Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 08.05.2015 N Ф09-1966/15 ПО ДЕЛУ N А47-1139/2013

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2015 г. N Ф09-1966/15

Дело N А47-1139/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Беляевой Н.Г., Рябовой С.Э.,
при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р., рассмотрел путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" (далее - общество "Созидание", ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2014 по делу N А47-1139/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли представители:
- общества "Созидание" - Ивин С.А. (доверенность);
- муниципального унитарного предприятия "Ремдорсервис" МО "город Оренбург" (далее - предприятие, истец) - Бобенков А.М. (доверенность от 24.04.2015).

Предприятие обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Созидание" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.07.2009 N 50/2 за период с 07.02.2010 по 06.07.2012 в размере 1 331 216 руб. (с учетом уточнений заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Оренбурга, муниципальное образование "Город Оренбург" в лице Администрации г. Оренбурга.
Решением суда от 15.12.2014 (судья Пирская О.Н.) исковые требования удовлетворены частично. С общества "Созидание" в пользу предприятия взыскано 1 276 826 руб. задолженности.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе и дополнении к ней общество "Созидание" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что поскольку условиями договора аренды предусмотрено, что по окончании срока аренды помещения переходят в собственность арендатора, при этом государственная регистрация договора купли-продажи нежилых помещений законом не предусмотрена, соответственно государственной регистрации дополнительного соглашения N 2, в котором уточнены правила проведения взаиморасчетов между сторонами, в том числе и при выкупе арендованного помещения, не требовалось. Ссылаясь на акты взаиморасчетов, ответчик указывает, что им внесена выкупная стоимость арендуемого имущества в полном объеме, обязательства по договору выполнены.

Как следует из материалов дела, между предприятием (арендодатель) и обществом "Созидание" (арендатор) заключен договор аренды от 03.07.2009 N 50/2.
Согласно п. 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 180,1 кв. м, инвентарный N П-87-320/Г16Г17Г18Г19Г20Г21/п. 1, литера Г16Г17Г18Г19Г20Г21, расположенное на первом этаже здания, по адресу: г. Оренбург, ул. Монтажников, 28, для размещения сервиса по ремонту автомобилей (шиномонтаж).
В силу п. 3.4.2 арендатор по истечении срока действия договора имеет право выкупить арендуемое помещение либо заключить договор аренды на новый срок при соблюдении требований законодательства о проведении торгов. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор, не позднее чем за 10 дней до окончания действия настоящего договора.
Размер арендной платы на момент заключения договора составляет 45 904 руб. в месяц согласно расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью договора (п. 4.2).
Арендатор ежемесячно до 30 числа текущего отчетного месяца осуществляет перечисление на расчетный счет либо в кассу арендодателя арендной платы в размере, установленном в расчете арендной платы (п. 4.3).
На основании п. 6.1 срок действия договора устанавливается с 03.07.2009 по 02.07.2012 включительно с последующим выкупом. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
В силу пункта 6.3 арендованные помещения переходят в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения выкупной цены помещения.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Нежилые помещения переданы по акту сдачи-приемки от 06.07.2009.
Недвижимое имущество, переданное в аренду по договору от 03.07.2009 N 50/2, является собственностью муниципального образования "Город Оренбург" и передано 09.04.2009 на праве хозяйственного ведения предприятию.
Согласно дополнительному соглашению от 10.01.2010 N 1 к договору аренды N 50/2 стороны договорились на основании п. 3.5 договора аренды изменить площадь арендуемого объекта, п. 1.1 договора аренды читать в следующей редакции: "помещение площадью 106,7 кв. м, расположенное в нежилом одноэтажном помещении общей площадью 2529,2 кв. м, инвентарный N 87-320/Г16Г17Г18Г19Г20Г21, по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Монтажников, 28"; изложить п. 4.2 договора аренды в следующей редакции: "размер арендной платы на момент заключения договора составляет 27 195 руб. согласно расчету арендной платы, который является неотъемной частью договора (т. 1, л. д. 127).
Дополнительным соглашением от 10.12.2010 N 2 к договору аренды N 50/2 стороны внесли наряду с прочими следующие изменения в договор аренды: дополнительное соглашение N 1 к договору аренды считать недействующим с даты его подписания (п. 1); дополнить договор аренды п. 3.4.4 в следующей редакции: "арендатор имеет право выкупить арендуемое помещение до истечения срока действия настоящего договора при условии направления соответствующего заявления арендодателю. Выкупная стоимость помещения определяется сторонами в сумме арендных платежей за 3 года. В течение 10 дней с даты направления заявления о досрочном выкупе арендатор обязан произвести оплату арендных платежей за период с даты заявления о досрочном выкупе по 02.07.2012" (п. 3); дополнить п. 4.2 договора аренды предложением в следующей редакции: "размер арендной платы в год составляет 550 848 руб." (п. 4); изложить п. 4.3 договора аренды в следующей редакции: "арендатор ежегодно вносит арендную плату за следующий год до 31 декабря предыдущего года включительно перечислением на расчетный счет либо в кассу арендодателя, либо любым другим способом, не запрещенным законодательством Российской Федерации"; дополнить п. 6.3 договора аренды словами в следующей редакции: "...либо после исполнения сторонами обязанностей по п. 3.4.4 настоящего договора".
Названные соглашения в установленном законом порядке не зарегистрированы.
Ответчиком в материалы дела представлена копия заявления от 22.12.2010 N 83 о выкупе арендуемого имущества, подготовленного на основании п. 3.4.4 дополнительного соглашения N 2 (т. 2, л. д. 11).
Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей по договору, предприятие обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды исходили из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются
В подтверждение исполнения денежного обязательства по оплате спорной суммы задолженности и фактического выкупа имущества ответчиком в материалы дела представлены акты о зачете взаимных требований между предприятием и обществом "Созидание" за аренду машин и механизмов по договору от 02.01.2009 N 1/1, согласно которым сумма задолженности предприятия перед обществом "Созидание" по состоянию на 01.01.2010 составляет 153 454 руб. 38 коп., в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС) 23 408 руб. 30 коп., основание: договор аренды от 02.01.2009 N 1/1. Сумма задолженности ответчика перед истцом за аренду нежилого помещения по договору от 03.07.2009 N 50/2 по состоянию на 01.01.2010 составляет 153 454 руб. 38 коп., в том числе НДС 23 408 руб. 30 коп., основание: договор аренды от 03.07.2009 N 50/2. Задолженность друг перед другом после проведения зачета прекращается; по состоянию на 01.08.2010 составляет 217 825 руб. 27 коп., в том числе НДС 33 227 руб. 58 коп., основание: договор аренды от 02.01.2009 N 1/1. Сумма задолженности общества "Созидание" перед предприятием за аренду нежилого помещения по договору от 03.07.2009 N 50/2, дополнительное соглашение N 1, по состоянию на 01.08.2010 составляет 217 825 руб. 27 коп., в том числе НДС 33 227 руб. 58 коп., основание: договор аренды от 03.07.2009 N 50/2, дополнительное соглашение N 1. Задолженность друг перед другом после проведения зачета прекращается.
В соответствии с актом о взаимозачете требований от 30.09.2010 между предприятием и обществом "Созидание" сумма задолженности предприятия перед ответчиком за аренду машин и механизмов по счету-фактуре от 31.07.2010 N 26 составляет 1 587 938 руб., в том числе НДС. Задолженность ответчика перед истцом за услуги генерального подряда по счету-фактуре от 30.09.10 N 371 составляет 5080 руб. 60 коп., по счету-фактуре от 30.09.2010 N 372 - 5095 руб. 77 коп., за аренду нежилого помещения за август, сентябрь 2010 года согласно договору от 03.07.2010 N 50/2, дополнительному соглашению N 1 составляет 54 390 руб. Итого 64 566 руб. 37 коп., в том числе НДС. Зачет проводится на сумму 64 566 руб. 37 коп. (т. 1, л. д. 114).
Согласно акту о зачете взаимных требований от 31.12.2010 между сторонами сумма задолженности предприятия перед обществом "Созидание" в соответствии с договором аренды грузовых машин от 11.01.2010 N 3, договором аренды легковых машин от 11.01.2010 N 2 составляет 14 176 194 руб. 95 коп., в том числе НДС. Сумма задолженности ответчика перед истцом за аренду нежилого помещения согласно договора от 03.07.2009 N 50/2, за выполненные работы по содержанию зон отдыха согласно договора от 01.01.2010 N 77/1 - составляет 1 578 328 руб. 15 коп., в том числе НДС. Зачет проводится на сумму 1 578 328 руб. 15 коп. (т. 1, л. д. 113).
В силу ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 410 указанного Кодекса предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Из приведенной нормы следует, что зачет может быть односторонней сделкой, либо оформленной соглашением сторон.
При наличии соглашения о прекращении обязательств на определенную сумму по смыслу норм о прекращении обязательств, возникших из длящихся правоотношений, в соглашении должно содержаться указание на основание возникновения прекращаемого обязательства, а также на конкретный период, за который оно прекращается.
Судами верно отмечено, что договором аренды от 03.07.2009 N 50/2 установлены длящиеся обязательства, для проведения взаимозачета между сторонами обязательным условием является указание на период, в котором возникло обязательство по оплате ответчиком арендных платежей, поскольку только данное обстоятельство позволяет индивидуализировать прекращаемое обязательство. Установление периода, в котором возникло обязательство, позволяет определить, наступил ли срок его исполнения.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суды установили, что представленные акты взаимозачетов на суммы 153 454 руб. 38 коп., 1 578 328 руб. 15 коп., 217 825 руб. 27 коп. не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими оплату спорной суммы задолженности по арендной плате по договору аренды, поскольку из содержания данных актов невозможно установить, когда именно возникло обязательство по оплате арендных платежей, указание в актах задолженности по состоянию на определенную дату не позволяет индивидуализировать период возникновения задолженности.
Судами также принято во внимание, что истцом факт оплаты ответчиком задолженности по указанным актам зачета не признан, предприятие указывало на отсутствие конкретизации зачитываемых периодов, на фактическую невозможность проведения зачета от 31.12.2010 на сумму 1 578 328 руб. 15 коп. в связи с предъявлением обществом "Созидание" требований в рамках дела о банкротстве предприятия о включении в реестр кредиторов задолженности в размере 9 801 924 руб. 45 коп., включающей, в том числе задолженность по договору аренды машин и механизмов от 11.01.2010 N 2 в сумме 9 515 315 руб. 46 коп. (определение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по делу N А47-3509/2011, т. 1, л. д. 147 - 157). При этом заявляя кредиторские требования в рамках дела N А47-3509/2011 Арбитражного суда Оренбургской области о несостоятельности (банкротстве) истца общество "Созидание" не учитывало акт зачета от 31.12.2010. Иное из определения Арбитражного суда Оренбургской области от 31.05.2012 по делу N А47-3509/2011 не следует, ответчиком не доказано.
Таким образом, обоснованным является вывод судов о том, что данные зачеты не привели к прекращению обязательств ответчика по оплате долга по арендным платежам.
Приняв в качестве доказательства прекращения обязательства акт о взаимозачете требований от 30.09.2010 на сумму 54 390 руб., поскольку в нем конкретизирован период оплаты: за аренду нежилого помещения за август, сентябрь 2010 года, в отсутствие иных доказательств, подтверждающих погашение задолженности, суды правомерно удовлетворили требования частично.
Довод заявителя о внесении им выкупной стоимости арендуемого имущества в полном объеме и выполнении обязательств по договору со ссылкой на акты взаиморасчетов отклоняются, поскольку опровергается материалами дела и по существу направлен на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод общества "Созидание" о том, что государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 не требовалось, отклоняется как основанный на неправильном толковании норм материального права.
Исходя из положений п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред., действовавшей на момент подписания соглашения), если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, дополнительное соглашение от 10.12.2010 N 2 также подлежало государственной регистрации.
При несоблюдении требования закона о регистрации дополнительного соглашения N 2, суды верно признали его незаключенным.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2014 по делу N А47-1139/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Созидание" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ

Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
С.Э.РЯБОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)