Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ему как субъекту малого предпринимательства принадлежит преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений по цене, равной рыночной стоимости, которое было реализовано истцом, обратившимся к ответчику с заявлением о выкупе и получившим проект договора купли-продажи по завышенной цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2015
в полном объеме постановление изготовлено 21.09.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Кобылянского В.В. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Нисин И.Ю. по дов. от 23.06.2015, Болтнева В.А. по дов. от 20.03.2015;
- от ответчика - Салаватова К.Х. по дов. от 30.12.2014 N 33-д-875/14,
рассмотрев в судебном заседании 14.09.2015 кассационную жалобу
ООО "Валентина"
на постановление от 01.07.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Валентина"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Валентина" (далее - ООО "Валентина", Общество или истец) обратилось 19.08.2014 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения общей площадью 602,5 кв. м (подвал: пом. VIII комн. 1 - 6; этаж 1: пом. I комн. 4 - 17, 17а, 18 - 32, пом. V комн. 1) в здании по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 5, корп. 1, на условиях предложенных истцом, в том числе на условиях установления выкупной цены равной 44 052 000 рублей.
Обосновывая исковые требования, Общество, ссылаясь на положения части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), указывало на то, что ему как субъекту малого предпринимательства принадлежит преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений по цене, равной рыночной стоимости, которое было реализовано истцом, обратившимся в Департамент 12.12.2013 с заявлением о выкупе и получившим проект договора купли-продажи по завышенной цене (68 342 373 рубля).
Поскольку проведенная по заказу истца оценка рыночной стоимости объекта выявила иную цену выкупаемого имущества (34 656 000 рублей), то Общество направило в Департамент подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по цене выкупа, на который ответ от Департамента получен не был, в связи с чем истец, ссылаясь на положения пунктов 2 и 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.
До рассмотрения дела по существу истец просил назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.
Возражая против удовлетворения иска. Департамент заявил об избрании истцом ненадлежащего способа защиты (понуждение к заключению договора), в то время как ответчик не уклонялся от заключения договора, а между сторонами возник спор о разногласиях по условиям договора, в связи с чем высказал мнение о необходимости отказа в удовлетворении иска, а также заявил возражения по цене, указав, что цену выкупаемого объекта должен устанавливать только собственник имущества.
По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил заявленные требования и просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной судебной экспертизой (44 052 000 рублей).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2015 исковые требования были удовлетворены с учетом заявленных и принятых судом уточнений, поскольку суд первой инстанции, установив, что Общество соответствует критериям Федерального закона N 159-ФЗ для реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого помещения, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в удовлетворении иска. Возражения ответчика относительно выводов эксперта, а также ходатайство ответчика о вызове эксперта, судом первой инстанции были рассмотрены и отклонены, поскольку суд пришел к выводу о том, что ответчиком не представлено ни одного доказательства необоснованности заключения эксперта, не приведено ни одного противоречия, допущенного экспертом в своих выводах.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 решение суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении иска отказано, так как суд апелляционной инстанции пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, указав, что иск о понуждении стороны, которая не уклоняется от заключения договора и с которой имеется спор только по одному из условий договора о размере выкупной цены, заключить договор удовлетворению не подлежит.
Также судом апелляционной инстанции было установлено, что экспертное заключение, положенное в основание решения суда об определении размера выкупа является ненадлежащим доказательством, так как не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.
С постановлением суда апелляционной инстанции не согласилось ООО "Валентина", которое обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой и просит постановление отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Истец считает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и требованиям процессуального законодательства, а выводы о ненадлежащем способе защиты фактически лишили истца на судебную защиту, поскольку суд уклонился от разрешения спора между сторонами, для одной из которых заключение договора являлось обязательным. Истец полагает, что в случае, если при рассмотрении иска о понуждении заключить договор, суд установит, что имеется спор об определении условия договора, то данный факт не является основанием для отказа в иске о понуждении заключить договор, поскольку фактические обстоятельства остаются неизменными, а суд в соответствии с положениями статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан дать надлежащую правовую квалификацию спорным правоотношениям.
Истец ссылается на аналогичную правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, содержащуюся в пункте 9 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Письменного отзыва Департамента на кассационную жалобу истца не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения жалобы, полагая выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, и проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о наличии правовых оснований для отмены как постановления суда апелляционной инстанции, так и решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с доводами кассационной жалобы истца о нарушении судом апелляционной инстанции норм статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и о неприменении правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в Пункте 9 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25, согласно которой если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.
Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска Общества о понуждении заключить договор купли-продажи только в связи с избранием Обществом ненадлежащего способа защиты, поскольку фактически между сторонами возникли разногласия по цене выкупа, а от самого заключения договора Департамент не уклоняется, суд апелляционной инстанции не учел, что в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ заключение такого договора является для Департамента обязательным, однако договор до сих пор не заключен при том, что судами обеих инстанций установлено и Департаментом не оспаривается, что истец обладает преимущественным правом на выкуп арендуемых помещений.
Суд апелляционной инстанции не учел, что разрешение именно судом споров о понуждении к заключению договора стороны, для которой заключение договора обязательно, как при уклонении от заключения договора, так и при возникновении разногласий по конкретным условиям договора, направлено на внесение определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, которые не могут быть согласованы сторонами.
Учитывая изложенное, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при нарушении норм процессуального права (статей 133, 168 Кодекса), что привело к принятию неправильного судебного акта.
Вместе с тем, не может быть оставлено в силе и решение суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции, правильно квалифицировав правоотношения сторон и разрешив спор по существу, также допустил нарушения норм процессуального права при отклонении возражений ответчика о несоответствии проведенного экспертного исследования требованиям законодательства, немотивированно отклонил ходатайство ответчика о вызове эксперта, что могло привести к принятию неправильного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции, устранив указанное процессуальное нарушение, вопрос о проведении повторной или дополнительной экспертизы не рассмотрел, в связи с чем суд кассационной инстанции, в полномочия которого не входят установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, лишен возможности принять новый судебный акт или оставить в силе один из принятых по делу судебных актов.
Отменяя оба судебных акта на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции направляет дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных при установлении цены выкупа процессуальных нарушений.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.12.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу N А40-131968/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.09.2015 N Ф05-12683/2015 ПО ДЕЛУ N А40-131968/2014
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ему как субъекту малого предпринимательства принадлежит преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений по цене, равной рыночной стоимости, которое было реализовано истцом, обратившимся к ответчику с заявлением о выкупе и получившим проект договора купли-продажи по завышенной цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2015 г. по делу N А40-131968/2014
резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2015
в полном объеме постановление изготовлено 21.09.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Кобылянского В.В. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от истца - Нисин И.Ю. по дов. от 23.06.2015, Болтнева В.А. по дов. от 20.03.2015;
- от ответчика - Салаватова К.Х. по дов. от 30.12.2014 N 33-д-875/14,
рассмотрев в судебном заседании 14.09.2015 кассационную жалобу
ООО "Валентина"
на постановление от 01.07.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "Валентина"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Валентина" (далее - ООО "Валентина", Общество или истец) обратилось 19.08.2014 в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого истцом нежилого помещения общей площадью 602,5 кв. м (подвал: пом. VIII комн. 1 - 6; этаж 1: пом. I комн. 4 - 17, 17а, 18 - 32, пом. V комн. 1) в здании по адресу: г. Москва, ул. Толбухина, д. 5, корп. 1, на условиях предложенных истцом, в том числе на условиях установления выкупной цены равной 44 052 000 рублей.
Обосновывая исковые требования, Общество, ссылаясь на положения части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), указывало на то, что ему как субъекту малого предпринимательства принадлежит преимущественное право выкупа арендуемых нежилых помещений по цене, равной рыночной стоимости, которое было реализовано истцом, обратившимся в Департамент 12.12.2013 с заявлением о выкупе и получившим проект договора купли-продажи по завышенной цене (68 342 373 рубля).
Поскольку проведенная по заказу истца оценка рыночной стоимости объекта выявила иную цену выкупаемого имущества (34 656 000 рублей), то Общество направило в Департамент подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по цене выкупа, на который ответ от Департамента получен не был, в связи с чем истец, ссылаясь на положения пунктов 2 и 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.
До рассмотрения дела по существу истец просил назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.
Возражая против удовлетворения иска. Департамент заявил об избрании истцом ненадлежащего способа защиты (понуждение к заключению договора), в то время как ответчик не уклонялся от заключения договора, а между сторонами возник спор о разногласиях по условиям договора, в связи с чем высказал мнение о необходимости отказа в удовлетворении иска, а также заявил возражения по цене, указав, что цену выкупаемого объекта должен устанавливать только собственник имущества.
По результатам проведенной судебной экспертизы истец уточнил заявленные требования и просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной судебной экспертизой (44 052 000 рублей).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.01.2015 исковые требования были удовлетворены с учетом заявленных и принятых судом уточнений, поскольку суд первой инстанции, установив, что Общество соответствует критериям Федерального закона N 159-ФЗ для реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права выкупа арендуемого помещения, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в удовлетворении иска. Возражения ответчика относительно выводов эксперта, а также ходатайство ответчика о вызове эксперта, судом первой инстанции были рассмотрены и отклонены, поскольку суд пришел к выводу о том, что ответчиком не представлено ни одного доказательства необоснованности заключения эксперта, не приведено ни одного противоречия, допущенного экспертом в своих выводах.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 решение суда первой инстанции было отменено, в удовлетворении иска отказано, так как суд апелляционной инстанции пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, указав, что иск о понуждении стороны, которая не уклоняется от заключения договора и с которой имеется спор только по одному из условий договора о размере выкупной цены, заключить договор удовлетворению не подлежит.
Также судом апелляционной инстанции было установлено, что экспертное заключение, положенное в основание решения суда об определении размера выкупа является ненадлежащим доказательством, так как не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.
С постановлением суда апелляционной инстанции не согласилось ООО "Валентина", которое обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой и просит постановление отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Истец считает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что экспертное заключение является ненадлежащим доказательством, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и требованиям процессуального законодательства, а выводы о ненадлежащем способе защиты фактически лишили истца на судебную защиту, поскольку суд уклонился от разрешения спора между сторонами, для одной из которых заключение договора являлось обязательным. Истец полагает, что в случае, если при рассмотрении иска о понуждении заключить договор, суд установит, что имеется спор об определении условия договора, то данный факт не является основанием для отказа в иске о понуждении заключить договор, поскольку фактические обстоятельства остаются неизменными, а суд в соответствии с положениями статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан дать надлежащую правовую квалификацию спорным правоотношениям.
Истец ссылается на аналогичную правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, содержащуюся в пункте 9 Постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Письменного отзыва Департамента на кассационную жалобу истца не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения жалобы, полагая выводы суда апелляционной инстанции законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, и проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о наличии правовых оснований для отмены как постановления суда апелляционной инстанции, так и решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с доводами кассационной жалобы истца о нарушении судом апелляционной инстанции норм статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и о неприменении правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в Пункте 9 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25, согласно которой если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.
Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска Общества о понуждении заключить договор купли-продажи только в связи с избранием Обществом ненадлежащего способа защиты, поскольку фактически между сторонами возникли разногласия по цене выкупа, а от самого заключения договора Департамент не уклоняется, суд апелляционной инстанции не учел, что в силу положений Федерального закона N 159-ФЗ заключение такого договора является для Департамента обязательным, однако договор до сих пор не заключен при том, что судами обеих инстанций установлено и Департаментом не оспаривается, что истец обладает преимущественным правом на выкуп арендуемых помещений.
Суд апелляционной инстанции не учел, что разрешение именно судом споров о понуждении к заключению договора стороны, для которой заключение договора обязательно, как при уклонении от заключения договора, так и при возникновении разногласий по конкретным условиям договора, направлено на внесение определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, которые не могут быть согласованы сторонами.
Учитывая изложенное, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при нарушении норм процессуального права (статей 133, 168 Кодекса), что привело к принятию неправильного судебного акта.
Вместе с тем, не может быть оставлено в силе и решение суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции, правильно квалифицировав правоотношения сторон и разрешив спор по существу, также допустил нарушения норм процессуального права при отклонении возражений ответчика о несоответствии проведенного экспертного исследования требованиям законодательства, немотивированно отклонил ходатайство ответчика о вызове эксперта, что могло привести к принятию неправильного судебного акта.
Суд апелляционной инстанции, устранив указанное процессуальное нарушение, вопрос о проведении повторной или дополнительной экспертизы не рассмотрел, в связи с чем суд кассационной инстанции, в полномочия которого не входят установление обстоятельств, исследование и оценка доказательств, лишен возможности принять новый судебный акт или оставить в силе один из принятых по делу судебных актов.
Отменяя оба судебных акта на основании части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции направляет дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных при установлении цены выкупа процессуальных нарушений.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.12.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 по делу N А40-131968/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)