Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
от истца: закрытого акционерного общества "АДМИСТА" - Паршутина А.В. по дов. от 17.09.2014,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Центр обработки металла "МОСТ-1" - Максимов Д.Г. по дов. от 25.06.2014,
рассмотрев 26 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - закрытого акционерного общества "АДМИСТА"
на решение от 08 июля 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гришиной Т.Ю.,
и постановление от 23 сентября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Боровиковой С.В., Черниковой Е.В., Ханашевичем С.К.,
по иску закрытого акционерного общества "АДМИСТА"
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр обработки металла "МОСТ-1"
о признании недействительным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в части понуждении к заключению основного договора купли-продажи,
установил:
закрытое акционерное общество "АДМИСТА" (далее - истец, ЗАО "АДМИСТА") обратилось в Арбитражный суд Московской области к закрытому акционерному обществу "Центр Обработки Металла "МОСТ-1" (далее - ЗАО "Центр Обработки Металла "МОСТ-1") с иском о признании недействительной части сделки и понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения.
Определением суда от 01 июля 2014 года произведена замена ответчика ЗАО "Центр Обработки Металла "МОСТ-1" на общество с ограниченной ответственностью "Центр Обработки Металла "МОСТ-1" (далее - ответчик, ООО "ЦОМ "МОСТ-1").
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2014 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "АДМИСТА" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований и понуждении ООО "ЦОМ "МОСТ-1" на условиях предварительного договора заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений, указывая, что судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает на неправильное применение судами положений статей 429, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации; предметом предварительного договора является обязательство заключить основной договор в будущем на определенных условиях, предварительный договор не может служить основанием для осуществления расчетов; суды ошибочно квалифицировали гарантийный платеж и сущность предварительного договора как отношения купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем; судами неправильно применены положения статей 431, 438, пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; срок для заключения основного договора купли-продажи не истек, следовательно, не прекратились и обязательства из предварительного договора, стороны своими законными и открытыми действиями изменили условия предварительного договора, продлив его срок.
От ООО "ЦОМ "МОСТ-1" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчик, возражая против доводов жалобы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, поскольку доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобу, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 02.12.2013 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N ДП5/13 о заключении в будущем договора купли-продажи части помещения N VII (комнаты N 1, 2, 3, 4, 8, 9, 15, 16, 17, 18, 19, комната (пространство) между комнатами N 3 и N 4, комната (пространство) между комнатами N 17 и N 18) общей ориентировочной площадью 840,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/010/2013-958, расположенного на 5 этаже в здании по адресу: г. Москва, пр-д Дежнева, д. 1.
Согласно пункту 1.4 договора стороны обязались заключить основной договор в течение 90 календарных дней с момента заключения предварительного договора.
Условием для заключения основного договора является перечисление ответчиком гарантийного взноса в соответствии с п. 2.3.1 договора (в размере 16 250 000 руб., включая 18% НДС, но не ранее предоставления истцом ответчику банковской гарантии на сумму гарантийного взноса) и совершения истцом действий, предусмотренных п. 1.7 договора (инвентаризационные, кадастровые и регистрационные действия).
В случае не оплаты ответчиком истцу гарантийного взноса в установленные сроки, договор считается расторгнутым, убытки и неустойка не подлежат взысканию, при этом уведомление об одностороннем расторжении договора сторонами друг другу не направляется (пункт 2.3.1 договора).
Согласно пункту 1.6 договора в течение 5 рабочих дней с момента уплаты гарантийного взноса ответчиком истец предоставляет ему по акту допуска помещение в пользование для проведения ремонта.
В силу пункта 2.2.1 договора в течение 10 дней с даты подписания предварительного договора, но не позднее подписания сторонами акта допуска в помещение (который подписывается после банковской гарантии и гарантийного взноса) ответчик обязуется подписать с ООО "Технострой-Эксплуатация" договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг по ставке 2 000 руб., включая 18% НДС, за 1 кв. м в год.
Иск заявлен на основании статей 166, 167, 168, 190, 421, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что из предварительного договора невозможно определить срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, срок является несогласованным, соответственно, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора; пункт 2.3.1 предварительного договора является недействительным, противоречит положениям пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания оспариваемого пункта предварительного договора недействительным, а также их того, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены в связи с не заключением сторонами основного договора в установленный срок.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу пункта 4 названной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Следовательно, в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому срок не может устанавливаться, в частности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.
Суды установили, что стороны предусмотрели заключение основного договора купли-продажи в течение 90 календарных дней с момента заключения предварительного договора (пункт 1.4 договора), то есть к моменту заключения сторонами предварительного договора такой срок уже наступил, таким образом, как правильно указано судами, срок предварительного договора определен сторонами указанием на истечение периода времени, равного 90 дням с момента подписания предварительного договора, то есть до 03.03.2014, однако, в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи не заключен, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекратились в силу императивных положений вышеприведенной нормы права и требования об обязании исполнить предварительный договор в части заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Оценив условия заключенного между сторонами предварительного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что из буквального толкования пункта 2.3.1 предварительного договора в совокупности с пунктами 2.2, 2.3.2 следует, что денежные средства, переданные продавцу покупателем в качестве гарантийного взноса, учитываются в счет цены помещений по основному договору.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности применения в отношении предварительного договора различных способов обеспечения обязательства.
По настоящему делу способ обеспечения обязательства обеспечивает возникшее из предварительного договора обязательство сторон по заключению основного договора на согласованных условиях и в установленный законом срок.
Обеспечительный платеж является видом обеспечения, прямо не предусмотренным положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, не противоречит ему.
Из смысла правовых норм главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий способы обеспечения обязательства, не следует, что таким способом обеспечения обязательства, как обеспечительный платеж, может быть обеспечено только денежное обязательство.
Из анализа текста заключенного предварительного договора с учетом вышеуказанных норм права усматривается, что сторонами предусмотрен договорный способ обеспечения исполнения обязательств, что не противоречит пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса российской Федерации.
Установив, что предусмотренный предварительным договором гарантийный взнос обеспечивает исполнение будущим покупателем обязательство по заключению основного договора купли-продажи и договор никаких денежных обязательств не содержит, суды правомерно не признали обеспечительный платеж задатком и отказали в признании пункта 2.3.1 предварительного договора от 02.12.2013 N ДП5/13 недействительным (ничтожным).
Поскольку при принятии судебных актов фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы о том, что конклюдентными действиями стороны продлили срок заключения основного договора подлежат отклонению, поскольку в силу специфики правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключен или продлен на неопределенный срок и прекращает свое действие в связи с истечением определенного самим договором или законом срока, возможность продления срока действия предварительного договора путем совершения конклюдентных действий допускается только в случае, когда из данных действий сторон возможно определенно установить срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Между тем, их указанных истцом в кассационной жалобе действий невозможно установить срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор.
Ссылка истца на судебную практику несостоятельна, поскольку при рассмотрении указанных дел судами были установлены иные фактические обстоятельства, кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" практикообразующими документами являются Постановления Пленума ВАС РФ, Информационные письма ВАС РФ и Постановления Президиума ВАС РФ.
Постановления федеральных судов округов не относятся к практикообразующим документам.
Иные доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами, соответственно, они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Ошибочная ссылка судов на пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не привела к принятию неправильных судебный актов.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2014 по делу N А41-25273/14 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "АДМИСТА" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 02.02.2015 N Ф05-15679/2014 ПО ДЕЛУ N А41-25273/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2015 г. по делу N А41-25273/14
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Зверевой Е.А., Стрельникова А.И.,
при участии в заседании:
от истца: закрытого акционерного общества "АДМИСТА" - Паршутина А.В. по дов. от 17.09.2014,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Центр обработки металла "МОСТ-1" - Максимов Д.Г. по дов. от 25.06.2014,
рассмотрев 26 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - закрытого акционерного общества "АДМИСТА"
на решение от 08 июля 2014 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гришиной Т.Ю.,
и постановление от 23 сентября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Боровиковой С.В., Черниковой Е.В., Ханашевичем С.К.,
по иску закрытого акционерного общества "АДМИСТА"
к обществу с ограниченной ответственностью "Центр обработки металла "МОСТ-1"
о признании недействительным предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в части понуждении к заключению основного договора купли-продажи,
установил:
закрытое акционерное общество "АДМИСТА" (далее - истец, ЗАО "АДМИСТА") обратилось в Арбитражный суд Московской области к закрытому акционерному обществу "Центр Обработки Металла "МОСТ-1" (далее - ЗАО "Центр Обработки Металла "МОСТ-1") с иском о признании недействительной части сделки и понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения.
Определением суда от 01 июля 2014 года произведена замена ответчика ЗАО "Центр Обработки Металла "МОСТ-1" на общество с ограниченной ответственностью "Центр Обработки Металла "МОСТ-1" (далее - ответчик, ООО "ЦОМ "МОСТ-1").
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2014 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "АДМИСТА" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований и понуждении ООО "ЦОМ "МОСТ-1" на условиях предварительного договора заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений, указывая, что судами неправильно применены нормы материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов заявитель указывает на неправильное применение судами положений статей 429, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации; предметом предварительного договора является обязательство заключить основной договор в будущем на определенных условиях, предварительный договор не может служить основанием для осуществления расчетов; суды ошибочно квалифицировали гарантийный платеж и сущность предварительного договора как отношения купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем; судами неправильно применены положения статей 431, 438, пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации; срок для заключения основного договора купли-продажи не истек, следовательно, не прекратились и обязательства из предварительного договора, стороны своими законными и открытыми действиями изменили условия предварительного договора, продлив его срок.
От ООО "ЦОМ "МОСТ-1" поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчик, возражая против доводов жалобы, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, поскольку доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами обстоятельств.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобу, указывая на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 02.12.2013 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N ДП5/13 о заключении в будущем договора купли-продажи части помещения N VII (комнаты N 1, 2, 3, 4, 8, 9, 15, 16, 17, 18, 19, комната (пространство) между комнатами N 3 и N 4, комната (пространство) между комнатами N 17 и N 18) общей ориентировочной площадью 840,0 кв. м, кадастровый (условный) номер 77-77-12/010/2013-958, расположенного на 5 этаже в здании по адресу: г. Москва, пр-д Дежнева, д. 1.
Согласно пункту 1.4 договора стороны обязались заключить основной договор в течение 90 календарных дней с момента заключения предварительного договора.
Условием для заключения основного договора является перечисление ответчиком гарантийного взноса в соответствии с п. 2.3.1 договора (в размере 16 250 000 руб., включая 18% НДС, но не ранее предоставления истцом ответчику банковской гарантии на сумму гарантийного взноса) и совершения истцом действий, предусмотренных п. 1.7 договора (инвентаризационные, кадастровые и регистрационные действия).
В случае не оплаты ответчиком истцу гарантийного взноса в установленные сроки, договор считается расторгнутым, убытки и неустойка не подлежат взысканию, при этом уведомление об одностороннем расторжении договора сторонами друг другу не направляется (пункт 2.3.1 договора).
Согласно пункту 1.6 договора в течение 5 рабочих дней с момента уплаты гарантийного взноса ответчиком истец предоставляет ему по акту допуска помещение в пользование для проведения ремонта.
В силу пункта 2.2.1 договора в течение 10 дней с даты подписания предварительного договора, но не позднее подписания сторонами акта допуска в помещение (который подписывается после банковской гарантии и гарантийного взноса) ответчик обязуется подписать с ООО "Технострой-Эксплуатация" договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг по ставке 2 000 руб., включая 18% НДС, за 1 кв. м в год.
Иск заявлен на основании статей 166, 167, 168, 190, 421, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что из предварительного договора невозможно определить срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, срок является несогласованным, соответственно, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора; пункт 2.3.1 предварительного договора является недействительным, противоречит положениям пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания оспариваемого пункта предварительного договора недействительным, а также их того, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены в связи с не заключением сторонами основного договора в установленный срок.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В силу пункта 4 названной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Следовательно, в силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому срок не может устанавливаться, в частности, указанием на момент исполнения обязанной стороной своей обязанности по договору.
Суды установили, что стороны предусмотрели заключение основного договора купли-продажи в течение 90 календарных дней с момента заключения предварительного договора (пункт 1.4 договора), то есть к моменту заключения сторонами предварительного договора такой срок уже наступил, таким образом, как правильно указано судами, срок предварительного договора определен сторонами указанием на истечение периода времени, равного 90 дням с момента подписания предварительного договора, то есть до 03.03.2014, однако, в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи не заключен, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении.
Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, прекратились в силу императивных положений вышеприведенной нормы права и требования об обязании исполнить предварительный договор в части заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежат.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Оценив условия заключенного между сторонами предварительного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что из буквального толкования пункта 2.3.1 предварительного договора в совокупности с пунктами 2.2, 2.3.2 следует, что денежные средства, переданные продавцу покупателем в качестве гарантийного взноса, учитываются в счет цены помещений по основному договору.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности применения в отношении предварительного договора различных способов обеспечения обязательства.
По настоящему делу способ обеспечения обязательства обеспечивает возникшее из предварительного договора обязательство сторон по заключению основного договора на согласованных условиях и в установленный законом срок.
Обеспечительный платеж является видом обеспечения, прямо не предусмотренным положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, однако, не противоречит ему.
Из смысла правовых норм главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий способы обеспечения обязательства, не следует, что таким способом обеспечения обязательства, как обеспечительный платеж, может быть обеспечено только денежное обязательство.
Из анализа текста заключенного предварительного договора с учетом вышеуказанных норм права усматривается, что сторонами предусмотрен договорный способ обеспечения исполнения обязательств, что не противоречит пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса российской Федерации.
Установив, что предусмотренный предварительным договором гарантийный взнос обеспечивает исполнение будущим покупателем обязательство по заключению основного договора купли-продажи и договор никаких денежных обязательств не содержит, суды правомерно не признали обеспечительный платеж задатком и отказали в признании пункта 2.3.1 предварительного договора от 02.12.2013 N ДП5/13 недействительным (ничтожным).
Поскольку при принятии судебных актов фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы кассационной жалобы о том, что конклюдентными действиями стороны продлили срок заключения основного договора подлежат отклонению, поскольку в силу специфики правовой природы предварительного договора он всегда носит срочный характер, не может быть заключен или продлен на неопределенный срок и прекращает свое действие в связи с истечением определенного самим договором или законом срока, возможность продления срока действия предварительного договора путем совершения конклюдентных действий допускается только в случае, когда из данных действий сторон возможно определенно установить срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Между тем, их указанных истцом в кассационной жалобе действий невозможно установить срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор.
Ссылка истца на судебную практику несостоятельна, поскольку при рассмотрении указанных дел судами были установлены иные фактические обстоятельства, кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 "О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации" практикообразующими документами являются Постановления Пленума ВАС РФ, Информационные письма ВАС РФ и Постановления Президиума ВАС РФ.
Постановления федеральных судов округов не относятся к практикообразующим документам.
Иные доводы кассационной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами, соответственно, они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Ошибочная ссылка судов на пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" не привела к принятию неправильных судебный актов.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2014 по делу N А41-25273/14 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "АДМИСТА" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)