Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Петрунина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Лихачевой И.А.
судей Кумачевой И.А., Беляева Р.В.,
при секретаре Н.И.,
рассмотрев в заседании от <данные изъяты> апелляционные жалобы Т., В.С., В.Л., Управления опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов на решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Министерства образования МО, действующего в интересах несовершеннолетней Ф.Н. к В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеке, восстановлении регистрации по месту жительства,
заслушав доклад судьи Лихачевой И.А.,
объяснения В.С., представителя Т. - В.В., представителя Управления опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов - П.,
установила:
Министерство образования <данные изъяты> в интересах несовершеннолетней Ф.Н., <данные изъяты> года рождения, уточнив заявленные требования, обратилось в суд с иском к В.С., В.Л., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи в ЕГРП о регистрации права собственности на объект недвижимости, прекращении записи об ипотеке, признании за Ф.Н. права собственности на квартиру. Требования мотивированы тем, что Управлением опеки и попечительства Министерства образования МО по г.о. Серпухов <данные изъяты> было издано распоряжение N 500-р, которым Ф.А. было разрешено отчуждение по договору купли-продажи принадлежащей несовершеннолетней Ф.Н. трехкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, при условии обеспечения прав несовершеннолетней на жилье в виде приобретения права собственности на четырехкомнатную квартиру по адресу: <данные изъяты>. Впоследствии при контроле исполнения распоряжения Управлению опеки и попечительства стало известно, что вышеуказанное распоряжение исполнено не было. В настоящее время несовершеннолетняя Ф.Н. является сиротой, поскольку ее мать Ф.Т. умерла в 2010 г., а отец Ф.А., которому выдавалось разрешение на оформление договора купли-продажи, умер в марте 2012 <данные изъяты> было установлено, что <данные изъяты> Ф.Н. была снята с регистрационного учета с прежнего места жительства, где была зарегистрирована вместе с отцом Ф.А., без согласования с органами опеки и попечительства и вместе с отцом зарегистрирована у постороннего лица по адресу: <данные изъяты>. Покупателями спорной квартиры по договору купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) от <данные изъяты> являются В.С. и В.Л. По мнению истца, право собственности несовершеннолетней Ф.Н. на жилье было грубо нарушено, поскольку принадлежащая ей на праве собственности квартира могла быть продана только при соблюдении условия одновременной покупки четырехкомнатной квартиры на ее имя, что выполнено не было. В закладной В.С. и В.Л. в качестве основания возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой в силу закона, указан договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>. Между тем, органом опеки и попечительства не согласовывалась сделка по отчуждению квартиры ребенка с установлением ипотеки. Кроме того, из п. 12 договора купли-продажи квартиры следует, что в связи с отсрочкой оплаты 630 000 руб. после государственной регистрации договора должна была быть зарегистрирована ипотека в силу закона в интересах малолетнего продавца квартиры Ф.Н., а не в интересах ОАО "Сбербанк России", Так, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, продаваемый в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу указанной нормы права несовершеннолетней были нарушены. Права ОАО "Сбербанк России" обеспечены закладной В.С. и В.Л., а права ребенка не обеспечены ни записью в ЕГРП, ни закладной в обеспечение денежного обязательства на сумму 630 000 руб. Квартира приобретена В.Л. и В.С. у продавца Ф.А., действующего как законный представитель своей дочери Ф.Н., за 3 500 000 руб., однако, денежные средства на счет несовершеннолетней перечислены не были. В сделке использовалось заключение о рыночной стоимости спорной квартиры от <данные изъяты> г., тогда как согласование было оформлено распоряжением от <данные изъяты> г., т.е. данный документ в нарушение интересов несовершеннолетней не согласован. Истец полагает, что также имеются основания для признания сделки недействительной по ст. 174 ГК РФ, поскольку покупатели не могли не знать о существующих ограничениях на отчуждение имущества. В интересах несовершеннолетней Ф.Н. истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> г., заключенный между продавцом Ф.А. и покупателями В.С. и В.Л., применить последствия недействительности сделки, прекратив запись о регистрации права общей долевой собственности покупателей В.С. и В.Л. на квартиру, признать за несовершеннолетней Ф.Н. право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, прекратив запись об ипотеке в силу закона.
В судебном заседании представитель Министерства образования <данные изъяты> исковые требования поддержала.
Ответчик В.С. и его представитель, представляющий также интересы В.Л. иск не признали.
Законный представитель несовершеннолетний Ф.Н. - опекун Т. (третье лицо) и ее представитель возражали против удовлетворения иска.
Ответчик В.Л., представитель ответчика ОАО "Сбербанк России", представители третьих лиц - Управления ФСГРКК по <данные изъяты>, ГУ Управление ПФР <данные изъяты> по <данные изъяты> и <данные изъяты>, третье лицо Н.Н. в судебное заседание не явились.
Решением суда от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично: признаны недействительными договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> и запись о регистрации данного договора, прекращено право собственности В.С. и В.Л. на спорную квартиру, за Ф.Н. признано право собственности на спорную квартиру; с опекуна несовершеннолетней Ф.Н. - Т. в пользу В.С. и В.Л. взыскано 3500 000 руб.; резолютивная часть решения содержит указание о том, что решение является основанием для регистрации Ф.Н. в спорной квартире. В остальной части иска отказано.
С решением не согласились Управления опеки и попечительства Министерства образования МО по г.о.Серпухов, Т., В.С. и В.Л., в апелляционных жалобах указывают на незаконность и необоснованность принятого решения.
Т. в апелляционной жалобе указывает, что является по делу третьим лицом, требования к ней не предъявлялись, соответственно, решением суда на нее не могут быть возложены какие-либо обязанности, в силу того, что она является не усыновителем несовершеннолетней, а ее опекуном с ноября 2012 г., на нее не может быть возложена обязанность по выплате денежных средств вследствие применения реституции по недействительной сделке, совершенной законным представителем несовершеннолетней.
В.С. и В.Л. в своей жалобе просят об отмене решения в части удовлетворенных требований, полагая, что оснований для признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности не имеется.
Министерство образования МО в апелляционной жалобе выражают свое несогласие с решением в части отказа в удовлетворении требований, а также в части возложения обязанностей на опекуна Т., полагая что реституция должна быть осуществлена за счет наследственного имущества, оставшегося после смерти стороны по сделке Ф.А.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене, как постановленного без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, в редакции действовавшей в 2011 г., недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Указанные нормы прямо предусматривают, что проверка действительности сделок должна производиться на соответствие требованиям закона в момент совершения (заключения) договора. Отсутствие правовых пороков сделки в этот момент делает невозможным признание ее недействительной вне зависимости от того, как будут исполняться впоследствии договорные и иные связанные с договором обязательства. Неисполнение или ненадлежащее исполнение самого договора или иных обязательств, условия которых не оговорены в оспариваемом договоре, не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку эти обстоятельства не характеризуют соответствие условий соглашения требованиям закона именно в момент заключения договора.
Как следует из материалов дела, Ф.А., как отец несовершеннолетней Ф.Н., являвшейся собственником трехкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, обратился в Управление опеки и попечительства по г.о. Серпухов с заявлением о разрешении отчуждения указанной квартиры с целью приобретения на вырученные от продажи денежные средства другой квартиры.
Распоряжением Управления опеки и попечительства по г.о. Серпухов от <данные изъяты> N 500-р "О разрешении на оформление договора купли-продажи гр. Ф.А." Ф.А. разрешено оформление договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, собственником которой является несовершеннолетняя Ф.Н., расположенной по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, при условии одновременного оформления договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
Между Ф.А., действующим как законный представитель Ф.Н., с одной стороны, и В.С. и В.Л., с другой стороны, <данные изъяты> подписан договор купли-продажи вышеуказанной трехкомнатной квартиры площадью 72,7 кв. м. По условиям договора рыночная стоимость продаваемой квартиры на основании отчета об оценке от <данные изъяты> составляет 3232 000 руб., однако, продана по согласованию сторон за 3500 000 руб. Договор прошел государственную регистрацию <данные изъяты> г., что в силу ст. 558 ГК РФ означает его заключение на указанную дату.
В соответствии с условиями договора при его подписании продавцу была передана сумма в размере 1170 000 руб., 630 000 руб. должны быть переданы в течение двух месяцев с момента государственной регистрации договора, а кредитные денежные средства в размере 1700 000 руб. будут переданы продавцу в течение трех банковских дней после регистрации договора.
Из материалов дела следует, что свои обязанности по оплате квартиры покупатели В.С. и В.Л. исполнили в полном объеме, оплатив, в том числе, частично цену договора за счет заемных средств, полученных в кредит у ОАО "Сбербанк России" по договору от <данные изъяты> г., обеспеченный ипотекой в отношении спорной квартиры (закладная от <данные изъяты> г.). В день регистрации договора Ф.А. от покупателей получены денежные средства в размере 1800000 руб. На следующий день <данные изъяты> на расчетный счет Ф.А. в Серпуховском ОСБ перечислены 1700000 руб. (в указанный день также произведено начисление на расчетный счет В.С. в Серпуховском ОСБ и снятие с него денежных средств в сумме 1700000 руб.). Указанная сумма снята Ф.А. со счета в течение 24-<данные изъяты>.
<данные изъяты> В.С. и В.Л. в связи с намерениями воспользоваться правом направить средства (часть средств) материнского капитала по сертификату, выданному на имя В.Л., на погашение долга по заключенному с ОАО "Сбербанк России" кредитному договору от <данные изъяты> г., дано нотариально удостоверенное обязательство оформить спорную квартиру в общую собственность на имя их и детей с определением размера долей в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры.
<данные изъяты> Ф.А., действующий от себя лично и как законный представитель несовершеннолетней Ф.Н., по договору купли-продажи приобретает в общую долевую собственность (доля Ф.А. - 1/4, доля Ф.Н. - 3/4) часть двухэтажного жилого <данные изъяты>, общей площадью 122,9 кв. м, и расположенные при данном доме земельные участки площадью 128 кв. м, 63 кв. м (уч. 31-а) и 489 кв. м (уч. 31-б) по адресу: <данные изъяты>. Согласно условиям договора вышеуказанное имущество приобретено Ф.А. за 1300000 руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора.
Законный представитель Ф.Н. - Ф.А. умер <данные изъяты> г., т.е. через 4 месяца после заключения спорного договора.
Наследником к имуществу Ф.А. является его дочь Ф.Н., которой <данные изъяты> выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/4 доли вышеуказанного жилого дома.
Как следует из акта проверки жилого помещения по адресу: <данные изъяты>, двухэтажный жилой дом со всеми удобствами, приусадебным участком пригоден для постоянного проживания в отапливаемой части дома, где имеется газ, водопровод, электричество, местная канализация, отопление АОГВ.
Признавая договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> недействительным со ссылкой на ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что данная сделка не соответствовала требованиям закона и интересам несовершеннолетней.
Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что условиями договора указанные нормы гражданского законодательства нарушены не были.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из имеющихся в деле доказательств следует, что перед заключением оспариваемого договора законным представителем несовершеннолетней было получено разрешение на продажу квартиры, условия договора соответствуют интересам несовершеннолетней, что подтверждается тем, что цена продаваемого имущества указана выше, чем определена оценщиком. На полученные денежные средства, а доказательств обратного в материалах дела не имеется, Ф.А. было приобретено иное жилье. При этом, приобретение в районном центре <данные изъяты> трех земельных участков и части двухэтажного жилого дома площадью значительно большей, чем предполагаемая к покупке четырехкомнатная квартира, само по себе не свидетельствует о нарушении прав несовершеннолетней.
То обстоятельство, что Ф.А. не в полной мере было исполнено распоряжение органов опеки и попечительства, и на полученные от продажи трехкомнатной квартиры не приобретена четырехкомнатная квартира, также не влияет на действительность сделки, поскольку использование после заключения соглашения денежных средств (постдоговорные обстоятельства) никак не характеризует законность условий договора на момент его заключения.
Также не влияет на законность сделки и установление ипотеки в отношении спорной квартиры, поскольку это обременение лишь ограничивает права покупателей, использовавших кредитные средства, и не затрагивает прав продавца.
Оснований для признания сделки недействительной по основаниям ст. 174 ГК РФ также не имеется, поскольку законный представитель несовершеннолетней за пределы ограничений распоряжения органов опеки и попечительства при заключении договора не выходил.
Права несовершеннолетней могли быть защищены в связи имеющейся разницей между полученными от продажи квартиры и затраченными на приобретение недвижимости в <данные изъяты> денежными средствами путем взыскания данной разницы в пользу Ф.Н. с Ф.А., однако, в связи со смертью последнего и принятием наследства дочерью, т.е. по правилам универсального правопреемства, такое обязательство в силу ст. 413 ГК РФ считается прекращенным в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Кроме того, судебная коллегия также считает необходимым указать на то, что даже если оценивать оспариваемый договор, как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности.
В соответствии с ч. 4 ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве" при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от <данные изъяты> недействительным и применений последствий недействительности сделки у суда не имелось, в связи с чем выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит основанными на неверном применении материального закона.
С учетом изложенного, обжалуемое судебное решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.
Постановить по делу новое решение, которым иск Министерства образования МО, действующего в интересах несовершеннолетней Ф.Н., к В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеке, восстановлении регистрации по месту жительства - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ПО ДЕЛУ N 33-11380/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33-11380/2014
Судья Петрунина М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Лихачевой И.А.
судей Кумачевой И.А., Беляева Р.В.,
при секретаре Н.И.,
рассмотрев в заседании от <данные изъяты> апелляционные жалобы Т., В.С., В.Л., Управления опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов на решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Министерства образования МО, действующего в интересах несовершеннолетней Ф.Н. к В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеке, восстановлении регистрации по месту жительства,
заслушав доклад судьи Лихачевой И.А.,
объяснения В.С., представителя Т. - В.В., представителя Управления опеки и попечительства Министерства образования МО по городскому округу Серпухов - П.,
установила:
Министерство образования <данные изъяты> в интересах несовершеннолетней Ф.Н., <данные изъяты> года рождения, уточнив заявленные требования, обратилось в суд с иском к В.С., В.Л., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении записи в ЕГРП о регистрации права собственности на объект недвижимости, прекращении записи об ипотеке, признании за Ф.Н. права собственности на квартиру. Требования мотивированы тем, что Управлением опеки и попечительства Министерства образования МО по г.о. Серпухов <данные изъяты> было издано распоряжение N 500-р, которым Ф.А. было разрешено отчуждение по договору купли-продажи принадлежащей несовершеннолетней Ф.Н. трехкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, при условии обеспечения прав несовершеннолетней на жилье в виде приобретения права собственности на четырехкомнатную квартиру по адресу: <данные изъяты>. Впоследствии при контроле исполнения распоряжения Управлению опеки и попечительства стало известно, что вышеуказанное распоряжение исполнено не было. В настоящее время несовершеннолетняя Ф.Н. является сиротой, поскольку ее мать Ф.Т. умерла в 2010 г., а отец Ф.А., которому выдавалось разрешение на оформление договора купли-продажи, умер в марте 2012 <данные изъяты> было установлено, что <данные изъяты> Ф.Н. была снята с регистрационного учета с прежнего места жительства, где была зарегистрирована вместе с отцом Ф.А., без согласования с органами опеки и попечительства и вместе с отцом зарегистрирована у постороннего лица по адресу: <данные изъяты>. Покупателями спорной квартиры по договору купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) от <данные изъяты> являются В.С. и В.Л. По мнению истца, право собственности несовершеннолетней Ф.Н. на жилье было грубо нарушено, поскольку принадлежащая ей на праве собственности квартира могла быть продана только при соблюдении условия одновременной покупки четырехкомнатной квартиры на ее имя, что выполнено не было. В закладной В.С. и В.Л. в качестве основания возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой в силу закона, указан договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>. Между тем, органом опеки и попечительства не согласовывалась сделка по отчуждению квартиры ребенка с установлением ипотеки. Кроме того, из п. 12 договора купли-продажи квартиры следует, что в связи с отсрочкой оплаты 630 000 руб. после государственной регистрации договора должна была быть зарегистрирована ипотека в силу закона в интересах малолетнего продавца квартиры Ф.Н., а не в интересах ОАО "Сбербанк России", Так, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, продаваемый в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу указанной нормы права несовершеннолетней были нарушены. Права ОАО "Сбербанк России" обеспечены закладной В.С. и В.Л., а права ребенка не обеспечены ни записью в ЕГРП, ни закладной в обеспечение денежного обязательства на сумму 630 000 руб. Квартира приобретена В.Л. и В.С. у продавца Ф.А., действующего как законный представитель своей дочери Ф.Н., за 3 500 000 руб., однако, денежные средства на счет несовершеннолетней перечислены не были. В сделке использовалось заключение о рыночной стоимости спорной квартиры от <данные изъяты> г., тогда как согласование было оформлено распоряжением от <данные изъяты> г., т.е. данный документ в нарушение интересов несовершеннолетней не согласован. Истец полагает, что также имеются основания для признания сделки недействительной по ст. 174 ГК РФ, поскольку покупатели не могли не знать о существующих ограничениях на отчуждение имущества. В интересах несовершеннолетней Ф.Н. истец просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> г., заключенный между продавцом Ф.А. и покупателями В.С. и В.Л., применить последствия недействительности сделки, прекратив запись о регистрации права общей долевой собственности покупателей В.С. и В.Л. на квартиру, признать за несовершеннолетней Ф.Н. право собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, прекратив запись об ипотеке в силу закона.
В судебном заседании представитель Министерства образования <данные изъяты> исковые требования поддержала.
Ответчик В.С. и его представитель, представляющий также интересы В.Л. иск не признали.
Законный представитель несовершеннолетний Ф.Н. - опекун Т. (третье лицо) и ее представитель возражали против удовлетворения иска.
Ответчик В.Л., представитель ответчика ОАО "Сбербанк России", представители третьих лиц - Управления ФСГРКК по <данные изъяты>, ГУ Управление ПФР <данные изъяты> по <данные изъяты> и <данные изъяты>, третье лицо Н.Н. в судебное заседание не явились.
Решением суда от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично: признаны недействительными договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> и запись о регистрации данного договора, прекращено право собственности В.С. и В.Л. на спорную квартиру, за Ф.Н. признано право собственности на спорную квартиру; с опекуна несовершеннолетней Ф.Н. - Т. в пользу В.С. и В.Л. взыскано 3500 000 руб.; резолютивная часть решения содержит указание о том, что решение является основанием для регистрации Ф.Н. в спорной квартире. В остальной части иска отказано.
С решением не согласились Управления опеки и попечительства Министерства образования МО по г.о.Серпухов, Т., В.С. и В.Л., в апелляционных жалобах указывают на незаконность и необоснованность принятого решения.
Т. в апелляционной жалобе указывает, что является по делу третьим лицом, требования к ней не предъявлялись, соответственно, решением суда на нее не могут быть возложены какие-либо обязанности, в силу того, что она является не усыновителем несовершеннолетней, а ее опекуном с ноября 2012 г., на нее не может быть возложена обязанность по выплате денежных средств вследствие применения реституции по недействительной сделке, совершенной законным представителем несовершеннолетней.
В.С. и В.Л. в своей жалобе просят об отмене решения в части удовлетворенных требований, полагая, что оснований для признания сделки недействительной и применении последствий ее недействительности не имеется.
Министерство образования МО в апелляционной жалобе выражают свое несогласие с решением в части отказа в удовлетворении требований, а также в части возложения обязанностей на опекуна Т., полагая что реституция должна быть осуществлена за счет наследственного имущества, оставшегося после смерти стороны по сделке Ф.А.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене, как постановленного без учета фактических обстоятельств дела, с нарушением норм материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, в редакции действовавшей в 2011 г., недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Указанные нормы прямо предусматривают, что проверка действительности сделок должна производиться на соответствие требованиям закона в момент совершения (заключения) договора. Отсутствие правовых пороков сделки в этот момент делает невозможным признание ее недействительной вне зависимости от того, как будут исполняться впоследствии договорные и иные связанные с договором обязательства. Неисполнение или ненадлежащее исполнение самого договора или иных обязательств, условия которых не оговорены в оспариваемом договоре, не могут являться основанием для признания сделки недействительной, поскольку эти обстоятельства не характеризуют соответствие условий соглашения требованиям закона именно в момент заключения договора.
Как следует из материалов дела, Ф.А., как отец несовершеннолетней Ф.Н., являвшейся собственником трехкомнатной квартиры по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, обратился в Управление опеки и попечительства по г.о. Серпухов с заявлением о разрешении отчуждения указанной квартиры с целью приобретения на вырученные от продажи денежные средства другой квартиры.
Распоряжением Управления опеки и попечительства по г.о. Серпухов от <данные изъяты> N 500-р "О разрешении на оформление договора купли-продажи гр. Ф.А." Ф.А. разрешено оформление договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, собственником которой является несовершеннолетняя Ф.Н., расположенной по адресу: <данные изъяты>-а, <данные изъяты>, при условии одновременного оформления договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
Между Ф.А., действующим как законный представитель Ф.Н., с одной стороны, и В.С. и В.Л., с другой стороны, <данные изъяты> подписан договор купли-продажи вышеуказанной трехкомнатной квартиры площадью 72,7 кв. м. По условиям договора рыночная стоимость продаваемой квартиры на основании отчета об оценке от <данные изъяты> составляет 3232 000 руб., однако, продана по согласованию сторон за 3500 000 руб. Договор прошел государственную регистрацию <данные изъяты> г., что в силу ст. 558 ГК РФ означает его заключение на указанную дату.
В соответствии с условиями договора при его подписании продавцу была передана сумма в размере 1170 000 руб., 630 000 руб. должны быть переданы в течение двух месяцев с момента государственной регистрации договора, а кредитные денежные средства в размере 1700 000 руб. будут переданы продавцу в течение трех банковских дней после регистрации договора.
Из материалов дела следует, что свои обязанности по оплате квартиры покупатели В.С. и В.Л. исполнили в полном объеме, оплатив, в том числе, частично цену договора за счет заемных средств, полученных в кредит у ОАО "Сбербанк России" по договору от <данные изъяты> г., обеспеченный ипотекой в отношении спорной квартиры (закладная от <данные изъяты> г.). В день регистрации договора Ф.А. от покупателей получены денежные средства в размере 1800000 руб. На следующий день <данные изъяты> на расчетный счет Ф.А. в Серпуховском ОСБ перечислены 1700000 руб. (в указанный день также произведено начисление на расчетный счет В.С. в Серпуховском ОСБ и снятие с него денежных средств в сумме 1700000 руб.). Указанная сумма снята Ф.А. со счета в течение 24-<данные изъяты>.
<данные изъяты> В.С. и В.Л. в связи с намерениями воспользоваться правом направить средства (часть средств) материнского капитала по сертификату, выданному на имя В.Л., на погашение долга по заключенному с ОАО "Сбербанк России" кредитному договору от <данные изъяты> г., дано нотариально удостоверенное обязательство оформить спорную квартиру в общую собственность на имя их и детей с определением размера долей в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры.
<данные изъяты> Ф.А., действующий от себя лично и как законный представитель несовершеннолетней Ф.Н., по договору купли-продажи приобретает в общую долевую собственность (доля Ф.А. - 1/4, доля Ф.Н. - 3/4) часть двухэтажного жилого <данные изъяты>, общей площадью 122,9 кв. м, и расположенные при данном доме земельные участки площадью 128 кв. м, 63 кв. м (уч. 31-а) и 489 кв. м (уч. 31-б) по адресу: <данные изъяты>. Согласно условиям договора вышеуказанное имущество приобретено Ф.А. за 1300000 руб., расчет между сторонами произведен до подписания договора.
Законный представитель Ф.Н. - Ф.А. умер <данные изъяты> г., т.е. через 4 месяца после заключения спорного договора.
Наследником к имуществу Ф.А. является его дочь Ф.Н., которой <данные изъяты> выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/4 доли вышеуказанного жилого дома.
Как следует из акта проверки жилого помещения по адресу: <данные изъяты>, двухэтажный жилой дом со всеми удобствами, приусадебным участком пригоден для постоянного проживания в отапливаемой части дома, где имеется газ, водопровод, электричество, местная канализация, отопление АОГВ.
Признавая договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты> недействительным со ссылкой на ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что данная сделка не соответствовала требованиям закона и интересам несовершеннолетней.
Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что условиями договора указанные нормы гражданского законодательства нарушены не были.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Из имеющихся в деле доказательств следует, что перед заключением оспариваемого договора законным представителем несовершеннолетней было получено разрешение на продажу квартиры, условия договора соответствуют интересам несовершеннолетней, что подтверждается тем, что цена продаваемого имущества указана выше, чем определена оценщиком. На полученные денежные средства, а доказательств обратного в материалах дела не имеется, Ф.А. было приобретено иное жилье. При этом, приобретение в районном центре <данные изъяты> трех земельных участков и части двухэтажного жилого дома площадью значительно большей, чем предполагаемая к покупке четырехкомнатная квартира, само по себе не свидетельствует о нарушении прав несовершеннолетней.
То обстоятельство, что Ф.А. не в полной мере было исполнено распоряжение органов опеки и попечительства, и на полученные от продажи трехкомнатной квартиры не приобретена четырехкомнатная квартира, также не влияет на действительность сделки, поскольку использование после заключения соглашения денежных средств (постдоговорные обстоятельства) никак не характеризует законность условий договора на момент его заключения.
Также не влияет на законность сделки и установление ипотеки в отношении спорной квартиры, поскольку это обременение лишь ограничивает права покупателей, использовавших кредитные средства, и не затрагивает прав продавца.
Оснований для признания сделки недействительной по основаниям ст. 174 ГК РФ также не имеется, поскольку законный представитель несовершеннолетней за пределы ограничений распоряжения органов опеки и попечительства при заключении договора не выходил.
Права несовершеннолетней могли быть защищены в связи имеющейся разницей между полученными от продажи квартиры и затраченными на приобретение недвижимости в <данные изъяты> денежными средствами путем взыскания данной разницы в пользу Ф.Н. с Ф.А., однако, в связи со смертью последнего и принятием наследства дочерью, т.е. по правилам универсального правопреемства, такое обязательство в силу ст. 413 ГК РФ считается прекращенным в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Кроме того, судебная коллегия также считает необходимым указать на то, что даже если оценивать оспариваемый договор, как заключенный не в полной мере с предоставленным органами опеки разрешением, то в силу прямого указания в законе это не приводит к его недействительности.
В соответствии с ч. 4 ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве" при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи от <данные изъяты> недействительным и применений последствий недействительности сделки у суда не имелось, в связи с чем выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит основанными на неверном применении материального закона.
С учетом изложенного, обжалуемое судебное решение не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем на основании ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.
Постановить по делу новое решение, которым иск Министерства образования МО, действующего в интересах несовершеннолетней Ф.Н., к В.Л., В.С., ОАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки и прекращении записи о праве собственности покупателей, признании права собственности за несовершеннолетней, прекращении записи об ипотеке, восстановлении регистрации по месту жительства - оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)