Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация уведомила о расторжении договора аренды, направив в адрес предпринимателя соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Алексеева Р.А. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Гнездиловой Ольги Александровны - Меньшаевой Н.М. (доверенность от 11.06.2013), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения и Собрания представителей Моздокского городского поселения, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 29.12.2014 (судья Родионова Г.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А61-2694/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Гнездилова О.А. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с заявлением к администрации Моздокского городского поселения (далее - администрация) и Собранию представителей Моздокского городского поселения (далее - собрание): о признании незаконным отказа администрации, оформленного письмом от 28.05.2014 N 1863, в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого встроенного нежилого помещения (литера А, помещения N 17-21), общей площадью 143,26 кв. м, расположенного по адресу: г. Моздок, пл. 50 лет Октября, 48; о возложении на собрание обязанности исключить нежилое помещение (литера А, помещения N 17-21) общей площадью 143,26 кв. м, расположенное по адресу: г. Моздок, пл. 50 лет Октября, 48, из перечня имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением собрания от 31.05.2012 N 31 "О внесении изменений в решение Собрания представителей Моздокского городского поселения от 01.112010 N 172 "Об оказании имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Моздокском городском поселении" и о возложении на администрацию обязанности устранить нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением суда первой инстанции от 29.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2015, требования удовлетворены частично в отношении спорного имущества площадью 87,55 кв. м признан незаконным отказ, возложена обязанность исключить имущество из перечня, устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя, в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что заявитель арендует имущество площадью 87,55 кв. м более пяти лет, не имеет задолженности по арендной плате, имущество включено в перечень в течение пяти лет до момента подачи заявления. Не представлены доказательства соразмерности судебных расходов, сложившаяся в регионе стоимость услуг адвокатов.
В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении требований - отказать. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы. Предприниматель не обращался в администрацию с заявлением о выкупе спорного имущества, до включения его в перечень. Аренда не была непрерывной, помещение площадью 143,2 кв. м предпринимателю не передавалось. Срок нахождения имущества в перечне истекает 31.05.2017, то есть условия для реализации имущества не наступили.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Заявитель кассационной жалобы ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что на основании постановлений главы администрации от 11.10.2004 N 63-А, от 30.08.2005 N 124-А, от 28.08.2006 N 101-А, от 12.11.2007 N 97-А и от 10.12.2008 N 81-А комитет по управлению имуществом администрации (далее - комитет) и предприниматель заключили договоры аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Моздок, пл. 50 лет Октября, 48 от 11.10.2004 N 153 (общая площадь 87,55 кв. м); от 30.08.2005 N 153 (общая площадь 99,35 кв. м); от 28.08.2006 N 153 (общая площадь 87,55 кв. м); от 12.11.2007 N 153 (общая площадь 80,45 кв. м); от 10.12.2008 N 153 (общая площадь 143,2 кв. м).
На основании постановления главы администрации от 17.09.2009 N 70-А комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 14.09.2009 N 153, общей площадью 295,8 кв. м (согласно выкопировке техпаспорта от 23.11.2006), расположенного по указанному адресу.
В соответствии с договором предпринимателю в аренду сдана часть нежилого встроенного помещения (литера А, помещение площадью 143,2 кв. м). По акту приема-передачи от 14.09.2009 вышеуказанное нежилое помещение передано в аренду.
Договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 14.09.2009 N 153 зарегистрирован УФРС по РСО-Алания 08.10.2009, номер регистрационной записи 15/1802/110/2009-383.
Согласно пункту 5.4 указанного договора аренды арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых обязательств и при соблюдении его условий, по окончанию действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами право на заключение нового договора на аренду указанного нежилого помещения. Срок договора аренды установлен с 14.09.2009 по 14.09.2014.
Договор аренды от 14.09.2009 N 153 прошел государственную регистрацию 08.12.2009 (номер регистрации 15-18-01/110/2009-383).
Общий срок аренды вышеуказанных помещений составляет более 8 лет, при этом предприниматель более 5 лет, в период с 11.10.2004 по 11.11.2007, владеет нежилыми помещениями общей площадью 87,55 кв. м (производственная площадь составляет 80,45 кв. м и офисные помещения - 7,10 кв. м).
Решением собрания от 01.11.2010 N 172 утвержден Перечень имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - перечень).
Решением собрания от 31.05.2012 N 31 в указанное решение (от 01.11.2010 N 172) внесены изменения в части включения в перечень, арендуемого предпринимателем имущества (пункт 38 приложения N 2 к решению собрания от 01.11.2010 N 172). Названные решения опубликованы в Моздокском вестнике 16.11.2010 N 204-206 и 06.06.2012 N 29.
Предприниматель 07.05.2014 обратилась к главе администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения.
Администрация в своем письме от 28.05.2014 N 1863 отказала в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что имущество включено в перечень для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства со ссылкой на часть 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а также представлением неполного пакета документов, установленных Законом N 159-ФЗ.
Заявлением от 16.07.2014, направленным в адрес администрации, предприниматель просил продлить договор долгосрочной аренды нежилого помещения сроком на 5 лет.
Администрация письменно от 17.07.2014 N 2537 уведомила предпринимателя об окончании срока договора аренды от 14.09.2009 N 153 и о его расторжении с 15.09.2014.
19 августа 2014 года предприниматель повторно обратился в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды спорного помещения до вынесения решения арбитражным судом.
Администрация письмом от 27.08.2014 N 3104 сообщила, что продление договора аренды без проведения торгов, в том числе по причине судебного разбирательства, согласно действующему законодательству невозможно.
Постановлением от 10.09.2014 N 611 администрация расторгла договор аренды спорного помещения с 15.09.2014, предпринимателя обязала погасить коммунальную задолженность, предоставить акты сверок и сдать помещение по акту в надлежащем состоянии.
Письмом от 12.09.2014 N 3299 администрация уведомила повторно о расторжении договора аренды, направив в адрес предпринимателя соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2014 и акт приема-передачи, от подписания которых предприниматель отказалась.
Полагая, что действия администрации и собрания являются незаконными, нарушают права и законные интересы в сфере хозяйственной деятельности, предприниматель обратился в суд с заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконными является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
Как правомерно установили суды, заявитель является субъектом малого предпринимательства, непрерывно арендует нежилое помещение (литера А помещения N 17-19 площадью 87,55 кв. м) более пяти лет (с 11.10.2004 по 11.11.2007, в последующем оно вошло в состав помещений N 17-21 литера А площадью 143,26 кв. м, арендуемых с 12.11.2007 по 14.09.2014) на момент 01.09.2012 и более двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ на основании договора, не имеет задолженности по арендной плате, а также рассматриваемое имущество решением собрания от 31.05.2012 N 31 включено в перечень, то есть включено в течение 5 лет до момента подачи заявления.
Законодатель принимая Закон N 159-ФЗ преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В рассматриваемом случае, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.
Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о частичном удовлетворении требований в отношении помещений площадью 87,55 кв. м, с учетом поэтажного плана, принято во внимание наличие отдельных входов в данные помещения.
Доводы заявителя об отсутствии у общества на момент подачи соответствующего заявления одного из условий, при которых может быть реализовано преимущественное право на выкуп арендуемых нежилых помещений, а именно не истечение пятилетнего срока (установленного подпунктом 2 пункта 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ), непрерывность владения в рамках договорных отношений (определенных в пункте 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ), получили правомерную оценку в обжалуемых судебных актах. При этом ссылка заявителя жалобы на то, что помещение площадью 143,2 кв. м предпринимателю не передавалось, опровергается актом приема-передачи от 14.09.2009.
Довод подателя жалобы о неверном указании в мотивировочной части постановления апелляционного суда на то, что отказ администрации в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого имущества в оставшейся части 55, 65 кв. м является незаконным надлежит отклонить, поскольку не имеет решающего значения по делу и является технической ошибкой (опечаткой), которая может быть исправлена в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 3 статьи 288 названного Кодекса).
Довод жалобы об использовании спорного имущества на момент рассмотрения судебного спора без оформления арендных отношений следует оставить без удовлетворения, так как суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 29.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу N А61-2694/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.06.2015 N Ф08-3593/2015 ПО ДЕЛУ N А61-2694/2014
Требование: О признании незаконным отказа администрации, обязании устранить нарушения прав и законных интересов, обязании собрание исключить нежилое помещение из перечня имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация уведомила о расторжении договора аренды, направив в адрес предпринимателя соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2015 г. по делу N А61-2694/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Алексеева Р.А. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Гнездиловой Ольги Александровны - Меньшаевой Н.М. (доверенность от 11.06.2013), в отсутствие заинтересованных лиц: администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения и Собрания представителей Моздокского городского поселения, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 29.12.2014 (судья Родионова Г.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А61-2694/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Гнездилова О.А. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с заявлением к администрации Моздокского городского поселения (далее - администрация) и Собранию представителей Моздокского городского поселения (далее - собрание): о признании незаконным отказа администрации, оформленного письмом от 28.05.2014 N 1863, в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого встроенного нежилого помещения (литера А, помещения N 17-21), общей площадью 143,26 кв. м, расположенного по адресу: г. Моздок, пл. 50 лет Октября, 48; о возложении на собрание обязанности исключить нежилое помещение (литера А, помещения N 17-21) общей площадью 143,26 кв. м, расположенное по адресу: г. Моздок, пл. 50 лет Октября, 48, из перечня имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного решением собрания от 31.05.2012 N 31 "О внесении изменений в решение Собрания представителей Моздокского городского поселения от 01.112010 N 172 "Об оказании имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Моздокском городском поселении" и о возложении на администрацию обязанности устранить нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением суда первой инстанции от 29.12.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2015, требования удовлетворены частично в отношении спорного имущества площадью 87,55 кв. м признан незаконным отказ, возложена обязанность исключить имущество из перечня, устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя, в удовлетворении остальной части требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что заявитель арендует имущество площадью 87,55 кв. м более пяти лет, не имеет задолженности по арендной плате, имущество включено в перечень в течение пяти лет до момента подачи заявления. Не представлены доказательства соразмерности судебных расходов, сложившаяся в регионе стоимость услуг адвокатов.
В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении требований - отказать. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы. Предприниматель не обращался в администрацию с заявлением о выкупе спорного имущества, до включения его в перечень. Аренда не была непрерывной, помещение площадью 143,2 кв. м предпринимателю не передавалось. Срок нахождения имущества в перечне истекает 31.05.2017, то есть условия для реализации имущества не наступили.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
Заявитель кассационной жалобы ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.
В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что на основании постановлений главы администрации от 11.10.2004 N 63-А, от 30.08.2005 N 124-А, от 28.08.2006 N 101-А, от 12.11.2007 N 97-А и от 10.12.2008 N 81-А комитет по управлению имуществом администрации (далее - комитет) и предприниматель заключили договоры аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Моздок, пл. 50 лет Октября, 48 от 11.10.2004 N 153 (общая площадь 87,55 кв. м); от 30.08.2005 N 153 (общая площадь 99,35 кв. м); от 28.08.2006 N 153 (общая площадь 87,55 кв. м); от 12.11.2007 N 153 (общая площадь 80,45 кв. м); от 10.12.2008 N 153 (общая площадь 143,2 кв. м).
На основании постановления главы администрации от 17.09.2009 N 70-А комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 14.09.2009 N 153, общей площадью 295,8 кв. м (согласно выкопировке техпаспорта от 23.11.2006), расположенного по указанному адресу.
В соответствии с договором предпринимателю в аренду сдана часть нежилого встроенного помещения (литера А, помещение площадью 143,2 кв. м). По акту приема-передачи от 14.09.2009 вышеуказанное нежилое помещение передано в аренду.
Договор долгосрочной аренды нежилого помещения от 14.09.2009 N 153 зарегистрирован УФРС по РСО-Алания 08.10.2009, номер регистрационной записи 15/1802/110/2009-383.
Согласно пункту 5.4 указанного договора аренды арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых обязательств и при соблюдении его условий, по окончанию действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами право на заключение нового договора на аренду указанного нежилого помещения. Срок договора аренды установлен с 14.09.2009 по 14.09.2014.
Договор аренды от 14.09.2009 N 153 прошел государственную регистрацию 08.12.2009 (номер регистрации 15-18-01/110/2009-383).
Общий срок аренды вышеуказанных помещений составляет более 8 лет, при этом предприниматель более 5 лет, в период с 11.10.2004 по 11.11.2007, владеет нежилыми помещениями общей площадью 87,55 кв. м (производственная площадь составляет 80,45 кв. м и офисные помещения - 7,10 кв. м).
Решением собрания от 01.11.2010 N 172 утвержден Перечень имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - перечень).
Решением собрания от 31.05.2012 N 31 в указанное решение (от 01.11.2010 N 172) внесены изменения в части включения в перечень, арендуемого предпринимателем имущества (пункт 38 приложения N 2 к решению собрания от 01.11.2010 N 172). Названные решения опубликованы в Моздокском вестнике 16.11.2010 N 204-206 и 06.06.2012 N 29.
Предприниматель 07.05.2014 обратилась к главе администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения.
Администрация в своем письме от 28.05.2014 N 1863 отказала в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что имущество включено в перечень для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства со ссылкой на часть 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а также представлением неполного пакета документов, установленных Законом N 159-ФЗ.
Заявлением от 16.07.2014, направленным в адрес администрации, предприниматель просил продлить договор долгосрочной аренды нежилого помещения сроком на 5 лет.
Администрация письменно от 17.07.2014 N 2537 уведомила предпринимателя об окончании срока договора аренды от 14.09.2009 N 153 и о его расторжении с 15.09.2014.
19 августа 2014 года предприниматель повторно обратился в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды спорного помещения до вынесения решения арбитражным судом.
Администрация письмом от 27.08.2014 N 3104 сообщила, что продление договора аренды без проведения торгов, в том числе по причине судебного разбирательства, согласно действующему законодательству невозможно.
Постановлением от 10.09.2014 N 611 администрация расторгла договор аренды спорного помещения с 15.09.2014, предпринимателя обязала погасить коммунальную задолженность, предоставить акты сверок и сдать помещение по акту в надлежащем состоянии.
Письмом от 12.09.2014 N 3299 администрация уведомила повторно о расторжении договора аренды, направив в адрес предпринимателя соглашение о расторжении договора аренды от 10.09.2014 и акт приема-передачи, от подписания которых предприниматель отказалась.
Полагая, что действия администрации и собрания являются незаконными, нарушают права и законные интересы в сфере хозяйственной деятельности, предприниматель обратился в суд с заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Из приведенных норм права следует, что обязательным условием для признания решения органа государственной власти незаконными является установление судом совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа государственной власти прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
Как правомерно установили суды, заявитель является субъектом малого предпринимательства, непрерывно арендует нежилое помещение (литера А помещения N 17-19 площадью 87,55 кв. м) более пяти лет (с 11.10.2004 по 11.11.2007, в последующем оно вошло в состав помещений N 17-21 литера А площадью 143,26 кв. м, арендуемых с 12.11.2007 по 14.09.2014) на момент 01.09.2012 и более двух лет до момента вступления в силу Закона N 159-ФЗ на основании договора, не имеет задолженности по арендной плате, а также рассматриваемое имущество решением собрания от 31.05.2012 N 31 включено в перечень, то есть включено в течение 5 лет до момента подачи заявления.
Законодатель принимая Закон N 159-ФЗ преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В рассматриваемом случае, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.
Учитывая изложенное, суды пришли к выводу о частичном удовлетворении требований в отношении помещений площадью 87,55 кв. м, с учетом поэтажного плана, принято во внимание наличие отдельных входов в данные помещения.
Доводы заявителя об отсутствии у общества на момент подачи соответствующего заявления одного из условий, при которых может быть реализовано преимущественное право на выкуп арендуемых нежилых помещений, а именно не истечение пятилетнего срока (установленного подпунктом 2 пункта 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ), непрерывность владения в рамках договорных отношений (определенных в пункте 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ), получили правомерную оценку в обжалуемых судебных актах. При этом ссылка заявителя жалобы на то, что помещение площадью 143,2 кв. м предпринимателю не передавалось, опровергается актом приема-передачи от 14.09.2009.
Довод подателя жалобы о неверном указании в мотивировочной части постановления апелляционного суда на то, что отказ администрации в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение арендуемого имущества в оставшейся части 55, 65 кв. м является незаконным надлежит отклонить, поскольку не имеет решающего значения по делу и является технической ошибкой (опечаткой), которая может быть исправлена в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не является безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 3 статьи 288 названного Кодекса).
Довод жалобы об использовании спорного имущества на момент рассмотрения судебного спора без оформления арендных отношений следует оставить без удовлетворения, так как суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 29.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу N А61-2694/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Л.РАССКАЗОВ
О.Л.РАССКАЗОВ
Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.И.АФОНИНА
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Е.И.АФОНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)