Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что своевременно право собственности на нежилое здание за ним подтверждено не было, хотя пользование данным нежилым помещением осуществлялось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чернов Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Медведевой Д.С.,
судей Калединой Е.Г., Луневой С.П.,
с участием секретаря Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе третьего лица, заявляющего самостоятельные требования по первоначальному иску и истца по встречному иску Б.
на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24 февраля 2015 года,
по исковому заявлению П. к Т.Н. о признании права собственности на нежилое здание
и по встречному исковому заявлению Б. к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,
установила:
П. обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Т.Н. о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ...
В обоснование заявленных требований истец (ответчик) указал, что 20 сентября 1995 года между П. и Т.Н. заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось недвижимое имущество - отдельно стоящее нежилое подсобное помещение, расположенное по адресу: ... Объект недвижимости принадлежал Т.Н. на основании акта приема-передачи нежилого помещения к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года, выданного Исполнительным комитетом Совета народных депутатов с. Шпаковского. Согласно п. 2. договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года, выкупная стоимость была определена сторонами в размере... рублей и была получена Т.Н. в полном объеме в момент подписания договора. Своевременно право собственности за П. подтверждено не было, хотя пользование данным нежилым помещением осуществлялось с 1995 года. Поскольку на тот момент П. проживал в другом городе, он попросил семью Т-ных присматривать за данным нежилым помещением. Начиная с 2004 года данное нежилое помещение сдавалось в аренду третьим лицам, что подтверждается договорами аренды от 01 апреля 2004 года и 14 декабря 2005 годов, заключаемых от имени Т.И. Так как арендная плата за данное нежилое помещение являлась очень маленькой, П. попросил Т.И. данные денежные средства тратить на поддержание чистоты помещения. С 2008 года П. уже самостоятельно заключал договора аренды на данное нежилое помещение. Полученные от сдачи в аренду денежные средства он направлял на содержание помещения, ремонт кровли, мелкий ремонт стен, пола, потолка и т.п.
Поскольку право собственности на недвижимое имущество являющееся предметом договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года, зарегистрировать в установленном законом порядке не представляется возможным, а добросовестное владение П. данным недвижимым имуществом могут подтвердить как семья Т-ных, так и третьи лица.
Ссылаясь на положения ст. 234 ГК РФ, истец просил суд признать за ним право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ...
В ходе рассмотрения указанного гражданского дела третье лицо, Б., заявила требования к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: Ставропольский край. с. Шпаковское.... от 20 сентября 1995 года, заключенного между Т.Н. и П. и о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование исковых требований указала, что определением Шпаковского районного суда от 20 октября 2014 года отменено решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 14 января 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению П. к Т.Н. о признании права собственности на нежилое помещение в порядке приобретательной давности по вновь открывшимся обстоятельствам. Ознакомившись с материалами дела, ей стало известно о договоре купли-продажи недвижимости от 20 сентября 1995 года, заключенного между физическими лицами Т.Н. и П., расположенной по адресу: Ставропольский край, с. Шпаковское, ... Договор купли-продажи заключен без ссылки на документы, удостоверяющие личность, без указания паспортных данных. Т.Н., не являясь собственником нежилого подсобного помещения, обладая правом владения и пользования им на основании акта приема-передачи нежилого подсобного помещения к жилому ордеру N 308 от 2 августа 1989 года, незаконно выступил продавцом указанного объекта недвижимого имущества. Сделка между физическими лицами по купле-продаже недвижимости от 20 сентября 1995 года не удостоверена нотариально, как того требует законодательство о нотариате по состоянию на 1995 год. Более того, впоследствии установлено, что на момент совершения сделки, ее подписания, продавец недвижимости Т.Н. находился в местах лишения свободы, отбывал наказание после вступившего в законную силу приговора суда и освобожден по отбытию наказания 14 мая 1996 года. Соответственно, совершить сделку 20 сентября 1995 года Т.Н. возможности не имел. Сделка по купле-продаже недвижимости начальником исправительного учреждения не заверялась. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
Обжалуемым решением Шпаковского районного суда от 24 февраля 2015 года исковые требования П. удовлетворены. Суд признал за П. право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ... В удовлетворении исковых требований Б. к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 20 сентября 1995 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказано.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить полностью и принять новое решение, а также принять и исследовать в качестве дополнительных доказательств: распоряжение Правительства Ставропольского края N 452-рп от 17.12.2008 г. и акт приема-передачи к нему, договор передачи жилого помещения квартиры N... от 13.11.2010 г. Ссылается на то, что судом не установлено необходимых условий для признания права собственности в силу приобретательной давности, поскольку П. не представлено доказательств добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным имуществом в течение пятнадцати лет. В решении суда не дано оценки тому обстоятельству, что Т.Н. никогда не являлся собственником квартиры в доме по... и вспомогательных к ней помещений, не имел права распоряжаться указанным имуществом, в приватизации не участвовал. Судом не запрашивались сведения приватизации, ссылки Б. в возражениях на исковое заявление об отсутствии изначально прав собственности у Т.Н. судом проигнорированы. Указывает, что жилой дом N... снесен по адресной муниципальной программе "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае с учетом необходимости развития малоэтажного строительства в 2011 - 2012 г.г.". Администрация МО г. Михайловска вправе распоряжаться земельным участком под снесенным жилым домом, что и было осуществлено в 2013 году. Земельный участок предоставлен на праве аренды Б., договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В возражениях на апелляционную жалобу истец П. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, считая ее доводы безосновательными.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Т.Н., третье лицо по первоначальному иску и истец по встречному иску Б., надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства, не явились и сведений о причинах своей неявки суду не представили, своих представителей не направили, в связи с чем в силу требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав истца П., представителя третьего лица администрации МО г. Михайловска Г., возражавших против доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что решением исполнительного комитета Шпаковского районного совета народных депутатов Ставропольского края от 27 декабря 1988 года N 23 Т.Н. на состав семьи три человека: он, жена Т.И., дочь Т.Л., предоставлена квартира N...., состоящая из 2-х комнат в доме N... Шпаковского района Ставропольского края, что подтверждается архивной выпиской N 2405 от 04 июля 2013 выданной ГКАУ "ГАСК" (л.д. 16) и ордером N 308 от 02 августа 1989 года (л.д. 14).
Согласно ордера на жилое помещение N 308 от 02 августа 1989 года, выданного исполнительным комитетом совета народных депутатов Шпаковского района, ответчику Т.Н. на семью из трех человек выдан ордер на право занятия жилой площади, расположенной по адресу: ... (л.д. 14).
Как следует из представленного акта приема-передачи к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года, Т.Н. передано во владение и пользование нежилое подсобное помещение размером... кв. м, состоящее из 3 помещений, закрепленное за жилым помещением по адресу: ... Указанный акт подписан начальником отдела по учету и распределению жилой площади исполнительного комитета и заверен гербовой печатью (л.д. 13).
20 сентября 1995 года между гражданами П. и Т.Н. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Т.Н. продает, находящуюся во владении недвижимость, а П. покупает, то есть принимает в собственность принадлежащую продавцу недвижимость, расположенную в районе дома N... Ставропольского края (п. 1 договора).
Согласно п. 2 договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года объект недвижимости - отдельно стоящее нежилое подсобное помещение, расположенное в районе дома N..., Ставропольского края, общей площадью... кв. м, находящегося в собственности продавца, на основании акта приема-передачи нежилого помещения к ордеру N 308 от 02 августа 1989 г., выданное исполнительным комитетом Совета народных депутатов с. Шпаковского.
Окончательная общая цена указанной недвижимости определена сторонами в... рублей, которая оплачена П. (п. 2 договора).
В обоснование исковых требований истец П. сослался на то, что с 20 сентября 1995 года по настоящее добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным указанным нежилым зданием.
В силу требований пп. 1, 3 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Исходя из приведенных норм закона и п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебная коллегия считает, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Отсутствие такой осведомленности может быть основано на двух обстоятельствах: 1) добросовестный приобретатель считает себя собственником, имея мнимое основание для этого, однако таковым в действительности не является, поскольку основание перехода права собственности являлось порочным (например, в случае приобретения вещи от неуправомоченного отчуждателя или от управомоченного, но с пороком формы соглашения либо без государственной регистрации); 2) добросовестный приобретатель осознает, что не является собственником, однако не знает и не может знать настоящего собственника (например, в случае завладения бесхозяйной вещью).
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что П. с 20 сентября 1995 года, то есть более 18 лет (на момент подачи иска), открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом - нежилым зданием, назначение подсобное, общей площадью... кв. м, расположенным по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ... как своей собственностью, несет расходы по содержанию недвижимого имущества, принимает меры по его сохранению, а также тот факт, что в течение всего установленного законом периода для возникновения права собственности в силу приобретательной давности какие-либо споры по владению данной недвижимостью отсутствовали и никто из третьих не истребовал имущество из владения истца.
По смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данной категории дел одним из обстоятельств, имеющих юридическое значение и подлежащим установлению, является принадлежность спорного имущества.
Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо установление собственника этого имущества, либо установление бесхозяйности имущества в смысле, определенном ст. 225 ГК РФ.
Согласно разъяснений, содержащихся в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Удовлетворяя требования о признании за истцом права собственности в силу приобретательной давности, суд не установил прежнего собственника спорного имущества, посчитав ответчика Т.Н. надлежащим ответчиком, с чем судебная коллегия согласиться не может.
Поскольку в данной части судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, судебная коллегия считает необходимым принять в качестве новых доказательств: договора о передачи жилья в собственность от 13 ноября 2010 года, распоряжение правительства СК N 452-рп от 17 декабря 2008 года и акт приема-передачи к нему, представляемых апеллянтом в обоснование доводов об отсутствии у Т.Н. правовых оснований к распоряжению спорным имуществом.
В силу положений пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из акта приема-передачи к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года, Т.Н. передано во владение и пользование нежилое подсобное помещение размером... кв. м, состоящее из 3 помещений, закрепленное за жилым помещением по адресу: ...
Согласно положений ст. 95 ГК РСФСР, действовавшего на момент предоставления во владение и пользование как жилого помещения, так и спорного нежилого помещения Т.Н., указанное недвижимое имущество находилось в государственной собственности.
На момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения от 20 сентября 1995 года, жилое помещение кв.... в порядке приватизации ни Т.Н., ни членам его семьи, в собственность передано не было.
Как следует из распоряжения Правительства Ставропольского края N 452-рп от 17 декабря 2008 года и акта приема передачи государственного унитарного предприятия СК "ЖКХ Шпаковского района" безвозмездно передано из государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность Шпаковского муниципального района Ставропольского края движимое и недвижимое имущество, в том числе квартира 3 в доме N 5 по ул. Вокзальной.
Согласно акта приема-передачи к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года спорное нежилое помещение закреплено за указанным жилым помещением.
Также из материалов дела следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: ..., на основании договора о передачи жилья в собственность от 13 ноября 2010 года, заключенного между Администрацией Шпаковского муниципального района СК и Т.И., Т.Л., Т.Д., но не ответчику Т.Н.
Таким образом, Т.Н., отчуждая находящееся в его владении и пользовании нежилое подсобное помещение размером... кв. м, находящееся по адресу: ..., собственником его не являлся, а потому не обладал правомочиями по отчуждению имущества.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования о признании права собственности в силу приобретательной давности заявлены к ненадлежащему ответчику, что является основанием к отказу в иске.
Как указано выше, в силу ст. 209 ГК РФ только собственник обладает правомочием распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе продать его.
В силу п. 1 ст. 167 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку Т.Н. не являлся собственником продаваемого по договору купли-продажи от 20 сентября 1995 года спорного нежилого помещения, постольку совершаемая сделка не соответствовала требованиям ст. 209 ГК РФ, и является недействительной по признаку ее ничтожности.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании данного договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции разрешил данные требования не по всем основаниям, указанным во встречном иске. Не дано оценки обстоятельствам того, что Т.Н. не являлся собственником спорного помещения, на которые истец по встречному иску, сослалась в обоснование своего требования о признании договора купли-продажи недействительным.
При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении встречных требований о признании договора купли-продажи недействительным нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении этого требования.
Однако, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части отказа в применении последствий недействительности сделки по следующим основаниям.
Согласно 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку Т.Н. не являлся собственником проданного П. имущества, постольку оно не может быть ему возвращено.
Исходя из изложенного, решение суда в части удовлетворения первоначальных требований о признании за П. права собственности в силу приобретательной давности, в части отказа в удовлетворении встречных требований о признании недействительным договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года подлежит отмене с принятием нового решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24 февраля 2015 года в части отказа в удовлетворении требований Б. к П., Т.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - оставить без изменения, в остальной части это же решение отменить, апелляционную жалобу Б. удовлетворить в части.
В отмененной части принять новое решение. В удовлетворении исковых требований П. к Т.Н. о признании за П. права собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ... - отказать.
Исковые требования Б. к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 20 сентября 1995 года удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости - отдельно стоящего нежилого помещения, общей площадью... в.м., расположенной по адресу: в районе дома N... заключенный 20 сентября 1995 года между Т.Н. и П.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 05.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3213/2015
Требование: О признании права собственности на нежилое здание.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что своевременно право собственности на нежилое здание за ним подтверждено не было, хотя пользование данным нежилым помещением осуществлялось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2015 г. по делу N 33-3213-2015
Судья Чернов Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Медведевой Д.С.,
судей Калединой Е.Г., Луневой С.П.,
с участием секретаря Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе третьего лица, заявляющего самостоятельные требования по первоначальному иску и истца по встречному иску Б.
на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24 февраля 2015 года,
по исковому заявлению П. к Т.Н. о признании права собственности на нежилое здание
и по встречному исковому заявлению Б. к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,
установила:
П. обратился в суд с иском (впоследствии уточненным) к Т.Н. о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ...
В обоснование заявленных требований истец (ответчик) указал, что 20 сентября 1995 года между П. и Т.Н. заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось недвижимое имущество - отдельно стоящее нежилое подсобное помещение, расположенное по адресу: ... Объект недвижимости принадлежал Т.Н. на основании акта приема-передачи нежилого помещения к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года, выданного Исполнительным комитетом Совета народных депутатов с. Шпаковского. Согласно п. 2. договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года, выкупная стоимость была определена сторонами в размере... рублей и была получена Т.Н. в полном объеме в момент подписания договора. Своевременно право собственности за П. подтверждено не было, хотя пользование данным нежилым помещением осуществлялось с 1995 года. Поскольку на тот момент П. проживал в другом городе, он попросил семью Т-ных присматривать за данным нежилым помещением. Начиная с 2004 года данное нежилое помещение сдавалось в аренду третьим лицам, что подтверждается договорами аренды от 01 апреля 2004 года и 14 декабря 2005 годов, заключаемых от имени Т.И. Так как арендная плата за данное нежилое помещение являлась очень маленькой, П. попросил Т.И. данные денежные средства тратить на поддержание чистоты помещения. С 2008 года П. уже самостоятельно заключал договора аренды на данное нежилое помещение. Полученные от сдачи в аренду денежные средства он направлял на содержание помещения, ремонт кровли, мелкий ремонт стен, пола, потолка и т.п.
Поскольку право собственности на недвижимое имущество являющееся предметом договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года, зарегистрировать в установленном законом порядке не представляется возможным, а добросовестное владение П. данным недвижимым имуществом могут подтвердить как семья Т-ных, так и третьи лица.
Ссылаясь на положения ст. 234 ГК РФ, истец просил суд признать за ним право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ...
В ходе рассмотрения указанного гражданского дела третье лицо, Б., заявила требования к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: Ставропольский край. с. Шпаковское.... от 20 сентября 1995 года, заключенного между Т.Н. и П. и о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование исковых требований указала, что определением Шпаковского районного суда от 20 октября 2014 года отменено решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 14 января 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению П. к Т.Н. о признании права собственности на нежилое помещение в порядке приобретательной давности по вновь открывшимся обстоятельствам. Ознакомившись с материалами дела, ей стало известно о договоре купли-продажи недвижимости от 20 сентября 1995 года, заключенного между физическими лицами Т.Н. и П., расположенной по адресу: Ставропольский край, с. Шпаковское, ... Договор купли-продажи заключен без ссылки на документы, удостоверяющие личность, без указания паспортных данных. Т.Н., не являясь собственником нежилого подсобного помещения, обладая правом владения и пользования им на основании акта приема-передачи нежилого подсобного помещения к жилому ордеру N 308 от 2 августа 1989 года, незаконно выступил продавцом указанного объекта недвижимого имущества. Сделка между физическими лицами по купле-продаже недвижимости от 20 сентября 1995 года не удостоверена нотариально, как того требует законодательство о нотариате по состоянию на 1995 год. Более того, впоследствии установлено, что на момент совершения сделки, ее подписания, продавец недвижимости Т.Н. находился в местах лишения свободы, отбывал наказание после вступившего в законную силу приговора суда и освобожден по отбытию наказания 14 мая 1996 года. Соответственно, совершить сделку 20 сентября 1995 года Т.Н. возможности не имел. Сделка по купле-продаже недвижимости начальником исправительного учреждения не заверялась. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
Обжалуемым решением Шпаковского районного суда от 24 февраля 2015 года исковые требования П. удовлетворены. Суд признал за П. право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ... В удовлетворении исковых требований Б. к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 20 сентября 1995 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки - отказано.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить полностью и принять новое решение, а также принять и исследовать в качестве дополнительных доказательств: распоряжение Правительства Ставропольского края N 452-рп от 17.12.2008 г. и акт приема-передачи к нему, договор передачи жилого помещения квартиры N... от 13.11.2010 г. Ссылается на то, что судом не установлено необходимых условий для признания права собственности в силу приобретательной давности, поскольку П. не представлено доказательств добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным имуществом в течение пятнадцати лет. В решении суда не дано оценки тому обстоятельству, что Т.Н. никогда не являлся собственником квартиры в доме по... и вспомогательных к ней помещений, не имел права распоряжаться указанным имуществом, в приватизации не участвовал. Судом не запрашивались сведения приватизации, ссылки Б. в возражениях на исковое заявление об отсутствии изначально прав собственности у Т.Н. судом проигнорированы. Указывает, что жилой дом N... снесен по адресной муниципальной программе "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Ставропольском крае с учетом необходимости развития малоэтажного строительства в 2011 - 2012 г.г.". Администрация МО г. Михайловска вправе распоряжаться земельным участком под снесенным жилым домом, что и было осуществлено в 2013 году. Земельный участок предоставлен на праве аренды Б., договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В возражениях на апелляционную жалобу истец П. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, считая ее доводы безосновательными.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Т.Н., третье лицо по первоначальному иску и истец по встречному иску Б., надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства, не явились и сведений о причинах своей неявки суду не представили, своих представителей не направили, в связи с чем в силу требований ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав истца П., представителя третьего лица администрации МО г. Михайловска Г., возражавших против доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что решением исполнительного комитета Шпаковского районного совета народных депутатов Ставропольского края от 27 декабря 1988 года N 23 Т.Н. на состав семьи три человека: он, жена Т.И., дочь Т.Л., предоставлена квартира N...., состоящая из 2-х комнат в доме N... Шпаковского района Ставропольского края, что подтверждается архивной выпиской N 2405 от 04 июля 2013 выданной ГКАУ "ГАСК" (л.д. 16) и ордером N 308 от 02 августа 1989 года (л.д. 14).
Согласно ордера на жилое помещение N 308 от 02 августа 1989 года, выданного исполнительным комитетом совета народных депутатов Шпаковского района, ответчику Т.Н. на семью из трех человек выдан ордер на право занятия жилой площади, расположенной по адресу: ... (л.д. 14).
Как следует из представленного акта приема-передачи к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года, Т.Н. передано во владение и пользование нежилое подсобное помещение размером... кв. м, состоящее из 3 помещений, закрепленное за жилым помещением по адресу: ... Указанный акт подписан начальником отдела по учету и распределению жилой площади исполнительного комитета и заверен гербовой печатью (л.д. 13).
20 сентября 1995 года между гражданами П. и Т.Н. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Т.Н. продает, находящуюся во владении недвижимость, а П. покупает, то есть принимает в собственность принадлежащую продавцу недвижимость, расположенную в районе дома N... Ставропольского края (п. 1 договора).
Согласно п. 2 договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года объект недвижимости - отдельно стоящее нежилое подсобное помещение, расположенное в районе дома N..., Ставропольского края, общей площадью... кв. м, находящегося в собственности продавца, на основании акта приема-передачи нежилого помещения к ордеру N 308 от 02 августа 1989 г., выданное исполнительным комитетом Совета народных депутатов с. Шпаковского.
Окончательная общая цена указанной недвижимости определена сторонами в... рублей, которая оплачена П. (п. 2 договора).
В обоснование исковых требований истец П. сослался на то, что с 20 сентября 1995 года по настоящее добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным указанным нежилым зданием.
В силу требований пп. 1, 3 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Исходя из приведенных норм закона и п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебная коллегия считает, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Отсутствие такой осведомленности может быть основано на двух обстоятельствах: 1) добросовестный приобретатель считает себя собственником, имея мнимое основание для этого, однако таковым в действительности не является, поскольку основание перехода права собственности являлось порочным (например, в случае приобретения вещи от неуправомоченного отчуждателя или от управомоченного, но с пороком формы соглашения либо без государственной регистрации); 2) добросовестный приобретатель осознает, что не является собственником, однако не знает и не может знать настоящего собственника (например, в случае завладения бесхозяйной вещью).
Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что П. с 20 сентября 1995 года, то есть более 18 лет (на момент подачи иска), открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом - нежилым зданием, назначение подсобное, общей площадью... кв. м, расположенным по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ... как своей собственностью, несет расходы по содержанию недвижимого имущества, принимает меры по его сохранению, а также тот факт, что в течение всего установленного законом периода для возникновения права собственности в силу приобретательной давности какие-либо споры по владению данной недвижимостью отсутствовали и никто из третьих не истребовал имущество из владения истца.
По смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, по данной категории дел одним из обстоятельств, имеющих юридическое значение и подлежащим установлению, является принадлежность спорного имущества.
Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо установление собственника этого имущества, либо установление бесхозяйности имущества в смысле, определенном ст. 225 ГК РФ.
Согласно разъяснений, содержащихся в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
Удовлетворяя требования о признании за истцом права собственности в силу приобретательной давности, суд не установил прежнего собственника спорного имущества, посчитав ответчика Т.Н. надлежащим ответчиком, с чем судебная коллегия согласиться не может.
Поскольку в данной части судом первой инстанции неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, судебная коллегия считает необходимым принять в качестве новых доказательств: договора о передачи жилья в собственность от 13 ноября 2010 года, распоряжение правительства СК N 452-рп от 17 декабря 2008 года и акт приема-передачи к нему, представляемых апеллянтом в обоснование доводов об отсутствии у Т.Н. правовых оснований к распоряжению спорным имуществом.
В силу положений пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из акта приема-передачи к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года, Т.Н. передано во владение и пользование нежилое подсобное помещение размером... кв. м, состоящее из 3 помещений, закрепленное за жилым помещением по адресу: ...
Согласно положений ст. 95 ГК РСФСР, действовавшего на момент предоставления во владение и пользование как жилого помещения, так и спорного нежилого помещения Т.Н., указанное недвижимое имущество находилось в государственной собственности.
На момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения от 20 сентября 1995 года, жилое помещение кв.... в порядке приватизации ни Т.Н., ни членам его семьи, в собственность передано не было.
Как следует из распоряжения Правительства Ставропольского края N 452-рп от 17 декабря 2008 года и акта приема передачи государственного унитарного предприятия СК "ЖКХ Шпаковского района" безвозмездно передано из государственной собственности Ставропольского края в муниципальную собственность Шпаковского муниципального района Ставропольского края движимое и недвижимое имущество, в том числе квартира 3 в доме N 5 по ул. Вокзальной.
Согласно акта приема-передачи к ордеру N 308 от 02 августа 1989 года спорное нежилое помещение закреплено за указанным жилым помещением.
Также из материалов дела следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: ..., на основании договора о передачи жилья в собственность от 13 ноября 2010 года, заключенного между Администрацией Шпаковского муниципального района СК и Т.И., Т.Л., Т.Д., но не ответчику Т.Н.
Таким образом, Т.Н., отчуждая находящееся в его владении и пользовании нежилое подсобное помещение размером... кв. м, находящееся по адресу: ..., собственником его не являлся, а потому не обладал правомочиями по отчуждению имущества.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования о признании права собственности в силу приобретательной давности заявлены к ненадлежащему ответчику, что является основанием к отказу в иске.
Как указано выше, в силу ст. 209 ГК РФ только собственник обладает правомочием распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе продать его.
В силу п. 1 ст. 167 ГПК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку Т.Н. не являлся собственником продаваемого по договору купли-продажи от 20 сентября 1995 года спорного нежилого помещения, постольку совершаемая сделка не соответствовала требованиям ст. 209 ГК РФ, и является недействительной по признаку ее ничтожности.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании данного договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции разрешил данные требования не по всем основаниям, указанным во встречном иске. Не дано оценки обстоятельствам того, что Т.Н. не являлся собственником спорного помещения, на которые истец по встречному иску, сослалась в обоснование своего требования о признании договора купли-продажи недействительным.
При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении встречных требований о признании договора купли-продажи недействительным нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении этого требования.
Однако, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части отказа в применении последствий недействительности сделки по следующим основаниям.
Согласно 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку Т.Н. не являлся собственником проданного П. имущества, постольку оно не может быть ему возвращено.
Исходя из изложенного, решение суда в части удовлетворения первоначальных требований о признании за П. права собственности в силу приобретательной давности, в части отказа в удовлетворении встречных требований о признании недействительным договора купли-продажи от 20 сентября 1995 года подлежит отмене с принятием нового решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24 февраля 2015 года в части отказа в удовлетворении требований Б. к П., Т.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - оставить без изменения, в остальной части это же решение отменить, апелляционную жалобу Б. удовлетворить в части.
В отмененной части принять новое решение. В удовлетворении исковых требований П. к Т.Н. о признании за П. права собственности на недвижимое имущество - нежилое здание, общей площадью... кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, ... - отказать.
Исковые требования Б. к П. и Т.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 20 сентября 1995 года удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости - отдельно стоящего нежилого помещения, общей площадью... в.м., расположенной по адресу: в районе дома N... заключенный 20 сентября 1995 года между Т.Н. и П.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)