Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпусенко С.А.,
судей Ершовой С.Д., Забутыриной Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахмадуллиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Саитовой Гузалии Ханафиевны на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2013 по делу N А07-681/2012 (судья Михайлина О.Г.)
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление" ОАО "Башхимремонт", Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ОГРН 1040203430706) (далее - должник, ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт", застройщик) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кальметьев Айрат Маратович (далее - Кальметьев А.М.)
Поскольку должник - ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" по настоящему делу является застройщиком, с 27.03.2013 года при его банкротстве подлежат применению правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Решением суда первой инстанции от 28.06.2013 должник признан несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на 6 месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Кальметьева А.М.
Определением суда первой инстанции от 06.08.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Кальметьев А.М.
Аминева Гузель Мансуровна, г. Санкт-Петербург (далее - Аминева Г.М., участник строительства, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" двухкомнатной квартиры N 2, общей площадью 72,38 кв. м, находящейся на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома N 150/1 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак РБ (строительный адрес) (л.д. 2-4).
Определением суда первой инстанции от 11.12.2013 (резолютивная часть от 04.12.2013) требования Аминевой Г.М. признаны обоснованными, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" включено требование Аминевой Г.М. о передаче двухкомнатной квартиры N 2, общей площадью 72,38 кв. м, находящейся в доме N 150/1, расположенном между домами NN 150 и 152 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамаке, за которую застройщику уплачено 1 628 325 руб. (л.д. 80-89).
В апелляционной жалобе Саитова Гузалия Ханафиевна, Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее - податель апелляционной жалобы, Саитова Г.Х.) просила определение суда первой инстанции отменить полностью, в удовлетворении требования Саитовой Г.Х. отказать (л.д. 95-97).
В качестве обоснования доводов апелляционной жалобы Саитова Г.Х. ссылалась на нарушение статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Заключенный между должником и Аминевой Г.М. предварительный договор купли-продажи квартиры от 14.03.2013 заключен в нарушение Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является недействительным, поскольку на момент его заключения спорная квартира уже была отчуждена на основании предварительного договора купли-продажи от 19.03.2012 Саитовой Г.Х. Должник был заинтересован в совершении сделки и преднамеренно умолчал об обстоятельствах, которые могли бы повлиять на решение Аминевой Г.М. относительно сделки. Более того, именно с Саитовой Г.Х. впоследствии был реализован предварительный договор о приобретении квартиры от 19.03.2012 путем заключения договора долевого участия в строительстве N 2 от 13.05.2013 и регистрации его в Управлении Росреестра. Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры от 14.03.2013 является недействительным и на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть применена двусторонняя реституция - возврат денежных средств Аминевой Г.М. в сумме 1 628 325 руб., которые подлежали включению в реестр (в случае надлежащего обращения) по денежным обязательствам.
Конкурсный управляющий должника представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на отсутствие возражений в отношении доводов, изложенных в апелляционной жалобе участника строительства Саитовой Г.Х., просил разрешить вопрос по усмотрению суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
Конкурсный управляющий ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" в отзыве на апелляционную жалобу ходатайствовал о проведении судебного заседания без его участия.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.03.2013 ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" (продавец) и Аминева Г.М. (покупатель) подписали предварительный договор купли-продажи квартиры (далее - предварительный договор от 14.03.2013, договор - л.д. 5-6), в соответствии с условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем акта взаимозачета квартиры, расположенной по адресу: кирпичный жилой дом N 150/1 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак РБ, со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира N 2, общей проектной площадью 72,38 кв. м, этаж 1. (пункт 1 договора).
Общая стоимость квартиры на момент подписания основного договора определена в сумме 1 628 325 руб. (пункт 2.1 договора).
Как следует из пункта 3.2 договора покупатель в рамках заключенного договора обязался оплатить должнику-застройщику сумму в размере 1 628 325 руб., указанная сумма оплачена на момент заключения настоящего предварительного договора путем внесения наличных денежных средств в кассу или на расчетный счет продавца.
Указанная сумма вносится в качестве обеспечения обязательств покупателя по заключению акта взаимозачета.
Данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (пункт 6.1 договора).
Квитанцией к приходному кассовому ордеру N 126 от 14.03.2013 на сумму 1 628 325 руб. заявителем в кассу ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" внесена стоимость заявленной квартиры (л.д. 7).
Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2013 требование Саитовой Г.Х, признано обоснованным, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" включено требование Саитовой Г.Х. о передаче двухкомнатной квартиры N 2 на 1 этаже, общей проектной площадью 72,37 кв. м, жилой проектной площадью 37,77 кв. м в первом подъезде, строительный номер дома - между 150 и 152 по ул. Худайбердина г. Стерлитамака Республики Башкортостан, за которую застройщику уплачено 1 500 000 руб.
Ссылаясь на неисполнение должником обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.03.2013, Аминева Г.М. обратилась в суд заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов. В качестве правового обоснования заявленных требований указала статьи 100, 201.4, 201.6, 201.7 Закона о банкротстве.
Признавая заявленное Аминевой Г.М. требование обоснованным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт", суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор от 14.03.2013 является заключенным, признаков его недействительности не имеется, факт перечисления денежных средств по предварительному договору от 14.03.2013 в размере 1 628 325 руб. подтвержден материалами дела.
Проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В статье 201.1 Закона о банкротстве установлено, что участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71, 100 названного Закона.
В силу подпункта 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.
При этом положения статьи 201.6 Закона о банкротстве устанавливают особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом в деле о банкротстве застройщика. Согласно пункту 2 указанной статьи при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Положениями пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве установлено, что в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, существенные условия предварительного договора от 14.03.2013 согласованы, доказательства наличия между сторонами разногласий в отношении предмета договора отсутствуют, признаков недействительности предварительного договора не имеется.
Доказательств расторжения между сторонами предварительного договора в материалы дела также не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Факт внесение заявителем в кассу ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" стоимости квартиры подтверждается документально, а именно квитанцией к приходному кассовому ордеру N 126 от 14.03.2013 на сумму 1 628 325 руб. (л.д. 7).
Таким образом, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе предварительный договор от 14.03.2013, квитанцию к приходному кассовому ордеру от N 126 от 14.03.2013, пояснения участников данного обособленного спора, указав, что условия, предусмотренные предварительным договором, Аминевой Г.М. выполнены в полном объеме, суд первой инстанции на основании статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве правомерно включил требование Аминевой Г.М. в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
При этом, судом первой инстанции правомерно отклонены доводы участника строительства Саитовой Г.Х. о недействительности предварительного договора от 14.03.2013.
Аналогичный довод апелляционной жалобы судом также подлежит отклонению в силу следующего.
Так, в подтверждение указанного довода подателем апелляционной жалобы указано, что на момент его заключения спорная квартира уже была отчуждена на основании предварительного договора купли-продажи от 19.03.2012 Саитовой Г.Х.
По смыслу парагр. 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
Согласно пункту 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.
Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации названных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены (согласно подпункту 4 пункта 3 ст. 201.10 и подпункту 6 пункта 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
В то же время данный особый порядок погашения требований участников строительства неприменим вне правоотношения банкротства. При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса.
В рассматриваемом случае требование заявлено в рамках дела о банкротстве должника-застройщика, соответственно, факт регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного с Саитовой Г.Х., не влечет отказ в удовлетворении требования Аминевой Г.М. Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на указанное обстоятельство судом отклоняется.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12 разъяснил, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 ст. 201.7, пункт 3 ст. 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
В деле о банкротстве ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" формирование реестра не завершено, на данный момент неясно, будет ли достаточно жилых помещений для удовлетворения требований всех участников строительства. Вместе с тем, Аминева Г.Х. в лице своего представителя настаивала на включении требования в реестр о передаче жилых помещений.
Следовательно, указание апеллянта на то, что денежные средства в сумме 1 628 325 руб. в случае надлежащего обращения подлежали включению в реестр требований по денежным обязательствам, судом не может быть признано обоснованным.
Аминева Г.М., как добросовестный участник долевого строительства, выполнившая условия предварительного договора от 14.03.2013 и оплатившая стоимость жилого помещения, вправе требовать от застройщика выполнения договора.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о недействительности сделки в связи с тем, что на момент заключения предварительного договора от 14.03.2013 спорная квартира уже была отчуждена на основании предварительного договора купли-продажи от 19.03.2012 Саитовой Г.Х., с которой впоследствии был заключен и зарегистрирован в Управлении Росреестра договор долевого участия в строительстве N 2 от 13.05.2013, судом признается несостоятельным.
На основании изложенного довод апелляционной жалобы о нарушении статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 201.8 Закона о банкротстве материалами дела не подтверждается, в силу чего судом также признается подлежащим отклонению.
Ссылки подателя апелляционной жалобы в обоснование ничтожности сделки на положения статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимаются во внимание, поскольку апеллянт не учитывает, что продажа товара, обремененного правами третьих лиц, влечет не ничтожность сделки, а расторжение договора купли-продажи товара.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах определение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
В соответствии с пунктом 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса, государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2013 по делу N А07-681/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Саитовой Гузалии Ханафиевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
С.А.КАРПУСЕНКО
Судьи
С.Д.ЕРШОВА
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2014 N 18АП-851/2014 ПО ДЕЛУ N А07-681/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2014 г. N 18АП-851/2014
Дело N А07-681/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпусенко С.А.,
судей Ершовой С.Д., Забутыриной Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахмадуллиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Саитовой Гузалии Ханафиевны на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2013 по делу N А07-681/2012 (судья Михайлина О.Г.)
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление" ОАО "Башхимремонт", Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ОГРН 1040203430706) (далее - должник, ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт", застройщик) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Кальметьев Айрат Маратович (далее - Кальметьев А.М.)
Поскольку должник - ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" по настоящему делу является застройщиком, с 27.03.2013 года при его банкротстве подлежат применению правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Решением суда первой инстанции от 28.06.2013 должник признан несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на 6 месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Кальметьева А.М.
Определением суда первой инстанции от 06.08.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Кальметьев А.М.
Аминева Гузель Мансуровна, г. Санкт-Петербург (далее - Аминева Г.М., участник строительства, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" двухкомнатной квартиры N 2, общей площадью 72,38 кв. м, находящейся на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома N 150/1 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак РБ (строительный адрес) (л.д. 2-4).
Определением суда первой инстанции от 11.12.2013 (резолютивная часть от 04.12.2013) требования Аминевой Г.М. признаны обоснованными, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" включено требование Аминевой Г.М. о передаче двухкомнатной квартиры N 2, общей площадью 72,38 кв. м, находящейся в доме N 150/1, расположенном между домами NN 150 и 152 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамаке, за которую застройщику уплачено 1 628 325 руб. (л.д. 80-89).
В апелляционной жалобе Саитова Гузалия Ханафиевна, Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее - податель апелляционной жалобы, Саитова Г.Х.) просила определение суда первой инстанции отменить полностью, в удовлетворении требования Саитовой Г.Х. отказать (л.д. 95-97).
В качестве обоснования доводов апелляционной жалобы Саитова Г.Х. ссылалась на нарушение статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Заключенный между должником и Аминевой Г.М. предварительный договор купли-продажи квартиры от 14.03.2013 заключен в нарушение Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является недействительным, поскольку на момент его заключения спорная квартира уже была отчуждена на основании предварительного договора купли-продажи от 19.03.2012 Саитовой Г.Х. Должник был заинтересован в совершении сделки и преднамеренно умолчал об обстоятельствах, которые могли бы повлиять на решение Аминевой Г.М. относительно сделки. Более того, именно с Саитовой Г.Х. впоследствии был реализован предварительный договор о приобретении квартиры от 19.03.2012 путем заключения договора долевого участия в строительстве N 2 от 13.05.2013 и регистрации его в Управлении Росреестра. Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры от 14.03.2013 является недействительным и на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть применена двусторонняя реституция - возврат денежных средств Аминевой Г.М. в сумме 1 628 325 руб., которые подлежали включению в реестр (в случае надлежащего обращения) по денежным обязательствам.
Конкурсный управляющий должника представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на отсутствие возражений в отношении доводов, изложенных в апелляционной жалобе участника строительства Саитовой Г.Х., просил разрешить вопрос по усмотрению суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
Конкурсный управляющий ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" в отзыве на апелляционную жалобу ходатайствовал о проведении судебного заседания без его участия.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 14.03.2013 ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" (продавец) и Аминева Г.М. (покупатель) подписали предварительный договор купли-продажи квартиры (далее - предварительный договор от 14.03.2013, договор - л.д. 5-6), в соответствии с условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем акта взаимозачета квартиры, расположенной по адресу: кирпичный жилой дом N 150/1 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак РБ, со следующими характеристиками: двухкомнатная квартира N 2, общей проектной площадью 72,38 кв. м, этаж 1. (пункт 1 договора).
Общая стоимость квартиры на момент подписания основного договора определена в сумме 1 628 325 руб. (пункт 2.1 договора).
Как следует из пункта 3.2 договора покупатель в рамках заключенного договора обязался оплатить должнику-застройщику сумму в размере 1 628 325 руб., указанная сумма оплачена на момент заключения настоящего предварительного договора путем внесения наличных денежных средств в кассу или на расчетный счет продавца.
Указанная сумма вносится в качестве обеспечения обязательств покупателя по заключению акта взаимозачета.
Данный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (пункт 6.1 договора).
Квитанцией к приходному кассовому ордеру N 126 от 14.03.2013 на сумму 1 628 325 руб. заявителем в кассу ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" внесена стоимость заявленной квартиры (л.д. 7).
Кроме того, из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2013 требование Саитовой Г.Х, признано обоснованным, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" включено требование Саитовой Г.Х. о передаче двухкомнатной квартиры N 2 на 1 этаже, общей проектной площадью 72,37 кв. м, жилой проектной площадью 37,77 кв. м в первом подъезде, строительный номер дома - между 150 и 152 по ул. Худайбердина г. Стерлитамака Республики Башкортостан, за которую застройщику уплачено 1 500 000 руб.
Ссылаясь на неисполнение должником обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.03.2013, Аминева Г.М. обратилась в суд заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов. В качестве правового обоснования заявленных требований указала статьи 100, 201.4, 201.6, 201.7 Закона о банкротстве.
Признавая заявленное Аминевой Г.М. требование обоснованным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт", суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор от 14.03.2013 является заключенным, признаков его недействительности не имеется, факт перечисления денежных средств по предварительному договору от 14.03.2013 в размере 1 628 325 руб. подтвержден материалами дела.
Проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
В статье 201.1 Закона о банкротстве установлено, что участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно пункту 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71, 100 названного Закона.
В силу подпункта 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.
При этом положения статьи 201.6 Закона о банкротстве устанавливают особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом в деле о банкротстве застройщика. Согласно пункту 2 указанной статьи при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Положениями пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве установлено, что в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.
Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, существенные условия предварительного договора от 14.03.2013 согласованы, доказательства наличия между сторонами разногласий в отношении предмета договора отсутствуют, признаков недействительности предварительного договора не имеется.
Доказательств расторжения между сторонами предварительного договора в материалы дела также не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Факт внесение заявителем в кассу ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" стоимости квартиры подтверждается документально, а именно квитанцией к приходному кассовому ордеру N 126 от 14.03.2013 на сумму 1 628 325 руб. (л.д. 7).
Таким образом, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе предварительный договор от 14.03.2013, квитанцию к приходному кассовому ордеру от N 126 от 14.03.2013, пояснения участников данного обособленного спора, указав, что условия, предусмотренные предварительным договором, Аминевой Г.М. выполнены в полном объеме, суд первой инстанции на основании статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве правомерно включил требование Аминевой Г.М. в реестр требований о передаче жилых помещений должника.
При этом, судом первой инстанции правомерно отклонены доводы участника строительства Саитовой Г.Х. о недействительности предварительного договора от 14.03.2013.
Аналогичный довод апелляционной жалобы судом также подлежит отклонению в силу следующего.
Так, в подтверждение указанного довода подателем апелляционной жалобы указано, что на момент его заключения спорная квартира уже была отчуждена на основании предварительного договора купли-продажи от 19.03.2012 Саитовой Г.Х.
По смыслу парагр. 7 главы IX Закона о банкротстве наличие притязаний двух участников строительства в отношении одного жилого помещения не является препятствием для признания таких требований о передаче жилых помещений обоснованными.
Согласно пункту 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.
Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.
В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации названных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены (согласно подпункту 4 пункта 3 ст. 201.10 и подпункту 6 пункта 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
В то же время данный особый порядок погашения требований участников строительства неприменим вне правоотношения банкротства. При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму статьи 398 Гражданского кодекса.
В рассматриваемом случае требование заявлено в рамках дела о банкротстве должника-застройщика, соответственно, факт регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного с Саитовой Г.Х., не влечет отказ в удовлетворении требования Аминевой Г.М. Ссылка заявителя в апелляционной жалобе на указанное обстоятельство судом отклоняется.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12 разъяснил, что по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 ст. 201.7, пункт 3 ст. 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.
В деле о банкротстве ООО "СУ" ОАО "Башхимремонт" формирование реестра не завершено, на данный момент неясно, будет ли достаточно жилых помещений для удовлетворения требований всех участников строительства. Вместе с тем, Аминева Г.Х. в лице своего представителя настаивала на включении требования в реестр о передаче жилых помещений.
Следовательно, указание апеллянта на то, что денежные средства в сумме 1 628 325 руб. в случае надлежащего обращения подлежали включению в реестр требований по денежным обязательствам, судом не может быть признано обоснованным.
Аминева Г.М., как добросовестный участник долевого строительства, выполнившая условия предварительного договора от 14.03.2013 и оплатившая стоимость жилого помещения, вправе требовать от застройщика выполнения договора.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о недействительности сделки в связи с тем, что на момент заключения предварительного договора от 14.03.2013 спорная квартира уже была отчуждена на основании предварительного договора купли-продажи от 19.03.2012 Саитовой Г.Х., с которой впоследствии был заключен и зарегистрирован в Управлении Росреестра договор долевого участия в строительстве N 2 от 13.05.2013, судом признается несостоятельным.
На основании изложенного довод апелляционной жалобы о нарушении статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 201.8 Закона о банкротстве материалами дела не подтверждается, в силу чего судом также признается подлежащим отклонению.
Ссылки подателя апелляционной жалобы в обоснование ничтожности сделки на положения статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не принимаются во внимание, поскольку апеллянт не учитывает, что продажа товара, обремененного правами третьих лиц, влечет не ничтожность сделки, а расторжение договора купли-продажи товара.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах определение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
В соответствии с пунктом 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса, государственная пошлина не уплачивается.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.12.2013 по делу N А07-681/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Саитовой Гузалии Ханафиевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
С.А.КАРПУСЕНКО
Судьи
С.Д.ЕРШОВА
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)