Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Суховой И.Б.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Технологии": Пахомова А.В., директора на основании выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.08.2014;
- от индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Каштановой Натальи Владимировны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от закрытого акционерного общества "Грита": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.05.2015 по делу N А64-5636/2014 (судья Соловьева О.В.), по иску индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны (ОГРНИП 304682022400038, ИНН 682000200466) к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Технологии" (ОГРН 1026801163080, ИНН 6831022815), индивидуальному предпринимателю Каштановой Наталье Владимировне (ИНН 683100355352, ОГРИП 304682911400140) о признании права собственности, третьи лица: ОАО "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594, ЗАО "Грита",
установил:
индивидуальный предприниматель Логвинова Ирина Анатольевна (ИП Логвинова И.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Технологии" (ООО "Бизнес Технологии", ответчик) о признании права собственности на 1\\4 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5, степенью готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литера М, состав которого определен техническим паспортом по состоянию на 14.09.2010, приобретенного ИП Логвиновой И.А. на основании соглашения от 02.12.2010.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.12.2014 в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Каштанова Наталья Владимировна.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594, ЗАО "Грита".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.05.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Логвинова И.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ИП Логвинова И.А., ИП Каштанова Н.В., ОАО "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594, ЗАО "Грита" не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривалась в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Бизнес Технологии" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 29.09.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (продавцом) и ООО "Бизнес технологии" (покупателем) был заключен договор N 353 купли-продажи муниципального имущества - здания двухэтажного, площадью 391,5 кв. м, инв. N 11807/А/329, литер А, назначение: сервисное и земельного участка под зданием площадью 1 629 кв. м, расположенных по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5.
25.08.2008 Администрацией г. Тамбова ООО "Бизнес технологии" выдано разрешение на строительство N RU 68306000-505 здания торгового центра.
02.12.2010 между ООО "Бизнес Технологии" (продавцом) и ИП Логвиновой И.А. (покупателем) было заключено соглашение о намерениях заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 2, расположенного на первом этаже в здании торгового центра по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5, находящегося в собственности продавца на основании разрешения на строительство N RU 68306000-505 от 25.08.2008, права собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0101028:8, зарегистрированного в ЕГРП 03.11.2003 за N 68-01/31-1/2003-21760 (пункт 1, пункт 2.1 соглашения).
Согласно пункту 2.2 площадь нежилого помещения на момент подписания соглашения составляет 562,5 кв. м по данным технического паспорта на незавершенный строительством объект по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, 5, изготовленного по состоянию на 14.09.2010 МУП "Тамбов-недвижимость".
В силу пункта 2.5 соглашения стоимость объекта составила 12 500 000 руб.
Стороны намерены заключить основной договор в течение месяца после регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества (пункт 2.6 соглашения).
Истцом во исполнение соглашения уплачены ответчику денежные средства в размере 12 050 000 руб., что подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам, платежными поручениями, актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2011.
17.07.2013 между ООО "Бизнес технологии" (продавцом) и ЗАО "Грита" (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101028:8, общей площадью 1 629 кв. м, вид разрешенного использования - под здание литер "А" и строения, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира нежилое строение, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Красная, 5 и расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, площадь застройки 759,9 кв. м, степень готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литер М, этажность: 4, подземная этажность: 1, кадастровый (условный) номер 68-68-01/128/2010-490.
18.12.2013 между ЗАО "Грита" (продавцом) и ИП Каштановой Н.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101028:8, общей площадью 1 629 кв. м, вид разрешенного использования - под здание литер "А" и строения, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира нежилое строение, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Красная, 5 и расположенного на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства, площадью застройки 2 695,5 кв. м, степенью готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литер М, этажность: 4, подземная этажность: 1, кадастровый (условный) номер 68-29-0101028:37.
Право собственности ИП Каштановой Н.В. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 68 АБ 761786 от 30.01.2014, а также выпиской из ЕГРП N 68-0-1-24/4003/2014-12386 по состоянию на 03.10.2014.
Ссылаясь на приобретение права собственности на 1\\4 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5, степенью готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литера М на основании соглашения от 02.12.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение о намерениях заключения договора купли-продажи нежилого помещения от 02.12.2010 является по своей правовой природе предварительным договором купли-продажи. При этом суд области указал, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор. Однако, поскольку основной договор впоследствии сторонами не заключен, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Согласно пункту 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор не порождает имущественных или каких-либо иных обязательств за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (абзац 1 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (абзац 2 пункта 8 Постановления N 54).
В пункте 2 соглашения от 02.12.2010 предусмотрено, что предметом основного договора является объект недвижимого имущества - обособленное нежилое помещение N 2, площадью 562, кв. м, расположенное на первом этаже в здании торгового центра по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, 5, стоимость которого составляет 12 500 000 руб.
Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора от 02.12.2010, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
Обращаясь с настоящим иском, истец сослался на необходимость применения к правоотношениям положений Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно которым незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционной деятельности до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Отношения сторон между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.11 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абзац второй пункта 4 Постановления N 54).
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие его в государственной регистрации перехода к последнему права собственности на это имущество по этой сделке. Такая регистрация осуществляется уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявлений сторон договора.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Материалами дела подтверждается, что право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ИП Каштановой Н.В. на основании договора купли-продажи от 18.12.2013, заключенного с ЗАО "Грита".
При таких обстоятельствах обращение истца в суд с настоящим требованием, в отсутствие у ООО "Бизнес технологии" недвижимого имущества, которое общество должно было передать в собственность покупателя, противоречит действующему законодательству.
Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 18.12.2013, заключенный ИП Каштановой Н.В. с ООО "Грита", равно как и договор от 17.07.2013 между ООО "Бизнес технологии" и ЗАО "Грита", недействительными (ничтожными) в судебном порядке не признаны.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.05.2015 по делу N А64-5636/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.Б.СУХОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2015 ПО ДЕЛУ N А64-5636/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2015 г. по делу N А64-5636/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 августа 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Суховой И.Б.,
Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Технологии": Пахомова А.В., директора на основании выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.08.2014;
- от индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от индивидуального предпринимателя Каштановой Натальи Владимировны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от закрытого акционерного общества "Грита": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.05.2015 по делу N А64-5636/2014 (судья Соловьева О.В.), по иску индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны (ОГРНИП 304682022400038, ИНН 682000200466) к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Технологии" (ОГРН 1026801163080, ИНН 6831022815), индивидуальному предпринимателю Каштановой Наталье Владимировне (ИНН 683100355352, ОГРИП 304682911400140) о признании права собственности, третьи лица: ОАО "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594, ЗАО "Грита",
установил:
индивидуальный предприниматель Логвинова Ирина Анатольевна (ИП Логвинова И.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес Технологии" (ООО "Бизнес Технологии", ответчик) о признании права собственности на 1\\4 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5, степенью готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литера М, состав которого определен техническим паспортом по состоянию на 14.09.2010, приобретенного ИП Логвиновой И.А. на основании соглашения от 02.12.2010.
Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.12.2014 в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Каштанова Наталья Владимировна.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594, ЗАО "Грита".
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 07.05.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Логвинова И.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ИП Логвинова И.А., ИП Каштанова Н.В., ОАО "Сбербанк России" в лице Тамбовского отделения N 8594, ЗАО "Грита" не явились.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривалась в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ООО "Бизнес Технологии" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 29.09.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (продавцом) и ООО "Бизнес технологии" (покупателем) был заключен договор N 353 купли-продажи муниципального имущества - здания двухэтажного, площадью 391,5 кв. м, инв. N 11807/А/329, литер А, назначение: сервисное и земельного участка под зданием площадью 1 629 кв. м, расположенных по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5.
25.08.2008 Администрацией г. Тамбова ООО "Бизнес технологии" выдано разрешение на строительство N RU 68306000-505 здания торгового центра.
02.12.2010 между ООО "Бизнес Технологии" (продавцом) и ИП Логвиновой И.А. (покупателем) было заключено соглашение о намерениях заключения договора купли-продажи нежилого помещения N 2, расположенного на первом этаже в здании торгового центра по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5, находящегося в собственности продавца на основании разрешения на строительство N RU 68306000-505 от 25.08.2008, права собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:29:0101028:8, зарегистрированного в ЕГРП 03.11.2003 за N 68-01/31-1/2003-21760 (пункт 1, пункт 2.1 соглашения).
Согласно пункту 2.2 площадь нежилого помещения на момент подписания соглашения составляет 562,5 кв. м по данным технического паспорта на незавершенный строительством объект по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, 5, изготовленного по состоянию на 14.09.2010 МУП "Тамбов-недвижимость".
В силу пункта 2.5 соглашения стоимость объекта составила 12 500 000 руб.
Стороны намерены заключить основной договор в течение месяца после регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества (пункт 2.6 соглашения).
Истцом во исполнение соглашения уплачены ответчику денежные средства в размере 12 050 000 руб., что подтверждено квитанциями к приходным кассовым ордерам, платежными поручениями, актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2011.
17.07.2013 между ООО "Бизнес технологии" (продавцом) и ЗАО "Грита" (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101028:8, общей площадью 1 629 кв. м, вид разрешенного использования - под здание литер "А" и строения, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира нежилое строение, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Красная, 5 и расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства, площадь застройки 759,9 кв. м, степень готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литер М, этажность: 4, подземная этажность: 1, кадастровый (условный) номер 68-68-01/128/2010-490.
18.12.2013 между ЗАО "Грита" (продавцом) и ИП Каштановой Н.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0101028:8, общей площадью 1 629 кв. м, вид разрешенного использования - под здание литер "А" и строения, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира нежилое строение, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, г. Тамбов, ул. Красная, 5 и расположенного на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства, площадью застройки 2 695,5 кв. м, степенью готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литер М, этажность: 4, подземная этажность: 1, кадастровый (условный) номер 68-29-0101028:37.
Право собственности ИП Каштановой Н.В. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 68 АБ 761786 от 30.01.2014, а также выпиской из ЕГРП N 68-0-1-24/4003/2014-12386 по состоянию на 03.10.2014.
Ссылаясь на приобретение права собственности на 1\\4 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 5, степенью готовности 65%, инвентарный номер 11807/329, литера М на основании соглашения от 02.12.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что соглашение о намерениях заключения договора купли-продажи нежилого помещения от 02.12.2010 является по своей правовой природе предварительным договором купли-продажи. При этом суд области указал, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор. Однако, поскольку основной договор впоследствии сторонами не заключен, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Согласно пункту 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в нем и дополнительно представленным доказательствам, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор не порождает имущественных или каких-либо иных обязательств за исключением обязательства заключить в будущем основной договор.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (абзац 1 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (абзац 2 пункта 8 Постановления N 54).
В пункте 2 соглашения от 02.12.2010 предусмотрено, что предметом основного договора является объект недвижимого имущества - обособленное нежилое помещение N 2, площадью 562, кв. м, расположенное на первом этаже в здании торгового центра по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, 5, стоимость которого составляет 12 500 000 руб.
Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора от 02.12.2010, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что между сторонами заключен договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
Обращаясь с настоящим иском, истец сослался на необходимость применения к правоотношениям положений Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", согласно которым незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционной деятельности до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Отношения сторон между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.11 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статья 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статья 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (абзац второй пункта 4 Постановления N 54).
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие его в государственной регистрации перехода к последнему права собственности на это имущество по этой сделке. Такая регистрация осуществляется уполномоченными на то государственными органами в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании заявлений сторон договора.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в реестре в установленном порядке.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Материалами дела подтверждается, что право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ИП Каштановой Н.В. на основании договора купли-продажи от 18.12.2013, заключенного с ЗАО "Грита".
При таких обстоятельствах обращение истца в суд с настоящим требованием, в отсутствие у ООО "Бизнес технологии" недвижимого имущества, которое общество должно было передать в собственность покупателя, противоречит действующему законодательству.
Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта от 18.12.2013, заключенный ИП Каштановой Н.В. с ООО "Грита", равно как и договор от 17.07.2013 между ООО "Бизнес технологии" и ЗАО "Грита", недействительными (ничтожными) в судебном порядке не признаны.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства, а также не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 07.05.2015 по делу N А64-5636/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Логвиновой Ирины Анатольевны - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.Б.СУХОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)