отсутствия не представил, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Выслушав объяснения участников процесса - представителя истца К. - адвоката Чистовского А.Д., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика ДЖПиЖФ г. Москвы В., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, общей площадью 78,18 кв. м, жилой площадью 53,14 кв. м, расположенную по адресу: ***, собственником которой с 1993 года являлся Ю. на основании заключенного договора купли-продажи (л.д. 56 - 58).
24 июля 2012 года между К. и Ю. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры (л.д. 3), согласно которому К. приобрела у Ю. за *** рублей спорную квартиру (п. 1); указанные денежные средства переданы продавцом покупателю в момент заключения и подписания сторонами данного договора, а продавец передал покупателю соответствующую расписку (п. 4 Договора, л.д. 5); с момента государственного регистрации данного договора и перехода права собственности в УФРС по Москве покупатель приобретает право собственности на квартиру (п. 12); настоящий договор подлежит государственной регистрации в УФРС по Москве (п. 20).
В этот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 4), продавец вручил истцу ключи, оригинал договора купли-продажи квартиры от 20 августа 1993 года, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, абонентской плате за телефон (л.д. 6,7, 44 - 45).
*** года Ю. умер (л.д. 26).
Согласно ответу Московской городской нотариальной палаты от 17 апреля 2013 года, по состоянию на 16 апреля 2013 года информации об открытии наследственного дела к имуществу умершего Ю. в системе централизованного учета наследственных дел в г. Москве не имеется (л.д. 63).
Отказывая в удовлетворении заявленных К. требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента, а поскольку в отношении договора купли-продажи от 24 июля 2012 между Ю. и К. государственной регистрации не соблюдено, договор совершенный сторонами нельзя считать заключенным.
Судебная коллегия находит, что с выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из текста договора купли-продажи квартиры от 24 июля 2012 г. усматривается, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Денежные средства в сумме *** рублей переданы покупателем К. в полном объеме в момент подписания договора (п. 4 - 5 Договора). Претензий друг к другу стороны на момент заключения договора не имели.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации сделки явилась смерть продавца Ю.
При этом судебная коллегия учитывает, что поскольку положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица или смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ, поскольку обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены и отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.
Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи квартиры от 24 июля 2012 года, однако регистрация не была произведена по причине смерти стороны по сделке, судебная коллегия находит исковые требования К. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 мая 2013 года отменить.
Признать за К. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** с Ю. на К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.09.2013 ПО ДЕЛУ N 11-28498\13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2013 г. по делу N 11-28498\\13
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего Ермиловой В.В.
судей Мареевой Е.Ю., Вьюговой Н.М.
при секретаре Ш.
с участием адвоката Чистовского А.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мареевой Е.Ю.
гражданское дело по апелляционной жалобе истца К. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 мая 2013 года, которым постановлено:
"Исковое заявление К. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, ИФНС России N 23 ЮВАО г. Москвы о признании права собственности, - оставить без удовлетворения",
установила:
Истец К. обратилась в суд с иском к ДЖПиЖФ г. Москвы, ИФНС России N 23 ЮВАО г. Москвы, в котором, согласно уточнениям (л.д. 16 - 18), просит: признать право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***; зарегистрировать переход права собственности с Ю. на данную квартиру на К. в УФРС по Москве.
В обоснование заявленных требований К. указала, что 24 июля 2012 года между ней и Ю. в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу. По обоюдному соглашению стоимость квартиры оценена в *** рублей. В указанный день она (К.) встретилась с продавцом Ю., где в присутствии свидетелей продавцу были переданы денежные средства в размере *** рублей за спорную квартиру, что подтверждается распиской, был подписан акт приема-передачи квартиры, продавец вручил истцу ключи, оригинал договора купли-продажи квартиры от 20 августа *** года, зарегистрированный 27 августа 1993 года Управлением жилищного фонда ДМЖ г. Москвы, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, абонентской плате за телефон, и сказал, что она (К.) может вселяться и жить, так как он в квартире не живет. Продавец пообещал, что в течение месяца соберет все необходимые документы на регистрацию сделки, и в согласованный день пойдет регистрировать переход права собственности на квартиру. Однако по истечении оговоренного срока со дня передачи денег, продавец Ю. ей, К., не позвонил. В конце августа она узнала, что продавец находится на лечении в больнице, а *** года Ю. умер. В связи с этими обстоятельствами истец не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на купленную квартиру, что существенно ущемляет ее права и свободы, гарантированные действующим законодательством, и лишает возможности в полной мере реализовать свое право.
Истец К. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного разбирательства извещалась надлежащим образом, ее интересы представлял по доверенности и ордеру адвокат Чистовский А.Д., который уточненный иск поддержал, настаивал на его удовлетворении.
Представитель ответчика ДЖПиЖФ г. Москвы, действующая на основании доверенности, В. в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась истец К., подав апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное и принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований.
Исходя из положений ст. 167 ГПК РФ, с учетом того, что представитель ИФНС России N 23 по ЮВАО г. Москвы в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, сведений о причинах отсутствия не представил, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Выслушав объяснения участников процесса - представителя истца К. - адвоката Чистовского А.Д., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика ДЖПиЖФ г. Москвы В., полагавшую решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, общей площадью 78,18 кв. м, жилой площадью 53,14 кв. м, расположенную по адресу: ***, собственником которой с 1993 года являлся Ю. на основании заключенного договора купли-продажи (л.д. 56 - 58).
24 июля 2012 года между К. и Ю. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры (л.д. 3), согласно которому К. приобрела у Ю. за *** рублей спорную квартиру (п. 1); указанные денежные средства переданы продавцом покупателю в момент заключения и подписания сторонами данного договора, а продавец передал покупателю соответствующую расписку (п. 4 Договора, л.д. 5); с момента государственного регистрации данного договора и перехода права собственности в УФРС по Москве покупатель приобретает право собственности на квартиру (п. 12); настоящий договор подлежит государственной регистрации в УФРС по Москве (п. 20).
В этот же день между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 4), продавец вручил истцу ключи, оригинал договора купли-продажи квартиры от 20 августа 1993 года, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, абонентской плате за телефон (л.д. 6,7, 44 - 45).
*** года Ю. умер (л.д. 26).
Согласно ответу Московской городской нотариальной палаты от 17 апреля 2013 года, по состоянию на 16 апреля 2013 года информации об открытии наследственного дела к имуществу умершего Ю. в системе централизованного учета наследственных дел в г. Москве не имеется (л.д. 63).
Отказывая в удовлетворении заявленных К. требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента, а поскольку в отношении договора купли-продажи от 24 июля 2012 между Ю. и К. государственной регистрации не соблюдено, договор совершенный сторонами нельзя считать заключенным.
Судебная коллегия находит, что с выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из текста договора купли-продажи квартиры от 24 июля 2012 г. усматривается, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. Денежные средства в сумме *** рублей переданы покупателем К. в полном объеме в момент подписания договора (п. 4 - 5 Договора). Претензий друг к другу стороны на момент заключения договора не имели.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации сделки явилась смерть продавца Ю.
При этом судебная коллегия учитывает, что поскольку положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица или смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке, с учетом обстоятельств спора и сложившейся практики подлежат применению по аналогии положения пункта 3 статьи 551 ГК РФ, поскольку обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены и отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.
Таким образом, учитывая, что установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи квартиры от 24 июля 2012 года, однако регистрация не была произведена по причине смерти стороны по сделке, судебная коллегия находит исковые требования К. законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 24 мая 2013 года отменить.
Признать за К. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** с Ю. на К.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)