Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: представителя Зиминой И.Н. по доверенности от 26.06.2013,
от ответчика: представителя Долголенко Ж.А. по доверенности от 20.05.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича, индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 11 марта 2014 года по делу N А53-7049/2013
по иску индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны
к индивидуальному предпринимателю Дарнешову Игорю Владимировичу
о взыскании задолженности по договору аренды,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
индивидуальный предприниматель Голутвина Ольга Вячеславовна (далее - ИП Голутвина О.В., истица) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Дарнешову Игорю Владимировичу (далее - ИП Дарнешов И.В., ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4 л.д. 2-3, 44-45), о взыскании:
- - задолженности по арендной плате по договору аренды N 2 от 11.10.2006 в размере 190 000 руб. за период с 01.02.2010 по 30.06.2011;
- - задолженности по арендной плате по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 в размере 491 666 руб. 59 коп. за период с 01.02.2012 по 23.04.2013;
- - пени по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2011 N Б003 в размере 14 381 руб. 99 коп. за период с 06.07.2011 по 23.04.2013;
- - неосновательного обогащения в виде возмещения оплаты эксплуатационных расходов по договору аренды N 2 от 11.10.2006 в сумме 72 900 руб. и по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 в сумме 112 582 руб.
38 коп.
От первоначального требования о расторжении договора аренды N Б003 от 01.06.2011 истица заявила отказ.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением представителем принятой на себя обязанности по внесению платы за аренду нежилых помещений. Истица указала, что по условиям договоров аренды ИП Дарнешов И.В. обязался самостоятельно уплачивать расходы, связанные с коммунальным обслуживанием помещений. Ввиду того, что ответчик не исполнял своей обязанности по внесению коммунальных платежей, истица самостоятельно исполняла данную обязанность, что породило на стороне ответчика неосновательное обогащения в сумме понесенных ИП Голутвиной О.В. эксплуатационных расходов.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2014 принят отказ ИП Голутвиной О.В. от иска в части требования о расторжении договора аренды от 01.06.2011 N Б003, в данной части производство по делу прекращено.
С ИП Дарнешова И.В. в пользу ИП Голутвиной О.В. взысканы:
- - задолженность по договору аренды от 11.10.2006 N 2 в размере 190 000 руб.;
- - задолженность по договору аренды от 01.06.2011 N Б003 в размере 122 666 руб.;
- - пени по договору от 01.06.2011 N Б003 в размере 1 976 руб.;
- - задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 185 572 руб. 38 коп.
- расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 554 руб. 15 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
С ИП Голутвиной О.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 230 руб. 80 коп.
Удовлетворяя заявленный иск в части, суд первой инстанции указал, что истица не представила доказательств изменения размера арендной платы по договору N Б003 от 01.06.2011 с 01.01.2012 до 180 000 руб. Представленное в материалы дела уведомление, в котором истица в одностороннем порядке изменяла размер арендной платы до указанной величины, суд оценил критически, т.к. в ходе рассмотрения дела ответчик заявил о фальсификации данного документа, а истица, отказавшись предоставить эксперту возможность проведения экспертного исследования с использованием разрушающего метода, фактически отказалась от проведения судебной экспертизы. В связи с этим, при определении размера задолженности ответчика по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 суд исходил из величины арендной платы, зафиксированной в самом договоре. С учетом данных обстоятельств суд пересчитал размер подлежащей взысканию пени. Удовлетворяя иск в части взыскания с ответчика компенсации за понесенные истицей расходы по коммунальным платежам, суд указал, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие факт передачи истице денежных средств, за счет которых уплачивались коммунальные платежи.
С принятым судебным актом не согласились истица и ответчик, в порядке, предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами.
ИП Голутвина О.В. просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска отменить, в данной части принять новый судебный акт, которым заявленный иск удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы истицы сводятся к следующему:
- - суд необоснованно не принял в качестве надлежащего доказательства по делу уведомление истицей ответчика об увеличении с 01.01.2012 арендной платы до 180 000 руб. Суд не учел, что о факте извещенности ответчика об увеличении размера арендной платы свидетельствует то обстоятельство, что с 01.01.2012 ответчик начал вносить арендные платежи в размере 180 000 руб. Суд также не дал какой-либо правовой оценки уведомлению истицы ответчика о том, что с 01.04.2013 арендная плата повышается до 250 000 руб. В связи с этим, суд неправильно определил размер задолженности ответчика по арендным платежам, исходя только из условий договора аренды и не принимая во внимания состоявшегося увеличения размера арендной платы;
- - суд необоснованно взыскал неустойку за период с 06.07.2011 по 18.02.2012, тогда как истица заявляла требование о взыскании неустойки до дня прекращения права собственности на спорные помещения - до 23.04.2013. Суд не привел расчет размера неустойки.
ИП Дарнешов И.В. не согласился с решением суда первой инстанции в части удовлетворения заявленного иска, в данной части предприниматель просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к следующему:
- - удовлетворяя иск в части взыскания задолженности по договору N 2 от 11.10.2006 в размере 190 000 руб., суд первой инстанции не учел, что между истцом и ответчиком было достигнуто устное соглашение об уменьшении размера арендной платы. Последнюю ответчик вносил в полном объеме, в связи с чем задолженность по арендным платежам у него отсутствует;
- - суд не применил последствия пропуска истицей срока исковой давности, о чем просил ответчик в своих возражениях;
- - суд установил, что по договору N Б003 от 01.06.2011 ответчиком совершались переплаты, однако, не принимая во внимание данные обстоятельства, суд взыскал с ответчика пени, что является недопустимым с учетом того, что истица необоснованно пользовалась денежными средствами ответчика;
- - суд не учел, что все эксплуатационные расходы за содержание арендуемых нежилых помещений покрывались за счет ответчика, который передавал денежные средства истице. Данное обстоятельство и факт отсутствия задолженности в данной части подтверждается Интернет перепиской сторон спора.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 производству по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы в рамках осуществления проверки заявления ответчика о фальсификации истицей уведомления об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011.
В связи с поступлением в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда заключения судебного эксперта N 2014/271 от 07.08.2014 определением от 13.08.2014 производство по делу возобновлено, рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 05.09.2014 на 14 час. 20 мин.
В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах.
Представителем истицы также было заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание судебного эксперта, подготовившего заключение N 2014/271 от 07.08.2014 и специалиста. Данное ходатайство представителя истицы было мотивировано тем, что судебный эксперт использован ненаучную методику проведения своего исследования.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения данного ходатайства, просила при вынесении постановления руководствоваться заключением судебной экспертизы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.10.2006 между ИП Голутвиной О.В. (арендодатель) и ИП Дарнешовым И.В. (арендатор) был заключен договор N 2 аренды нежилого помещения.
Предметом договора является передача арендатору во временное пользование нежилого помещения в составе комнат NN 27-28-29-31, 32, 33, 34-35-36,38, общей площадью 75,8 кв. м, расположенных на первом этаже пятиэтажного дома, литер А1, по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Буденовский, 51, при этом объект аренды имеет графическое отображение в приложении N 1 к заключенному договору.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия, исчисляемый с момента подписания сторонами акта приема-передачи по 30.06.2011.
В пункте 3.1 стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы составляет 150 000 руб., при этом в силу пункта 3.2 арендная плата подлежит внесению арендодателю ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата включает в себя плату за пользование нежилым помещением и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление, вентиляция, канализация, уборка и вывоз мусора).
В пункте 3.4 договора стороны установили, что изменение размера арендной платы и порядка ее внесения допускается не более одного раза в год и не более чем на 10%, при этом неизменность размера арендной платы гарантируется до 30.06.2007. Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора за один месяц.
Пунктом 4.2.1 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.
Объект аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи от 11.10.2006.
01.06.2011 между теми же сторонами был заключен договор N Б003 аренды нежилого помещения.
Предмет договора составляет передача арендатору во временное пользование нежилого помещения в составе комнат NN 27-28-29-31, 32, 33, 34-35-36,38, общей площадью 75,8 кв. м, расположенных на первом этаже пятиэтажного дома, литер А1, по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Буденовский, 51, при этом объект аренды имеет графическое отображение в приложении N 1 к заключенному договору.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - с 01.07.2011 по 30.06.2016.
В пункте 3.1 стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы составляет 140 000 руб. в период июль, август 2011 года, 150 000 руб. в период с сентября по декабрь 2011 года, начиная с января 2012 года, арендная плата составляет 160 000 руб. в месяц. В силу пункта 3.5 договора арендная плата исчисляется с 01.07.2011.
Согласно пункту 3.3 договора фактические эксплуатационные расходы: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление, телефон и другие услуги - не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором по показаниям счетчиков и действующим тарифам соответствующих организаций.
В пункте 3.4 договора стороны установили, что изменение размера арендной платы и порядка ее внесения допускается не более одного раза в год. Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора за один месяц.
Объект аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи от 01.06.2011.
24.04.2013 в ЕГРЮЛ внесена регистрационная запись N 61-61-01/209/2013-274, в соответствии с которой право собственности на нежилые помещения, выступающие предметом аренды, перешло от ИП Голутвиной О.В. к Кожухову А.В. и Кадякину Ю.К. Основанием для перехода права собственности выступил договор купли-продажи от 08.04.2013.
24.04.2013 Кожухов Александр Валентинович, Кадякин Юрий Константинович и Дарнешов Игорь Владимирович заключили соглашение о расторжении договора аренды N Б003 от 01.06.2011.
Истица указывает, что в период действия договоров ответчик неоднократно допускал нарушение их условий о полном и своевременном внесении арендной платы, в связи с чем 18.02.2013 и 19.11.2012 истицей в адрес ответчика были направлены претензионные письма, содержащие указание на ненадлежащее исполнение обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы.
Уведомление, направленное в адрес ответчика 06.04.2013, содержало помимо указания на наличие задолженности указание на расторжение договора в связи с существенным нарушением его условий.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По условиям договора аренды N 2 от 11.10.2006 за период с 01.01.2010 по 30.06.2011 (период, заявленный истицей к взысканию) ответчик был обязан уплатить арендные платежи на общую сумму 2 700 000 руб.
Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что в нарушение своих обязательств ответчик внес истице денежные средства по данному договору за указанный период в общей сумме 2 510 000 руб., в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 190 000 руб.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 4 л.д. 46-48).
В соответствие со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как указывалось ранее, арендная плата подлежала внесению ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца (пункт 3.2 договора).
С иском по настоящему делу истица обратилась в арбитражный суд только 10.04.2013, что подтверждается штампом канцелярии суда, проставленным на первом листе искового заявления.
Следовательно, по требованию о взыскании задолженности, образовавшейся за период с января по апрель 2010 года включительно, в удовлетворении иска надлежит отказать в связи с пропуском срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что истица не представила суду доказательства, свидетельствующие о перерыве срока исковой давности в данной части требований, напротив, ответчик отрицает факт наличия у него задолженности по договору, указывая на то, что по устной договоренности размер арендной платы за заявленный период составлял 140 000 руб. в месяц. Данный довод ответчика подлежит отклонению судом как необоснованный, в материалы дела не представлены доказательства составления письменного документа, в котором была бы выражена воля сторон сделки, направленная на изменение положений пункта 3.1 договора в части уменьшения размера арендных платежей со 150 000 руб. в месяц до 140 000 руб. (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по договору N 2 от 11.10.2006 с учетом срока исковой давности с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию задолженность в сумме 140 000 руб., в части взыскания 50 000 руб. задолженности иск подлежит оставлению без удовлетворения.
В отношении определения размера задолженности по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
Истица полагает, что в период с 01.01.2012 по 01.04.2013 размер арендной платы по договору составлял 180 000 руб. в месяц, а с 01.04.2013-250 000 руб. В данной части истица обосновывает свои требования тем, что пункте 3.7 договора N Б003 от 01.06.2011 ей было предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, путем письменного уведомления ответчика о таком изменении.
Истица указывает, что ее уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.01.2012 до 180 000 руб. ответчик получил 30.11.2011, о чем свидетельствует проставленные печать и подпись ИП Дарнешова И.В. на листке уведомления (т. 2 л.д. 71), уведомление об увеличении размера арендных платежей с 01.04.2013 до 250 000 руб. ответчик получил 08.02.2013 (т. 2 л.д. 54).
При рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций ответчиком было сделано заявление о фальсификации документа - уведомления о повышении размера арендной платы с 01.01.2012 по договору аренды от 01.06.2011 N Б003.
В целях проверки данного заявления судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:
1. В какой последовательности в уведомлении об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, выполнены:
- печатный текст "В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей",
- печатный текст "С уважением, Голутвина Ольга",
- оттиск круглой печати и личная подпись индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны,
- оттиск печати и личная подпись индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича?
2. Не использована ли для выполнения в уведомлении об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, текста "В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей", "С уважением, Голутвина Ольга" часть документа, имеющего ранее проставленные на нем оттиск печати и личную подпись Дарнешова Игоря Владимировича?
Согласно заключению судебного эксперта N 2014/271 от 07.08.2014 при изготовлении исследуемого уведомления о повышении арендной платы с 01.01.2012 в соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011:
- - первоначально были выполнены оттиск печати и подписи ИП Голутвиновой О.В., затем печатный текст (электрофотографическим способом), читаемый как: "В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей", расположенный в верхней части представленного на экспертизу уведомления;
- - лист бумаги, на котором выполнено, представленное на экспертизу уведомление, подвергался разделению (разрезанию) по верхнему краю исследуемого документа; до момента отделения части листа бумаги на нем был электрографическим способом выполнен печатный текст, содержание которого на момент производства экспертизы установить не представляется возможным;
- - первоначально на листе бумаги, на котором в настоящее время выполнено исследуемое уведомление, был выполнен способом электрофотографии (тонер черного цвета) печатный текст, содержание которого на момент производства экспертизы установить не представляется возможным; затем были выполнены оттиски печатей и подписи ИП Голутвиной О.В. и ИП Дарнешова И.В., и последним был выполнен печатный текст (электрофотографическим способом), читаемый как: "В соответствии с п. 3.7 договора аренды БООЗ от 1/06/2011 г. арендная плата 01.01.2012 составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей", расположенный в верхней части представленного на экспертизу уведомления;
- - установить в какой последовательности выполнены фрагменты печатного текста читаемые как: "В соответствии с п. 3.7 договора аренды БООЗ от 01.06.2011 арендная плата 01.01.2012 составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей" и "С уважением, Голутвина Ольга." не представилось возможным;
- - при изготовлении уведомления об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, представленного на экспертизу, могла быть использована часть документа, имеющего оттиск печати и подписи ИП Голутвиной О.В. и ИП Дарнешова И.В.
Представитель истицы с выводами судебной экспертизы не согласилась по основаниям, изложенным в представленной рецензии, подготовленной специалистом Игнашиным В.И., а также ответах специалиста Серго С.В. на адвокатский запрос, которые сводятся к отсутствию научного обоснования методики, примененной судебным экспертом, положенной в основу его выводов. В связи с этим, представитель истицы заявила ходатайство о вызове в судебное заседание для дачи пояснений судебного эксперта Сухомуд М.Г. и специалиста Серго С.В.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отклонить заявленное ходатайство как нецелесообразное, т.к. полагает, что представленных в материалы дела доказательств достаточно для правильного разрешения существующего спора.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из данной нормы права следует, что по соглашению сторон, закрепленному в соответствующем договоре аренды, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Такое право арендодателя должно быть четко установлено в тексте договора. При этом размер арендной платы не может изменяться более 1 раза в год, за исключение случаев, когда о таком изменении стороны договариваются совместно (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).
Пункт 3.7 договора N Б003 от 01.06.2011 изложен следующим образом: пересмотр суммы арендной платы по настоящему договору допускается не более чем 1 раз в год фактического срока аренды. Об изменении арендной платы арендодатель извещает арендатора за 1 месяц.
Право ИП Голутвиной О.В. на одностороннее изменение условий договора аренды следует из системного толкования содержания данного пункта договора. Одновременно с этим, стороны закрепили, что повышение размера арендной платы допускается только единожды в год, при этом основание такого изменения не имеет значения (по воле двух сторон происходит увеличение арендной платы либо в порядке реализации арендодателем своего права на односторонне увеличение платы).
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы с 01.01.2012 подлежал увеличению со 150 000 руб. в месяц до 160 000 руб. Это означает, что на протяжении 2012 года ИП Голутвина О.В. не вправе была увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке, т.к. такое увеличение уже состоялось по соглашению сторон.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией истицы о том, что с 01.04.2013 произошло увеличение размера арендной платы до 250 000 руб.
В самом договоре аренды N Б003 от 01.06.2011 не установлен предельный размер платы, на который арендодатель мог бы в одностороннем порядке увеличивать арендные платежи. Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что на начало 2013 года между сторонами договора сформировался конфликт, связанный с желанием ИП Голутвиной О.В. прекратить арендные правоотношения с ИП Дарнешовым И.В.
Из текста уведомления от 08.02.2013 об увеличении размера арендной платы до 250 000 руб. следует, что фактически истица поставила ИП Дарнешову И.В. ультимативный выбор либо принимать новые условия об оплате аренды в новом размере, либо прекратить договорные отношения.
Обоснования резкого и значительного повышения арендной платы, фактически со 160 000 руб. в месяц до 250 000 руб. в месяц, истица не привела, объективные доказательства, свидетельствующие о необходимости такого повышения, в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно нормам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что право на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы не может являться безграничным. Арендодатель, наделенный таким правом, не вправе пользоваться своим преимущественным положением в ущерб интересам арендатора. Суд не принимает ссылки истицы на ответы агентств недвижимости ООО "Аркада-н" и ООО "КУН "Время", т.к. они не подтверждены объективными данными состояния рынка недвижимости на указанный период. С ходатайством о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости арендной платы спорных помещений по состоянию на начало 2013 года, истица к суду не обращалась. В любом случае, свои действия по столь значительному увеличению размера арендной платы истица должна была обосновывать исходя из тех обязательств, которые она приняла на себя в силу действия договора аренды N Б003 от 01.06.2011. Из пункта 3.1 договора следует, что сторонами был согласован механизм, согласно которому увеличение арендной платы являлось постепенным (один раз в год) и не превышало 10 000 руб. В связи с этим, при увеличении размера арендной платы истица была обязана придерживаться данного механизма либо достоверно обосновать возможность увеличения размера арендной платы до 250 000 руб.
Учитывая, что достоверные доказательства, обосновывающие необходимость и возможность такого увеличения истица не представила, в данной части суд апелляционной инстанции расценивает действия ИП Голутвиной О.В. как форму злоупотребления своими субъективными правами, направленными на создание искусственной ситуации, при которой ИП Дарнешов И.В. был бы поставлен в крайне невыгодные условия и вынужден был бы добровольно отказаться от дальнейшего исполнения договора аренды (фактически действия истицы были направлены на приискание средств понуждения своего контрагента к вынужденному отказу от своих обязательственных прав).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым исходить из того, что с 01.01.2012 размер арендной платы был установлен соглашением сторон (пунктом 3.1 договора) и составлял 160 000 руб. в месяц и на протяжении действия договора не изменялся.
Суд считает обоснованным заявление требования ИП Голутвиной О.В. о взыскании задолженности по арендным платежам по договору N Б003 от 01.06.2011 за период с июля 2011 года по 23.04.2013, т.к. право собственности истицы на спорные помещения было прекращено внесением в ЕГРП регистрационной записи N 61-61-01/209/2013-274 от 24.04.2013 о праве общей долевой собственности Кожухова А.В. и Кадякина Ю.К.
За указанный период ИП Дарнешов И.В. был обязан уплатить арендные платежи на общую сумму 3 402 666 руб., ответчик согласно представленным в материалы дела платежным документам уплатил 3 100 000 руб., в связи с чем с ИП Дарнешова И.В. в пользу ИП Голутвиной О.В. подлежит взысканию задолженность в размере 302 666 руб.
ИП Голутвиной О.В. также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей.
Согласно пункту 3.2 договора N Б003 от 01.06.2011 арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя на условиях предоплаты не позднее 5-го числа каждого месяца, Истица просит начислить неустойку исходя из ставки штрафной санкции в размере 0,02% в день от суммы долга (т. 3 л.д. 5), что в полной мере соответствует положениям пункта 7.1 договора. Произведя перерасчет неустойки, принимая во внимание порядок ее исчисления, наличия у ответчика промежуточных переплат в спорном периоде, с ИП Дарнешова И.В. в пользу ИП Голутвиной О.В. за период с 06.02.2013 по 23.04.2014 подлежит взысканию неустойка в размере 5 350 руб.
(см. прилагаемый расчет).
Довод ответчика о том, что у суда не имеется оснований для взыскания неустойки, т.к. у ответчика имелись переплаты по отдельным периодам, в связи с чем истица могла пользоваться его денежными средствами, подлежит отклонению, т.к. для взыскания неустойки достаточным является установление судом факта несвоевременного внесения арендных платежей. Встречный иск по поводу незаконного использования истицей денежных средств ответчика не заявлялся.
Суд первой инстанции обоснованно взыскал с ИП Дарнешова И.В. задолженность по коммунальным платежам в размере 185 572 руб. 38 коп. по следующим основаниям.
Согласно пунктам 3.3 договоров N 2 от 11.10.2006 и N Б003 от 01.06.2011 фактические эксплуатационные расходы: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление, телефон и другие услуги - не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором по показаниям счетчиков и действующим тарифам соответствующих организаций.
Факт несения истицей расходов по уплате коммунальных платежей за заявленный период подтвержден представленными в материалы дела договорами с ресурсоснабжающими организациями, выставленными счетами на оплату и платежными документами, подтверждающими внесение такой оплаты.
Довод ответчика о передаче истице в счет оплаты указанных услуг наличных денежных средств отклоняется судом как необоснованный и не подтвержденный надлежащими доказательствами. Контррасчет требований о взыскании задолженности по коммунальным услугам ответчиком не представлен.
Ссылка ответчика на скриншоты Интернет сайта электронной почты является необоснованной, т.к. последние не позволяют достоверно установить, что сообщения электронной почты исходили непосредственно от ИП Голутвиной О.В., самими договорами не предусмотрена возможность исполнения сторонами своих обязательств посредством обмена электронными письмами.
Все платежи по коммунальным услугам произведены ИП Голутвиной О.В. в пределах срока исковой давности.
Основанием для взыскания данных платежей являются нормы пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Решение суда первой инстанции в части принятия отказа ИП Голутвиной О.В. от искового требования о расторжении договора аренды N Б003 от 01.06.2011 и о прекращении производства в данной части сторонами не обжалуется.
С учетом изложено, принимая во внимание, что судом первой инстанции были неполно выяснены все фактические обстоятельства дела, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
ходатайство о вызове в судебное заседание специалиста и эксперта отклонить.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 марта 2014 года по делу N А53-7049/2013 в обжалуемой части изменить, изложив абзацы 3, 4, 5 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича (ИНН 616507725199, ОГРНИП 304616527100061) в пользу индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны (ИНН 770900343830, ОГРНИП 307770000364137) задолженность по договору аренды от 11.10.2006 N 2 в размере 140 000 руб., задолженность по договору аренды от 01.06.2011 N Б003 в размере 302 666 руб., неустойку по договору от 01.06.2011 N Б003 в размере 5 350 руб. за период с 06.02.2013 по 23.04.2014, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 185 572 руб. 38 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 11 033 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича (ИНН 616507725199, ОГРНИП 304616527100061) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5 231 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2014 N 15АП-6917/2014 ПО ДЕЛУ N А53-7049/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2014 г. N 15АП-6917/2014
Дело N А53-7049/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от истца: представителя Зиминой И.Н. по доверенности от 26.06.2013,
от ответчика: представителя Долголенко Ж.А. по доверенности от 20.05.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича, индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 11 марта 2014 года по делу N А53-7049/2013
по иску индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны
к индивидуальному предпринимателю Дарнешову Игорю Владимировичу
о взыскании задолженности по договору аренды,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,
установил:
индивидуальный предприниматель Голутвина Ольга Вячеславовна (далее - ИП Голутвина О.В., истица) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Дарнешову Игорю Владимировичу (далее - ИП Дарнешов И.В., ответчик) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4 л.д. 2-3, 44-45), о взыскании:
- - задолженности по арендной плате по договору аренды N 2 от 11.10.2006 в размере 190 000 руб. за период с 01.02.2010 по 30.06.2011;
- - задолженности по арендной плате по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 в размере 491 666 руб. 59 коп. за период с 01.02.2012 по 23.04.2013;
- - пени по договору аренды нежилого помещения от 01.06.2011 N Б003 в размере 14 381 руб. 99 коп. за период с 06.07.2011 по 23.04.2013;
- - неосновательного обогащения в виде возмещения оплаты эксплуатационных расходов по договору аренды N 2 от 11.10.2006 в сумме 72 900 руб. и по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 в сумме 112 582 руб.
38 коп.
От первоначального требования о расторжении договора аренды N Б003 от 01.06.2011 истица заявила отказ.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением представителем принятой на себя обязанности по внесению платы за аренду нежилых помещений. Истица указала, что по условиям договоров аренды ИП Дарнешов И.В. обязался самостоятельно уплачивать расходы, связанные с коммунальным обслуживанием помещений. Ввиду того, что ответчик не исполнял своей обязанности по внесению коммунальных платежей, истица самостоятельно исполняла данную обязанность, что породило на стороне ответчика неосновательное обогащения в сумме понесенных ИП Голутвиной О.В. эксплуатационных расходов.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.03.2014 принят отказ ИП Голутвиной О.В. от иска в части требования о расторжении договора аренды от 01.06.2011 N Б003, в данной части производство по делу прекращено.
С ИП Дарнешова И.В. в пользу ИП Голутвиной О.В. взысканы:
- - задолженность по договору аренды от 11.10.2006 N 2 в размере 190 000 руб.;
- - задолженность по договору аренды от 01.06.2011 N Б003 в размере 122 666 руб.;
- - пени по договору от 01.06.2011 N Б003 в размере 1 976 руб.;
- - задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 185 572 руб. 38 коп.
- расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 554 руб. 15 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
С ИП Голутвиной О.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 230 руб. 80 коп.
Удовлетворяя заявленный иск в части, суд первой инстанции указал, что истица не представила доказательств изменения размера арендной платы по договору N Б003 от 01.06.2011 с 01.01.2012 до 180 000 руб. Представленное в материалы дела уведомление, в котором истица в одностороннем порядке изменяла размер арендной платы до указанной величины, суд оценил критически, т.к. в ходе рассмотрения дела ответчик заявил о фальсификации данного документа, а истица, отказавшись предоставить эксперту возможность проведения экспертного исследования с использованием разрушающего метода, фактически отказалась от проведения судебной экспертизы. В связи с этим, при определении размера задолженности ответчика по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 суд исходил из величины арендной платы, зафиксированной в самом договоре. С учетом данных обстоятельств суд пересчитал размер подлежащей взысканию пени. Удовлетворяя иск в части взыскания с ответчика компенсации за понесенные истицей расходы по коммунальным платежам, суд указал, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие факт передачи истице денежных средств, за счет которых уплачивались коммунальные платежи.
С принятым судебным актом не согласились истица и ответчик, в порядке, предусмотренном нормами главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились с апелляционными жалобами.
ИП Голутвина О.В. просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска отменить, в данной части принять новый судебный акт, которым заявленный иск удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы истицы сводятся к следующему:
- - суд необоснованно не принял в качестве надлежащего доказательства по делу уведомление истицей ответчика об увеличении с 01.01.2012 арендной платы до 180 000 руб. Суд не учел, что о факте извещенности ответчика об увеличении размера арендной платы свидетельствует то обстоятельство, что с 01.01.2012 ответчик начал вносить арендные платежи в размере 180 000 руб. Суд также не дал какой-либо правовой оценки уведомлению истицы ответчика о том, что с 01.04.2013 арендная плата повышается до 250 000 руб. В связи с этим, суд неправильно определил размер задолженности ответчика по арендным платежам, исходя только из условий договора аренды и не принимая во внимания состоявшегося увеличения размера арендной платы;
- - суд необоснованно взыскал неустойку за период с 06.07.2011 по 18.02.2012, тогда как истица заявляла требование о взыскании неустойки до дня прекращения права собственности на спорные помещения - до 23.04.2013. Суд не привел расчет размера неустойки.
ИП Дарнешов И.В. не согласился с решением суда первой инстанции в части удовлетворения заявленного иска, в данной части предприниматель просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы ответчика сводятся к следующему:
- - удовлетворяя иск в части взыскания задолженности по договору N 2 от 11.10.2006 в размере 190 000 руб., суд первой инстанции не учел, что между истцом и ответчиком было достигнуто устное соглашение об уменьшении размера арендной платы. Последнюю ответчик вносил в полном объеме, в связи с чем задолженность по арендным платежам у него отсутствует;
- - суд не применил последствия пропуска истицей срока исковой давности, о чем просил ответчик в своих возражениях;
- - суд установил, что по договору N Б003 от 01.06.2011 ответчиком совершались переплаты, однако, не принимая во внимание данные обстоятельства, суд взыскал с ответчика пени, что является недопустимым с учетом того, что истица необоснованно пользовалась денежными средствами ответчика;
- - суд не учел, что все эксплуатационные расходы за содержание арендуемых нежилых помещений покрывались за счет ответчика, который передавал денежные средства истице. Данное обстоятельство и факт отсутствия задолженности в данной части подтверждается Интернет перепиской сторон спора.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2014 производству по делу было приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы в рамках осуществления проверки заявления ответчика о фальсификации истицей уведомления об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011.
В связи с поступлением в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда заключения судебного эксперта N 2014/271 от 07.08.2014 определением от 13.08.2014 производство по делу возобновлено, рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 05.09.2014 на 14 час. 20 мин.
В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в своих апелляционных жалобах.
Представителем истицы также было заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание судебного эксперта, подготовившего заключение N 2014/271 от 07.08.2014 и специалиста. Данное ходатайство представителя истицы было мотивировано тем, что судебный эксперт использован ненаучную методику проведения своего исследования.
Представитель ответчика возражала против удовлетворения данного ходатайства, просила при вынесении постановления руководствоваться заключением судебной экспертизы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.10.2006 между ИП Голутвиной О.В. (арендодатель) и ИП Дарнешовым И.В. (арендатор) был заключен договор N 2 аренды нежилого помещения.
Предметом договора является передача арендатору во временное пользование нежилого помещения в составе комнат NN 27-28-29-31, 32, 33, 34-35-36,38, общей площадью 75,8 кв. м, расположенных на первом этаже пятиэтажного дома, литер А1, по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Буденовский, 51, при этом объект аренды имеет графическое отображение в приложении N 1 к заключенному договору.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия, исчисляемый с момента подписания сторонами акта приема-передачи по 30.06.2011.
В пункте 3.1 стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы составляет 150 000 руб., при этом в силу пункта 3.2 арендная плата подлежит внесению арендодателю ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата включает в себя плату за пользование нежилым помещением и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление, вентиляция, канализация, уборка и вывоз мусора).
В пункте 3.4 договора стороны установили, что изменение размера арендной платы и порядка ее внесения допускается не более одного раза в год и не более чем на 10%, при этом неизменность размера арендной платы гарантируется до 30.06.2007. Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора за один месяц.
Пунктом 4.2.1 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.
Объект аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи от 11.10.2006.
01.06.2011 между теми же сторонами был заключен договор N Б003 аренды нежилого помещения.
Предмет договора составляет передача арендатору во временное пользование нежилого помещения в составе комнат NN 27-28-29-31, 32, 33, 34-35-36,38, общей площадью 75,8 кв. м, расположенных на первом этаже пятиэтажного дома, литер А1, по адресу: город Ростов-на-Дону, проспект Буденовский, 51, при этом объект аренды имеет графическое отображение в приложении N 1 к заключенному договору.
Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия - с 01.07.2011 по 30.06.2016.
В пункте 3.1 стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы составляет 140 000 руб. в период июль, август 2011 года, 150 000 руб. в период с сентября по декабрь 2011 года, начиная с января 2012 года, арендная плата составляет 160 000 руб. в месяц. В силу пункта 3.5 договора арендная плата исчисляется с 01.07.2011.
Согласно пункту 3.3 договора фактические эксплуатационные расходы: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление, телефон и другие услуги - не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором по показаниям счетчиков и действующим тарифам соответствующих организаций.
В пункте 3.4 договора стороны установили, что изменение размера арендной платы и порядка ее внесения допускается не более одного раза в год. Об изменении размера арендной платы арендодатель извещает арендатора за один месяц.
Объект аренды передан арендатору на основании акта приема-передачи от 01.06.2011.
24.04.2013 в ЕГРЮЛ внесена регистрационная запись N 61-61-01/209/2013-274, в соответствии с которой право собственности на нежилые помещения, выступающие предметом аренды, перешло от ИП Голутвиной О.В. к Кожухову А.В. и Кадякину Ю.К. Основанием для перехода права собственности выступил договор купли-продажи от 08.04.2013.
24.04.2013 Кожухов Александр Валентинович, Кадякин Юрий Константинович и Дарнешов Игорь Владимирович заключили соглашение о расторжении договора аренды N Б003 от 01.06.2011.
Истица указывает, что в период действия договоров ответчик неоднократно допускал нарушение их условий о полном и своевременном внесении арендной платы, в связи с чем 18.02.2013 и 19.11.2012 истицей в адрес ответчика были направлены претензионные письма, содержащие указание на ненадлежащее исполнение обязательств по полному и своевременному внесению арендной платы.
Уведомление, направленное в адрес ответчика 06.04.2013, содержало помимо указания на наличие задолженности указание на расторжение договора в связи с существенным нарушением его условий.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.
Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По условиям договора аренды N 2 от 11.10.2006 за период с 01.01.2010 по 30.06.2011 (период, заявленный истицей к взысканию) ответчик был обязан уплатить арендные платежи на общую сумму 2 700 000 руб.
Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что в нарушение своих обязательств ответчик внес истице денежные средства по данному договору за указанный период в общей сумме 2 510 000 руб., в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 190 000 руб.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности (т. 4 л.д. 46-48).
В соответствие со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как указывалось ранее, арендная плата подлежала внесению ежемесячно, не позднее пятого числа каждого месяца (пункт 3.2 договора).
С иском по настоящему делу истица обратилась в арбитражный суд только 10.04.2013, что подтверждается штампом канцелярии суда, проставленным на первом листе искового заявления.
Следовательно, по требованию о взыскании задолженности, образовавшейся за период с января по апрель 2010 года включительно, в удовлетворении иска надлежит отказать в связи с пропуском срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции отмечает, что истица не представила суду доказательства, свидетельствующие о перерыве срока исковой давности в данной части требований, напротив, ответчик отрицает факт наличия у него задолженности по договору, указывая на то, что по устной договоренности размер арендной платы за заявленный период составлял 140 000 руб. в месяц. Данный довод ответчика подлежит отклонению судом как необоснованный, в материалы дела не представлены доказательства составления письменного документа, в котором была бы выражена воля сторон сделки, направленная на изменение положений пункта 3.1 договора в части уменьшения размера арендных платежей со 150 000 руб. в месяц до 140 000 руб. (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по договору N 2 от 11.10.2006 с учетом срока исковой давности с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию задолженность в сумме 140 000 руб., в части взыскания 50 000 руб. задолженности иск подлежит оставлению без удовлетворения.
В отношении определения размера задолженности по договору аренды N Б003 от 01.06.2011 суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
Истица полагает, что в период с 01.01.2012 по 01.04.2013 размер арендной платы по договору составлял 180 000 руб. в месяц, а с 01.04.2013-250 000 руб. В данной части истица обосновывает свои требования тем, что пункте 3.7 договора N Б003 от 01.06.2011 ей было предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, путем письменного уведомления ответчика о таком изменении.
Истица указывает, что ее уведомление об увеличении размера арендной платы с 01.01.2012 до 180 000 руб. ответчик получил 30.11.2011, о чем свидетельствует проставленные печать и подпись ИП Дарнешова И.В. на листке уведомления (т. 2 л.д. 71), уведомление об увеличении размера арендных платежей с 01.04.2013 до 250 000 руб. ответчик получил 08.02.2013 (т. 2 л.д. 54).
При рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций ответчиком было сделано заявление о фальсификации документа - уведомления о повышении размера арендной платы с 01.01.2012 по договору аренды от 01.06.2011 N Б003.
В целях проверки данного заявления судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:
1. В какой последовательности в уведомлении об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, выполнены:
- печатный текст "В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей",
- печатный текст "С уважением, Голутвина Ольга",
- оттиск круглой печати и личная подпись индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны,
- оттиск печати и личная подпись индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича?
2. Не использована ли для выполнения в уведомлении об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, текста "В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей", "С уважением, Голутвина Ольга" часть документа, имеющего ранее проставленные на нем оттиск печати и личную подпись Дарнешова Игоря Владимировича?
Согласно заключению судебного эксперта N 2014/271 от 07.08.2014 при изготовлении исследуемого уведомления о повышении арендной платы с 01.01.2012 в соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011:
- - первоначально были выполнены оттиск печати и подписи ИП Голутвиновой О.В., затем печатный текст (электрофотографическим способом), читаемый как: "В соответствии с п. 3.7 договора аренды Б003 от 1/06/2011 г. арендная плата 01/01/2012 г. составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей", расположенный в верхней части представленного на экспертизу уведомления;
- - лист бумаги, на котором выполнено, представленное на экспертизу уведомление, подвергался разделению (разрезанию) по верхнему краю исследуемого документа; до момента отделения части листа бумаги на нем был электрографическим способом выполнен печатный текст, содержание которого на момент производства экспертизы установить не представляется возможным;
- - первоначально на листе бумаги, на котором в настоящее время выполнено исследуемое уведомление, был выполнен способом электрофотографии (тонер черного цвета) печатный текст, содержание которого на момент производства экспертизы установить не представляется возможным; затем были выполнены оттиски печатей и подписи ИП Голутвиной О.В. и ИП Дарнешова И.В., и последним был выполнен печатный текст (электрофотографическим способом), читаемый как: "В соответствии с п. 3.7 договора аренды БООЗ от 1/06/2011 г. арендная плата 01.01.2012 составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей", расположенный в верхней части представленного на экспертизу уведомления;
- - установить в какой последовательности выполнены фрагменты печатного текста читаемые как: "В соответствии с п. 3.7 договора аренды БООЗ от 01.06.2011 арендная плата 01.01.2012 составляет 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей" и "С уважением, Голутвина Ольга." не представилось возможным;
- - при изготовлении уведомления об увеличении размера арендной платы по договору аренды N Б003 от 01.06.2011, датированного 30.11.2011, представленного на экспертизу, могла быть использована часть документа, имеющего оттиск печати и подписи ИП Голутвиной О.В. и ИП Дарнешова И.В.
Представитель истицы с выводами судебной экспертизы не согласилась по основаниям, изложенным в представленной рецензии, подготовленной специалистом Игнашиным В.И., а также ответах специалиста Серго С.В. на адвокатский запрос, которые сводятся к отсутствию научного обоснования методики, примененной судебным экспертом, положенной в основу его выводов. В связи с этим, представитель истицы заявила ходатайство о вызове в судебное заседание для дачи пояснений судебного эксперта Сухомуд М.Г. и специалиста Серго С.В.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отклонить заявленное ходатайство как нецелесообразное, т.к. полагает, что представленных в материалы дела доказательств достаточно для правильного разрешения существующего спора.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из данной нормы права следует, что по соглашению сторон, закрепленному в соответствующем договоре аренды, размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Такое право арендодателя должно быть четко установлено в тексте договора. При этом размер арендной платы не может изменяться более 1 раза в год, за исключение случаев, когда о таком изменении стороны договариваются совместно (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).
Пункт 3.7 договора N Б003 от 01.06.2011 изложен следующим образом: пересмотр суммы арендной платы по настоящему договору допускается не более чем 1 раз в год фактического срока аренды. Об изменении арендной платы арендодатель извещает арендатора за 1 месяц.
Право ИП Голутвиной О.В. на одностороннее изменение условий договора аренды следует из системного толкования содержания данного пункта договора. Одновременно с этим, стороны закрепили, что повышение размера арендной платы допускается только единожды в год, при этом основание такого изменения не имеет значения (по воле двух сторон происходит увеличение арендной платы либо в порядке реализации арендодателем своего права на односторонне увеличение платы).
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы с 01.01.2012 подлежал увеличению со 150 000 руб. в месяц до 160 000 руб. Это означает, что на протяжении 2012 года ИП Голутвина О.В. не вправе была увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке, т.к. такое увеличение уже состоялось по соглашению сторон.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией истицы о том, что с 01.04.2013 произошло увеличение размера арендной платы до 250 000 руб.
В самом договоре аренды N Б003 от 01.06.2011 не установлен предельный размер платы, на который арендодатель мог бы в одностороннем порядке увеличивать арендные платежи. Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что на начало 2013 года между сторонами договора сформировался конфликт, связанный с желанием ИП Голутвиной О.В. прекратить арендные правоотношения с ИП Дарнешовым И.В.
Из текста уведомления от 08.02.2013 об увеличении размера арендной платы до 250 000 руб. следует, что фактически истица поставила ИП Дарнешову И.В. ультимативный выбор либо принимать новые условия об оплате аренды в новом размере, либо прекратить договорные отношения.
Обоснования резкого и значительного повышения арендной платы, фактически со 160 000 руб. в месяц до 250 000 руб. в месяц, истица не привела, объективные доказательства, свидетельствующие о необходимости такого повышения, в материалах дела отсутствуют.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно нормам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что право на одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы не может являться безграничным. Арендодатель, наделенный таким правом, не вправе пользоваться своим преимущественным положением в ущерб интересам арендатора. Суд не принимает ссылки истицы на ответы агентств недвижимости ООО "Аркада-н" и ООО "КУН "Время", т.к. они не подтверждены объективными данными состояния рынка недвижимости на указанный период. С ходатайством о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, направленной на определение рыночной стоимости арендной платы спорных помещений по состоянию на начало 2013 года, истица к суду не обращалась. В любом случае, свои действия по столь значительному увеличению размера арендной платы истица должна была обосновывать исходя из тех обязательств, которые она приняла на себя в силу действия договора аренды N Б003 от 01.06.2011. Из пункта 3.1 договора следует, что сторонами был согласован механизм, согласно которому увеличение арендной платы являлось постепенным (один раз в год) и не превышало 10 000 руб. В связи с этим, при увеличении размера арендной платы истица была обязана придерживаться данного механизма либо достоверно обосновать возможность увеличения размера арендной платы до 250 000 руб.
Учитывая, что достоверные доказательства, обосновывающие необходимость и возможность такого увеличения истица не представила, в данной части суд апелляционной инстанции расценивает действия ИП Голутвиной О.В. как форму злоупотребления своими субъективными правами, направленными на создание искусственной ситуации, при которой ИП Дарнешов И.В. был бы поставлен в крайне невыгодные условия и вынужден был бы добровольно отказаться от дальнейшего исполнения договора аренды (фактически действия истицы были направлены на приискание средств понуждения своего контрагента к вынужденному отказу от своих обязательственных прав).
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым исходить из того, что с 01.01.2012 размер арендной платы был установлен соглашением сторон (пунктом 3.1 договора) и составлял 160 000 руб. в месяц и на протяжении действия договора не изменялся.
Суд считает обоснованным заявление требования ИП Голутвиной О.В. о взыскании задолженности по арендным платежам по договору N Б003 от 01.06.2011 за период с июля 2011 года по 23.04.2013, т.к. право собственности истицы на спорные помещения было прекращено внесением в ЕГРП регистрационной записи N 61-61-01/209/2013-274 от 24.04.2013 о праве общей долевой собственности Кожухова А.В. и Кадякина Ю.К.
За указанный период ИП Дарнешов И.В. был обязан уплатить арендные платежи на общую сумму 3 402 666 руб., ответчик согласно представленным в материалы дела платежным документам уплатил 3 100 000 руб., в связи с чем с ИП Дарнешова И.В. в пользу ИП Голутвиной О.В. подлежит взысканию задолженность в размере 302 666 руб.
ИП Голутвиной О.В. также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей.
Согласно пункту 3.2 договора N Б003 от 01.06.2011 арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя на условиях предоплаты не позднее 5-го числа каждого месяца, Истица просит начислить неустойку исходя из ставки штрафной санкции в размере 0,02% в день от суммы долга (т. 3 л.д. 5), что в полной мере соответствует положениям пункта 7.1 договора. Произведя перерасчет неустойки, принимая во внимание порядок ее исчисления, наличия у ответчика промежуточных переплат в спорном периоде, с ИП Дарнешова И.В. в пользу ИП Голутвиной О.В. за период с 06.02.2013 по 23.04.2014 подлежит взысканию неустойка в размере 5 350 руб.
(см. прилагаемый расчет).
Довод ответчика о том, что у суда не имеется оснований для взыскания неустойки, т.к. у ответчика имелись переплаты по отдельным периодам, в связи с чем истица могла пользоваться его денежными средствами, подлежит отклонению, т.к. для взыскания неустойки достаточным является установление судом факта несвоевременного внесения арендных платежей. Встречный иск по поводу незаконного использования истицей денежных средств ответчика не заявлялся.
Суд первой инстанции обоснованно взыскал с ИП Дарнешова И.В. задолженность по коммунальным платежам в размере 185 572 руб. 38 коп. по следующим основаниям.
Согласно пунктам 3.3 договоров N 2 от 11.10.2006 и N Б003 от 01.06.2011 фактические эксплуатационные расходы: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление, телефон и другие услуги - не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором по показаниям счетчиков и действующим тарифам соответствующих организаций.
Факт несения истицей расходов по уплате коммунальных платежей за заявленный период подтвержден представленными в материалы дела договорами с ресурсоснабжающими организациями, выставленными счетами на оплату и платежными документами, подтверждающими внесение такой оплаты.
Довод ответчика о передаче истице в счет оплаты указанных услуг наличных денежных средств отклоняется судом как необоснованный и не подтвержденный надлежащими доказательствами. Контррасчет требований о взыскании задолженности по коммунальным услугам ответчиком не представлен.
Ссылка ответчика на скриншоты Интернет сайта электронной почты является необоснованной, т.к. последние не позволяют достоверно установить, что сообщения электронной почты исходили непосредственно от ИП Голутвиной О.В., самими договорами не предусмотрена возможность исполнения сторонами своих обязательств посредством обмена электронными письмами.
Все платежи по коммунальным услугам произведены ИП Голутвиной О.В. в пределах срока исковой давности.
Основанием для взыскания данных платежей являются нормы пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Решение суда первой инстанции в части принятия отказа ИП Голутвиной О.В. от искового требования о расторжении договора аренды N Б003 от 01.06.2011 и о прекращении производства в данной части сторонами не обжалуется.
С учетом изложено, принимая во внимание, что судом первой инстанции были неполно выяснены все фактические обстоятельства дела, решение суда первой инстанции подлежит изменению.
Судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
ходатайство о вызове в судебное заседание специалиста и эксперта отклонить.
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 марта 2014 года по делу N А53-7049/2013 в обжалуемой части изменить, изложив абзацы 3, 4, 5 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича (ИНН 616507725199, ОГРНИП 304616527100061) в пользу индивидуального предпринимателя Голутвиной Ольги Вячеславовны (ИНН 770900343830, ОГРНИП 307770000364137) задолженность по договору аренды от 11.10.2006 N 2 в размере 140 000 руб., задолженность по договору аренды от 01.06.2011 N Б003 в размере 302 666 руб., неустойку по договору от 01.06.2011 N Б003 в размере 5 350 руб. за период с 06.02.2013 по 23.04.2014, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 185 572 руб. 38 коп., расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 11 033 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Дарнешова Игоря Владимировича (ИНН 616507725199, ОГРНИП 304616527100061) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 5 231 руб.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)