Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиками был заключен оспариваемый договор купли-продажи, при заключении договора не было достигнуто соглашение о его предмете.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Белова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Мариуца О.Г.
судей Ситниковой М.И. и Наумова А.А.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании от 16 марта 2015 года апелляционные жалобы Б.М., Б.А. на решение Красногорского городского суда Московской области от 23 сентября 2014 года по делу по иску Б.А. к Б.Э., Г., третье лицо: Б.М. о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения Б.А. от своего имени и по доверенности от Б.М., представителя Б.А. - Детковой И.М.,
установила:
Б.А. и третье лицо Б.М. обратились в суд с исками к Б.Э., Г. о признании ничтожным договора купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенного <данные изъяты> между ответчиками, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований ссылались на то, что Б.А., его внук Б.М. постоянно зарегистрированы и проживают в спорной квартире. Собственником квартиры являлся Б.Э. - сын Б.А. и отец Б.М. Ответчик заключил с Г. оспариваемый договор купли-продажи в нарушение их прав.
Считают, что при заключении договора не было достигнуто соглашение о его предмете, поскольку согласно технического паспорта БТИ по состоянию на 18 июня 2002 года квартира является двухкомнатной, а фактически Б.Э. была произведена незаконная перепланировка, в результате которой квартира стала трехкомнатной.
Также указали, что согласно пункта 8 договора купли-продажи зарегистрированные в нем Б.А., Б.М. и О. подлежат снятию с регистрационного учета в течение 7 дней с момента государственной регистрации договора. Это условие является ничтожным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о том, каким образом и за чей счет они будут обеспечены жилым помещением. Другого жилого помещения они не имеют.
Полагали, что оспариваемая сделка является также мнимой, поскольку совершена не с целью порождения соответствующих прав, а с целью прекращения их права пользования квартирой.
В судебное заседание Б.А. от своего имени и по доверенности от Б.М., его представитель адвокат Деткова И.М. явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.
В судебное заседание ответчик Б.Э. явился, заявленные исковые требования не признал.
В судебное заседание ответчик Г. в судебное заседание не явился, извещен.
В судебное заседание представитель Г. по доверенности С. явился, просил в иске отказать.
Решением Красногорского городского суда Московской области от 23 сентября 2014 года в удовлетворении заявленных исковых требований Б.М., Б.А. отказано.
Не согласившись с решением суда, Б.М., Б.А. в апелляционных жалобах ставят вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов следует, что 29 сентября 2011 года между ответчиками Б.Э. (продавец) и Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры.
По его условиям продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
Пунктом 8 указанного договора предусмотрено, что в квартире на дату подписания договора зарегистрированы Б.А., Б.М. и О. В соответствии со ст. 558 ГК РФ после перехода права собственности на квартиру на имя покупателя право пользования за ними не сохраняется, при этом они подлежат снятию с регистрационного учета в течение 7 дней с момента государственной регистрации договора.
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в. собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру ши другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а ответствующий договор не считается заключенным.
Разрешая спор и признавая необоснованными доводы истцов о том, что договор является не заключенным, суд обоснованно исходил из того, что в договоре с достаточной определенностью указаны характеристики квартиры, подлежащий передаче в собственность покупателя, с чем судебная коллегия соглашается.
Доводы апелляционной жалобы о произведенной в квартире перепланировке основанием к отмене решения служить не могут.
Судебная коллегия учитывает, что подтверждением перепланировки является лишь справка ТСЖ "Южный" от января 2014 года (л.д. 20), она оспаривается ответчиком. В настоящее время Госжилинспекция Московской области обратилась в суд с иском к Б.Э. об обязании предоставить доступ в квартиру с целью проверки наличии самовольной перепланировки (л.д. 170 - 171). Таким образом, утверждение истцов о перепланировке квартиры бесспорно не подтверждено. Кроме того, факт наличия либо отсутствия перепланировки не влияет на права Б.А. и Б.М., поскольку, будучи зарегистрированными в спорном жилом помещении, они имеют лишь право пользования им.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Б.А. и Б.М. требований о ничтожности договора ввиду указания в пункте 8 условий о не сохранении за ними права пользования квартирой после ее продажи.
Суд верно указал, что положения указанного пункта не противоречат закону.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из положений ч. 2 ст. 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи влечет за собой отчуждение имущества.
Приведенные нормы закона свидетельствуют о том, что в случае отчуждения имущества на основании договора купли-продажи и прекращения в связи с этим права собственности, новый собственник вправе требовать как от прежнего собственника, так и от членов его семьи освобождения жилого помещения, поскольку с заключением договора и переходом права собственности к другому лицу, их право пользования жилым помещением прекращается.
При этом, с учетом правовой позиции, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 03.11.2006 года N 435-О, положение пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 675.
Доводы апелляционной жалобы о мнимости договора также не состоятельны. В материалах дела не имеется никаких данных, кроме пояснений подателей апелляционных жалоб, свидетельствующих о том, что при совершении оспариваемой сделки подлинная воля ответчиков не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении договора купли-продажи.
Судебная коллегия считает, что при вынесении решения суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и нормам действующего законодательства.
Другие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому жалобы не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Красногорского городского суда Московской области от 23 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3759/2015
Требование: О признании ничтожным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчиками был заключен оспариваемый договор купли-продажи, при заключении договора не было достигнуто соглашение о его предмете.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 марта 2015 г. по делу N 33-3759/2015
Судья: Белова И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Мариуца О.Г.
судей Ситниковой М.И. и Наумова А.А.
при секретаре М.
рассмотрев в открытом судебном заседании от 16 марта 2015 года апелляционные жалобы Б.М., Б.А. на решение Красногорского городского суда Московской области от 23 сентября 2014 года по делу по иску Б.А. к Б.Э., Г., третье лицо: Б.М. о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,
объяснения Б.А. от своего имени и по доверенности от Б.М., представителя Б.А. - Детковой И.М.,
установила:
Б.А. и третье лицо Б.М. обратились в суд с исками к Б.Э., Г. о признании ничтожным договора купли-продажи <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, заключенного <данные изъяты> между ответчиками, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований ссылались на то, что Б.А., его внук Б.М. постоянно зарегистрированы и проживают в спорной квартире. Собственником квартиры являлся Б.Э. - сын Б.А. и отец Б.М. Ответчик заключил с Г. оспариваемый договор купли-продажи в нарушение их прав.
Считают, что при заключении договора не было достигнуто соглашение о его предмете, поскольку согласно технического паспорта БТИ по состоянию на 18 июня 2002 года квартира является двухкомнатной, а фактически Б.Э. была произведена незаконная перепланировка, в результате которой квартира стала трехкомнатной.
Также указали, что согласно пункта 8 договора купли-продажи зарегистрированные в нем Б.А., Б.М. и О. подлежат снятию с регистрационного учета в течение 7 дней с момента государственной регистрации договора. Это условие является ничтожным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение о том, каким образом и за чей счет они будут обеспечены жилым помещением. Другого жилого помещения они не имеют.
Полагали, что оспариваемая сделка является также мнимой, поскольку совершена не с целью порождения соответствующих прав, а с целью прекращения их права пользования квартирой.
В судебное заседание Б.А. от своего имени и по доверенности от Б.М., его представитель адвокат Деткова И.М. явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.
В судебное заседание ответчик Б.Э. явился, заявленные исковые требования не признал.
В судебное заседание ответчик Г. в судебное заседание не явился, извещен.
В судебное заседание представитель Г. по доверенности С. явился, просил в иске отказать.
Решением Красногорского городского суда Московской области от 23 сентября 2014 года в удовлетворении заявленных исковых требований Б.М., Б.А. отказано.
Не согласившись с решением суда, Б.М., Б.А. в апелляционных жалобах ставят вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов следует, что 29 сентября 2011 года между ответчиками Б.Э. (продавец) и Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры.
По его условиям продавец продал, а покупатель купил в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.
Пунктом 8 указанного договора предусмотрено, что в квартире на дату подписания договора зарегистрированы Б.А., Б.М. и О. В соответствии со ст. 558 ГК РФ после перехода права собственности на квартиру на имя покупателя право пользования за ними не сохраняется, при этом они подлежат снятию с регистрационного учета в течение 7 дней с момента государственной регистрации договора.
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в. собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру ши другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а ответствующий договор не считается заключенным.
Разрешая спор и признавая необоснованными доводы истцов о том, что договор является не заключенным, суд обоснованно исходил из того, что в договоре с достаточной определенностью указаны характеристики квартиры, подлежащий передаче в собственность покупателя, с чем судебная коллегия соглашается.
Доводы апелляционной жалобы о произведенной в квартире перепланировке основанием к отмене решения служить не могут.
Судебная коллегия учитывает, что подтверждением перепланировки является лишь справка ТСЖ "Южный" от января 2014 года (л.д. 20), она оспаривается ответчиком. В настоящее время Госжилинспекция Московской области обратилась в суд с иском к Б.Э. об обязании предоставить доступ в квартиру с целью проверки наличии самовольной перепланировки (л.д. 170 - 171). Таким образом, утверждение истцов о перепланировке квартиры бесспорно не подтверждено. Кроме того, факт наличия либо отсутствия перепланировки не влияет на права Б.А. и Б.М., поскольку, будучи зарегистрированными в спорном жилом помещении, они имеют лишь право пользования им.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Б.А. и Б.М. требований о ничтожности договора ввиду указания в пункте 8 условий о не сохранении за ними права пользования квартирой после ее продажи.
Суд верно указал, что положения указанного пункта не противоречат закону.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из положений ч. 2 ст. 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу положений п. 1 ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи влечет за собой отчуждение имущества.
Приведенные нормы закона свидетельствуют о том, что в случае отчуждения имущества на основании договора купли-продажи и прекращения в связи с этим права собственности, новый собственник вправе требовать как от прежнего собственника, так и от членов его семьи освобождения жилого помещения, поскольку с заключением договора и переходом права собственности к другому лицу, их право пользования жилым помещением прекращается.
При этом, с учетом правовой позиции, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 03.11.2006 года N 435-О, положение пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 675.
Доводы апелляционной жалобы о мнимости договора также не состоятельны. В материалах дела не имеется никаких данных, кроме пояснений подателей апелляционных жалоб, свидетельствующих о том, что при совершении оспариваемой сделки подлинная воля ответчиков не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении договора купли-продажи.
Судебная коллегия считает, что при вынесении решения суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и нормам действующего законодательства.
Другие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому жалобы не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Красногорского городского суда Московской области от 23 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)