Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2015
Полный текст постановления изготовлен 19.02.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комоловой М.В.
судей: Агапова М.Р., Григорьевой И.Ю.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" - Федотова С.В. - доверенность от 25.07.2014
от закрытого акционерного общества "Южный тракт" - Евсеев М.Л. - доверенность от 06.02.2015
рассмотрев 12.02.2015 в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест"
на определение от 27.08.2014
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей А.Х. Гараевой,
на постановление от 24.10.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями В.П. Быковым, Э.Р. Исаевой и Э.С. Миришовым,
в части установления за закрытым акционерным обществом "Южный тракт" статуса залогового кредитора
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный тракт" о включении его требования в реестр требований кредиторов должника
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест",
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02.09.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" (далее - ООО "Ви Эм Пи Инвест", должник) введена процедура наблюдения, в отношении процедур банкротства должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сообщение о введении наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 01.10.2011 N 184.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2012 ООО "Ви Эм Пи Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Желнин Евгений Петрович.
Сообщение об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.08.2012.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2012 в реестр требований о передаче должником ООО "Ви Эм Пи Инвест" жилых помещений по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", включено требование закрытого акционерного общества "Южный тракт" (далее - ЗАО "Южный тракт", кредитор) о передаче квартир по договору участия в долевом строительстве N 1/2010 от 15.07.2010 стоимостью 17 502 825 руб. 65 коп.
ЗАО "Южный тракт", получив 29.06.2013 от конкурсного управляющего должника уведомление о возможности предъявления денежных требований в порядке статьи 201.13 Закона о банкротстве, 16.07.2013 с учетом принятого судом уточнения обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 36 904 800 руб. 00 коп., в том числе 17 502 825 Руб. 65 коп. основного долга и 19 401 974 руб. 35 коп. реального ущерба, как обеспеченного залогом имущества должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 27.08.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 24.10.2014, требование ЗАО "Южный тракт" признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Ви Эм Пи Инвест" как обеспеченное залогом имущества должника.
Из содержания указанных судебных актов усматривается, что требование ЗАО "Южный тракт" основано на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.07.2010 N 1/2010, предметом которого являлось строительство с привлечением денежных средств кредитора шести квартир общей площадью 461,31 кв. м.
Суды, исходя из представленного в материалы дела отчета об оценке N 869-13, установили, что рыночная стоимость квартир общей площадью 461,31 кв. м составляет 36 904 800 руб. 00 коп. (80 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м).
Судами установлено, что за ООО "Ви Эм Пи Инвест" было зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", как на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50 АЗ N 120203, запись о регистрации N 50-50-61/034/2014-031 от 23.04.2014.
Признавая требование ЗАО "Южный тракт" подлежащим включению в реестр как обеспеченного залогом имущества должника, суды обеих инстанций исходили из того, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), согласно пункту 1 статьи 13 которого объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление в части установления за ЗАО "Южный тракт" статуса залогового кредитора отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение имеющих существенное значение для дела обстоятельств.
По мнению конкурсного управляющего должника, исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, Закона о банкротстве суду надлежало определить часть имущества (объекта незавершенного строительства), приходящуюся на долю залогового кредитора.
Также, конкурсный управляющий утверждает, что требование ЗАО "Южный тракт" предъявлено по истечении срока, установленного статьей 142 Закона о банкротстве, ввиду чего его требование не может быть признано залоговым.
На кассационную жалобу поступил отзыв от ЗАО "Южный тракт", в котором он просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест" и ЗАО "Южный тракт" поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Исходя из положений указанной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверка законности и обоснованности принятых судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в рамках доводов конкурсного управляющего о несогласии с выводами судов о признании требований ЗАО "Южный тракт" обеспеченными залогом имущества.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В пункте 2 статьи 13 названного Закона закреплено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект.
В силу пункта 2 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, и, установив, что требование ЗАО "Южный тракт", являющегося одним из участников долевого строительства, обеспечено залогом имущества должника в силу закона, пришли к обоснованному и правомерному выводу о включении требования в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом.
Приведенный конкурсным управляющим довод о том, что установление денежного требования ЗАО "Южный тракт" как обеспеченного залогом в отсутствие признания статуса залогового кредитора за другими участниками долевого строительства лишает последних на получение справедливого удовлетворения своих требований, основан, по мнению суда кассационной инстанции, на неправильном толковании положений Закона о банкротстве без учета особенностей, установленных для процедур банкротства застройщиков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
1) 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
- В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Согласно пункту 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства. Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то применительно к рассматриваемому делу все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет. При таком подходе при установлении денежного требования ЗАО "Южный тракт", как обеспеченного залогом, необходимость определения части имущества (объекта незавершенного строительства), приходящейся на долю ЗАО "Южный тракт", на чем настаивает конкурсный управляющий, не возникает.
Довод кассационной жалобы о пропуске ЗАО "Южный тракт" срока на предъявление денежного требования являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получил надлежащую оценку, с которой арбитражный суд округа согласен.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.
Приложенные в качестве дополнений к отзыву на кассационную жалобу копии свидетельств подлежат возврату ЗАО "Южный тракт", поскольку суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не наделен полномочиями по сбору, исследованию и оценке доказательств.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 27.08.2014 по делу N А41-26777/2011 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
М.В.КОМОЛОВА
Судьи
М.Р.АГАПОВ
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 19.02.2015 N Ф05-14738/2011 ПО ДЕЛУ N А41-26777/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2015 г. по делу N А41-26777/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 12.02.2015
Полный текст постановления изготовлен 19.02.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комоловой М.В.
судей: Агапова М.Р., Григорьевой И.Ю.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" - Федотова С.В. - доверенность от 25.07.2014
от закрытого акционерного общества "Южный тракт" - Евсеев М.Л. - доверенность от 06.02.2015
рассмотрев 12.02.2015 в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест"
на определение от 27.08.2014
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей А.Х. Гараевой,
на постановление от 24.10.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями В.П. Быковым, Э.Р. Исаевой и Э.С. Миришовым,
в части установления за закрытым акционерным обществом "Южный тракт" статуса залогового кредитора
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный тракт" о включении его требования в реестр требований кредиторов должника
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест",
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02.09.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" (далее - ООО "Ви Эм Пи Инвест", должник) введена процедура наблюдения, в отношении процедур банкротства должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сообщение о введении наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 01.10.2011 N 184.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2012 ООО "Ви Эм Пи Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Желнин Евгений Петрович.
Сообщение об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.08.2012.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2012 в реестр требований о передаче должником ООО "Ви Эм Пи Инвест" жилых помещений по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", включено требование закрытого акционерного общества "Южный тракт" (далее - ЗАО "Южный тракт", кредитор) о передаче квартир по договору участия в долевом строительстве N 1/2010 от 15.07.2010 стоимостью 17 502 825 руб. 65 коп.
ЗАО "Южный тракт", получив 29.06.2013 от конкурсного управляющего должника уведомление о возможности предъявления денежных требований в порядке статьи 201.13 Закона о банкротстве, 16.07.2013 с учетом принятого судом уточнения обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 36 904 800 руб. 00 коп., в том числе 17 502 825 Руб. 65 коп. основного долга и 19 401 974 руб. 35 коп. реального ущерба, как обеспеченного залогом имущества должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 27.08.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 24.10.2014, требование ЗАО "Южный тракт" признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Ви Эм Пи Инвест" как обеспеченное залогом имущества должника.
Из содержания указанных судебных актов усматривается, что требование ЗАО "Южный тракт" основано на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.07.2010 N 1/2010, предметом которого являлось строительство с привлечением денежных средств кредитора шести квартир общей площадью 461,31 кв. м.
Суды, исходя из представленного в материалы дела отчета об оценке N 869-13, установили, что рыночная стоимость квартир общей площадью 461,31 кв. м составляет 36 904 800 руб. 00 коп. (80 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м).
Судами установлено, что за ООО "Ви Эм Пи Инвест" было зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", как на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50 АЗ N 120203, запись о регистрации N 50-50-61/034/2014-031 от 23.04.2014.
Признавая требование ЗАО "Южный тракт" подлежащим включению в реестр как обеспеченного залогом имущества должника, суды обеих инстанций исходили из того, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), согласно пункту 1 статьи 13 которого объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление в части установления за ЗАО "Южный тракт" статуса залогового кредитора отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение имеющих существенное значение для дела обстоятельств.
По мнению конкурсного управляющего должника, исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, Закона о банкротстве суду надлежало определить часть имущества (объекта незавершенного строительства), приходящуюся на долю залогового кредитора.
Также, конкурсный управляющий утверждает, что требование ЗАО "Южный тракт" предъявлено по истечении срока, установленного статьей 142 Закона о банкротстве, ввиду чего его требование не может быть признано залоговым.
На кассационную жалобу поступил отзыв от ЗАО "Южный тракт", в котором он просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест" и ЗАО "Южный тракт" поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Исходя из положений указанной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверка законности и обоснованности принятых судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в рамках доводов конкурсного управляющего о несогласии с выводами судов о признании требований ЗАО "Южный тракт" обеспеченными залогом имущества.
Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В пункте 2 статьи 13 названного Закона закреплено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект.
В силу пункта 2 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, и, установив, что требование ЗАО "Южный тракт", являющегося одним из участников долевого строительства, обеспечено залогом имущества должника в силу закона, пришли к обоснованному и правомерному выводу о включении требования в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом.
Приведенный конкурсным управляющим довод о том, что установление денежного требования ЗАО "Южный тракт" как обеспеченного залогом в отсутствие признания статуса залогового кредитора за другими участниками долевого строительства лишает последних на получение справедливого удовлетворения своих требований, основан, по мнению суда кассационной инстанции, на неправильном толковании положений Закона о банкротстве без учета особенностей, установленных для процедур банкротства застройщиков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
1) 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
- В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Согласно пункту 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства. Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то применительно к рассматриваемому делу все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет. При таком подходе при установлении денежного требования ЗАО "Южный тракт", как обеспеченного залогом, необходимость определения части имущества (объекта незавершенного строительства), приходящейся на долю ЗАО "Южный тракт", на чем настаивает конкурсный управляющий, не возникает.
Довод кассационной жалобы о пропуске ЗАО "Южный тракт" срока на предъявление денежного требования являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получил надлежащую оценку, с которой арбитражный суд округа согласен.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.
Приложенные в качестве дополнений к отзыву на кассационную жалобу копии свидетельств подлежат возврату ЗАО "Южный тракт", поскольку суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не наделен полномочиями по сбору, исследованию и оценке доказательств.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 27.08.2014 по делу N А41-26777/2011 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
М.В.КОМОЛОВА
Судьи
М.Р.АГАПОВ
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)