Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Садило Г.М., Липкинд Е.Я.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой К.В.,
без участия лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу ООО фирма "Свей",
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 года по требованию Бахмутова Р.А. о включении однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794),
Бахмутов Р.А. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью (ООО) фирма "Свей" однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м, находящейся на 4 этаже 6-го подъезда строящегося жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 требование удовлетворено.
Признано обоснованным и включено в реестр передачи жилых помещений ООО фирма "Свей", г. Казань требование Бахмутова Рашида Амировича, г. Волгоград, о передаче однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м, оплаченной по предварительному договору N 6/22 о заключении договора купли-продажи квартиры от 29.01.2010 г. в размере 1 377 600 руб., находящейся на 4 этаже 6-го подъезда строящегося жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
В апелляционной жалобе ООО фирма "Свей" просило определение от 12 августа 2013 года отменить, в удовлетворении требования Бахмутова Р.А. отказать, считая, что ООО СФ "Мегаполис" не имело полномочий совершать сделки по отчуждению квартир в рамках агентского договора N 26а-07 от 01.10.2009.
ООО СФ "Мегаполис" в представленном отзыве возражало против доводов апелляционной жалобы и просило определение от 12 августа 2013 года оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, не явились, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ), заявлений и ходатайств не поступало, в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 года по требованию Бахмутова Р.А. о включении однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления, исполнение обязанностей внешнего управляющего возложено на Нагимова Р.М.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.05.2010 внешним управляющим должника утвержден Маврин Р.В.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требования о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
29.01.2010 г. между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и Бахмутовым Рашидом Амировичем, г. Волгоград, заключен предварительный договор N 6/22 о заключении договора купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м, находящейся на 4 этаже 6-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Общая стоимость квартиры по предварительному договору составила 1 377 600 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 30 000 руб. Срок заключения основного договора определен - не позднее 3 квартала 2011 года.
15.12.2010 г. между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Фирма "Свей" заключен акт передачи предварительных договоров по строительству жилого дома по ул. Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани, в состав которого вошел предварительный договор N 6/22 от 29.01.2010 г.
29.09.2011 г. ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в адрес конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" направлен отчет агента, содержащий сведения о заключенных предварительных договорах купли-продажи жилых помещений, в том числе предварительном договоре N 6/22 от 29.01.2010 г.
Факт исполнения кредитором своих обязательств перед застройщиком по предварительному договору N 6/22 от 29.01.2010 г. на сумму 1 377 600 руб. подтверждается представленными в материалах дела квитанциями к приходным кассовым ордерам за N 76 от 12.08.2011 г. и N 1 от 29.01.2010 г. (т. 1 л.д. 44 - 45)
Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы считает правомерным вывод суда первой инстанции о включении требования Бахмутова Р.А. в реестр передачи жилых помещений по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО Фирма "Свей" (принципал) и ООО СФ "Мегаполис" (агент) был заключен агентский договор N 26а-07 от 1.10.2009 для организации строительства и привлечения денежных средств 7-секционного жилого дома на пересечении улиц Бехтерева - Зои Космодемьянской, Вахитовского района г. Казани строительный N 2/6. (т. 1 л.д. 26 - 29).
В соответствии с пунктом 1.1. агентского договора ООО СФ "Мегаполис" действует от своего имени по поручению принципала (ООО фирма "Свей").
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В отношении реализации площадей в жилом доме в пунктах 2.2. и 4.3 договора указано, что в приложении N 2 к договору стороны должны определить площади объекта, которые реализованы Принципалом и которые могут быть реализованы Агентом.
Согласно п. 6.9 Агентского договора "приложение N 2 - перечень площадей объекта" является неотъемлемой частью договора.
Доказательств оформления данного приложения N 2 к агентскому договору не представлено.
В то же время, только это обстоятельство, вопреки доводам апелляционной жалобы, не свидетельствует о незаконности действий агента - ООО СФ "Мегаполис", так как согласно п. 1.1 агентского договора все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала - ООО фирма "Свей".
Из анализа пунктов 2.2., 2.3., 2.8 агентского договора можно сделать вывод, что, тот факт, что Принципал не оформил с Агентом надлежащим образом ограничения по реализации площадей в строящемся доме, свидетельствует о согласии Принципала на реализацию Агентом площадей без какого-либо ограничения.
Данный вывод суда апелляционной инстанции подтверждается п. 2.10 агентского договора, где указано, что "Принципал обязуется воздержаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет настоящего договора", а также материалами дела. Согласно условий агентского договора Агент высылает Принципалу отчеты агента и акты, в которых указывает о заключенных предварительных договорах купли-продажи по реализации жилых площадей. В данном случае в отчете Агента указана и спорная квартира по договору N 6/22 от 29.01.2010 г., при этом, возражений от Принципала - ООО фирма "Свей" не поступило.
Согласно п. 3 ст. 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
В п. 2.3 агентского договора установлен срок в 10 дней на рассмотрение отчета и заявления возражений, которые, как указано выше, не поступили, следовательно отчет к агентскому договору считается принятым.
Кроме того, между ООО фирма "Свей" и ООО СФ "Мегаполис" был заключен и договор N 1-69 от 22.08.2008 долевого участия в строительстве в соответствии с которым дольщик (ООО СФ "Мегаполис") осуществляет инвестирование строительства спорного дома, приобретая взамен жилые площади, индивидуализированные в приложении N 1 к данному договору.
Из пункта 1.1. агентского договора N 26а-07 от 1.10.2009 также следует, что денежные средства, поступившие к агенту от приобретателей, являются целевым финансированием для принципала и учитываются в его бухгалтерском учете как средства принципала на расходы агента для выполнения поручения по агентскому договору.
В п. 2.10 договора N 26а-07 (принятым дополнительным соглашением N 01 от 2.10.2009) уточнено, что часть денежных средств и иных инвестиций (стройматериалов, объемов работ), поступивших Агенту от приобретателей в размере 20% перечисляются Принципалу.
В счет данных отчислений заключались договора подряда, производились строительные, монтажные работы по строительству объектов ООО фирма "Свей", что подтверждается актами выполненных работ (форма КС-2), подписанных застройщиком, передавались строительные материалы, выдавались наличие денежные средства, что подтверждается документами ООО СФ "Мегаполис" и не опровергаются иными лицами.
Как следует из отчетов Агента - ООО СФ "Мегаполис" и итогового расчета, всего было им реализовано квартир на общую сумму 120 010 599 руб., 20% отчислений от этой суммы составляет 24 002 119 руб. 80 коп., путем выполнения строительных работ, передачи строительных материалов для ООО фирмы "Свей" по строящимся объектам последнего было израсходовано более 30 млн. руб.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно представить доказательства в обоснование своих требований и возражений. Иного документально подтвержденного расчета застройщиком (Принципалом) не представлено.
Поскольку оплата Бахмутовым Р.А. спорной квартиры в соответствии с условиями договора N 6/22 от 29.01.2010 г. подтверждается материалами дела, которые также подтверждают и действия Агента в интересах Принципала - ООО фирма "Свей", заявитель - Бахмутов Р.А., вопреки доводам апелляционной жалобы, является участником строительства.
При этом, в ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве указано, что права участника строительства на требование о передаче жилого помещения могут быть основаны и на предварительном договору купли-продажи.
Иные доводы апелляционной жалобы о несвоевременном получении отчетов Агента, об имеющихся возражениях не нашли своего отражения в материалах дела и не могут являться основанием для отказа участнику строительства в его праве реализовать свои права, предусмотренные Законом о банкротстве.
Суд учитывает, что взаимоотношения застройщика и агента, осуществляющего долевое участие и инвестирование в строительстве, являются самостоятельным материально-правовым спором, который может быть рассмотрен в ином порядке.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
В связи с тем, что жилой дом строительный номер 2/6 находится в ведении застройщика - ООО фирмы "Свей", правом распоряжения жилой площадью в виде включения в реестр на передачу участнику строительства, признания права собственности, обладает только застройщик и требования к иному юридическому лицо участником строительства не могут быть заявлены, следовательно, требование Бахмутова Р.А. о включении в реестр на передачу жилых помещений, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Правовая позиция по аналогичному спору определена в постановлении ФАС Поволжского Округа от 09 июля 2013 года N А65-22387/2008.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости прекращения производства по требованию, в связи с повторным обращением, отклоняются судебной коллегией.
Действительно, ранее (в октябре 2011 года) кредитор обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием включения его в реестр требований о передаче жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 марта 2012 года утверждено мировое соглашение в рамках банкротства должника. Производство по делу N А65-22387/2008 в соответствии со ст. 159 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" было прекращено.
В связи с прекращением производства по делу А65-22387/2008 и не возможностью рассмотрения спора о правах на спорную квартиру в рамках дела N А65-22387/2008, производство по заявлению кредитора также прекращено.
Таким образом, отказ кредитора от требований был вызван невозможностью рассмотрения его требования Арбитражным судом Республики Татарстан, в связи с заключением кредиторами и должником мирового соглашения и прекращением производства по делу, и, как следствие, необходимостью обращения за признанием своих прав в суд общей юрисдикции.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 04.07.2012 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 марта 2012 года об утверждении мирового соглашения отменено, в утверждении мирового соглашения отказано. Процедура конкурсного производства по делу N 65-22387/2008 в отношении должника возобновлена.
В связи с отменой мирового соглашения и возобновлением конкурсного производства по делу N А65-22387/2008, должником предъявлено требование к застройщику - ООО "Фирма "Свей" - о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела N А65-22387/2008.
Указанные действия не могут быть расценены как добровольный отказ участника строительства - кредитора от реализации своих прав.
Признается несостоятельной ссылка конкурсного управляющего на не исполнимость судебного акта в связи с отсутствием в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства, поскольку факт оплаты судом первой инстанции проверен и отражен в мотивировочной и в резолютивной частях определения.
Вместе с тем наличие или отсутствие в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства, не влияет на оценку судебного акта как соответствующего нормам статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ и не может влечь его отмену.
Кроме того, в случае неясности порядка исполнения судебного акта конкурсный управляющий не лишен возможности обратиться с ходатайством о его разъяснении в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, определение от 12 августа 2013 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 года по требованию Бахмутова Р.А. о включении однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2013 ПО ДЕЛУ N А65-22387/2008
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2013 г. по делу N А65-22387/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Садило Г.М., Липкинд Е.Я.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой К.В.,
без участия лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу ООО фирма "Свей",
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 года по требованию Бахмутова Р.А. о включении однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794),
установил:
Бахмутов Р.А. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием о включении в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью (ООО) фирма "Свей" однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м, находящейся на 4 этаже 6-го подъезда строящегося жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани в реестр передачи жилых помещений общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 требование удовлетворено.
Признано обоснованным и включено в реестр передачи жилых помещений ООО фирма "Свей", г. Казань требование Бахмутова Рашида Амировича, г. Волгоград, о передаче однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м, оплаченной по предварительному договору N 6/22 о заключении договора купли-продажи квартиры от 29.01.2010 г. в размере 1 377 600 руб., находящейся на 4 этаже 6-го подъезда строящегося жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани.
В апелляционной жалобе ООО фирма "Свей" просило определение от 12 августа 2013 года отменить, в удовлетворении требования Бахмутова Р.А. отказать, считая, что ООО СФ "Мегаполис" не имело полномочий совершать сделки по отчуждению квартир в рамках агентского договора N 26а-07 от 01.10.2009.
ООО СФ "Мегаполис" в представленном отзыве возражало против доводов апелляционной жалобы и просило определение от 12 августа 2013 года оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, не явились, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ), заявлений и ходатайств не поступало, в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 года по требованию Бахмутова Р.А. о включении однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 не подлежит отмене по следующим основаниям.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.02.2010 в отношении должника введена процедура внешнего управления, исполнение обязанностей внешнего управляющего возложено на Нагимова Р.М.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.05.2010 внешним управляющим должника утвержден Маврин Р.В.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к банкротству должника применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства на основании возмездного договора вправе предъявлять требования о передаче жилого помещения к лицу, признанному застройщиком.
В соответствии с положениями статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
В силу пункта 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
29.01.2010 г. между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и Бахмутовым Рашидом Амировичем, г. Волгоград, заключен предварительный договор N 6/22 о заключении договора купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м, находящейся на 4 этаже 6-го подъезда жилого дома (стр. N 2/6), расположенного на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани. Общая стоимость квартиры по предварительному договору составила 1 377 600 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 30 000 руб. Срок заключения основного договора определен - не позднее 3 квартала 2011 года.
15.12.2010 г. между ООО "Строительная фирма "Мегаполис" и ООО "Фирма "Свей" заключен акт передачи предварительных договоров по строительству жилого дома по ул. Бехтерева и З. Космодемьянской Вахитовского района г. Казани, в состав которого вошел предварительный договор N 6/22 от 29.01.2010 г.
29.09.2011 г. ООО "Строительная фирма "Мегаполис" в адрес конкурсного управляющего ООО "Фирма "Свей" направлен отчет агента, содержащий сведения о заключенных предварительных договорах купли-продажи жилых помещений, в том числе предварительном договоре N 6/22 от 29.01.2010 г.
Факт исполнения кредитором своих обязательств перед застройщиком по предварительному договору N 6/22 от 29.01.2010 г. на сумму 1 377 600 руб. подтверждается представленными в материалах дела квитанциями к приходным кассовым ордерам за N 76 от 12.08.2011 г. и N 1 от 29.01.2010 г. (т. 1 л.д. 44 - 45)
Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы считает правомерным вывод суда первой инстанции о включении требования Бахмутова Р.А. в реестр передачи жилых помещений по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО Фирма "Свей" (принципал) и ООО СФ "Мегаполис" (агент) был заключен агентский договор N 26а-07 от 1.10.2009 для организации строительства и привлечения денежных средств 7-секционного жилого дома на пересечении улиц Бехтерева - Зои Космодемьянской, Вахитовского района г. Казани строительный N 2/6. (т. 1 л.д. 26 - 29).
В соответствии с пунктом 1.1. агентского договора ООО СФ "Мегаполис" действует от своего имени по поручению принципала (ООО фирма "Свей").
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса РФ по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
В отношении реализации площадей в жилом доме в пунктах 2.2. и 4.3 договора указано, что в приложении N 2 к договору стороны должны определить площади объекта, которые реализованы Принципалом и которые могут быть реализованы Агентом.
Согласно п. 6.9 Агентского договора "приложение N 2 - перечень площадей объекта" является неотъемлемой частью договора.
Доказательств оформления данного приложения N 2 к агентскому договору не представлено.
В то же время, только это обстоятельство, вопреки доводам апелляционной жалобы, не свидетельствует о незаконности действий агента - ООО СФ "Мегаполис", так как согласно п. 1.1 агентского договора все действия агента (в том числе и по заключению предварительных договоров купли-продажи, привлечению денежных средств) осуществляются как реализация поручений принципала - ООО фирма "Свей".
Из анализа пунктов 2.2., 2.3., 2.8 агентского договора можно сделать вывод, что, тот факт, что Принципал не оформил с Агентом надлежащим образом ограничения по реализации площадей в строящемся доме, свидетельствует о согласии Принципала на реализацию Агентом площадей без какого-либо ограничения.
Данный вывод суда апелляционной инстанции подтверждается п. 2.10 агентского договора, где указано, что "Принципал обязуется воздержаться от самостоятельной деятельности, составляющей предмет настоящего договора", а также материалами дела. Согласно условий агентского договора Агент высылает Принципалу отчеты агента и акты, в которых указывает о заключенных предварительных договорах купли-продажи по реализации жилых площадей. В данном случае в отчете Агента указана и спорная квартира по договору N 6/22 от 29.01.2010 г., при этом, возражений от Принципала - ООО фирма "Свей" не поступило.
Согласно п. 3 ст. 1008 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
В п. 2.3 агентского договора установлен срок в 10 дней на рассмотрение отчета и заявления возражений, которые, как указано выше, не поступили, следовательно отчет к агентскому договору считается принятым.
Кроме того, между ООО фирма "Свей" и ООО СФ "Мегаполис" был заключен и договор N 1-69 от 22.08.2008 долевого участия в строительстве в соответствии с которым дольщик (ООО СФ "Мегаполис") осуществляет инвестирование строительства спорного дома, приобретая взамен жилые площади, индивидуализированные в приложении N 1 к данному договору.
Из пункта 1.1. агентского договора N 26а-07 от 1.10.2009 также следует, что денежные средства, поступившие к агенту от приобретателей, являются целевым финансированием для принципала и учитываются в его бухгалтерском учете как средства принципала на расходы агента для выполнения поручения по агентскому договору.
В п. 2.10 договора N 26а-07 (принятым дополнительным соглашением N 01 от 2.10.2009) уточнено, что часть денежных средств и иных инвестиций (стройматериалов, объемов работ), поступивших Агенту от приобретателей в размере 20% перечисляются Принципалу.
В счет данных отчислений заключались договора подряда, производились строительные, монтажные работы по строительству объектов ООО фирма "Свей", что подтверждается актами выполненных работ (форма КС-2), подписанных застройщиком, передавались строительные материалы, выдавались наличие денежные средства, что подтверждается документами ООО СФ "Мегаполис" и не опровергаются иными лицами.
Как следует из отчетов Агента - ООО СФ "Мегаполис" и итогового расчета, всего было им реализовано квартир на общую сумму 120 010 599 руб., 20% отчислений от этой суммы составляет 24 002 119 руб. 80 коп., путем выполнения строительных работ, передачи строительных материалов для ООО фирмы "Свей" по строящимся объектам последнего было израсходовано более 30 млн. руб.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно представить доказательства в обоснование своих требований и возражений. Иного документально подтвержденного расчета застройщиком (Принципалом) не представлено.
Поскольку оплата Бахмутовым Р.А. спорной квартиры в соответствии с условиями договора N 6/22 от 29.01.2010 г. подтверждается материалами дела, которые также подтверждают и действия Агента в интересах Принципала - ООО фирма "Свей", заявитель - Бахмутов Р.А., вопреки доводам апелляционной жалобы, является участником строительства.
При этом, в ч. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве указано, что права участника строительства на требование о передаче жилого помещения могут быть основаны и на предварительном договору купли-продажи.
Иные доводы апелляционной жалобы о несвоевременном получении отчетов Агента, об имеющихся возражениях не нашли своего отражения в материалах дела и не могут являться основанием для отказа участнику строительства в его праве реализовать свои права, предусмотренные Законом о банкротстве.
Суд учитывает, что взаимоотношения застройщика и агента, осуществляющего долевое участие и инвестирование в строительстве, являются самостоятельным материально-правовым спором, который может быть рассмотрен в ином порядке.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
В связи с тем, что жилой дом строительный номер 2/6 находится в ведении застройщика - ООО фирмы "Свей", правом распоряжения жилой площадью в виде включения в реестр на передачу участнику строительства, признания права собственности, обладает только застройщик и требования к иному юридическому лицо участником строительства не могут быть заявлены, следовательно, требование Бахмутова Р.А. о включении в реестр на передачу жилых помещений, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Правовая позиция по аналогичному спору определена в постановлении ФАС Поволжского Округа от 09 июля 2013 года N А65-22387/2008.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости прекращения производства по требованию, в связи с повторным обращением, отклоняются судебной коллегией.
Действительно, ранее (в октябре 2011 года) кредитор обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованием включения его в реестр требований о передаче жилых помещений.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 марта 2012 года утверждено мировое соглашение в рамках банкротства должника. Производство по делу N А65-22387/2008 в соответствии со ст. 159 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" было прекращено.
В связи с прекращением производства по делу А65-22387/2008 и не возможностью рассмотрения спора о правах на спорную квартиру в рамках дела N А65-22387/2008, производство по заявлению кредитора также прекращено.
Таким образом, отказ кредитора от требований был вызван невозможностью рассмотрения его требования Арбитражным судом Республики Татарстан, в связи с заключением кредиторами и должником мирового соглашения и прекращением производства по делу, и, как следствие, необходимостью обращения за признанием своих прав в суд общей юрисдикции.
Постановлением ФАС Поволжского округа от 04.07.2012 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 06 марта 2012 года об утверждении мирового соглашения отменено, в утверждении мирового соглашения отказано. Процедура конкурсного производства по делу N 65-22387/2008 в отношении должника возобновлена.
В связи с отменой мирового соглашения и возобновлением конкурсного производства по делу N А65-22387/2008, должником предъявлено требование к застройщику - ООО "Фирма "Свей" - о включении в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела N А65-22387/2008.
Указанные действия не могут быть расценены как добровольный отказ участника строительства - кредитора от реализации своих прав.
Признается несостоятельной ссылка конкурсного управляющего на не исполнимость судебного акта в связи с отсутствием в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства, поскольку факт оплаты судом первой инстанции проверен и отражен в мотивировочной и в резолютивной частях определения.
Вместе с тем наличие или отсутствие в резолютивной части указания суммы, уплаченной участником строительства, не влияет на оценку судебного акта как соответствующего нормам статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ и не может влечь его отмену.
Кроме того, в случае неясности порядка исполнения судебного акта конкурсный управляющий не лишен возможности обратиться с ходатайством о его разъяснении в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено, определение от 12 августа 2013 года является законным и обоснованным.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 августа 2013 года по требованию Бахмутова Р.А. о включении однокомнатной квартиры N 6/22, общей проектной площадью 45,92 кв. м в жилом доме (стр. N 2/6), расположенном на пересечении улицы Бехтерева и З. Космодемьянской, г. Казани, в реестр передачи жилых помещений должника, по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Е.А.СЕРОВА
Судьи
Г.М.САДИЛО
Е.Я.ЛИПКИНД
Г.М.САДИЛО
Е.Я.ЛИПКИНД
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)