Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчиком нарушены условия договора участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кучина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего И.Ю. Веремьевой,
судей Н.Н. Демьяновой, О.А. Ивановой,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Б. ФИО10 по доверенности Н. ФИО11 на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 декабря 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований Б. ФИО12 к ООО "Александра" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа отказано.
Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителя ФИО13. Б. по доверенности ФИО14 Н., представителя ООО "Александра" по доверенности ФИО15 К., судебная коллегия
установила:
ФИО16 Б. обратился в суд с указанным иском к ООО "Александра", обосновывая требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать ему квартиру общей площадью 52,41 кв. м. Стоимость квартиры составила 2358450 руб. исходя из стоимости 1 кв. м общей площади, определенной в 45000 руб., обязательства по оплате им были исполнены полностью. ДД.ММ.ГГГГ года ООО "Александра" передало ему в собственность квартиру общей площадью 47,1 кв. м, эта площадь указана и в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ года, и в свидетельстве о государственной регистрации права.
Ссылаясь на недостижение соглашения с ответчиком о возврате излишне уплаченной по договору денежной суммы в досудебном порядке, ФИО17 Б. просил взыскать с ООО "Александра" 238950 руб. за передачу ему квартиру меньшей общей площади, неустойку в размере 193549,5 руб. за просрочку возврата части уплаченной за товар денежной суммы, 6957,92 руб. в возмещение убытков, 30000 руб. в качестве компенсации морального вреда, а также штраф в размере 50% от присужденной в его пользу денежной суммы. В ходе судебного разбирательства представитель ФИО18 Б. по доверенности ФИО19 Н. увеличил исковые требования в части взыскания неустойки, просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку применительно к статьям 22, 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 238950 руб.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель ФИО20 Б. по доверенности ФИО21 Н. просит об отмене судебного решения и принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
Указывает, что договор участия в долевом строительстве между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ года, в этом случае при разрешении спора положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации в силу части 8 статьи 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" применению не подлежали. Общая площадь жилого помещения должна определяться исключительно по правилам части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Анализируя условия договора, приложения N 1 к нему, настаивает на правомерности предъявленного иска. Отмечает, что справка БТИ N N от ДД.ММ.ГГГГ года не является соглашением об изменении условий договора, вывод суда о том, что указанные в этой справке площади помещений истцом не оспаривались, ошибочен. Полагает, что лоджия является обязательным элементом признака улучшенной планировки, ее площадь не относится к общей площади жилого помещения и не может учитываться при определении цены договора. Подписание же участником долевого строительства договора передачи квартиры в собственность не лишает его права на предъявление претензий по договору. Никакой договоренности о некой "фактической" общей площади квартиры, порядке ее определения сторонами достигнуто не было, вывод суда о необходимости исчисления общей площади квартиры с учетом площади лоджии с применением понижающего коэффициента противоречит нормам материального права.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ООО "Александра" по доверенности ФИО22 К. выражает согласие с судебным решением и просит оставить его без изменения.
В настоящем судебном заседании представитель ФИО23 Б. по доверенности ФИО24 Н. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.
Представитель ООО "Александра" по доверенности ФИО25 К. относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражала.
Дело рассматривается в отсутствие ФИО26 Б., о месте и времени судебного заседания истец извещался надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовал.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
Из дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года сторонами был подписан договор N N участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Александра" как застройщик обязалось достроить дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в обусловленный договором срок передать ФИО27. Б. квартиру, имеющую определенные проектные характеристики, в том числе, общая площадь - 52,41 кв. м, жилая площадь - 20,48 кв. м, кухня- 9,82 кв. м, туалет, ванная комната - 4 кв. м (пункты 3.1, 3.2).
В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость объекта на момент заключения договора составляет 2358450 руб. исходя из стоимости 45000 руб. за 1 кв. м общей площади.
В силу пункта 4.4 договора при определении окончательной стоимости объекта к моменту передачи его в собственность участнику долевого строительства стороны договорились учитывать фактическую общую площадь квартиры, указанную в технической справке органов технического учета, составленной по результатам первичной технической инвентаризации на данную квартиру, в частности, исходя из следующего правила: в случае, если фактическая общая площадь квартиры будет менее общей площади квартиры, указанной в пункте 3.2 настоящего договора, застройщик обязан будет уменьшить окончательную стоимость объекта на стоимость разницы площадей исходя из стоимости 1-го кв. м, указанной в пункте 4.1, рассчитанной на момент передачи объекта в собственность участнику долевого строительства. Перерасчет производится только в том случае, если фактическая общая площадь квартиры будет менее общей площади квартиры, указанной в пункте 3.2 договора, на 0,5 кв. м.
Из приложения N 1 к договору участия в долевом строительстве, также подписанного сторонами, видно, что указанная в пункте 3.2 договора общая площадь квартиры включает площадь лоджии с применением понижающего коэффициента 0,5.
Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ года общая площадь квартиры, право собственности на которую ДД.ММ.ГГГГ года было зарегистрировано за истцом, составляет 47,1 кв. м. Такая же общая площадь жилого помещения указана в свидетельстве о государственной регистрации права.
При этом в договоре передачи квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ года указано, что во исполнение договора участия в долевом строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ года ООО "Александра" передает ФИО28 Б. в собственность однокомнатную квартиру, находящуюся на 4 этаже кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, общая площадь квартиры составляет 47,1 кв. м, общая площадь с учетом неотапливаемых помещений (лоджий, балконов), используемая для расчетов, составляет 52, 1 кв. м.
Суть возникшего спора между сторонами сводилась к правомерности учета в составе общей площади квартиры, являющейся объектом договора участия в долевом строительстве, площади лоджии, поскольку в силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, на применении которой настаивал истец, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. По утверждению истца, площадь лоджии не подлежала включению в общую площадь квартиры и соответственно не могла учитываться при определении цены договора, что является основанием для возврата излишне уплаченных денежных средств.
Отказывая в удовлетворении требований ФИО29 Б., суд первой инстанции исходил из ошибочности вышеприведенных доводов истца, их несоответствию условиям договора участия в долевом строительстве, согласованным сторонами.
Судебная коллегия находит выводы суда основанными на правильном применении норм материального права и сделанными с учетом фактических обстоятельств дела.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве. Статья 5 названного Закона только указывает на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Толкование условий заключенного между сторонами договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации приводит к однозначному выводу о согласовании участниками долевого строительства способа определения общей площади жилого помещения в целях осуществления расчетов по договору с учетом площади лоджии с применением коэффициента 0,5.
Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятие жилого помещения в сфере жилищных правоотношений и не регулирует вопросы установления цены в договоре долевого участия в строительстве, поэтому не подлежала применению судом при разрешении возникшего между сторонами спора.
Доводы апелляционной жалобы по своей сути аналогичны доводам, приводимым стороной истца в ходе судебного разбирательства, все они являлись предметом обсуждения суда первой инстанции, получили надлежащую оценку в судебном решении. Сама по себе ссылка суда на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, вопреки утверждению в апелляционной жалобе, не свидетельствует об ошибочности вывода о согласовании вышеуказанных условий договора.
Каких-либо иных правовых доводов апелляционная жалоба не содержит.
Процессуальных нарушений, указанных в частях 3 и 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
В соответствии с изложенным постановленное по делу судебное решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба представителя ФИО30. Б. по доверенности ФИО31 Н. - отклонению.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Б. ФИО32 по доверенности Н. ФИО33 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-192
Требование: О взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчиком нарушены условия договора участия в долевом строительстве.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 февраля 2015 г. по делу N 33-192
Судья: Кучина Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего И.Ю. Веремьевой,
судей Н.Н. Демьяновой, О.А. Ивановой,
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Б. ФИО10 по доверенности Н. ФИО11 на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 декабря 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований Б. ФИО12 к ООО "Александра" о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа отказано.
Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителя ФИО13. Б. по доверенности ФИО14 Н., представителя ООО "Александра" по доверенности ФИО15 К., судебная коллегия
установила:
ФИО16 Б. обратился в суд с указанным иском к ООО "Александра", обосновывая требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался передать ему квартиру общей площадью 52,41 кв. м. Стоимость квартиры составила 2358450 руб. исходя из стоимости 1 кв. м общей площади, определенной в 45000 руб., обязательства по оплате им были исполнены полностью. ДД.ММ.ГГГГ года ООО "Александра" передало ему в собственность квартиру общей площадью 47,1 кв. м, эта площадь указана и в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ года, и в свидетельстве о государственной регистрации права.
Ссылаясь на недостижение соглашения с ответчиком о возврате излишне уплаченной по договору денежной суммы в досудебном порядке, ФИО17 Б. просил взыскать с ООО "Александра" 238950 руб. за передачу ему квартиру меньшей общей площади, неустойку в размере 193549,5 руб. за просрочку возврата части уплаченной за товар денежной суммы, 6957,92 руб. в возмещение убытков, 30000 руб. в качестве компенсации морального вреда, а также штраф в размере 50% от присужденной в его пользу денежной суммы. В ходе судебного разбирательства представитель ФИО18 Б. по доверенности ФИО19 Н. увеличил исковые требования в части взыскания неустойки, просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку применительно к статьям 22, 23 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 238950 руб.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель ФИО20 Б. по доверенности ФИО21 Н. просит об отмене судебного решения и принятии по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.
Указывает, что договор участия в долевом строительстве между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ года, в этом случае при разрешении спора положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации в силу части 8 статьи 47 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" применению не подлежали. Общая площадь жилого помещения должна определяться исключительно по правилам части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Анализируя условия договора, приложения N 1 к нему, настаивает на правомерности предъявленного иска. Отмечает, что справка БТИ N N от ДД.ММ.ГГГГ года не является соглашением об изменении условий договора, вывод суда о том, что указанные в этой справке площади помещений истцом не оспаривались, ошибочен. Полагает, что лоджия является обязательным элементом признака улучшенной планировки, ее площадь не относится к общей площади жилого помещения и не может учитываться при определении цены договора. Подписание же участником долевого строительства договора передачи квартиры в собственность не лишает его права на предъявление претензий по договору. Никакой договоренности о некой "фактической" общей площади квартиры, порядке ее определения сторонами достигнуто не было, вывод суда о необходимости исчисления общей площади квартиры с учетом площади лоджии с применением понижающего коэффициента противоречит нормам материального права.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ООО "Александра" по доверенности ФИО22 К. выражает согласие с судебным решением и просит оставить его без изменения.
В настоящем судебном заседании представитель ФИО23 Б. по доверенности ФИО24 Н. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.
Представитель ООО "Александра" по доверенности ФИО25 К. относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражала.
Дело рассматривается в отсутствие ФИО26 Б., о месте и времени судебного заседания истец извещался надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовал.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.
Из дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года сторонами был подписан договор N N участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО "Александра" как застройщик обязалось достроить дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию в обусловленный договором срок передать ФИО27. Б. квартиру, имеющую определенные проектные характеристики, в том числе, общая площадь - 52,41 кв. м, жилая площадь - 20,48 кв. м, кухня- 9,82 кв. м, туалет, ванная комната - 4 кв. м (пункты 3.1, 3.2).
В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость объекта на момент заключения договора составляет 2358450 руб. исходя из стоимости 45000 руб. за 1 кв. м общей площади.
В силу пункта 4.4 договора при определении окончательной стоимости объекта к моменту передачи его в собственность участнику долевого строительства стороны договорились учитывать фактическую общую площадь квартиры, указанную в технической справке органов технического учета, составленной по результатам первичной технической инвентаризации на данную квартиру, в частности, исходя из следующего правила: в случае, если фактическая общая площадь квартиры будет менее общей площади квартиры, указанной в пункте 3.2 настоящего договора, застройщик обязан будет уменьшить окончательную стоимость объекта на стоимость разницы площадей исходя из стоимости 1-го кв. м, указанной в пункте 4.1, рассчитанной на момент передачи объекта в собственность участнику долевого строительства. Перерасчет производится только в том случае, если фактическая общая площадь квартиры будет менее общей площади квартиры, указанной в пункте 3.2 договора, на 0,5 кв. м.
Из приложения N 1 к договору участия в долевом строительстве, также подписанного сторонами, видно, что указанная в пункте 3.2 договора общая площадь квартиры включает площадь лоджии с применением понижающего коэффициента 0,5.
Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ года общая площадь квартиры, право собственности на которую ДД.ММ.ГГГГ года было зарегистрировано за истцом, составляет 47,1 кв. м. Такая же общая площадь жилого помещения указана в свидетельстве о государственной регистрации права.
При этом в договоре передачи квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ года указано, что во исполнение договора участия в долевом строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ года ООО "Александра" передает ФИО28 Б. в собственность однокомнатную квартиру, находящуюся на 4 этаже кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, общая площадь квартиры составляет 47,1 кв. м, общая площадь с учетом неотапливаемых помещений (лоджий, балконов), используемая для расчетов, составляет 52, 1 кв. м.
Суть возникшего спора между сторонами сводилась к правомерности учета в составе общей площади квартиры, являющейся объектом договора участия в долевом строительстве, площади лоджии, поскольку в силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, на применении которой настаивал истец, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. По утверждению истца, площадь лоджии не подлежала включению в общую площадь квартиры и соответственно не могла учитываться при определении цены договора, что является основанием для возврата излишне уплаченных денежных средств.
Отказывая в удовлетворении требований ФИО29 Б., суд первой инстанции исходил из ошибочности вышеприведенных доводов истца, их несоответствию условиям договора участия в долевом строительстве, согласованным сторонами.
Судебная коллегия находит выводы суда основанными на правильном применении норм материального права и сделанными с учетом фактических обстоятельств дела.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве. Статья 5 названного Закона только указывает на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Толкование условий заключенного между сторонами договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации приводит к однозначному выводу о согласовании участниками долевого строительства способа определения общей площади жилого помещения в целях осуществления расчетов по договору с учетом площади лоджии с применением коэффициента 0,5.
Часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятие жилого помещения в сфере жилищных правоотношений и не регулирует вопросы установления цены в договоре долевого участия в строительстве, поэтому не подлежала применению судом при разрешении возникшего между сторонами спора.
Доводы апелляционной жалобы по своей сути аналогичны доводам, приводимым стороной истца в ходе судебного разбирательства, все они являлись предметом обсуждения суда первой инстанции, получили надлежащую оценку в судебном решении. Сама по себе ссылка суда на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, вопреки утверждению в апелляционной жалобе, не свидетельствует об ошибочности вывода о согласовании вышеуказанных условий договора.
Каких-либо иных правовых доводов апелляционная жалоба не содержит.
Процессуальных нарушений, указанных в частях 3 и 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.
В соответствии с изложенным постановленное по делу судебное решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба представителя ФИО30. Б. по доверенности ФИО31 Н. - отклонению.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 03 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Б. ФИО32 по доверенности Н. ФИО33 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)