Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Беляевой Н.Г., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2013 по делу N А76-20923/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) - Шуплецова Е.Г. (доверенность от 17.01.2014 N 80).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.08.2013 N 74-74-33/122/2013-224, и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11, заключенного между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "УралПром" (далее - общество "УралПром") в отношении нежилого помещения N 2 - ателье Мод N 4 площадью 281,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78, корпус N 1.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "УралПром".
Решением суда от 02.12.2013 (судья Наконечная О.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы считает, что выводы судов противоречат решению Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013. Администрация указывает, что арбитражным судом уже исследовались обстоятельства, послужившие основанием для одностороннего расторжения договора от 04.02.2011 N 011-11 по инициативе арендодателя, в частности, п. 6.3.6 названного договора, предусматривающий право администрации на односторонний отказ от исполнения договора, признан судом законным. При рассмотрении настоящего дела суды в нарушение положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вновь исследовали уже проанализированные и оцененные ранее документы и обстоятельства и сделали противоположный вывод.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 08.12.2010 N 13496-П, протокола от 31.01.2011 N 2 об итогах проведения аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту N 1 между администрацией (арендодатель) и обществом "УралПром" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11.
Согласно п. 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение N 2 - ателье Мод N 4, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78, корпус N 1, расположение - цоколь (с отдельным входом), площадь - 281,30 кв. м.
Указанное недвижимое имущество передано арендодателю по акту приема-передачи от 04.02.2011.
Договор аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Администрация 07.11.2012 направила в адрес общества "УралПром" претензию N ОДП54/5967 о необходимости уплаты задолженности за пользование нежилым помещением в течение 5 календарных дней со дня официального уведомления, указала, что в случае неуплаты администрация расторгнет договор аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 6.3.6 договора и обратится в арбитражный суд с иском о взыскании суммы долга.
Кроме того, ссылаясь на нарушение обществом "УралПром" условий договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 администрация направила в его адрес требование от 07.11.2012 N ОДП54/5968 об освобождении арендуемого муниципального нежилого помещения и передаче его арендодателю.
Уведомлением от 19.03.2013 N ОДП54/1636 администрация сообщила обществу "УралПром" о расторжении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 в одностороннем порядке.
Из материалов дела также следует, что администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78/1, площадью 281,3 кв. м.
Кроме заявления о государственной регистрации расторжения договора администрацией в Управление Росреестра представлены следующие документы: доверенность от 11.09.2012 реестровый номер 2Д-914, квитанция от 22.03.2013 N 45118, уведомление от 19.03.2013 N ОДП54/1636.
Государственная регистрация расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 приостановлена Управлением Росреестра 10.04.2013 по инициативе государственного регистратора в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на срок до 08.05.2013 (уведомление от 10.04.2013 N 74-74-33/122/2013-224).
Затем 06.05.2013 государственная регистрация расторжения аренды от 04.02.2011 N 011-11 приостановлена по заявлению администрации в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации на срок до 05.08.2013 (уведомление от 06.05.2013 N 33/122/2013-224).
В сообщении от 23.08.2013 N 74-74-33/122/2013-224 Управление Росреестра отказало администрации в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку администрацией не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Администрация, полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 является незаконным и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованном исходили из следующего.
Согласно п. 5 ст. 2 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Основанием для государственной регистрации возникновения права собственности согласно абз. 8 п. 1 ст. 17 Закон о регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).
При этом в силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации установлены в ст. 20 Закона о регистрации.
Согласно абз. 4 и 10 п. 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что основанием для отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 по заявлению арендодателя в одностороннем порядке послужило несоответствие содержания представленных на государственную регистрацию прав документов требованиям действующего законодательства, а также непредставление заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав. Регистрирующий орган посчитал, что в рассматриваемом случае по условиям п. 6.2 договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, как верно указали суды, действующим законодательством предусмотрено три способа досрочного расторжения договора: соглашение сторон, решение суда (судебный порядок) и односторонний отказ от исполнения договора.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в договоре аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 сторонами согласованы условия расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя (п. 6.2 договора) и условия, при которых арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор аренды (п. 6.3 договора).
Обращаясь с рассматриваемым заявлением в суд, администрация в обоснование своей правовой позиции сослалась на п. 6.3.6 договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11, в котором предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды по причине систематического (2 и более раза) либо существенного нарушения арендатором условий договора.
Администрация указала, что арендатор систематически не исполнял свои обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем, по мнению администрации, у арендодателя возникло право на одностороннее расторжение указанного договора аренды недвижимого имущества. В подтверждение факта неисполнения обществом "УралПром" своих обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды от 04.02.2011 N 011-11 администрацией в материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013.
Проанализировав условия п. 6.2, 6.3 договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что условиями спорного договора аренды его досрочное расторжение арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в связи неуплатой арендатором арендных платежей прямо не предусмотрено.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что отказ Управления Росреестра соответствует требованиям ст. 20 Закона о регистрации и не может нарушать права и законные интересы заявителя.
Довод администрации о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013 установлено, что спорный договор аренды фактически прекращен и общество "УралПром", досрочно освободив помещение, согласилось с решением арендодателя о расторжении договора, судом апелляционной инстанции рассмотрен и правомерно отклонен.
Апелляционный суд обоснованно указал, что названное решение Арбитражного суда Челябинской области или акт возврата помещения арендодателю, из содержания которых регистрирующий орган мог бы установить обстоятельства, свидетельствующие о прекращении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11, заявителем на государственную регистрацию представлены не были, в связи с чем не могли быть учтены при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. Кроме того, Управление Росреестра не было привлечено к участию в рассмотрении дела N А76-644/2013, в связи с чем обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Челябинской области по данному делу, не имеют преюдициального значения для Управления Росреестра.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора аренды и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2013 по делу N А76-20923/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 06.05.2014 N Ф09-2076/14 ПО ДЕЛУ N А76-20923/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2014 г. N Ф09-2076/14
Дело N А76-20923/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Беляевой Н.Г., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2013 по делу N А76-20923/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняла участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) - Шуплецова Е.Г. (доверенность от 17.01.2014 N 80).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.08.2013 N 74-74-33/122/2013-224, и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11, заключенного между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "УралПром" (далее - общество "УралПром") в отношении нежилого помещения N 2 - ателье Мод N 4 площадью 281,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78, корпус N 1.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "УралПром".
Решением суда от 02.12.2013 (судья Наконечная О.Г.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы считает, что выводы судов противоречат решению Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013. Администрация указывает, что арбитражным судом уже исследовались обстоятельства, послужившие основанием для одностороннего расторжения договора от 04.02.2011 N 011-11 по инициативе арендодателя, в частности, п. 6.3.6 названного договора, предусматривающий право администрации на односторонний отказ от исполнения договора, признан судом законным. При рассмотрении настоящего дела суды в нарушение положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вновь исследовали уже проанализированные и оцененные ранее документы и обстоятельства и сделали противоположный вывод.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 08.12.2010 N 13496-П, протокола от 31.01.2011 N 2 об итогах проведения аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту N 1 между администрацией (арендодатель) и обществом "УралПром" (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11.
Согласно п. 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение N 2 - ателье Мод N 4, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78, корпус N 1, расположение - цоколь (с отдельным входом), площадь - 281,30 кв. м.
Указанное недвижимое имущество передано арендодателю по акту приема-передачи от 04.02.2011.
Договор аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Администрация 07.11.2012 направила в адрес общества "УралПром" претензию N ОДП54/5967 о необходимости уплаты задолженности за пользование нежилым помещением в течение 5 календарных дней со дня официального уведомления, указала, что в случае неуплаты администрация расторгнет договор аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 6.3.6 договора и обратится в арбитражный суд с иском о взыскании суммы долга.
Кроме того, ссылаясь на нарушение обществом "УралПром" условий договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 администрация направила в его адрес требование от 07.11.2012 N ОДП54/5968 об освобождении арендуемого муниципального нежилого помещения и передаче его арендодателю.
Уведомлением от 19.03.2013 N ОДП54/1636 администрация сообщила обществу "УралПром" о расторжении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 в одностороннем порядке.
Из материалов дела также следует, что администрация обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. Ленина, д. 78/1, площадью 281,3 кв. м.
Кроме заявления о государственной регистрации расторжения договора администрацией в Управление Росреестра представлены следующие документы: доверенность от 11.09.2012 реестровый номер 2Д-914, квитанция от 22.03.2013 N 45118, уведомление от 19.03.2013 N ОДП54/1636.
Государственная регистрация расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 приостановлена Управлением Росреестра 10.04.2013 по инициативе государственного регистратора в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на срок до 08.05.2013 (уведомление от 10.04.2013 N 74-74-33/122/2013-224).
Затем 06.05.2013 государственная регистрация расторжения аренды от 04.02.2011 N 011-11 приостановлена по заявлению администрации в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона о регистрации на срок до 05.08.2013 (уведомление от 06.05.2013 N 33/122/2013-224).
В сообщении от 23.08.2013 N 74-74-33/122/2013-224 Управление Росреестра отказало администрации в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, поскольку администрацией не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Администрация, полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 является незаконным и нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованном исходили из следующего.
Согласно п. 5 ст. 2 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Основанием для государственной регистрации возникновения права собственности согласно абз. 8 п. 1 ст. 17 Закон о регистрации являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).
При этом в силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации установлены в ст. 20 Закона о регистрации.
Согласно абз. 4 и 10 п. 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что основанием для отказа в государственной регистрации расторжения договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 по заявлению арендодателя в одностороннем порядке послужило несоответствие содержания представленных на государственную регистрацию прав документов требованиям действующего законодательства, а также непредставление заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав. Регистрирующий орган посчитал, что в рассматриваемом случае по условиям п. 6.2 договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, как верно указали суды, действующим законодательством предусмотрено три способа досрочного расторжения договора: соглашение сторон, решение суда (судебный порядок) и односторонний отказ от исполнения договора.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что в договоре аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11 сторонами согласованы условия расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя (п. 6.2 договора) и условия, при которых арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор аренды (п. 6.3 договора).
Обращаясь с рассматриваемым заявлением в суд, администрация в обоснование своей правовой позиции сослалась на п. 6.3.6 договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 N 011-11, в котором предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды по причине систематического (2 и более раза) либо существенного нарушения арендатором условий договора.
Администрация указала, что арендатор систематически не исполнял свои обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем, по мнению администрации, у арендодателя возникло право на одностороннее расторжение указанного договора аренды недвижимого имущества. В подтверждение факта неисполнения обществом "УралПром" своих обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды от 04.02.2011 N 011-11 администрацией в материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013.
Проанализировав условия п. 6.2, 6.3 договора аренды от 04.02.2011 N 011-11 в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили, что условиями спорного договора аренды его досрочное расторжение арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в связи неуплатой арендатором арендных платежей прямо не предусмотрено.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что отказ Управления Росреестра соответствует требованиям ст. 20 Закона о регистрации и не может нарушать права и законные интересы заявителя.
Довод администрации о том, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу N А76-644/2013 установлено, что спорный договор аренды фактически прекращен и общество "УралПром", досрочно освободив помещение, согласилось с решением арендодателя о расторжении договора, судом апелляционной инстанции рассмотрен и правомерно отклонен.
Апелляционный суд обоснованно указал, что названное решение Арбитражного суда Челябинской области или акт возврата помещения арендодателю, из содержания которых регистрирующий орган мог бы установить обстоятельства, свидетельствующие о прекращении договора аренды от 04.02.2011 N 011-11, заявителем на государственную регистрацию представлены не были, в связи с чем не могли быть учтены при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. Кроме того, Управление Росреестра не было привлечено к участию в рассмотрении дела N А76-644/2013, в связи с чем обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Челябинской области по данному делу, не имеют преюдициального значения для Управления Росреестра.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации расторжения договора аренды и правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2013 по делу N А76-20923/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
С.Э.РЯБОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)