Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ф/судья Шерова И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
и судей Пашкевич А.М., Зениной Л.С.
с участием адвоката Лузгина А.С.
при секретаре Ф.В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пашкевич А.М.
гражданское дело по апелляционной жалобе Ф.Р.А. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования А. к Ф.Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и признании права собственности удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ***** от 07.10.2011 года, заключенного между А. и Ф.Р.А.
Признать за А. право собственности на жилое помещение квартиру по адресу: г. Москва, *****,
установила:
А. обратилась в суд с иском к Ф.Р.А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и признании за ней права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что она являлась собственником двухкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, *****. 07 октября 2011 года между А. и Ф.Р.А. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, зарегистрированный в Управлении Росреестра по г. Москве. Квартира была оценена в 000 рублей. Истец указал, что ответчик нарушил условия договора, поскольку до настоящего времени не уплатил А. стоимость квартиры, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, в связи с чем она просила расторгнуть договор купли-продажи от 07 октября 2011 года и признать за ней право собственности на указанную квартиру.
В ходе судебного разбирательства 28 августа 2013 года А. изменила исковые требования (л.д. 166), просила признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения и признать за ней право собственности на квартиру по адресу: г. Москва, *****. Определением от 28 августа 2013 года заявление об изменении требований было принято к производству суда (л.д. 171).
Свои требования обосновала тем, что, передавая в собственность ответчика квартиру, истец исходила из того, что Ф.Р.А. является ее племянником, она в силу возраста и состояния здоровья нуждается в постоянном уходе и помощи, о денежных средствах, кроме затрат на содержание, договоренности между ними не было, и деньги не передавались. При заключении оспариваемого договора истец исходила из того, что передает квартиру взамен пожизненного содержания, т.е. из условий договора ренты.
В судебное заседание истец А. и ее представитель по доверенности Лузгин А.С. явились, заявленные требования поддержали.
Представитель ответчика по доверенности С. заявленные требования не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просит истец А.
Представитель Управления Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явился, о дне и времени слушания дела извещен.
Выслушав в заседании судебной коллегии объяснения ответчика Ф.Р.А. и его представителя по доверенности Л., которые поддержали доводы апелляционной жалобы, истца А. и ее представителя по доверенности Лузгина А.С., которые просили решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене как постановленное в нарушение норм материального права.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
Как усматривается из материалов дела, А. являлась собственником квартиры N ** по адресу: г. Москва, ***** на основании соглашения о расторжении договора пожизненной ренты от 19 ноября 2004 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы М., запись в реестре за N ****. А. с 01 декабря 1984 года зарегистрирована по месту жительства в указанной квартире.
В спорной квартире также зарегистрированы по месту жительства: Ф.Р.А. - с 2010 года, Ф.Л.Р. и Ф.Р.М. - 2010 года (л.д. 53).
07 октября 2011 года между А. и Ф.Р.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ***** (л.д. 10).
18 октября 2011 года между А. и Ф.Р.А. подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 44).
18 октября 2011 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи, Ф.Р.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права на квартиру по адресу: г. Москва, ***** за N **** (л.д. 11).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о притворности сделки купли-продажи квартиры от 07 октября 2011 года, поскольку она прикрывает собой договор ренты.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Указанная норма предписывает при признании сделки притворной устанавливать, противоречит ли прикрываемая сделка требованиям закона и иных правовых актов. В случае противоречия прикрываемая сделка признается недействительной, в случае отсутствия противоречий, она действительна и порождает соответствующие права и обязанности.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договоры являются двух- или многосторонними сделками (ч. 1 ст. 154 ГК РФ), для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Однако, оценив доводы сторон, направленность воли А., суд первой инстанции не дал оценки воле Ф.Р.А. на заключение притворной сделки.
Как следует из вышеприведенных правовых норм, а также из ч. 2 ст. 170 ГК РФ, признание сделки притворной возможно при условии подтверждения достаточными и допустимыми доказательствами факта наличия общей цели участников сделки на совершение притворной сделки и достижения соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Таким образом, наличие воли хотя бы одной из сторон сделки на достижение правового результата, соответствующего юридически оформленной и совершенной сделки, исключает возможность признания сделки недействительной по основанию притворности.
Как усматривается из материалов дела, между А. и Ф.Р.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *****, по условиям которого А. обязуется передать, а Ф.Р.А. обязуется принять в собственность и оплатить квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, *****.
В соответствии с п. 4 договора по согласованию сторон указанная квартира оценивается и продается за 000 рублей (л.д. 10).
Из акта приема-передачи от 18 октября 2011 года следует, что денежная сумма в соответствии с п. 4 договора купли-продажи квартиры получена продавцом (А.) полностью (л.д. 44).
Указанные обстоятельства подтверждаются также распиской от 19 октября 2011 года, в которой А. указала, что условия договора выполнены, все расчеты произведены полностью, материальных и иных претензий к покупателю не имеется (л.д. 45).
В заседании судебной коллегии А. также подтвердила, что осенью 2011 года она сама предложила племяннику Ф.Р.А. заключить именно договор купли-продажи жилого помещения.
Из содержания указанного выше договора купли-продажи квартиры следует, что стороны согласовали все существенные условия договора, и их волеизъявление направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества от продавца к покупателю и перехода права собственности данного имущества.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия полагает, что в ходе судебного разбирательства истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием к признанию договора купли-продажи от 07 октября 2011 года притворной сделкой, не представлено, а судом добыто не было.
При этом судебная коллегия исходит из толкования указанных выше положений закона, из которых следует, что по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
Судебная коллегия также учитывает, что воля сторон на заключение именно договора купли-продажи жилого помещения подтверждается заявлением от 07.10.2011 года, адресованным в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, представителя А. - К., действующей на основании доверенности от 20.09.2011 года, о государственной регистрации перехода права собственности без выдачи свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (л.д. 66), заявлением от 07.10.2011 года представителя Ф.Р.А. - К., действующей на основании доверенности от 20.09.2011 года, о государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (л.д. 65).
Указанные обстоятельства не были приняты во внимание судом первой инстанции, что повлекло необоснованность выводов суда при разрешении спора по существу.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции и в заседании судебной коллегии истец А. неоднократно заявляла о том, что она не подписывала акт приема-передачи квартиры от 18.10.2011 года, а также не составляла расписку о получении денежных средств от Ф.Р.А.
Указанные доводы истца опровергаются заключением судебной экспертизы, производство которой было поручено судом первой инстанции ФБУ "Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации".
Согласно выводам, содержащимся в заключении судебной экспертизы N 3557/06-2 от 14.05.2013 г., текст расписки от 19 октября 2011 года о получении А. от Ф.Р.А. суммы в размере семи миллионов рублей выполнен самой А. в необычных условиях, обусловленных влиянием на процесс письма возрастных изменений организма; подписи от имени А. в акте приема-передачи квартиры от 18 октября 2011 года, в расписке от 19 октября 2011 года о получении ею суммы в размере семи миллионов рублей выполнены самой А. под действием каких-то "сбивающих" факторов, в числе которых наиболее вероятный - возрастные изменения организма (л.д. 100 - 108).
Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, при этом эксперт однозначно дал ответ на поставленный в определении суда вопрос.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N *** от 09.11.2012 года, в расписке от имени А. о получении денежной суммы за проданную квартиру по адресу: г. Москва, *****: рукописный текст изменению путем подчистки и травления не подвергался; в строке N 7 фрагмент "00 млн. рублей", вероятно, был дописан к основному тексту, в строке N 12 во фрагменте "00 млн. рублей", вероятно, первоначально в месте расположения читаемой цифры "00" была выполнена цифра "0", которая изменена на читаемую путем дорисовывания двух горизонтальных и одного вертикального элементов (л.д. 85 - 92).
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы истца, указанные в обоснование заявленных исковых требований о признании сделки недействительной по основаниям ч. 2 ст. 170 ГК РФ, не нашли своего подтверждения, допустимых доказательств в их обоснование в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено, а судебной коллегией таковых не добыто.
Вывод суда первой инстанции о том, что расписка о передаче денежных средств вызывает сомнения в своей достоверности, не основан на положениях гражданского процессуального законодательства и опровергается письменными материалами дела.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Представленная ответчиком расписка от 19.10.2011 года о передаче денежных средств истцу отвечает признакам относимости и допустимости доказательств, поэтому оснований не доверять указанному доказательству у суда не имелось. При этом факт передачи денежных средств, помимо расписки, подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры от 18.10.2011 года, где указано, что вся денежная сумма в соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи квартиры получена продавцом (А.) полностью.
Более того, судом первой инстанции не учтено, что в случае подтверждения обстоятельства неуплаты покупателем цены за приобретаемое имущество, повлекло бы за собой иные правовые последствия, регулируемые ст. ст. 450, 453, 486 ГК РФ, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи квартиры недействительным по основаниям ч. 2 ст. 170 ГК РФ.
Указание истцом в расписке от 19.10.2011 года, в том числе, на то обстоятельство, что Ф.Р.А. берет полностью на себя уход, лечение, содержание А., не свидетельствует о притворности договора купли-продажи от 07.10.2011 года. Объяснениями сторон, собранными по делу доказательствами подтверждается, что ранее истец заключала договор пожизненного содержания с иждивением с посторонним человеком (соседкой), который был расторгнут в ноябре 2004 года. Впоследствии, в 2009 году истец составляла завещание в пользу племянника Ф.Р.А. и внучки Ж., по которому им завещала спорную квартиру (по 1/2 доли в праве собственности).
При этом в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что право собственности на жилое помещение по адресу: г. Москва, ***** зарегистрировано за Ф.Р.А., ответчик с членами семьи проживает в нем, пользуется спорным имуществом, несет бремя содержания приобретенного имущества, т.е. фактически договор купли-продажи исполнен.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований А., решение подлежит отмене. На основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска А. к Ф.Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и признании за ней права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ***** отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года отменить.
Постановить новое решение.
В удовлетворении исковых требований А. к Ф.Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-643/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 января 2014 г. по делу N 33-643/2014
Ф/судья Шерова И.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
и судей Пашкевич А.М., Зениной Л.С.
с участием адвоката Лузгина А.С.
при секретаре Ф.В.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Пашкевич А.М.
гражданское дело по апелляционной жалобе Ф.Р.А. на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года, которым постановлено:
Исковые требования А. к Ф.Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и признании права собственности удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ***** от 07.10.2011 года, заключенного между А. и Ф.Р.А.
Признать за А. право собственности на жилое помещение квартиру по адресу: г. Москва, *****,
установила:
А. обратилась в суд с иском к Ф.Р.А. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и признании за ней права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что она являлась собственником двухкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, *****. 07 октября 2011 года между А. и Ф.Р.А. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, зарегистрированный в Управлении Росреестра по г. Москве. Квартира была оценена в 000 рублей. Истец указал, что ответчик нарушил условия договора, поскольку до настоящего времени не уплатил А. стоимость квартиры, что является существенным нарушением условий договора купли-продажи, в связи с чем она просила расторгнуть договор купли-продажи от 07 октября 2011 года и признать за ней право собственности на указанную квартиру.
В ходе судебного разбирательства 28 августа 2013 года А. изменила исковые требования (л.д. 166), просила признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения и признать за ней право собственности на квартиру по адресу: г. Москва, *****. Определением от 28 августа 2013 года заявление об изменении требований было принято к производству суда (л.д. 171).
Свои требования обосновала тем, что, передавая в собственность ответчика квартиру, истец исходила из того, что Ф.Р.А. является ее племянником, она в силу возраста и состояния здоровья нуждается в постоянном уходе и помощи, о денежных средствах, кроме затрат на содержание, договоренности между ними не было, и деньги не передавались. При заключении оспариваемого договора истец исходила из того, что передает квартиру взамен пожизненного содержания, т.е. из условий договора ренты.
В судебное заседание истец А. и ее представитель по доверенности Лузгин А.С. явились, заявленные требования поддержали.
Представитель ответчика по доверенности С. заявленные требования не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого как незаконного по доводам апелляционной жалобы просит истец А.
Представитель Управления Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явился, о дне и времени слушания дела извещен.
Выслушав в заседании судебной коллегии объяснения ответчика Ф.Р.А. и его представителя по доверенности Л., которые поддержали доводы апелляционной жалобы, истца А. и ее представителя по доверенности Лузгина А.С., которые просили решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене как постановленное в нарушение норм материального права.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным и обоснованным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Приведенным требованиям постановленное решение суда не отвечает.
Как усматривается из материалов дела, А. являлась собственником квартиры N ** по адресу: г. Москва, ***** на основании соглашения о расторжении договора пожизненной ренты от 19 ноября 2004 года, удостоверенного нотариусом г. Москвы М., запись в реестре за N ****. А. с 01 декабря 1984 года зарегистрирована по месту жительства в указанной квартире.
В спорной квартире также зарегистрированы по месту жительства: Ф.Р.А. - с 2010 года, Ф.Л.Р. и Ф.Р.М. - 2010 года (л.д. 53).
07 октября 2011 года между А. и Ф.Р.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ***** (л.д. 10).
18 октября 2011 года между А. и Ф.Р.А. подписан акт приема-передачи квартиры (л.д. 44).
18 октября 2011 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи, Ф.Р.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права на квартиру по адресу: г. Москва, ***** за N **** (л.д. 11).
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о притворности сделки купли-продажи квартиры от 07 октября 2011 года, поскольку она прикрывает собой договор ренты.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Указанная норма предписывает при признании сделки притворной устанавливать, противоречит ли прикрываемая сделка требованиям закона и иных правовых актов. В случае противоречия прикрываемая сделка признается недействительной, в случае отсутствия противоречий, она действительна и порождает соответствующие права и обязанности.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договоры являются двух- или многосторонними сделками (ч. 1 ст. 154 ГК РФ), для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
Однако, оценив доводы сторон, направленность воли А., суд первой инстанции не дал оценки воле Ф.Р.А. на заключение притворной сделки.
Как следует из вышеприведенных правовых норм, а также из ч. 2 ст. 170 ГК РФ, признание сделки притворной возможно при условии подтверждения достаточными и допустимыми доказательствами факта наличия общей цели участников сделки на совершение притворной сделки и достижения соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Таким образом, наличие воли хотя бы одной из сторон сделки на достижение правового результата, соответствующего юридически оформленной и совершенной сделки, исключает возможность признания сделки недействительной по основанию притворности.
Как усматривается из материалов дела, между А. и Ф.Р.А. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, *****, по условиям которого А. обязуется передать, а Ф.Р.А. обязуется принять в собственность и оплатить квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, *****.
В соответствии с п. 4 договора по согласованию сторон указанная квартира оценивается и продается за 000 рублей (л.д. 10).
Из акта приема-передачи от 18 октября 2011 года следует, что денежная сумма в соответствии с п. 4 договора купли-продажи квартиры получена продавцом (А.) полностью (л.д. 44).
Указанные обстоятельства подтверждаются также распиской от 19 октября 2011 года, в которой А. указала, что условия договора выполнены, все расчеты произведены полностью, материальных и иных претензий к покупателю не имеется (л.д. 45).
В заседании судебной коллегии А. также подтвердила, что осенью 2011 года она сама предложила племяннику Ф.Р.А. заключить именно договор купли-продажи жилого помещения.
Из содержания указанного выше договора купли-продажи квартиры следует, что стороны согласовали все существенные условия договора, и их волеизъявление направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества от продавца к покупателю и перехода права собственности данного имущества.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судебная коллегия полагает, что в ходе судебного разбирательства истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ допустимых и достоверных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием к признанию договора купли-продажи от 07 октября 2011 года притворной сделкой, не представлено, а судом добыто не было.
При этом судебная коллегия исходит из толкования указанных выше положений закона, из которых следует, что по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.
Судебная коллегия также учитывает, что воля сторон на заключение именно договора купли-продажи жилого помещения подтверждается заявлением от 07.10.2011 года, адресованным в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, представителя А. - К., действующей на основании доверенности от 20.09.2011 года, о государственной регистрации перехода права собственности без выдачи свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (л.д. 66), заявлением от 07.10.2011 года представителя Ф.Р.А. - К., действующей на основании доверенности от 20.09.2011 года, о государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (л.д. 65).
Указанные обстоятельства не были приняты во внимание судом первой инстанции, что повлекло необоснованность выводов суда при разрешении спора по существу.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции и в заседании судебной коллегии истец А. неоднократно заявляла о том, что она не подписывала акт приема-передачи квартиры от 18.10.2011 года, а также не составляла расписку о получении денежных средств от Ф.Р.А.
Указанные доводы истца опровергаются заключением судебной экспертизы, производство которой было поручено судом первой инстанции ФБУ "Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации".
Согласно выводам, содержащимся в заключении судебной экспертизы N 3557/06-2 от 14.05.2013 г., текст расписки от 19 октября 2011 года о получении А. от Ф.Р.А. суммы в размере семи миллионов рублей выполнен самой А. в необычных условиях, обусловленных влиянием на процесс письма возрастных изменений организма; подписи от имени А. в акте приема-передачи квартиры от 18 октября 2011 года, в расписке от 19 октября 2011 года о получении ею суммы в размере семи миллионов рублей выполнены самой А. под действием каких-то "сбивающих" факторов, в числе которых наиболее вероятный - возрастные изменения организма (л.д. 100 - 108).
Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, при этом эксперт однозначно дал ответ на поставленный в определении суда вопрос.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N *** от 09.11.2012 года, в расписке от имени А. о получении денежной суммы за проданную квартиру по адресу: г. Москва, *****: рукописный текст изменению путем подчистки и травления не подвергался; в строке N 7 фрагмент "00 млн. рублей", вероятно, был дописан к основному тексту, в строке N 12 во фрагменте "00 млн. рублей", вероятно, первоначально в месте расположения читаемой цифры "00" была выполнена цифра "0", которая изменена на читаемую путем дорисовывания двух горизонтальных и одного вертикального элементов (л.д. 85 - 92).
Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы истца, указанные в обоснование заявленных исковых требований о признании сделки недействительной по основаниям ч. 2 ст. 170 ГК РФ, не нашли своего подтверждения, допустимых доказательств в их обоснование в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено, а судебной коллегией таковых не добыто.
Вывод суда первой инстанции о том, что расписка о передаче денежных средств вызывает сомнения в своей достоверности, не основан на положениях гражданского процессуального законодательства и опровергается письменными материалами дела.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Представленная ответчиком расписка от 19.10.2011 года о передаче денежных средств истцу отвечает признакам относимости и допустимости доказательств, поэтому оснований не доверять указанному доказательству у суда не имелось. При этом факт передачи денежных средств, помимо расписки, подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры от 18.10.2011 года, где указано, что вся денежная сумма в соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи квартиры получена продавцом (А.) полностью.
Более того, судом первой инстанции не учтено, что в случае подтверждения обстоятельства неуплаты покупателем цены за приобретаемое имущество, повлекло бы за собой иные правовые последствия, регулируемые ст. ст. 450, 453, 486 ГК РФ, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи квартиры недействительным по основаниям ч. 2 ст. 170 ГК РФ.
Указание истцом в расписке от 19.10.2011 года, в том числе, на то обстоятельство, что Ф.Р.А. берет полностью на себя уход, лечение, содержание А., не свидетельствует о притворности договора купли-продажи от 07.10.2011 года. Объяснениями сторон, собранными по делу доказательствами подтверждается, что ранее истец заключала договор пожизненного содержания с иждивением с посторонним человеком (соседкой), который был расторгнут в ноябре 2004 года. Впоследствии, в 2009 году истец составляла завещание в пользу племянника Ф.Р.А. и внучки Ж., по которому им завещала спорную квартиру (по 1/2 доли в праве собственности).
При этом в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что право собственности на жилое помещение по адресу: г. Москва, ***** зарегистрировано за Ф.Р.А., ответчик с членами семьи проживает в нем, пользуется спорным имуществом, несет бремя содержания приобретенного имущества, т.е. фактически договор купли-продажи исполнен.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований А., решение подлежит отмене. На основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия полагает необходимым постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска А. к Ф.Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и признании за ней права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ***** отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 01 октября 2013 года отменить.
Постановить новое решение.
В удовлетворении исковых требований А. к Ф.Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на квартиру отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)