Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 15.10.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.
судей Барановской Е.Н., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Эдиум-Трейд"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 г.
по делу N А40-69307/2015, принятое судьей Пуловой Л.В. (10-537)
по иску Департамента городского имущества г. Москвы
к 1) ООО "Эдиум-Трейд" (ИНН 5044054592, ОГРН 1065044034098)
2) ООО "ТЕЛАС" (ИНН 7733029821, ОГРН (1027739341739)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Дзюба Б.К. по доверенности от 30.12.2014;
- от ответчика 1: Бобрышев Н.С., по доверенности от 21.05.2015;
- от ответчика 2: извещен, не явился;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением: к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕЛАС" (далее - ответчик 1) о взыскании 1 196,33 руб. пени за период с 06.07.2012 по 11.07.2012 года, к обществу с ограниченной ответственностью "Эдиум-Трейд" (далее - ответчик 2) о взыскании 11 284 343,71 руб., в том числе 6 617 013,88 руб. задолженности по арендной плате за период со 06.09.2012 по 31.12.2014 года и 4 667 329,83 руб. пени за период с 06.10.2012 по 31.12.2014 по договору аренды земельного участка от 11.02.2005 N М-08-024072, ссылаясь на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда 11.06.2015 года исковые требования удовлетворены полностью; с ответчика 1 в пользу истца взыскано 1 196,33 руб. пени, с ответчика 2 в пользу истца взыскано 6 617 013,88 руб. долга и 4 667 329,83 руб. пени. Удовлетворяя иск, суд сослался на ненадлежащее исполнение ответчиками условий договора аренды земельного участка, занятого объектов недвижимости, право собственности на который с момента госрегистрации - 06.09.2012 года перешло от ответчика 1 к ответчику 2.
Ответчик 2, ООО "Эдиум-Трейд", не согласился с принятым по делу судебным актом, обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение норм материального права, неприменение судом закона, подлежащего применению и на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств.
В обоснование доводов апелляционной жалобы с учетом письменных объяснений ответчик ссылается на то обстоятельство, что согласно выписки из ЕГРП от 22.12.2014 года N 19/094/2014-3783 06.09.2012 года за ООО "Эдиум-Трейд" зарегистрировано право аренды на участок площадью 7200 кв. м, на часть участка, являющегося предметом договора аренды, в приложении N 1 к договору расчет арендной платы осуществлен на весь земельный участок - площадью 10302 кв. м. По мнению заявителя, не было оснований для увеличения арендной платы и неустойки с учетом этого увеличения, поскольку доказательств уведомления ответчика 2 материалы дела не содержат и арендодатель ООО "Эдиум-Трейд" об изменении ставок арендной платы не уведомлял.
Истец письменный отзыв на жалобу не представил, однако его представитель в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как пояснил представитель истца в ходе судебного заседания, уведомления об изменении ставки арендной платы направлялись только по адресу прежнего арендатора, в соответствии с условиями договора; в адрес ООО "Эдиум-Трейд" не направлялись в связи с отсутствием адреса последнего. В ходе судебного заседания по ходатайству истца судебной коллегией к материалам дела приобщены копии уведомлений об изменении ставки арендной платы с доказательствами их направления в адрес арендатора, ООО "ТЕЛАС", поскольку они представлены истцом в опровержение возражений ответчика, не явившегося в суд первой инстанции и не предоставившего отзыв на иск, однако ссылающегося на указанные обстоятельства в обоснование доводов апелляционной жалобы.
Ответчик 1, ООО "ТЕЛАС" в судебное заседание не явился, письменный отзыв на жалобу не предоставил, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Судебное заседание проведено в отсутствие не явившегося ответчика 1, по правилам, предусмотренным ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, что спорные правоотношения сторон возникли в связи с договором аренды земельного участка от 11.02.2005 N М-08-024072, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, 3-я Захарковская ул., вл. 18 (кадастровый номер 77:08:04010:25 и 77:08:04010:029), предоставленного для эксплуатации административного здания и спортивных сооружений (7 200 кв. м) и благоустройства территории (3 102 кв. м).
По условиям сделки (пункты 3.1, 3.2, 5.1 договора) на арендатора возложена обязанность уплачивать арендную плату ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.
Согласно пункту 5.12 договора арендатор обязан письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Департамент земельных ресурсов г. Москвы об изменении, либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть).
Пунктами 7.1, 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 06 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.
Судом установлено, что на земельном участке расположено здание, находившееся в собственности арендатора земельного участка ООО "ТЕЛАС" по адресу: 3-я Захарковская ул., д. 18. На основании договора купли-продажи от 10.08.2012 г. здание перешло в собственность ООО "Эдиум-Трейд", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 06.09.2012 г. Согласно выписке из ЕГРП от 22.12.2014 года N 19/094/2014-3783 06.09.2012 года за ООО "Эдиум-Трейд" зарегистрировано право аренды на участок площадью 7200 кв. м.
Согласно расчету у ООО "ТЕЛАС" имеется задолженность по уплате пени за период с 06.07.2012 по 11.07.2012 в размере 1 196,33 руб., у ООО "Эдиум-Трейд" - по арендной плате за период с 06.09.2012 г. по 31.12.2014 г. в размере 6 617 013,88 руб., пени за период с 06.10.2012 г. по 31.12.2014 г. в размере 4 667 329,83 руб., а всего - 11 284 343,71 руб.
Поскольку в установленный договором срок арендатор арендную плату в размере, исходя из размера земельного участка, являющегося предметом сделки и из размера новых, измененных с 01.01.2013 года, с 01.01.2014 года ставок арендной платы, не оплатил, свои обязательства в полном объеме не исполнил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с прежнего и нового арендатора задолженности по арендной плате и пени за все время просрочки.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, пояснений, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, дополнительные доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса РФ, пользование землей в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со ст. 273, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника, определяемые соглашением сторон.
Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, на основании п. 1 ст. 382 ГК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ произошла замена лица в обязательстве и с момента государственной регистрации права собственности ООО "Эдиум-Трейд" последний обязан уплачивать арендную плату за земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.
По условиям спорного договора предметом сделки являлся земельный участок для эксплуатации административного здания и спортивных сооружений (7 200 кв. м) и благоустройства территории (3 102 кв. м).
По смыслу п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Порядок изменения договора регулируется положениями статей 450, 451, 452 ГК РФ. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Такое письменное соглашение ответчиком 2 не оформлено. Поскольку договор аренды в установленном порядке не изменялся, доказательства, обладающие признаками допустимости и относимости, частичного прекращения обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка, арендатором не предоставлены, то в силу упомянутых законодательных норм суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате, исходя из площади земельного участка 10 203 кв. м.
Следовательно, доводы апелляционной жалобы со ссылкой на регистрацию за ООО "ЭДиум-Трейд" права аренды на участок площадью 7200 кв. м, как основание для изменения судебного акта и освобождения ответчика от обязанности уплачивать арендную плату за земельный участок в остальной части - 3102 кв. м, переданный по условиям спорной сделки, в том числе и занятый объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, несостоятельны и отклоняются судебной коллегией.
По условиям договора (пункты 3.4 договора) в случае изменения условий оплаты аренды объекта (централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и / или коэффициентов к ставкам арендной платы, в случае изменения кадастровой стоимости) размер ежегодной арендной платы изменяется без согласования с арендатором, без внесения соответствующих изменений в договор и осуществляется арендатором на основании договора и уведомления об изменении (введении) ставок арендной платы и / или коэффициентов к ставкам, начиная с момента введения этих ставок в действие правовыми актами.
Следовательно по смыслу договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании цен (тарифов, расценок, ставок т.п.), устанавливаемых и регулируемых уполномоченным на то государственным органом - а именно, на основании соответствующих Постановлений Правительства г. Москвы, т.е. является регулируемой ценой (п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ).
При таких обстоятельствах изменение арендной платы с 01.01.2013 г., с 01.01.2014 года представляет собой исполнение условий пункта 3.4 договора, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что арендная плата определяется на основании централизованно действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы (Постановление от 27.11.2012 N 670-ПП, Постановление от 10.09.2012 N 477-ПП).
Такой порядок определения изменения размера регулируемой арендной платы не противоречит п. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем, не требуется заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Указанное толкование правовых норм согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10.
При таких условиях в силу упомянутых законодательных норм суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика-2 11 284 343,71 руб., в том числе 6 617 013,88 руб. задолженности по арендной плате за период со 06.09.2012 по 31.12.2014 года и применил договорные меры ответственности в виде пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 4 667 329,83 руб. за период с 06.10.2012 по 31.12.2014 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что основания для ежегодного увеличения арендной платы и начисления неустойки у арендодателя отсутствовали, со ссылкой на не уведомление нового арендатора, как основание для отмены судебного акта отклоняется судебной коллегией, поскольку истец представил доказательства, обладающие признаками относимости и допустимости того, что надлежащим образом уведомлял об изменении условий договора сторону сделки, направлял уведомления по адресу нахождения объекта недвижимости г. Москва, 3-я Захарковская ул., вл. 18, и как следует из данных сайта "Почта России", указанные уведомления вручены получателю - 01.04.2013 года и 07.03.2014 года.
Поскольку вопреки требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, обязанности, предусмотренной пунктом п. 5.12 договора арендаторы, ни ООО "ТЕЛАС", ни ООО "Эдиум-Трейд", не уведомили арендодателя о замене лица в обязательстве, о переходе к ООО "Эдиум-Трейд" прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору 11.02.2005 N М-08-024072, действуя своей волей и в своем интересе не приняли мер к надлежащему оформлению изменений как в составе участников сделки, так и в разделе "реквизиты сторон", то направление арендодателем письменных уведомлений об изменении ставок арендной платы в адрес ООО "ТЕЛАС", по месту нахождения объекта аренды, не выходит за пределы осуществления гражданских прав, такие уведомления признаются судом надлежащим исполнением условий договора.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 г. по делу N А40-69307/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2015 N 09АП-33247/2015 ПО ДЕЛУ N А40-69307/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа земли
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2015 г. по делу N А40-69307/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 15.10.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.
судей Барановской Е.Н., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Абдуловой Э.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Эдиум-Трейд"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 г.
по делу N А40-69307/2015, принятое судьей Пуловой Л.В. (10-537)
по иску Департамента городского имущества г. Москвы
к 1) ООО "Эдиум-Трейд" (ИНН 5044054592, ОГРН 1065044034098)
2) ООО "ТЕЛАС" (ИНН 7733029821, ОГРН (1027739341739)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Дзюба Б.К. по доверенности от 30.12.2014;
- от ответчика 1: Бобрышев Н.С., по доверенности от 21.05.2015;
- от ответчика 2: извещен, не явился;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением: к обществу с ограниченной ответственностью "ТЕЛАС" (далее - ответчик 1) о взыскании 1 196,33 руб. пени за период с 06.07.2012 по 11.07.2012 года, к обществу с ограниченной ответственностью "Эдиум-Трейд" (далее - ответчик 2) о взыскании 11 284 343,71 руб., в том числе 6 617 013,88 руб. задолженности по арендной плате за период со 06.09.2012 по 31.12.2014 года и 4 667 329,83 руб. пени за период с 06.10.2012 по 31.12.2014 по договору аренды земельного участка от 11.02.2005 N М-08-024072, ссылаясь на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда 11.06.2015 года исковые требования удовлетворены полностью; с ответчика 1 в пользу истца взыскано 1 196,33 руб. пени, с ответчика 2 в пользу истца взыскано 6 617 013,88 руб. долга и 4 667 329,83 руб. пени. Удовлетворяя иск, суд сослался на ненадлежащее исполнение ответчиками условий договора аренды земельного участка, занятого объектов недвижимости, право собственности на который с момента госрегистрации - 06.09.2012 года перешло от ответчика 1 к ответчику 2.
Ответчик 2, ООО "Эдиум-Трейд", не согласился с принятым по делу судебным актом, обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение норм материального права, неприменение судом закона, подлежащего применению и на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств.
В обоснование доводов апелляционной жалобы с учетом письменных объяснений ответчик ссылается на то обстоятельство, что согласно выписки из ЕГРП от 22.12.2014 года N 19/094/2014-3783 06.09.2012 года за ООО "Эдиум-Трейд" зарегистрировано право аренды на участок площадью 7200 кв. м, на часть участка, являющегося предметом договора аренды, в приложении N 1 к договору расчет арендной платы осуществлен на весь земельный участок - площадью 10302 кв. м. По мнению заявителя, не было оснований для увеличения арендной платы и неустойки с учетом этого увеличения, поскольку доказательств уведомления ответчика 2 материалы дела не содержат и арендодатель ООО "Эдиум-Трейд" об изменении ставок арендной платы не уведомлял.
Истец письменный отзыв на жалобу не представил, однако его представитель в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как пояснил представитель истца в ходе судебного заседания, уведомления об изменении ставки арендной платы направлялись только по адресу прежнего арендатора, в соответствии с условиями договора; в адрес ООО "Эдиум-Трейд" не направлялись в связи с отсутствием адреса последнего. В ходе судебного заседания по ходатайству истца судебной коллегией к материалам дела приобщены копии уведомлений об изменении ставки арендной платы с доказательствами их направления в адрес арендатора, ООО "ТЕЛАС", поскольку они представлены истцом в опровержение возражений ответчика, не явившегося в суд первой инстанции и не предоставившего отзыв на иск, однако ссылающегося на указанные обстоятельства в обоснование доводов апелляционной жалобы.
Ответчик 1, ООО "ТЕЛАС" в судебное заседание не явился, письменный отзыв на жалобу не предоставил, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства. Судебное заседание проведено в отсутствие не явившегося ответчика 1, по правилам, предусмотренным ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены апелляционным судом по правилам главы 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, что спорные правоотношения сторон возникли в связи с договором аренды земельного участка от 11.02.2005 N М-08-024072, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, 3-я Захарковская ул., вл. 18 (кадастровый номер 77:08:04010:25 и 77:08:04010:029), предоставленного для эксплуатации административного здания и спортивных сооружений (7 200 кв. м) и благоустройства территории (3 102 кв. м).
По условиям сделки (пункты 3.1, 3.2, 5.1 договора) на арендатора возложена обязанность уплачивать арендную плату ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала.
Согласно пункту 5.12 договора арендатор обязан письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Департамент земельных ресурсов г. Москвы об изменении, либо прекращении ранее установленного права на участок (его часть).
Пунктами 7.1, 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 06 числа первого месяца квартала по день уплаты включительно.
Судом установлено, что на земельном участке расположено здание, находившееся в собственности арендатора земельного участка ООО "ТЕЛАС" по адресу: 3-я Захарковская ул., д. 18. На основании договора купли-продажи от 10.08.2012 г. здание перешло в собственность ООО "Эдиум-Трейд", что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 06.09.2012 г. Согласно выписке из ЕГРП от 22.12.2014 года N 19/094/2014-3783 06.09.2012 года за ООО "Эдиум-Трейд" зарегистрировано право аренды на участок площадью 7200 кв. м.
Согласно расчету у ООО "ТЕЛАС" имеется задолженность по уплате пени за период с 06.07.2012 по 11.07.2012 в размере 1 196,33 руб., у ООО "Эдиум-Трейд" - по арендной плате за период с 06.09.2012 г. по 31.12.2014 г. в размере 6 617 013,88 руб., пени за период с 06.10.2012 г. по 31.12.2014 г. в размере 4 667 329,83 руб., а всего - 11 284 343,71 руб.
Поскольку в установленный договором срок арендатор арендную плату в размере, исходя из размера земельного участка, являющегося предметом сделки и из размера новых, измененных с 01.01.2013 года, с 01.01.2014 года ставок арендной платы, не оплатил, свои обязательства в полном объеме не исполнил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с прежнего и нового арендатора задолженности по арендной плате и пени за все время просрочки.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, пояснений, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, дополнительные доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса РФ, пользование землей в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии со ст. 273, пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника, определяемые соглашением сторон.
Из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, на основании п. 1 ст. 382 ГК РФ, п. 1 ст. 552 ГК РФ произошла замена лица в обязательстве и с момента государственной регистрации права собственности ООО "Эдиум-Трейд" последний обязан уплачивать арендную плату за земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.
По условиям спорного договора предметом сделки являлся земельный участок для эксплуатации административного здания и спортивных сооружений (7 200 кв. м) и благоустройства территории (3 102 кв. м).
По смыслу п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Порядок изменения договора регулируется положениями статей 450, 451, 452 ГК РФ. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Такое письменное соглашение ответчиком 2 не оформлено. Поскольку договор аренды в установленном порядке не изменялся, доказательства, обладающие признаками допустимости и относимости, частичного прекращения обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка, арендатором не предоставлены, то в силу упомянутых законодательных норм суд первой инстанции обоснованно взыскал задолженность по арендной плате, исходя из площади земельного участка 10 203 кв. м.
Следовательно, доводы апелляционной жалобы со ссылкой на регистрацию за ООО "ЭДиум-Трейд" права аренды на участок площадью 7200 кв. м, как основание для изменения судебного акта и освобождения ответчика от обязанности уплачивать арендную плату за земельный участок в остальной части - 3102 кв. м, переданный по условиям спорной сделки, в том числе и занятый объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, несостоятельны и отклоняются судебной коллегией.
По условиям договора (пункты 3.4 договора) в случае изменения условий оплаты аренды объекта (централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и / или коэффициентов к ставкам арендной платы, в случае изменения кадастровой стоимости) размер ежегодной арендной платы изменяется без согласования с арендатором, без внесения соответствующих изменений в договор и осуществляется арендатором на основании договора и уведомления об изменении (введении) ставок арендной платы и / или коэффициентов к ставкам, начиная с момента введения этих ставок в действие правовыми актами.
Следовательно по смыслу договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании цен (тарифов, расценок, ставок т.п.), устанавливаемых и регулируемых уполномоченным на то государственным органом - а именно, на основании соответствующих Постановлений Правительства г. Москвы, т.е. является регулируемой ценой (п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ).
При таких обстоятельствах изменение арендной платы с 01.01.2013 г., с 01.01.2014 года представляет собой исполнение условий пункта 3.4 договора, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о том, что арендная плата определяется на основании централизованно действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы (Постановление от 27.11.2012 N 670-ПП, Постановление от 10.09.2012 N 477-ПП).
Такой порядок определения изменения размера регулируемой арендной платы не противоречит п. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем, не требуется заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Указанное толкование правовых норм согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10.
При таких условиях в силу упомянутых законодательных норм суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика-2 11 284 343,71 руб., в том числе 6 617 013,88 руб. задолженности по арендной плате за период со 06.09.2012 по 31.12.2014 года и применил договорные меры ответственности в виде пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 4 667 329,83 руб. за период с 06.10.2012 по 31.12.2014 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что основания для ежегодного увеличения арендной платы и начисления неустойки у арендодателя отсутствовали, со ссылкой на не уведомление нового арендатора, как основание для отмены судебного акта отклоняется судебной коллегией, поскольку истец представил доказательства, обладающие признаками относимости и допустимости того, что надлежащим образом уведомлял об изменении условий договора сторону сделки, направлял уведомления по адресу нахождения объекта недвижимости г. Москва, 3-я Захарковская ул., вл. 18, и как следует из данных сайта "Почта России", указанные уведомления вручены получателю - 01.04.2013 года и 07.03.2014 года.
Поскольку вопреки требованиям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, обязанности, предусмотренной пунктом п. 5.12 договора арендаторы, ни ООО "ТЕЛАС", ни ООО "Эдиум-Трейд", не уведомили арендодателя о замене лица в обязательстве, о переходе к ООО "Эдиум-Трейд" прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору 11.02.2005 N М-08-024072, действуя своей волей и в своем интересе не приняли мер к надлежащему оформлению изменений как в составе участников сделки, так и в разделе "реквизиты сторон", то направление арендодателем письменных уведомлений об изменении ставок арендной платы в адрес ООО "ТЕЛАС", по месту нахождения объекта аренды, не выходит за пределы осуществления гражданских прав, такие уведомления признаются судом надлежащим исполнением условий договора.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
По правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 г. по делу N А40-69307/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)