Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Риб Л.Х.
судей Васевой Е.Е., Муравьевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Л.П.
при участии:
- от заявителя (общество с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис"): не явились;
- от заинтересованного лица (Инспекция государственного строительного надзора Пермского края): Воробьева А.В., паспорт, доверенность от 21.12.12, Моховикова Г.А., паспорт, доверенность от 14.01.14;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис"
на решение Арбитражный суд Пермского края
от 26 декабря 2013 года по делу N А50-17024/2013,
принятое судьей Трефиловой Е.М.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" (ОГРН 1085904019739, ИНН 5904197617)
к Инспекции государственного строительного надзора Пермского края (ОГРН 1025900529940, ИНН 5902291332)
о признании недействительным предписания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконным предписания Инспекции государственного строительного надзора Пермского края (далее - Инспекция) N 5-07 от 30.05.2013 об устранении нарушений, выявленных при проведении проверки при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства, в части раздела I:
- - привести договоры участия в долевом строительстве, указанные в п. 3.4. акта проверки от 30.05.2013 N 5-21 в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а именно: исключить из договоров условие об одностороннем порядке расторжения договора (пункт 7.8 договоров);
- - привести договор участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23 с ООО "Регион" в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а именно: исключить из договора условие о возможном изменении срока оплаты цены договора (пункт 2 Приложения N 2 к договору).
Решением арбитражного суда от 26.12.2013 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обжаловало решение суда в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование жалобы общество, ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указывает, что перечень оснований для расторжения договора не ограничен, поэтому условие о расторжении договора в случае уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры может быть включено в договор; изменение срока оплаты также может быть предусмотрено условиями договора. Заявитель полагает, что суд вышел за пределы требований, необоснованно дал оценку условиям договорам долевого участия в отсутствие требований о признании договоров недействительными; предписание является неисполнимым, не содержит перечень конкретных мероприятий по устранению нарушений.
Инспекция с жалобой общества не согласна по основаниям, указанным в отзыве, решение суда первой инстанции считает законным, оснований для его отмены не усматривает.
Приложенное к апелляционной жалобе решение Бутырского районного суда г. Москвы от 06.05.2013 не приобщено к материалам дела, поскольку обществом не заявлено соответствующее ходатайство, в жалобе не приведены основания, предусмотренные ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, представителей в судебное заседание не направило, что в силу ч. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
В судебном заседании представители Инспекции поддержали изложенные в отзыве доводы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей заинтересованного лица, проверив правильность применения судом первой инстанции положений законодательства, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании приказа начальника Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 05.04.2013 N 5-19 в связи с письменным обращением участника долевого строительства Юсуповой И.Х., административным органом в отношении общества проведена внеплановая выездная проверка, в ходе которой выявлены факты нарушения застройщиком требований законодательства в области долевого строительства, о чем составлен акт от 30.05.2013 N 5-21 (л.д. 11-30).
По результатам проверки Инспекцией выдано предписание от 30.05.2013 N 5-07 об устранении нарушений, которым обществу в срок до 23.09.2013 предложено, в том числе, привести договоры участия в долевом строительстве, указанные в пункте 3.4 акта проверки от 30.05.2013 в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, исключить из вышеуказанных договоров условие об одностороннем порядке расторжения договора (пункт 7.8. договоров); привести договор участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23 с ООО "Регион" в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, исключить из договора условие о возможном изменении срока оплаты цены договора (пункт 2 Приложения N 2 к договору).
Общество полагая, что в указанной части предписание не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из соответствия предписания требованиям законодательства.
В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания предписания незаконным необходимо установить, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство. При этом в силу п. 6 ч. 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
В соответствии с Указом губернатора Пермского края от 05.07.2006 N 129 Инспекция государственного строительного надзора является исполнительным органом государственной власти Пермского края, осуществляющим на его территории реализацию полномочий субъекта Российской Федерации - Пермского края в сфере государственного строительного надзора и в сфере контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных непроизводственных объектов недвижимости.
Следовательно, оспариваемое предписание вынесено уполномоченным органом и в пределах предоставленных ему полномочий.
Как усматривается из материалов дела, в ходе осуществления проверочных мероприятий Инспекцией установлено наличие в договорах участия в долевом строительстве N 175-23, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214-2 следующего условия (пункт 7.8): в случае уклонения дольщика от принятия квартир по актам приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления от застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и готовности его к передаче дольщику - застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления о расторжении, а стоимость квартир вернуть дольщику за минусом штрафной неустойки в размере 10% от суммы, указанной в договоре. Возврат стоимости квартир производится на основании заявления дольщика в течение 2-х месяцев с момента подачи такого заявления.
В силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Закона (п. 5 ст. 5 Закона).
Процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения договора при наличии оснований, предусмотренных частями 4 и 5 ст. 5 настоящего Закона, закреплена в п. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
На основании вышеизложенного и в силу п. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ единственным основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является невнесение (несвоевременное внесение) участником долевого строительства платежей в предусмотренный договором срок. Перечень оснований для расторжения договора является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Статьей 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрены нормы о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства, в том числе в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта. Положения указанной статьи носят диспозитивный характер и не ограничивают право сторон предусмотреть в договоре иной порядок передачи объекта, отличный от предусмотренного законом. Вместе с тем положения указанной статьи Закона не подлежат применению для регулирования правоотношений по расторжению договора долевого участия.
С учетом изложенного ссылка общества на ст. 8 Закона N 214-ФЗ как на норму, устанавливающую основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве, обоснованно признана несостоятельной как основанная на неверном толковании данной нормы права.
Таким образом, включение названного условия в договоры участия в долевом строительстве противоречит приведенным выше нормам законодательства и накладывает на дольщиков дополнительные обязанности, не предусмотренные законом.
Предписанием обществу предложено исключить из договора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23 с ООО "Регион" условие о возможном изменении срока оплаты цены договора.
Предметом договора, заключенного ООО "ВекторСтройСервис" (Застройщик) с ООО "Регион" (Дольщик) является передача дольщику 129 квартир в жилом комплексе, расположенного в Кировском районе г. Перми по ул. Адмирала Макарова, 23. Цена договора составляет 286 420 520 рублей.
Согласно п. 2 прил. 2 к договору сумма договора оплачивается в срок до окончания строительства жилого дома, но не позднее 03.12.2013. По соглашению сторон указанный срок оплаты может быть изменен.
Инспекция полагает, что Законом N 214-ФЗ не предусмотрена возможность изменения срока уплаты сумм по договору долевого участия.
Основной целью Закона о долевом строительстве является защита прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется, в том числе, путем установления обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается его цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (часть 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3).
В силу ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов.
Исходя из вышеприведенных положения Закона установление на момент заключения договора участия в долевом строительстве срока оплаты цены договора является своего рода обеспечением своевременной сдачи объекта недвижимости, а несвоевременная оплата цены договора может привести к неисполнению обязательств застройщика.
На основании изложенного, а также с учетом предмета спорного договора долевого участия - передача 129 квартир, что является значительным объемом привлеченных денежных средств, обеспечивающих своевременное окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию, включение в договор условия о возможном изменении срока оплаты цены договора может повлечь нарушение прав и законных интересов остальных добросовестных дольщиков.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что спорное условие договора противоречат целям Закона N 214-ФЗ, а предписание с требованием об исключении данного условия из договора является законным и обоснованным.
Доводы общества о том, что суд первой инстанции вышел за пределы предмета спора не соответствуют действительности, спор рассмотрен судом в рамках заявленных требований.
Поскольку предписанием обществу предложено исключить из договоров условия, не соответствующие требованиям законодательства, при рассмотрении дела суд дал оценку спорным условиям договора на предмет соответствия требованиям Закона N 214-ФЗ.
Довод апелляционной жалобы о неисполнимости предписания подлежит отклонению, поскольку в предписании указано на необходимость проведения мероприятий, направленных на приведение договоров в соответствие с требованиями Закона N 214-ФЗ. Общество, будучи обязанным исполнить предписание, не ограничено способами исполнения, а в случае неясности предписания вправе обратиться в Инспекцию за разъяснением его содержания.
При указанных обстоятельствах коллегия апелляционного суда считает вынесенное Инспекцией предписание законным и обоснованным.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя по делу.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2013 года по делу N А50-17024/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" (ОГРН 1085904019739, ИНН 5904197617) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (Одна тысяча) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Л.Х.РИБ
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.03.2014 N 17АП-1717/2014-АК ПО ДЕЛУ N А50-17024/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2014 г. N 17АП-1717/2014-АК
Дело N А50-17024/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Риб Л.Х.
судей Васевой Е.Е., Муравьевой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Л.П.
при участии:
- от заявителя (общество с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис"): не явились;
- от заинтересованного лица (Инспекция государственного строительного надзора Пермского края): Воробьева А.В., паспорт, доверенность от 21.12.12, Моховикова Г.А., паспорт, доверенность от 14.01.14;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис"
на решение Арбитражный суд Пермского края
от 26 декабря 2013 года по делу N А50-17024/2013,
принятое судьей Трефиловой Е.М.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" (ОГРН 1085904019739, ИНН 5904197617)
к Инспекции государственного строительного надзора Пермского края (ОГРН 1025900529940, ИНН 5902291332)
о признании недействительным предписания,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконным предписания Инспекции государственного строительного надзора Пермского края (далее - Инспекция) N 5-07 от 30.05.2013 об устранении нарушений, выявленных при проведении проверки при осуществлении контроля и надзора в области долевого строительства, в части раздела I:
- - привести договоры участия в долевом строительстве, указанные в п. 3.4. акта проверки от 30.05.2013 N 5-21 в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а именно: исключить из договоров условие об одностороннем порядке расторжения договора (пункт 7.8 договоров);
- - привести договор участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23 с ООО "Регион" в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а именно: исключить из договора условие о возможном изменении срока оплаты цены договора (пункт 2 Приложения N 2 к договору).
Решением арбитражного суда от 26.12.2013 в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обжаловало решение суда в апелляционном порядке, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование жалобы общество, ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указывает, что перечень оснований для расторжения договора не ограничен, поэтому условие о расторжении договора в случае уклонения участника долевого строительства от принятия квартиры может быть включено в договор; изменение срока оплаты также может быть предусмотрено условиями договора. Заявитель полагает, что суд вышел за пределы требований, необоснованно дал оценку условиям договорам долевого участия в отсутствие требований о признании договоров недействительными; предписание является неисполнимым, не содержит перечень конкретных мероприятий по устранению нарушений.
Инспекция с жалобой общества не согласна по основаниям, указанным в отзыве, решение суда первой инстанции считает законным, оснований для его отмены не усматривает.
Приложенное к апелляционной жалобе решение Бутырского районного суда г. Москвы от 06.05.2013 не приобщено к материалам дела, поскольку обществом не заявлено соответствующее ходатайство, в жалобе не приведены основания, предусмотренные ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, представителей в судебное заседание не направило, что в силу ч. 2 ст. 200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.
В судебном заседании представители Инспекции поддержали изложенные в отзыве доводы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Обсудив доводы жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей заинтересованного лица, проверив правильность применения судом первой инстанции положений законодательства, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании приказа начальника Инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 05.04.2013 N 5-19 в связи с письменным обращением участника долевого строительства Юсуповой И.Х., административным органом в отношении общества проведена внеплановая выездная проверка, в ходе которой выявлены факты нарушения застройщиком требований законодательства в области долевого строительства, о чем составлен акт от 30.05.2013 N 5-21 (л.д. 11-30).
По результатам проверки Инспекцией выдано предписание от 30.05.2013 N 5-07 об устранении нарушений, которым обществу в срок до 23.09.2013 предложено, в том числе, привести договоры участия в долевом строительстве, указанные в пункте 3.4 акта проверки от 30.05.2013 в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, исключить из вышеуказанных договоров условие об одностороннем порядке расторжения договора (пункт 7.8. договоров); привести договор участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23 с ООО "Регион" в соответствие с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, исключить из договора условие о возможном изменении срока оплаты цены договора (пункт 2 Приложения N 2 к договору).
Общество полагая, что в указанной части предписание не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из соответствия предписания требованиям законодательства.
В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания предписания незаконным необходимо установить, что оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство. При этом в силу п. 6 ч. 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ контролирующий орган вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
В соответствии с Указом губернатора Пермского края от 05.07.2006 N 129 Инспекция государственного строительного надзора является исполнительным органом государственной власти Пермского края, осуществляющим на его территории реализацию полномочий субъекта Российской Федерации - Пермского края в сфере государственного строительного надзора и в сфере контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных непроизводственных объектов недвижимости.
Следовательно, оспариваемое предписание вынесено уполномоченным органом и в пределах предоставленных ему полномочий.
Как усматривается из материалов дела, в ходе осуществления проверочных мероприятий Инспекцией установлено наличие в договорах участия в долевом строительстве N 175-23, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214-2 следующего условия (пункт 7.8): в случае уклонения дольщика от принятия квартир по актам приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления от застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и готовности его к передаче дольщику - застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления о расторжении, а стоимость квартир вернуть дольщику за минусом штрафной неустойки в размере 10% от суммы, указанной в договоре. Возврат стоимости квартир производится на основании заявления дольщика в течение 2-х месяцев с момента подачи такого заявления.
В силу п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Закона (п. 5 ст. 5 Закона).
Процедура одностороннего отказа застройщика от исполнения договора при наличии оснований, предусмотренных частями 4 и 5 ст. 5 настоящего Закона, закреплена в п. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
На основании вышеизложенного и в силу п. 4, 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ единственным основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора является невнесение (несвоевременное внесение) участником долевого строительства платежей в предусмотренный договором срок. Перечень оснований для расторжения договора является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
Статьей 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрены нормы о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства, в том числе в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта. Положения указанной статьи носят диспозитивный характер и не ограничивают право сторон предусмотреть в договоре иной порядок передачи объекта, отличный от предусмотренного законом. Вместе с тем положения указанной статьи Закона не подлежат применению для регулирования правоотношений по расторжению договора долевого участия.
С учетом изложенного ссылка общества на ст. 8 Закона N 214-ФЗ как на норму, устанавливающую основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве, обоснованно признана несостоятельной как основанная на неверном толковании данной нормы права.
Таким образом, включение названного условия в договоры участия в долевом строительстве противоречит приведенным выше нормам законодательства и накладывает на дольщиков дополнительные обязанности, не предусмотренные законом.
Предписанием обществу предложено исключить из договора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23 с ООО "Регион" условие о возможном изменении срока оплаты цены договора.
Предметом договора, заключенного ООО "ВекторСтройСервис" (Застройщик) с ООО "Регион" (Дольщик) является передача дольщику 129 квартир в жилом комплексе, расположенного в Кировском районе г. Перми по ул. Адмирала Макарова, 23. Цена договора составляет 286 420 520 рублей.
Согласно п. 2 прил. 2 к договору сумма договора оплачивается в срок до окончания строительства жилого дома, но не позднее 03.12.2013. По соглашению сторон указанный срок оплаты может быть изменен.
Инспекция полагает, что Законом N 214-ФЗ не предусмотрена возможность изменения срока уплаты сумм по договору долевого участия.
Основной целью Закона о долевом строительстве является защита прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется, в том числе, путем установления обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается его цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (часть 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3).
В силу ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов.
Исходя из вышеприведенных положения Закона установление на момент заключения договора участия в долевом строительстве срока оплаты цены договора является своего рода обеспечением своевременной сдачи объекта недвижимости, а несвоевременная оплата цены договора может привести к неисполнению обязательств застройщика.
На основании изложенного, а также с учетом предмета спорного договора долевого участия - передача 129 квартир, что является значительным объемом привлеченных денежных средств, обеспечивающих своевременное окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию, включение в договор условия о возможном изменении срока оплаты цены договора может повлечь нарушение прав и законных интересов остальных добросовестных дольщиков.
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что спорное условие договора противоречат целям Закона N 214-ФЗ, а предписание с требованием об исключении данного условия из договора является законным и обоснованным.
Доводы общества о том, что суд первой инстанции вышел за пределы предмета спора не соответствуют действительности, спор рассмотрен судом в рамках заявленных требований.
Поскольку предписанием обществу предложено исключить из договоров условия, не соответствующие требованиям законодательства, при рассмотрении дела суд дал оценку спорным условиям договора на предмет соответствия требованиям Закона N 214-ФЗ.
Довод апелляционной жалобы о неисполнимости предписания подлежит отклонению, поскольку в предписании указано на необходимость проведения мероприятий, направленных на приведение договоров в соответствие с требованиями Закона N 214-ФЗ. Общество, будучи обязанным исполнить предписание, не ограничено способами исполнения, а в случае неясности предписания вправе обратиться в Инспекцию за разъяснением его содержания.
При указанных обстоятельствах коллегия апелляционного суда считает вынесенное Инспекцией предписание законным и обоснованным.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя по делу.
Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2013 года по делу N А50-17024/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВекторСтройСервис" (ОГРН 1085904019739, ИНН 5904197617) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 (Одна тысяча) рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Л.Х.РИБ
Судьи
Е.Е.ВАСЕВА
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)